содержание .. 7 8 9 10 ..

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № И-180109/1 имущества АКБ "Крыловский" (АО) по состоянию на 09.01.2018 - часть 9

№ ОО

Марка ТС

Год

изготовления

Цены предложений,

тыс. руб. с НДС

Источники

Прицеп, КЕ602023

1997

20-26

https://www.avito.ru/

Согласно независимым аналитическим дынным

скидка на уторговывание при

совершении сделок купли-продажи с транспортными средствами составляет:

Таблица 43

Скидка на торг, %

Среднее

Расширенный интервал

Транспорт и спецтехника общего применения

4,5%

13,5%

Выводы
Вторичный рынок транспортных средств, аналогичных оцениваемой, достаточно

развит, что позволяет применить сравнительный подход.

Среднее значение скидки на уторговывание составляет 9%.
Анализ цен предложений вторичного рынка транспортных средств показал

следующие ценовые значения:

Таблица 44

Марка ТС

Год изготовления

Цены предложений. тыс.

руб.

Volkswagen Crafter, VIN WV1ZZZZEZB6028231, Т136РО197

2011

849 - 1 081

Lexus LS600H, VIN JTHDU46F005017925, Е335МС123

2014

2 000 -3 100

LADA KSOY5L 42-02D, VIN XTAKS0Y5LD0746554,А968КО93

2013

370 -400

Прицеп, КЕ602023

1997

20-26

В ходе анализа рынка транспортных средств Оценщиком выявлена зависимость

цены предложений транспортных средств от года выпуска и пробега. Влияние данных
показателей учтено в разделе 9 настоящего Отчета.

Справочник оценщика машин и оборудования – 2015 (стр. 52)

6.6. Обзор ключевых показателей паевых инвестиционных фондов за III

квартал 2017 года

В III квартале активы ПИФов выросли на 2,7%, до 3036,2 млрд. руб., а отношение

этих  средств  на конец  сентября  2017 г.  к ВВП  увеличилось  на 0,1 п.п.,  до 3,4%.  В то же
время  прирост  СЧА  ПИФов,  достигшей  почти  2714,0  млрд.  руб.,  составил  2,3%.  Ос-
новной  вклад  в рост  СЧА  внесла  выдача  паев  на 77,8 млрд.  руб.  при  объеме  погашений
лишь  на 16,1 млрд.  рублей.  Нетто-приток  инвестиций  сопровождался  увеличением
количества  владельцев  паев  ПИФов  на 13,7 тыс.,  до 1486,7 тысяч.  Кроме  того,
значительное  влияние  на динамику  СЧА  оказали  доходы  по имуществу,  составляющему
ПИФы, в  размере 47,1  млрд. руб. и  отрицательная переоценка имущества в -48,6 млрд.
рублей. При этом изменение стоимости пая фондов для неквалифицированных инвесторов
за июль–сентябрь  варьировалось  от -100,0  до 461,5%  годовых  среди  ЗПИФов,  от -
15,5 до 277,2% годовых среди ИПИФов (Интервальных паевых инвестиционных фондов)
и от -32,2 до 156,8%  годовых  среди  ОПИФов.  При  дефляции  в 2,5%  годовых
средневзвешенная доходность всех ПИФов в III квартале 2017 г. составила -0,2% годовых,
что  гораздо  лучше  показателя  II квартала  (-12%  годовых).  Отрицательная  доходность
ПИФов  стала  следствием  низкой  доходности  ЗПИФов  (-1,5%  годовых),  на которые
приходится  более  90%  СЧА  всего  рынка.  В то же  время  доходность  ИПИФов  за квартал
достигла 10,0% годовых, а доходность ОПИФов – 19,5% годовых.

Рисунок 30

В III квартале 2017 г. количество зарегистрированных ПИФов увеличилось до

1504  (+4).  Рост  обеспечили  в  первую  очередь  ЗПИФы:  +4   за   квартал.  В  то    же  время
количество ОПИФов сократилось на один фонд, а  количество ИПИФов выросло на один
фонд. Количество фондов для квалифицированных инвесторов увеличилось на 6, до 762.
Количество  фондов,  отчетность  которых  была  использована  при  подготовке  обзора,
уменьшилось  на  29,  до  1343,  за  счет  сокращения  количества  каждого  типа  фондов.  При
этом  количество  фондов  для  квалифицированных  инвесторов  выросло  до  728  (726  на
конец июня).

https://www.cbr.ru/finmarkets/files/supervision/review_paif_17Q3.pdf (последние актуальные данные ЦБ РФ)

Вместе с тем концентрация на рынке уменьшилась. Так, доля топ-20 ПИФов по

СЧА снизилась на 1,2 п.п., до 37,9%, а топ-100 – на 0,7 п.п., до 67,2%.

Кроме того, на рынке продолжается уменьшение числа компаний, управляющих

ПИФами  (УК).  В   III   квартале  количество  УК  сократилось  на 7,  до 279.  Постепенное
уменьшение  числа  УК,  управляющих  ПИФами,  происходит  на   фоне  повышения
требований к  их  деятельности со  стороны регулятора.

Так, в июле 2017 г. вступило в силу Указание Банка России от 24.03.2017 №4323-

, которое ввело с августа новые формы отчетов акционерных инвестиционных фондов

и управляющих  компаний  паевых  инвестиционных  фондов.  В   частности,  была
установлена  форма,  содержащая  сведения  об утверждении  уполномоченным  органом
повестки  дня  общего  собрания  акционеров  (участников),  содержащей  вопрос  об
утверждении аудитора УК паевых инвестиционных фондов, а также форма со сведениями
об аудиторе УК ПИФов.

Рост числа фондов сопровождался увеличением их активов. По итогам квартала

объем активов ПИФов вырос на  2,7%, до  3036,2  млрд. рублей. Отношение этих средств
на   конец  сентября  2017   г.  к   ВВП  за   последние  12  месяцев  составило  3,4%  (в
предыдущем квартале  – 3,3%). Также за  прошедший квартал увеличилась СЧА  ПИФов.
Прирост  составил  2,3%,  на   конец  сентября  СЧА  ПИФов  достигла  почти  2714,0  млрд.
рублей.  Основной  вклад  в   рост  СЧА  ПИФов  на   60,2   млрд.  руб.  в   III   квартале  внесли
выдача  паев  на   77,8   млрд.  руб.  и   доходы  по   имуществу,  составляющему  ПИФы

47,1 млрд. рублей. Кроме того, прирост стоимости имущества в результате сделок с ним
превысил за квартал 16,3 млрд. рублей.

В то же время понижательное влияние на СЧА ПИФов оказала значительная

негативная переоценка имущества (-48,6 млрд. руб.), погашение паев (-16,1 млрд. руб.)
и выплата дохода по паям (почти -14,4 млрд. руб.).

Нетто-приток средств в ПИФы произошел в том числе за счет прихода на рынок

новых  инвесторов.  За   июль–сентябрь  количество  владельцев  паев  ПИФов  увеличилось
на 13,7 тыс., до 1486,7 тысяч. При этом на 13,9 тыс. выросло количество владельцев паев
ОПИФов (до  397,6  тыс.), на  0,8  тыс.  – ЗПИФов (до  10,9  тыс.). Отток держателей паев
в  ИПИФах составил 1 тыс. (до 1078,1 тыс.).

Указание Банка России от 24.03.2017 №4323-У "О формах, порядке и сроках составления и представления в Банк России отчетов

акционерными инвестиционными фондами, управляющими компаниями инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов
и негосударственных пенсионных фондов" вступило в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования;
опубликовано в июле 2017 года.

Доход по имуществу, принадлежащему акционерному инвестиционному фонду (составляющему паевой инвестиционный фонд), по

данным фор- мы 0420503 Указания Банка России от 16.12.2015 №3901-У "О сроках и порядке составления и представления в Банк
России отчетности акционерного инвестиционного фонда и отчетности управляющей компании инвестиционных фондов, паевых
инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов" (зарегистрировано Минюстом России 28.01.2016 №40887).

Рисунок 31

Рисунок 32

Закрытые паевые инвестиционные фонды
К концу III квартала количество ЗПИФов на рынке достигло 1 136 фондов

(+4 за период).  В   то   же  время  количество  фондов,  отчетность  которых  была
использована при подготовке обзора, уменьшилось на  12, до 1 001. Доля этого сектора по
объему  СЧА  на   рынке  ПИФов  сокращается  третий  квартал  подряд:  с   начала  года  она
упала  на 2 п.п.,  снижение  за III квартал  составило  0,9 процентного  пункта.  В результате
на конец сентября 2017 г. она была равна 92,2%.

СЧА ЗПИФов за квартал выросла на 1,3%, до 2,5 трлн. руб. (+32,0 млрд. руб.).

Прирост  в первую  очередь  обеспечен  выдачей  паев  (+49,7 млрд.  руб.  за квартал),  объем
которой  за   квартал  увеличился  более  чем  на 60%,  и получением  дохода  по имуществу,
составляющему  ПИФ  (+43,4 млрд.  руб.).  Наибольшее  негативное  влияние  на СЧА
ЗПИФов  оказало  уменьшение  оценочной  стоимости  имущества  (-54,2   млрд.  руб.),
выплата  дохода  по   паям  (14,4   млрд.  руб.),  а   также  погашение  паев  (8,2   млрд.  руб.).

Средневзвешенная доходность ЗПИФов в  III  квартале составила -1,5% годовых. В  то  же
время  ЗПИФы  для  неквалифицированных  инвесторов  показали  доходность  (изменение
стоимости  пая)  от -100,0  до   461,5%  годовых,  а   средневзвешенная  доходность  топ-
3 ПИФов  для  неквалифицированных  инвесторов  по СЧА,  на которые  приходится  3,9%
СЧА  ЗПИФов  или  22,4%.  СЧА  ЗПИФов  для  неквалифицированных  инвесторов,
находилась  на   уровне  -38,0%  годовых.  Наибольшее  увеличение  СЧА  по-прежнему
наблюдается в  категории комбинированных фондов (+215,0 млрд. руб.), появившихся на
рынке в  I  квартале 2017 года

Рисунок 33

СЧА ЗПИФов недвижимости сократилась на 107,0 млрд. руб., рентных фондов –

на 36,9 млрд.  руб.,  фондов  долгосрочных  прямых  инвестиций –  на 17,8 млрд.  рублей.
Совокупное  сокращение  оставшихся  категорий  составило  около  22  млрд.  рублей.
Крупнейшей категорией ЗПИФов по  СЧА по-прежнему остаются фонды недвижимости.
При этом за  III  квартал доля СЧА этих ПИФов уменьшилась на 4,8 п.п., до  33,0% (826,7
млрд.  руб.  в   абсолютном  выражении),  за год  сокращение  превысило  10  процентных
пунктов.  За  счет  1,5-кратного  роста  СЧА  за  квартал,  до  644,5  млрд.  руб.,
комбинированные  фонды  обогнали  по  объему  СЧА  ЗПИФы  долгосрочных  прямых
инвестиций и стали вторыми после фондов недвижимости в структуре закрытых фондов.
На  конец  сентября  доля  комбинированных  ЗПИФов  превышала  25,7%.  Доля  СЧА
ЗПИФов  долгосрочных  прямых  инвестиций,  напротив,  сократилась  на 1 п.п.,  до 22,7%.
На конец  квартала  СЧА  этой  категории  фондов  составила  568,9   млрд.  рублей.  Однако
темп  сокращения  чистых  активов  замедлился  до   3%  в III квартале  против  31,2%
кварталом ранее.

Ввиду крайне высокой доли сегмента ЗПИФов структура его активов практически

не отличается от рыночной. Наибольшую долю занимает недвижимость (35,9% на конец

Согласно Указанию Банка России от 05.09.2016 №4129-У "О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов

и активов  паевых  инвестиционных  фондов"  (вступило  в   силу  по   истечении  30  дней  после  дня  его  официального  опу-  бликования;
опубликовано 17.11.2016, http://www. cbr.ru/analytics/Default.aspx?PrtID=na_vr&docid=157) все ЗПИФы должны изменить категорию в
соответствии с новыми требованиями в течение 10 лет с момента вступления документа в силу, ИПИФы – 3 лет, ОПИФы – 1 года. При
этом фонды для квалифицированных инвесторов могут относиться к  ка- тегории фондов финансовых инструментов, недви- жимости
и комбинированных  фондов,  для  неквали-  фицированных  инвесторов –  к категории  рыночных  финансовых  инструментов
и недвижимости.

сентября 2017 г.), акции (19,2%) и вклады в уставные капиталы российских организаций
(16,8%). При этом изменение доли каждого из инструментов, в которые инвестированы
активы ЗПИФов, не превышало 1,8 п.п. за квартал.

Рисунок 34

Таблица 45

Наименование показателя

Единица

измере

ния

30.09.2016

31.12.2016

31.03.2017

30.06.2017

30.09.2017

Изменение за

квартал, %

Количество ПИФов зарегистрированных, не ис-
ключенных из реестра паевых инвестиционных
фондов

ед.

1 534

1 553

1 512

1 500

1 504

0,3

Закрытые ПИФы

ед.

1 135

1 150

1 131

1 132

1 136

0,4

Открытые ПИФы

ед.

353

356

338

332

331

-0,3

Интервальные ПИФы

ед.

2,8

Количество специализированных депозитариев,
контролирующих ПИФы (согласно сданной
отчетности)

ед.

3,7

Количество управляющих компаний, осущест-
вляющих ДУ ПИФов (согласно сданной отчет-
ности)

ед.

308

301

292

286

279

-2,4

Количество владельцев акций (паев) (согласно
сданной отчетности)

тыс. ед.

1 463,3

1 466,0

1 467,9

1 473,0

1 486,7

0,9

Закрытые ПИФы

тыс. ед.

9,8

10,2

10,1

10,9

8,2

Открытые ПИФы

тыс. ед.

373,6

376,0

378,1

383,7

397,6

3,6

Интервальные ПИФы

тыс. ед.

1 080,0

1 079,7

1 079,6

1 079,2

1 078,1

-0,1

Количество ПИФов для квалифицированных ин-
весторов, завершивших формирование (в том
числе в стадии прекращения):

ед.

743

756

763

756

762

0,8

Выводы:



В III квартале активы ПИФов выросли на 2,7%, до 3036,2 млрд. руб., а
отношение этих средств на конец сентября 2017 г. к ВВП увеличилось на 0,1
п.п., до 3,4%.



СЧА ЗПИФов недвижимости сократилась на 107,0 млрд. руб., рентных
фондов – на 36,9 млрд. руб., фондов долгосрочных прямых инвестиций – на
17,8 млрд. рублей. Совокупное сокращение оставшихся категорий составило

около 22 млрд. рублей. Крупнейшей категорией ЗПИФов по СЧА по-
прежнему остаются фонды недвижимости.



В III квартале 2017 г. количество зарегистрированных ПИФов увеличилось
до 1504 (+4). Рост обеспечили в первую очередь ЗПИФы: +4 за квартал.



Наибольшее  негативное  влияние  на  СЧА  ЗПИФов  оказало  уменьшение
оценочной стоимости имущества (-54,2  млрд. руб.), выплата дохода по паям
(14,4  млрд. руб.), а также погашение паев (8,2 млрд. руб.).



Средневзвешенная  доходность  ЗПИФов  в   III   квартале  составила  -1,5%
годовых.  В  то  же  время  ЗПИФы  для  неквалифицированных  инвесторов
показали  доходность  (изменение  стоимости  пая)  от  -100,0  до  461,5%
годовых,  а  средневзвешенная  доходность  топ  -  3ПИФов  для
неквалифицированных  инвесторов  по  СЧА,  на  которые  приходится  3,9%
СЧА  ЗПИФов  или  22,4%.  СЧА  ЗПИФов  для  неквалифицированных
инвесторов, находилась на  уровне -38,0% годовых.

6.7. Обзор рынка земельных участков Московской области
Площадь земельного фонда страны составляет 1 712,5 млн. га. Структура

земельного фонда по категориям земель приведен ниже.

Рисунок 35. Структура земельного фонда России

Наибольшую часть земельного фонда страны составляют земли лесного фонда –

1 126,3 млн. га (65,77 % всех земель) и земли сельскохозяйственного назначения – 383,7
млн. га (22,41 %). Земли населенных пунктов составляют всего лишь 1,02 % всех земель
РФ, их общая площадь 20,3 млн. га.

Общая площадь земель в Московской области составляет 4 432,9 тыс. га.
Согласно независимым аналитическим данным

по состоянию на ноябрь 2017 года

за год объем предложений на вторичном рынке загородной недвижимости уменьшился на

http://www.incom.ru/novosti-i-analitika/novosti-rynka/264361/

8,4%. Самым распространенным форматом являются коттеджи — на них приходится 42%
ассортимента, 30% объектов — это земельные участки, 26% — дачи и 2% —
блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).

Больше всего предложений на вторичном рынке загородной недвижимости

находится на Белорусском направлении (15%), а также Рижском (13%), Киевском (12%) и
Ленинградском (10%). Более половины — 55% объектов — удалены от столицы на
расстояние до 15 км. В зоне 16–45 км расположены 25% объектов, еще дальше — 20%.

Для определения диапазона цен предложений земельных участков, сходных с

земельными участками ЗПИФН, Оценщиком сформирована выборка предложений
земельных

участков

сельскохозяйственного

назначения,

сопоставимых

по

местоположению с Объектом оценки. Данные представлены в нижеследующей таблице.

Таблица 46

Местоположение

Удаленность от

МКАД, шоссе

Цена

предложени

я, руб.

Площадь,

сот.

Удельная цена,

руб./сот.

Источник

информации

д. Федотово, Габовское с/п,
Дмитровского района

Рогачевское

шоссе, 45 км от

МКАД

9 900 000

371

26 684,64

https://dmitrov.cian.ru/s

ale/commercial/1562260

98/

Московская
область, Дмитровский
район, Дмитров городское
поселение

Дмитровское ш. 44

км от МКАД

45 000 000

1 100

40 909,09

https://dmitrov.cian.ru/s

ale/commercial/1587897

79/

обл. Московская, р-н
Пушкинский, в районе д.
Алешино

Дмитровское

шоссе, 30 км от

МКАД

60 500 000

5 502,42

10 995,16

https://pushkino.cian.ru/

sale/commercial/158975

429/

Московская
область, Дмитровский
район, Яхрома городское
поселение

Дмитровское

шоссе, 44 км от

МКАД

4221000

350

12 060,00

https://dmitrov.cian.ru/s

ale/commercial/1685450

42/

Московская область,
Дмитровский район , г/пос.
Яхрома, в районе деревни
Поповка

Дмитровское

шоссе, 48 км от

МКАД

9 973 320

831,11

12 000,00

https://www.avito.ru/mo
skva/zemelnye_uchastki

/uchastok_8.31_ga_snt_

dnp_593777347

Москва, Россия, Московская
область, Дмитровский район,
городское поселение Деденево,
деревня Гаврилково

Дмитровское

шоссе, 45 км от

МКАД

28 500 000

4 500

6 333,33

https://www.avito.ru/mo
skva/zemelnye_uchastki

/uchastok_4.5_ga_snt_d

np_1179585384

Москва, р-н Дмитровский, г/п
Дмитров, д. Минеево

Дмитровское

шоссе, 37 км от

МКАД

30 000 000

390

76 923,08

https://www.avito.ru/mo
skva/zemelnye_uchastki

/uchastok_3.9_ga_snt_d

np_418156178

Московская
область, Дмитровский
район, Яхрома городское
поселение

Дмитровское

шоссе, 59 км от

МКАД

7 600 000

200

38 000,00

https://www.avito.ru/mo
skva/zemelnye_uchastki

/uchastok_2_ga_snt_dnp

_576541100

Московская область,
Дмитровский район, в районе д.
Селевкино

Дмитровское

шоссе, 45 км от

МКАД

31950000

719,42

44 410,78

https://www.avito.ru/mo
skva/zemelnye_uchastki

/uchastok_7.1_ga_snt_d

np_1190533867

Среднее

29 813

Минимальное

6 333

Максимальное

76 923

Анализ ценовой дифференциации земель по местоположению проводился на

основе данных о рынке земель под индивидуальную жилую застройку, поскольку данный
сегмент рынка является массовым, а зачастую отражающим мотивацию инвесторов при
покупке земель сельскохозяйственного назначения с перспективой смены вида
разрешенного использования или категории земель.

Ценовая карта

земельных участков в Московской области в зависимости от

направления представлена на рисунке ниже.

Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости Rway № 272, ноябрь 2017 г., стр. 10

содержание .. 7 8 9 10 ..