ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № И-180109/1 имущества АКБ "Крыловский" (АО) по состоянию на 09.01.2018 - часть 10

73 

 

Рисунок 36. Цены предложений земельных участков в Московской области, тыс. руб./сотка, октябрь 

2017 г. 

 
Анализ  фактора  местоположения  выявил  отличие  стоимости  объекта 

недвижимости, определяемое направлением и удаленностью от МКАД.  

Для последующих расчетов выявлена зависимость цены от различной удаленности 

от  МКАД  на  основе  проведения  корреляционно-регрессионного  анализа.  Зависимость 
определялась на основе приведенных ниже аналитических данных: 

Таблица 47 

Удаленность от МКАД, км 

0 – 15 

15 – 30 

30 – 50 

Средняя цена, руб./сотка 

568 

324 

186 

 

 

Рисунок 37 

 
 
 

74 

Выводы: 



 

По  состоянию  на  ноябрь  2017  года  объем  предложений  на  вторичном  рынке 
загородной  недвижимости  за  год  уменьшился  на  8,4%.  На  земельные  участки 
приходится 30% объектов. 



 

Больше  всего  предложений  на  вторичном  рынке  загородной  недвижимости 
находится на Белорусском направлении (15%),  а также Рижском (13%), Киевском 
(12%)  и  Ленинградском  (10%).  Более  половины  —  55%  объектов  —  удалены  от 
столицы  на  расстояние  до  15  км.  В  зоне  16–45  км  расположены  25%  объектов 
загородной недвижимости, еще дальше — 20%. 



 

Средняя  площадь  экспонируемых  на  вторичном  рынке  загородной  недвижимости 
земельных участков составляет 12,7 соток. 



 

Средняя  цена  предложений  земельных  участков  на  вторичном  рынке  загородной 
недвижимости ниже прошлогодних значений на 9%. 



 

Средняя  цена  предложений  земельных  участков  сельскохозяйственного 
назначения, расположенных вблизи Объекта оценки, составляет  29 813 руб./сот, а 
диапазон цен – от  6 333 руб./сот  до 76 923 руб./сот. 



 

Анализ рынка земель сельхозназначения Дмитровского района выявил  активность 
данного сегмента рынка. 



 

Анализ  фактора  местоположения  выявил  отличие  стоимости  объекта 
недвижимости, определяемое направлением и удаленностью от МКАД. 

 

 

 

75 

7. Анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости 

 
Согласно  п.  12  ФСО  №  7,  анализ  наиболее  эффективного  использования  лежит  в 

основе оценок рыночной стоимости недвижимости.  

Анализ  наиболее  эффективного  использования  позволяет  выявить  наиболее 

прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники 
рынка  (покупатели  и  продавцы)  при  формировании  цены  сделки.  При  определении 
рыночной  стоимости  оценщик  руководствуется  результатами  этого  анализа  для  выбора 
подходов  и  методов  оценки  объекта  оценки  и  выбора  сопоставимых  объектов 
недвижимости при применении каждого подхода

30

. 

Наиболее  эффективное  использование  представляет  собой  такое  использование 

недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей 
стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения 
стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. 

Таким  образом,  имеется  4  критерия,  по  которым  и  проводится  анализ  НЭИ,  а 

именно: 



 

физическая возможность; 



 

экономическая оправданность; 



 

соответствие требованиям законодательства; 



 

финансовая осуществимость. 

Наиболее 

эффективное 

использование 

объекта 

недвижимости 

может 

соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, 
например  ремонт  (или  реконструкцию)  имеющихся  на  земельном  участке  объектов 
капитального строительства. 

Для  объектов  оценки,  включающих  в  себя  земельный  участок  и  объекты 

капитального  строительства,  наиболее  эффективное  использование  земельных  участков 
определяется с учетом имеющихся объектов капительного строительства. 

В соответствии с п. 17 ФСО № 7, "Анализ наиболее эффективного использования 

частей  объекта  недвижимости,  например  встроенных  жилых  и  нежилых  помещений, 
проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта". 

Оценщик  проанализировал  четыре  критерия  анализа  наиболее  эффективного 

использования и пришел к выводу, что фактическое использование оцениваемых объектов 
недвижимости является физически возможным, экономически оправданным и финансово 
осуществимым.  С  учетом  сегментации  рынка  недвижимости,  ближайшего  окружения, 
наиболее эффективное использование объектов оценки является следующее: 

Таблица 48 

№ п/п 

по 

заданию 

на 

оценку 

Наименование 

объекта 

Адрес 

Площадь, 

кв. м 

Кадастровый 

номер 

Текущее 

использование 

Наиболее 

эффективное 

использование 

1 

Нежилое 
помещение 

г. Краснодар, ул. 
Мира/ул. Кирова,д.18/7 

68,50 

23:43:0305027:1257 

ПСН 

ПСН 

                                                           

30

 Пункты 12-15 ФСО №7 

76 

№ п/п 

по 

заданию 

на 

оценку 

Наименование 

объекта 

Адрес 

Площадь, 

кв. м 

Кадастровый 

номер 

Текущее 

использование 

Наиболее 

эффективное 

использование 

2 

Нежилые 
помещения 

Краснодарский край, 
ст. Кущевская, пер 
Первомайский, д. 98, 
пом. 2, 9, 10, 11, 12, 13, 
14, 15, 14, 15, 16, 17, 18, 
18, 19, 20, 21 

418,90 

23:17:1401021:444 

Банковское 
помещение 

ПСН 

13 

Помещения 

Краснодарский край, 
Кущевский район, ст. 
Кущевская, пер. 
Первомайский, д.98, 
пом.1,3 

65,90 

23:17:1401021:445 

Банковское 
помещение 

ПСН 

12 

Нежилые 
помещения 

Краснодарский край, 
ст. Кущевская, ул. 
Ленина, д. 14, пом. № 
145, 146, 147, 148 

89,60 

23:17:1401013:429 

Банковское 
помещение 

ПСН 

3 

Административное 
здание 

Краснодарский край, 
Крыловский район, 
станица Крыловская, 
ул. Кооперативная, д. 
102 

483,20 

23:14:0301002:7968 

Здание банка 

ПСН 

7 

Земельный 
участок 

Краснодарский край, 
Крыловский район, 
станица Крыловская, 
ул. Кооперативная, д. 
102 

2493,00 

23:14:0301002:3610 

4 

Нежилые 
помещения 

Краснодарский край, г. 
Сочи, Лазаревский 
район, пос. Дагомыс, 
ул. Делегатская, д. 8 

521,90 

23:49:0125006:1235 

Офис 

банка/гостиница 

ПСН 

9 

Квартира 

Краснодарский край, г. 
Сочи, Лазаревский 
район, с. Волковка, ул. 
Надежная, д. 16, кв. 35 

29,60 

23:49:0136005:1874 

Жилое 

Жилое 

5 

Административное 
здание 

Московская область, 
Люберецкий район, 
пос. Томилино, ул. 
Гаршина, д. 11 

1 133,30 

50:22:0040104:161 

Здание банка 

ПСН 

6 

Земельный 
участок 

Московская область, 
Люберецкий район, 
пос. Томилино, ул. 
Гаршина, д. 11 

1 047,00 

50:22:0040104:46 

10 

Нежилое 
помещение 
(здание) 

Московская область, г. 
Лыткарино, ул. 
Советская, д. 22 

160,10 

50:53:0010105:123 

Не используется 

Торговое 

8 

Земельный 
участок 

Московская область, г. 
Лыткарино, ул. 
Советская, дом 22 

230,00 

50:53:0010105:2227 

11 

Нежилое 
помещение 

Московская область, г. 
Видное, ул. Ольховая. 
д.4,. пом.IХ, лит.А 

126,40 

50:21:0080105:706 

Не используется 

ПСН 

 

При  этом,  сегмент  ПСН  (помещений  свободного  назначения)  представляет  собой 

тип  помещений,  относящихся  к  коммерческой  недвижимости  с  возможностью 
использования под торговлю, офисную деятельность, услуги и иной род деятельности, что 
как правило обусловлено сочетанием ряда факторов (доступом с улицы, интенсивностью 
окружающих транспортных и пешеходных потоков и т.д.).  

 

 

77 

8. Описание процесса оценки объекта оценки 

 

8.1. Методология процесса оценки 
Для  оценки  рыночной  стоимости  имущества  в  соответствии  с  Федеральным 

стандартом  оценки  "Общие  понятия  оценки,  подходы  к  оценке  и  требования  к 
проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 
20.05.2015 № 297, используются три подхода: 

Доходный  подход  -  совокупность  методов  оценки  стоимости  объекта  оценки, 

основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. 

Доходный  подход  рекомендуется  применять,  когда  существует  достоверная 

информация,  позволяющая  прогнозировать  будущие  доходы,  которые  объект  оценки 
способен приносить, а также связанные с объектом расходы. 

В  рамках  доходного  подхода  применяются  различные  методы,  основанные  на 

дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода. 

Сравнительный  подход  -  совокупность  методов  оценки,  основанных  на 

получении  стоимости  объекта  оценки  путем  сравнения  оцениваемого  объекта  с 
объектами-аналогами. 

Сравнительный  подход  рекомендуется  применять,  когда  доступна  достоверная  и 

достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При 
этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. 

В  рамках  сравнительного  подхода  применяются  различные  методы,  основанные 

как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, 
основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. 

Затратный  подход  -  совокупность  методов  оценки  стоимости  объекта  оценки, 

основанных  на  определении  затрат,  необходимых  для  приобретения,  воспроизводства 
либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. 

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует 

достоверная  информация,  позволяющая  определить  затраты  на  приобретение, 
воспроизводство либо замещение объекта оценки. 

В  рамках  затратного  подхода  применяются  различные  методы,  основанные  на 

определении  затрат  на  создание  точной  копии  объекта  оценки  или  объекта,  имеющего 
аналогичные  полезные  свойства.  Критерии  признания  объекта  точной  копией  объекта 
оценки  или  объектом,  имеющим  сопоставимые  полезные  свойства,  определяются 
федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки 
отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей. 

 

8.2. Понятие рыночной стоимости 

В  соответствии  с  Федеральным  законом  №  135-ФЗ  от  29.07.1998  "Об  оценочной 

деятельности  в  Российской  Федерации",  рыночная  стоимость  объекта  оценки  –  это 
наиболее  вероятная  цена,  по  которой  данный  объект  оценки  может  быть  отчужден  на 
открытом  рынке  в  условиях  конкуренции,  когда  стороны  сделки  действуют  разумно, 
располагая  всей  необходимой  информацией,  а  на  величине  цены  сделки  не  отражаются 
какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: 

78 



 

одна  из  сторон  сделки  не  обязана  отчуждать  объект  оценки,  а  другая  сторона  не 
обязана принимать исполнение; 



 

стороны  сделки  хорошо  осведомлены  о  предмете  сделки  и  действуют  в  своих 
интересах; 



 

объект  оценки  представлен  на  открытый  рынок  в  форме  публичной  оферты, 
типичной для аналогичных объектов оценки; 



 

цена  сделки  представляет  собой  разумное  вознаграждение  за  объект  оценки  и 
принуждения  к  совершению  сделки  в  отношении  сторон  сделки  с  чьей-либо 
стороны не было; 



 

платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

 

8.3. Процедура оценки 
Процедура оценки включает в себя следующие этапы (ФСО №1, п. 23): 



 

заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;  



 

сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;  



 

применение  подходов  к  оценке,  включая  выбор  методов  оценки  и  осуществление 
необходимых расчетов;  



 

согласование  (в  случае  необходимости)  результатов  и  определение  итоговой 
величины стоимости объекта оценки;  



 

составление отчета об оценке.  
В  соответствии  с  Заданием  на  оценку  (см.  Раздел  2.  Отчета)  в  данном  Отчете 

определяется  рыночная  стоимость  для  использования  при  определении  цены  для 
совершения сделки или иных действий с Объектами оценки, в том числе при совершении 
сделок  купли-продажи,  разрешении  имущественных  споров,  обращения  взыскания  на 
имущество в судебном порядке, принятии управленческих решений. 

 

 

 

79 

9. Определение рыночной стоимости объекта оценки 

9.1. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом 
Согласно  п.  18-19  Федерального  стандарта  оценки  "Общие  понятия  оценки, 

подходы  и  требования  к  проведению  оценки  (ФСО  №  1)",  утвержденного  Приказом 
Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297: 

"Затратный подход  - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, 

основанных  на  определении  затрат,  необходимых  для  приобретения,  воспроизводства 
либо  замещения  объекта  оценки  с  учетом  износа  и  устареваний.  Затратный  подход 
преимущественно  применяется  в  тех  случаях,  когда  существует  достоверная 
информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо 
замещение объекта оценки". 

 

9.1.1. Недвижимое имущество 

Согласно  п.  24  Федерального  стандарта  оценки  "Оценка  недвижимости  (ФСО  № 

7)",  утвержденного  Приказом  Минэкономразвития  России  от  25.09.2014  №  611,  при 
применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: 

1. 

затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости 
- земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или 
объектов  капитального  строительства,  но  не  их  частей,  например  жилых  и 
нежилых помещений; 

2. 

затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она 
соответствует  наиболее  эффективному  использованию  земельного  участка  как 
незастроенного  и  есть  возможность  корректной  оценки  физического  износа,  а 
также  функционального  и  внешнего  (экономического)  устареваний  объектов 
капитального строительства; 

3. 

затратный  подход  рекомендуется  использовать  при  низкой  активности  рынка, 
когда  недостаточно  данных,  необходимых  для  применения  сравнительного  и 
доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального 
назначения  и  использования  (например,  линейных  объектов,  гидротехнических 
сооружений,  водонапорных  башен,  насосных  станций,  котельных,  инженерных 
сетей  и  другой  недвижимости,  в  отношении  которой  рыночные  данные  о 
сделках и предложениях отсутствуют). 

Следует отметить, что цены на недвижимость в рассматриваемом сегменте рынка в 

меньшей  степени  зависят  от  величины  затрат  на  замещение  (создание  аналогичных 
строительных  конструкций),  так как  эти затраты  не  являются  определяющим  элементом 
коммерческой привлекательности недвижимости данного типа в отличие от особенностей 
локального  местоположения,  окружения,  наличия  платежеспособного  спроса  и 
предложения,  возможности  приспособления  для  различных  видов  использования.  
Учитывая достаточное количество предложений для применения сравнительного подхода 
к оценке, затратный подход не применялся. 

Таким образом, Оценщик вынужден отказаться от применения затратного подхода 

к оценке объектов недвижимости. 

 

80 

9.1.2. Транспортные средства 

Согласно  п.  18-19  Федерального  стандарта  оценки  "Общие  понятия  оценки, 

подходы  и  требования  к  проведению  оценки"  (ФСО  №  1),  утвержденного  Приказом 
Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297: 

"Затратный подход  - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, 

основанных  на  определении  затрат,  необходимых  для  приобретения,  воспроизводства 
либо  замещения  объекта  оценки  с  учетом  износа  и  устареваний.  Затратный  подход 
преимущественно  применяется  в  тех  случаях,  когда  существует  достоверная 
информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо 
замещение объекта оценки".  

Согласно п. 14 ФСО № 10: "При применении затратного подхода к оценке машин 

и оборудования оценщик учитывает следующие положения:  

а)  при  оценке  специализированных  машин  и  оборудования  целесообразно 

применять  затратный  подход.  Специализированные  машины  и  оборудование  - 
совокупность  технологически  связанных  объектов,  не  представленная  на  рынке  в  виде 
самостоятельного  объекта  и  имеющая  существенную  стоимость  только  в  составе 
бизнеса; 

б)  затраты  на  воспроизводство  машин  и  оборудования  (без  учета  износа  и 

устареваний)  определяются  на  основе  сравнения  с  затратами  на  создание  или 
производство либо приобретение точной копии объекта оценки. Затраты на замещение 
машин  и  оборудования  (без  учета  износа  и  устареваний)  определяются  на  основе 
сравнения  с  затратами  на  создание  или  производство  либо  приобретение  объекта, 
имеющего аналогичные полезные свойства;  

в)  точной  копией  объекта  оценки  для  целей  оценки  машин  и  оборудования 

признается объект, у которого совпадают с объектом оценки, как минимум, следующие 
признаки:  наименование,  обозначение  модели  (модификации),  основные  технические 
характеристики;  

г) объектом, имеющим аналогичные полезные свойства, для целей оценки машин и 

оборудования  признается  объект,  у  которого  имеется  сходство  с  объектом  оценки  по 
функциональному назначению, принципу действия, конструктивной схеме;  

д) при применении затратного подхода рассчитывается накопленный совокупный 

износ оцениваемой машины или единицы оборудования, интегрирующий физический износ, 
функциональное  и  экономическое  устаревания,  при  этом  учитываются  особенности 
обесценения при разных условиях эксплуатации, а также с учетом принятых допущений, 
на которых основывается оценка, максимально ориентируясь на рыночные данные". 

В  соответствии  с  п.13  ФСО  №  10:  "При  наличии  развитого  и  активного  рынка 

объектов-аналогов,  позволяющего  получить  необходимый  для  оценки  объем  данных  о 
ценах  и  характеристиках  объектов-аналогов,  может  быть  сделан  вывод  о  достаточности 
применения только сравнительного подхода…". 

Учитывая  наличие  развитого  и  активного  рынка  транспортных  средств, 

аналогичных  оцениваемым,  затратный  подход  к  оценке  транспортных  средств  не 
применялся.