содержание .. 10 11 12 13 ..

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № И-180109/1 имущества АКБ "Крыловский" (АО) по состоянию на 09.01.2018 - часть 12

9.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Согласно п. 12 ФСО № 1 "Сравнительный подход - совокупность методов оценки,

основанных  на  получении  стоимости  объекта  оценки  путем  сравнения  оцениваемого
объекта с объектами-аналогами". Также согласно п. 13 ФСО № 1 "Сравнительный подход
рекомендуется  применять,  когда  доступна  достоверная  и  достаточная  для  анализа
информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться
как цены совершенных сделок, так и цены предложений".

Согласно п. 10 ФСО № 1 "Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по

основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам,
определяющим его стоимость".

Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли–продажи на

рынке, как правило, носят конфиденциальный характер. В основном оценщики
ориентировались на цены предложений с применением необходимых корректировок.

9.2.1. Недвижимое имущество

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно

подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами
сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые

относятся  к  одному  с  оцениваемым  объектом  сегменту  рынка  и  сопоставимы  с  ним  по
ценообразующим  факторам.  При  этом  для  всех  объектов  недвижимости,  включая
оцениваемый,  ценообразование  по  каждому  из  указанных  факторов  должно  быть
единообразным.

При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных

данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в
расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в
отчете об оценке.

Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта

сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы
сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки

недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный
сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы
оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие
методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем

изучения  взаимосвязей,  выявляемых  на  основе  анализа  цен  сделок  и  (или)  предложений  с
объектами-аналогами  или  соответствующей  информации,  полученной  от  экспертов,  и
использования  этих  взаимосвязей  для  проведения  оценки  в  соответствии  с  технологией
выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с

объектом  оценки  по  ценообразующим  факторам  (элементам  сравнения),  выявляются
различия  объектов  по  этим  факторам  и  цена  объекта-аналога  или  ее  удельный  показатель
корректируется  по  выявленным  различиям  с  целью  дальнейшего  определения  стоимости

объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на
принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные

сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования,
соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой
стоимости.

С учетом имеющийся на рынке информации нами был применен метод

корректировок.

При корректировке цен единиц сравнения (объекты-аналоги) все поправки делаются

от объекта-аналога к объекту оценки. На этапе сбора и анализа исходных данных были
использованы информационные материалы риэлтерских компаний, публикуемые в печатных
изданиях и на страницах сети Интернет.

Оценщиком были изучены объекты, выставленные на продажу до даты проведения

оценки, среди которых были отобраны аналоги, обладающие близкими характеристиками с
оцениваемыми объектами.

Для каждой скорректированной цены объектов сравнения присваиваются веса,

соответствующие величине корректировок. Весовое значение каждого аналога определяется
по формуле:

, где:

– значение весового коэффициента для данной скорректированной цены;

– сумма модулей поправок.

Сравнительный анализ оцениваемого объекта и аналогов представлен в

нижеследующих таблицах.

Таблица 52. Нежилое помещение. г. Краснодар

Объект оценки № 1

Элементы расчета

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

09.01.2018

Дата предложения

Действительно на дату

оценки

Действительно на дату оценки

Действительно на дату

оценки

Действительно на дату

оценки

г. Краснодар, ул.

Мира/ул. Кирова, д.

18/7

Адрес местоположения

г. Краснодар, ул. Бульвар

Интернациональный

г. Краснодар, ул. им. Гоголя,

д. 75

г. Краснодар,

ул. Старокубанская, д. 32

г. Краснодар,

ул. Октябрьская

Центральная часть

города

Район расположения

Центральная часть города

помещение

Тип объекта

помещение

ПСН

Назначение

ПСН

цоколь

Этаж расположения

1, цоколь

да

Наличие отдельного входа

да

удовлетворительное

Состояние

удовлетворительное

68,5

Площадь, кв. м

111,4

210

1-я линия

Расположение относительно красной

линии

1-я линия

Внутри квартала

1-я линия

Цена предложения, руб.

5 500 000

8 500 000

6 127 000

17 000 000

Удельная цена предложения, руб./кв.

85 938

89 474

55 000

80 952

Источник информации

https://www.avito.ru/krasnodar/

kommercheskaya_nedvizhimos
t/torgovoe_s_arendatorom_64_

m_1151521105

https://www.avito.ru/krasnodar/kommerch

eskaya_nedvizhimost/ofis_v_tsentre_95_

m.kv_1065270852

https://www.avito.ru/krasnod
ar/kommercheskaya_nedvizh
imost/svobodnogo_naznache
niya_111.4_m_968306695

https://www.avito.ru/krasnodar/

kommercheskaya_nedvizhimos

t/svobodnogo_naznacheniya_2

10_m_1009089378

Таблица 53. Квартира, с. Волковка, Лазаревского района, г. Сочи

Объект оценки

№ 8

Элементы

сравнения

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Аналог 6

Аналог 7

текущая

Дата

предложения

11.01.2018

15.12.2017

06.12.2017

21.11.2017

16.01.2018

10.07.2017

30.04.2017

квартира

Наименование

квартира

Сочи, село

Волковка, район

Лазаревский,

улица Надежная,

д. 16

Адрес

местоположения

Сочи, село Волковка,

район Лазаревский,

улица Надежная

Сочи, село

Волковка, район

Лазаревский,

улица Надежная

Сочи, село

Волковка, район

Лазаревский, улица

Надежная, д. 16/1

Сочи, село

Волковка, район

Лазаревский, улица

Надежная, д. 12

Сочи, село

Волковка, район

Лазаревский, улица

Надежная, д. 12

Сочи, село

Волковка, район

Лазаревский, улица

Надежная

Сочи, село

Волковка, район

Лазаревский, улица

Надежная, д. 16

панель

Материал стен

дома

панель

29,60

Площадь

квартиры, кв. м

2/5

Этаж/этажность

3/5

5/5

4/5

3/5

1/5

4/5

3/5

Количество

комнат

удовлетворитель

ное

Состояние

удовлетворительное

удовлетворительно

удовлетворительное

Цена

предложения, руб.

4 200 000

3 300 000

3 200 000

2 100 000

2 800 000

2 250 000

3 960 000

Цена

предложения,

62 687

70 213

66 667

80 769

66 667

75 000

56 571

Объект оценки

№ 8

Элементы

сравнения

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Аналог 6

Аналог 7

руб./кв. м

Источник

информации

https://multilisting.su/

g-sochi/s-

volkovka/sale-

flat/secondary/three-

rooms/4608411-67-0-

m-etazh-3-5-4200000-

rub-ul-nadezhnaya

https://multilisting.s

u/g-sochi/s-

volkovka/sale-

flat/secondary/two-

rooms/252486-47-0-

m-etazh-5-5-

3300000-rub-ul-

nadezhnaya-14-45

https://multilisting.su/

g-sochi/s-

volkovka/sale-

flat/secondary/two-

rooms/6487158-48-0-

m-etazh-4-5-

3200000-rub-ul-

nadezhnaya

https://multilisting.su/

https://multilisting.su/

g-sochi/sale-

flat/secondary/two-

rooms/4790714-42-0-

m-etazh-1-5-

2800000-rub-ul-

nadezhnaya-kv-30

https://multilisting.su/

g-sochi/sale-

flat/secondary/one-

room/671671-30-0-m-

etazh-4-5-2250000-

rub-ul-nadezhnaya

https://multilisting.su/

g-sochi/sale-

flat/secondary/three-
rooms/345299-70-0-

m-etazh-3-5-

3960000-rub-ul-

nadezhnaya

Таблица 54. Объекты недвижимости. Станицы Кущевская, Крыловская

Объект оценки

№ 2

Объект оценки

№ 3

Объект оценки

№ 4

Объект оценки

№ 5

Элементы расчета

Объекты-аналоги

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

09.01.2018

Дата предложения

Действительно на дату

оценки

Действительно
на дату оценки

Действительно на

дату оценки

Действительно
на дату оценки

Краснодарский

край, ст.

Кущевская, пер

Первомайский, д.

Краснодарский

край, ст.

Кущевская, пер.

Первомайский,

д.98, пом.1,3

Краснодарский

край, ст. Кущевская,

ул. Ленина, д. 14,

пом. № 145, 146,

147, 148

Краснодарский

край, ст.

Крыловская, ул.

Кооперативная, д.

102

Адрес местоположения

Краснодарский

край, ст. Павловская,

ул.Крестьянская,

д. 2

Краснодарский

край, ст.

Павловская, ул.

Юбилейная

Краснодарский

край, ст.

Брюховецкая, ул.
Октябрьская, д. 6

Краснодарский

край, ст.

Крыловская, ул.

Кооперативная

помещения

здание

Тип объекта

помещения

здание

помещения

здание

ПСН

Назначение

ПСН

1 -171,9 кв. м,

2 - 247 кв. м

1 - 221,4 кв. м,
2 - 227,1 кв. м,

подвал - 34,7 кв.

Этаж расположения

да

Наличие отдельного входа

да

удовлетворительн

ое

удовлетворительн

ое

удовлетворительное

удовлетворительн

ое

Состояние

удовлетворительное

удовлетворитель

ное

удовлетворительно

удовлетворител

ьное

418,9

65,9

89,6

483,2

Площадь, кв. м

160

67,1

120

1-я линия

внутри квартала

1-я линия

Расположение

относительно красной

линии

внутри квартала

1-я линия

Цена предложения, руб.

5 000 000

3 500 000

5 000 000

3 700 000

Удельная цена

предложения, руб./кв. м

31 250

52 161

41 667

56 923

Источник информации

https://www.avito.ru/pavl

ovskaya/kommercheskay
a_nedvizhimost/torgovoe

_pomeschenie_160_m_7

44754527

https://www.avito.
ru/pavlovskaya/ko
mmercheskaya_ne

dvizhimost/pomes

chenie_svobodnog
o_naznacheniya_6

7.1_m_84754147

https://www.avito.ru

/bryuhovetskaya/ko
mmercheskaya_ned

vizhimost/prodayu_t

orgovuyu_ploschad

_988631866

https://www.avit

o.ru/krasnodarski

y_kray_krylovsk
aya/kommerches

kaya_nedvizhimo

st/nezhiloy_fond

_65_m_i_uchasto

k_11_sotok_104

3428204

Таблица 55. Земельный участок. ст. Крыловская

Объект оценки №6

Элементы расчета

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

09.01.2018

Дата предложения

Действительно на дату оценки

Краснодарский край, ст.

Крыловская, ул.

Кооперативная, д. 102

Адрес местоположения

Краснодарский край, ст. Кущевская, пер.

Володарского, д. 9

Краснодарский край, ст. Крыловская,

пересечение ул. Октябрьская и ул.

Комсомольская

Краснодарский край, Павловский

район, ст. Новолеушковская

земли населенных пунктов

Категория земель

земли населенных пунктов

коммерческая застройка

Назначение

коммерческая застройка

собственность

Вид права

собственность

электричество, водоснабжение,

канализация, газоснабжение

Наличие коммуникаций

электричество, водоснабжение

2 493

Площадь, кв. м

900

68 000

24,930

Площадь, сот.

9,00

680,00

0,249

Площадь, га

0,090

6,800

1-я линия

Расположение относительно

автомагистрали

Внутри квартала

Внутри квартала (Второстепенный

перекресток)

Внутри квартала

Цена предложения, руб.

980 000

750 000

25 000 000

Удельная цена предложения,

руб./кв. м

1 089

833

368

Источник информации

https://www.avito.ru/kuschevskaya/zemelnye_ucha

stki/uchastok_9_sot._izhs_1170889442

https://www.domofond.ru/uchastokzemli-

na-prodazhu-krylovskaya-173108353

https://krasnodar.cian.ru/sale/suburban/1

59361734/

Таблица 56. Нежилое помещение. Дагомыс

Объект оценки № 7

Элементы расчета

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

09.01.2018

Дата предложения

Действительно на дату

оценки

Действительно на дату оценки

Краснодарский край, г. Сочи,

Лазаревский район, пос.

Дагомыс, ул. Делегатская, д. 8

Адрес местоположения

Краснодарский край, г.

Сочи, Лазаревский район,

пос. Дагомыс, Фестивальная

улица, д. 1А

Краснодарский край, г. Сочи,

Лазаревский район, пос.

Лазаревское, ул. Калараш, д. 64 Б

Краснодарский край, г. Сочи,

Лазаревский район, пос.

Дагомыс, Батумское шоссе

Краснодарский край, г. Сочи,

Адлерский район, ул. Павлика

Морозова

Лазаревский

Район расположения

Лазаревский

Адлер

помещение

Тип объекта

помещение

здание

помещение

ПСН

Назначение

ПСН

цоколь /6

Этаж

расположения/этажность

1/2

1,2

цоколь

да

Наличие отдельного

входа

да

удовлетворительное

Состояние

требует косметического

ремонта

удовлетворительное

под отделку*

521,90

Площадь, кв. м

172

240

262

внутри квартала

Расположение

относительно красной

линии

внутри квартала

1-я линия

внутри квартала

Цена предложения, руб.

5 300 000

11 500 000

16 000 000

9 900 000

Удельная цена

предложения, руб./кв. м

75 714

66 860

66 667

37 786

Источник информации

https://www.domofond.ru/kom

https://www.domofond.ru/kommerc

https://sochi.irr.ru/real-

mercheskayanedvizhimost-na-

prodazhu-sochi-194267631

heskayanedvizhimost-na-prodazhu-

sochi-198635480

heskayanedvizhimost-na-prodazhu-

sochi-196008274

estate/commercial-

sale/misc/pomeschenie-262-kv-m-

1-ya-liniya-pavlika-morozova-

advert690035389.html

*информация выявлена в результате телефонных переговоров

Таблица 57. Нежилое здание. пгт Томилино

Объект оценки № 9

Элементы расчета

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

09.01.2018

Дата предложения

Действительно на дату оценки

Московская область,

Люберецкий район, пос.

Томилино, ул. Гаршина, д. 11

Адрес

местоположения

Московская область,

г.

Люберцы

проезд 1-й

Панковский

мкр. Панки

, д.

стр. 15 (на границе с пос.

Томилино)

Московской области,

г. Котельники

Московская область, г.

Люберцы

Парковая ул.

мкр Ухтомка

, д.

1/18

Московская область,

г. Люберцы,

мкр. Городок Б

ул. 3-е

Почтовое Отделение

, д.

здание

Тип объекта

здание

ПСН

Назначение

ПСН

2, подвал

Этажность

1-ый этаж - 420,4 кв. м., 2-ой этаж -

372,9 кв. м

да

Наличие отдельного

входа

да

удовлетворительное

Состояние

под отделку

удовлетворительное

1 133,30

Площадь, кв. м

540

380

793

923,4

внутри квартала

Расположение

относительно красной

линии

внутри квартала

1-я линия

внутри квартала

Цена предложения,

руб.

23 000 000

30 000 000

96 463 692

77 999 000

Удельная цена

предложения, руб./кв.

42 593

78 947

121 644

84 469

Источник

информации

https://lyubertsy.cian.ru/sale/com

mercial/166984245/

https://kotelniki.cian.ru/sale/comme

rcial/148521355/

https://lyubertsy.cian.ru/sale/commercial

/169088608/

https://lyubertsy.cian.ru/sale/co

mmercial/169517768/

Таблица 58. Нежилое здание. Лыткарино

Объект оценки № 11

Элементы расчета

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

№ 5

09.01.2018

Дата предложения

09.01.2018

08.01.2018

09.01.2018

Московская область,

г. Лыткарино, ул. Советская,

д. 22

Адрес

местоположения

Московская область,

г. Лыткарино,

ул. Набережная, д. 9

Московская область,

г. Лыткарино,

ул. Парковая, д. 30

Московская область,

г. Лыткарино,

2-й квартал, д. 15

Московская область,

г. Лыткарино,

5-й микрорайон,

1-й квартал, д. 7

Московская область, г.

Лыткарино,

ул. Набережная, д. 11

здание

Тип объекта

помещение

здание

помещения

торговое

Назначение

торговое

1/1

Этаж

расположения/этаж

ность

1 (700- 1, 473,7 -

подвал)

1 - 548 кв. м, 2 - 447 кв.

м, подвал - 137 кв. м.

55,2 кв. м, 1 - 63,3 кв. м,

2 - 498,4 (+70)

да

Наличие

отдельного входа

нет

отдельный вход

нет

удовлетворительное

Состояние

под отделку

удовлетворительное

требуется капитальный

Объект оценки № 11

Элементы расчета

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

№ 5

ремонт

160,10

Площадь, кв. м

45,5

1173,7

1132

686,9

1204,4

1-я линия

Расположение

относительно

красной линии

в квартале

1-я линия

Цена предложения,

руб.

1 900 000

60 000 000

70000000

33000000

33121000

Удельная цена

предложения,

руб./кв. м

41 758

51 120

61 837

48 042

27 500

Источник

информации

https://www.avito.ru/lytkarino/komme
rcheskaya_nedvizhimost/pomeschenie

_svobodnogo_naznacheniya_45.5_m_

587185101

https://lytkarino.cian.ru/s

ale/commercial/1481462

95/

https://lytkarino.cian.ru/sal

e/commercial/168250320/

https://theproperty.ru/121649

03/

https://lytkarino.cian.ru/sa
le/commercial/157425523

Таблица 59. Земельные участки. Московская область

Объект оценки

№ 10

Объект оценки

№ 12

Элементы расчета

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

№ 5

09.01.2018

Дата предложения

Действительно на дату

оценки

Действительно на дату

оценки

Действительно на дату

оценки

Действительно на дату

оценки

Действительно на

дату оценки

Московская

область,

Люберецкий

район, пос.

Томилино,

ул. Гаршина, д.

Московская область,

г. Лыткарино,

ул. Советская, д. 22

Адрес

местоположения

Московская область,

Люберецкий район,

пос. Томилино

Московская область,

Люберецкий район,

г. Люберцы, ул. 8 Марта,

Москва, г. Щербинка,

НАО (Новомосковский)

Москва, пос.

Коммунарка, НАО

(Новомосковский), ул.

Александры

Монаховой, вл. 10

Москва, ТАО

(Троицкий),

Первомайское

поселение, Ильичевка

хут.

земли

населенных

пунктов

земли населенных

пунктов

Категория земель

земли населенных

пунктов

земли населенных

пунктов

земли населенных

пунктов

земли населенных

пунктов

земли населенных

пунктов

коммерческая

застройка

коммерческая

застройка

Назначение

коммерческая застройка

коммерческая

застройка

коммерческая

застройка

собственность

Вид права

собственность

аренда

собственность

электричество,

водоснабжение,

канализация,

газоснабжение

электричество,

водоснабжение,

канализация,

газоснабжение

Наличие

коммуникаций

электричество

газоснабжение

электричество,

газоснабжение,

водоснабжение,

канализация

электричество,

водоснабжение,

канализация

электричество,

газоснабжение,
водоснабжение

1 047

230

Площадь, кв. м

17 800

1 500

1 800

4 000

10 000

10,470

2,300

Площадь, сот.

178,00

15,00

18,00

40,00

100,00

0,105

0,023

Площадь, га

1,780

0,150

0,180

0,400

1,000

внутри квартала

1-я линия

Расположение

относительно

автомагистрали

внутри квартала

1-я линия

внутри квартала

Цена предложения,

руб.

60 000 000

8 500 000

12 999 000

39 000 000

69 000 000

Удельная цена

предложения, руб./кв.

3 371

5 667

7 222

9 750

6 900

Источник

информации

https://www.cian.ru/sale/su

burban/165351572/

https://lyubertsy.cian.ru/sal

e/suburban/157269735/

https://www.cian.ru/sale/co

mmercial/151910852/

https://www.cian.ru/sale/

commercial/165407753/

https://www.cian.ru/sal

e/commercial/16932823

Таблица 60. Нежилое помещение. г. Видное

Объект оценки № 5

Элементы расчета

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

№ 5

№ 6

09.01.2018

Дата предложения

09.01.2018

08.01.2018

09.01.2018

Московская область,

г. Видное, ул.

Ольховая, д. 4

Адрес

местоположения

Московская область,

г. Видное, ул. Завидная,

д. 3

Московская область,

г. Видное, ул. Завидная,

д. 13

Московская область,

г. Видное,

ул. Ольховая, д. 6

Московская область,

г. Видное,

ул. Ольховая, д. 6

Московская область,

г. Видное,

ул. Ольховая, д. 4

Московская

область,

г. Видное,

ул. Ольховая, д. 4

помещение

Тип объекта

помещение

ПСН

Назначение

ПСН

1/18

Этаж расположения

1/17

1/18*

1,2/18 (2- 70)

1(139)/2(132)/18

1,2/18

да

Наличие

отдельного входа

да

удовлетворительное

Состояние

под отделку

удовлетворительное

126,40

Площадь, кв. м

74,5

85,5

200

271

284

1-я линия

Расположение

относительно

красной линии

внутри квартала

1-я линия

внутри квартала

1-я линия

Цена предложения,

руб.

4 750 000

7 000 000

7 400 000

14 500 000

21 900 000

23 000 000

Удельная цена

предложения,

руб./кв. м

63 758

81 395

86 550

72 500

80 812

80 986

Источник

информации

https://vidnoye.cian.ru/sale/c

ommercial/169316909/

https://vidnoye.cian.ru/sale

/commercial/168505803/

https://vidnoye.cian.ru

/sale/commercial/1684

51591/

https://vidnoye.cian.ru/sa

le/commercial/16108150

https://vidnoye.cian.ru/

sale/commercial/1639

70891/

https://vidnoye.cian.r

u/sale/commercial/16

4218010/

Цокольный этаж с полноценными окнами, то есть для использования в качестве ПСН функционально аналогичен 1-му этажу. Для дальнейших расчетов этаж расположения данного аналога

рассматривается как первый.

содержание .. 10 11 12 13 ..