ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № И-180109/1 имущества АКБ "Крыловский" (АО) по состоянию на 09.01.2018 - часть 7

49 

 

Рисунок 23. Структура инвестиций в недвижимость по происхождению капитала 

 

В  2017  году  традиционно офисная  недвижимость оставалась  привлекательным 

активом для инвесторов – на ее долю пришлось более $1,8 млрд (40% от общего объема). 
С  учетом  общего  снижения  инвестиционной  активности,  по  сравнению  с  предыдущим 
годом  объем  инвестиций  в  офисы  сократился  почти  на  50%  (в  2016  году  объем 
инвестиций составлял $3,5 млрд). 

Доля инвестиций в торговую недвижимость составила 40% от общего объема, что в 

абсолютном выражении составит $1,8 млрд благодаря реализации самой крупной сделки 
2017  года:  IMMOFINANZ  продал  5  торговых  центров  "Вавилон".  Доля  инвестиций  в 
торговую недвижимость в 2017 стала самой крупной за последние 5 лет. Другая знаковая 
сделка в сегменте торговой недвижимости – покупка торгового центра "Горбушкин двор" 
($508 млн). Однако следует учесть, что объект покупался для будущего редевелопмента с 
большой составляющей в составе объекта жилой площади. 

В складскую  недвижимость было  вложено  $255  млн  (6%  от  общего  объема 

инвестиций). Наиболее крупная сделка в данном сегменте  – покупка 200 000 кв. м в СК 
"Логопарк  Север-2"  ($120  млн).  В  2016  году  объем  инвестиций  в  складскую 
недвижимость составил $218 млн. 

В  2017  состоялись  две  крупные  сделки  для  будущего  девелопмента:  покупка 

проекта строительства небоскреба Grand Tower в "Москва-Сити" (сумма сделки $200 млн) 
и  покупка  СК  "Олимпийский"  ($110  млн)  для  редевелопмента  и  расширения  объема  и 
функциональных назначений. 

В  гостиничный  сегмент  было  вложено  минимальное  количество  инвестиций  – 

около $98 млн. 

50 

 

Рисунок 24. Структура инвестиций по сегментам недвижимости 

 

Инвестиционно-финансовые  компании  и  девелоперы  были  самыми  активными 

инвесторами в 2017 году. Доля девелоперских компаний составила 39% от общего объема 
($1,8  млрд).  Инвестиционно-финансовые  структуры  приобрели  недвижимости  на  сумму 
$1,9 млрд, что составляет 43% от общего объема. 

В  первом  полугодии  2018  г.  по  мнению  аналитиков  не  ожидается  высокой 

инвестиционной  активности.  Совокупный  объем  инвестиций  едва  ли  превысит  $1-1,5 
млрд. Традиционно внимание инвесторов в первую очередь будет обращено на офисную 
недвижимость  в  столице.  Во  втором  полугодии  активность  будет  более  высокой  и  по 
итогам года совокупный объем инвестиций может составить $3,5-4,5 млрд. 

 

Рисунок 25. Структура инвестиций по профилю инвестора 

 

51 

6.4.1. 

Обзор 

рынка 

коммерческой 

недвижимости 

Краснодара 

и 

Краснодарского края

11

 

Для  исследования  уровня  цен  на  объекты  коммерческой  недвижимости  города 

Краснодара экспертами рынка были проанализированы предложения о продаже торговых, 
офисных,  складских,  производственных  объектов  недвижимости,  которые  были 
представлены  продавцами  во  II  квартале  2017  года  на  открытом  конкурентном  рынке 
города  Краснодара.  При  анализе  цен  на  объекты  коммерческого  назначения 
использовались 

данные 

интернет-сайта 

бесплатных 

объявлений 

Авито 

(https://www.avito.ru). 

Рынок коммерческой недвижимости города Краснодара можно  условно разделить 

на  объекты  гостиничного  комплекса,  торговые,  офисные,  производственно-складские 
объекты, а также помещения, предназначенные для предприятий общественного питания 
(бары, рестораны, кафе). 

 

Диаграмма 1. Статистические показатели цены предложений 1 кв. м. коммерческой недвижимости на 

рынке города Краснодара во II квартале 2017 года, руб./кв. м. 

 

Во  II  квартале  2017  года  объекты  коммерческого  назначения,  расположенные  в 

городе Краснодаре, выставляются на продажу в диапазоне от 4 386 до 205 882 руб./ кв. м. 
Средняя удельная цена коммерческой недвижимости составляет 61 348 руб./ кв. м. 

 

                                                           

11

 http://biznes-faktor.ru/commerce-market-krd/ 

52 

 

Диаграмма 2. Структура предложений на рынке коммерческой недвижимости 

города Краснодара по типу во II квартале 2017 г. 

 
Большая  часть  рынка  коммерческой  недвижимости  города  Краснодара 

представлена  помещениями  свободного  назначения  –  на  их  долю  приходится  40%  всех 
предложений. Далее следует торговая и офисная недвижимость, их доли соответственно 
составляют  30%  и  17%.  Производственно-складские  объекты,  гостиницы  и  предприятия 
общественного  питания  (бары,  рестораны,  кафе)  занимают  незначительную  долю  на 
рынке – на них приходится лишь 6%, 3% и 3% предложений соответственно. 

 

Диаграмма 3. Средние значения цены предложения 1 кв. м. коммерческой недвижимости города 

Краснодара по округам, руб./кв. м. 

В результате анализа рынка коммерческой недвижимости города Краснодара были 

установлены  минимальные,  максимальные  и  средние  цены,  а  также  значения  моды  и 
медианы  для  предложений  по  округам  города.  Данные  представлены  в  таблице  и 
диаграмме далее. 

53 

 

Диаграмма 4. Структура предложений на рынке коммерческой недвижимости города 

Краснодара в зависимости от месторасположения. 

 

Таблица 33. Статистические показатели цены 1 кв. м коммерческой  

недвижимости города Краснодара по районам во II квартале 2017 г. 

Округ 

Среднее значение 

удельной цены 

предложения 

коммерческих 

помещений, 

руб./кв. м  

Минимальное 

значение удельной 

цены 

предложения 

коммерческих 

помещений, 

руб./кв. м 

Максимальное 

значение удельной 

цены 

предложения 

коммерческих 

помещений, 

руб./кв. м 

Значение моды 

удельной цены 

предложения 

коммерческих 

помещений, 

руб./кв. м 

Значение медианы 

удельной цены 

предложения 

коммерческих, 

руб./кв. м 

Центральный 

73 531 

20 000 

205 882 

83 333 

65 753 

Прикубанский 

51 143 

12 944 

126 316 

21 448 

47 273 

Западный 

61 865 

4 386 

164 179 

100 000 

57 143 

Карасунский 

52 522 

11 333 

118 182 

79 000 

50 000 

 

На  стоимость  коммерческой  недвижимости  оказывают  влияние  не  только 

местоположение  объекта  и  его  фактическое  состояние,  но  и  функциональное 
использование недвижимости. 

Среднее  значение  1  кв.  м  общей  площади  торговой  недвижимости  по  городу 

Краснодару  составило  72  970  руб./кв.  м.  Средняя  стоимость  помещений  для 
общественного питания составила 67 356 руб./кв. м, помещений свободного назначения – 
61 940  руб./кв.  м,  офисных  помещений  –  57 786  руб./кв.  м,  гостиниц  –  51 154  руб./кв.  м. 
Стоимость  помещений  производственно-складского  назначения  составила  24 992 
руб./кв. м. 

 

54 

 

Диаграмма 5. Средние удельные значения цены предложения 1 кв. м. коммерческой недвижимости 

города Краснодара в зависимости от назначения, руб./кв. м. 

Цены  предложения  коммерческой  недвижимости  в  Краснодарском  крае 

представлены в следующей таблице: 

Таблица 34 

Адрес 

Вид объекта 

Площа

дь, кв. 

м 

Цена 

предложения, 

руб. 

Удельная 

цена, 

руб./кв. м 

Источник информации 

 Краснодарский край,  ст. Павловская, 
ул. Пушкина, д. 149 

здание 

227,1 

1 722 800 

7 586 

https://www.avito.ru/pavlovskaya/kommercheskay

a_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_nazna

cheniya_86.8_m_951792886 

Краснодарский край, ст. Павловская, 
ул. Крестьянская, д. 2  

помещение 

160 

5 000 000 

31 250 

https://www.avito.ru/pavlovskaya/kommercheskay

a_nedvizhimost/torgovoe_pomeschenie_160_m_7

44754527 

Краснодарский край, ст. Павловская, 
ул. Жлобы, д. 176 

здание 

393 

10 000 000 

25 445 

https://www.avito.ru/pavlovskaya/kommercheskay

a_nedvizhimost/pomescheniya_svobodnogo_nazn

acheniya_285_mi108_m2_572400078 

Краснодарский край, ст. Павловская, 
ул. Юбилейная 

здание 

67,1 

3 500 000 

52 161 

https://www.avito.ru/pavlovskaya/kommercheskay

a_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_nazna

cheniya_67.1_m_847541470 

Краснодарский край, ст. 
Брюховецкая, ул. Октябрьская, д. 6 

пмещение 

120 

5 000 000 

41 667 

https://www.avito.ru/bryuhovetskaya/kommerches

kaya_nedvizhimost/prodayu_torgovuyu_ploschad

_988631866

 

Краснодарский край, ст. 
Ленинградская,  
ул. Староминская, д. 75 

здание 

82,5 

3 200 000 

38 788 

https://www.avito.ru/leningradskaya/kommerches

kaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_na

znacheniya_82.5_m_1134087672 

 Краснодарский край, ст. 
Староминская, ул. Толстого 

помещение 

300 

6 500 000 

21 667 

https://www.avito.ru/starominskaya/kommerchesk

aya_nedvizhimost/torgovoe_pomeschenie_300_m

_798214901 

Краснодарский край, ст. Каневская, 
ул. Тракторная, д. 28  

здание 

46 

4 500 000 

97 826 

https://www.avito.ru/kanevskaya/kommercheskay

a_nedvizhimost/pod_kommertsiyu_1060517649

 

Краснодарский край, 
ст. Каневская, ул. Вокзальная, д.  43 

здание 

768 

13 850 000 

18 034 

https://www.avito.ru/kanevskaya/kommercheskay

a_nedvizhimost/magazin_768_m_1164078700 

 Краснодарский край, 
 ст. Крыловская, ул. Кооперативная 

здание 

65 

3 700 000 

56 923 

https://www.avito.ru/krasnodarskiy_kray_krylovsk

aya/kommercheskaya_nedvizhimost/nezhiloy_fon

d_65_m_i_uchastok_11_sotok_1043428204 

 Краснодарский край, 
ст. Крыловская, на трассе м4 1173км 

помещение 

94 

7 000 000 

74 468 

https://www.avito.ru/krasnodarskiy_kray_krylovsk

aya/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_mag

azin_566857655 

Краснодарский край, 
ст. Кущевская, Первомайский пер.,  
д. 93 

помещение 

360 

6 150 000 

17 083 

https://www.avito.ru/kuschevskaya/kommercheska

ya_nedvizhimost/prodaetsya_torgovoe_pomesche

nie_ploschadyu_360kv.m_1084105626 

Краснодарский край, ст. Каневская, 
ул. Ленина, д. 151 

здание 

598 

35 000 000 

58 528 

https://www.avito.ru/kanevskaya/kommercheskay

a_nedvizhimost/torgovoe_pomeschenie_598_m_8

53150380 

 Краснодарский край, 
ст. Кущевская, с. Красное,  
ул. Новостройки 

помещение 

450 

2 590 000 

5 756 

https://www.avito.ru/kuschevskaya/kommercheska

ya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_nazn

acheniya_450_m_800643313

 

Краснодарский край, 
ст. Кущевская, Первомайский пер,  
д. 106а 

здание 

160 

19 200 000 

120 000 

https://www.avito.ru/kuschevskaya/kommercheska
ya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_nazn
acheniya_160_m_812201707

 

Среднее 

 

 

 

39 084 

  

Минимум 

 

 

 

5 756 

  

Максимум 

 

 

 

97 826 

  

55 

Цены на коммерческую недвижимость в станицах Краснодарского края составляют 

в среднем 39 084 руб./кв. м и находятся в диапазоне 5 756 - 97 826 руб./кв. м 

 
Рынок аренды коммерческой недвижимости в г. Краснодаре 
Для  анализа  цен  предложений  по  арендным  ставкам  были  проанализированы  

помещения в офисно-торговых зданиях города Краснодара. 

Согласно  данным  сайта  "Росриэлт",  величина  арендных  ставок  на  офисные 

помещения по состоянию на конец 2017 г. составляла в среднем 7 028 руб./кв. м в год, что 
на  1,01%  выше  данного  показателя  по  состоянию  на  начало  года.  Касательно  торговых 
площадей ситуация следующая: по состоянию на конец 2017 г. величина арендных ставок 
составляла в среднем 11 660 руб./кв. м в год, что на 13,33% выше данного показателя по 
состоянию на начало года. 

Также  было  установлено,  что  стоимость  арендной  платы  значительно  отличается 

для  помещений,  расположенных  на  1  этаже.  Среди  помещений,  расположенных  выше 
первого  этажа,  существенных  отличий  в  арендных  ставках  не  наблюдается.  В  числе 
незначительного  фактора  оказалась  и  площадь  арендуемых  помещений  в  районе  ЧМР 
Центрального  округа  г.  Краснодара,  существенные  скидки  предоставляются 
исключительно  арендаторам,  которые  проявляют  желание  арендовать  не  отдельные 
помещения, а этажи целиком или большие части зданий (все или несколько этажей). 

Выводы: 



 

Большая  часть  рынка  коммерческой  недвижимости  города  Краснодара 
представлена  помещениями  свободного  назначения  –  на  их  долю 
приходится 40% всех предложений. 



 

Средние  удельные  цены  помещений  свободного  назначения  составили 
61 940  руб./кв.  м  (удельная  цена  помещений  для  общественного  питания 
составила  67 356  руб./кв.  м,  офисных  помещений  –  57 786  руб./кв.  м, 
гостиниц – 51 154 руб./кв. м).  



 

Цены  на  коммерческую  недвижимость  в  станицах  Краснодарского  края 
составляют  в  среднем  39  084  руб./кв.  м  и  находятся  в  диапазоне  5  756  - 
97 826 руб./кв. м; 



 

Согласно данным сайта "Росриэлт", величина арендных ставок на офисные 
помещения  по  состоянию  на  конец  2017  г.  составляла  в  среднем  7  028 
руб./кв. м/год. 



 

Величина  арендных  ставок  торговых  помещений  составляла  на  конец 
2017 г. в среднем 11 660 руб./кв. м. 

 

6.4.2. Обзор рынка коммерческой недвижимости в Московской области

12 

Больше  всего  на  рынке  представлено  предложений  по  аренде  коммерческой 

недвижимости. 

                                                           

12

 https://maxyline.ru/analitika/analiz-rynka-kommercheskoj-nedvizhimosti-moskovskoj-oblasti-na-konec-pervogo-polugodiya-2017-goda.html 

56 

 

Рисунок 26.Распределение заявленных предложений к продаже и аренде объектов 

коммерческой недвижимости Московской области на конец 1 полугодия 2017 года. 

Распределение  заявленных  предложений  по  продаже  объектов  коммерческой 

недвижимости Московской области по типу  недвижимости, на конец первого полугодия 
2017 года, выглядит следующим образом: 

 

Рисунок 27. Распределение заявленных предложений по продаже объектов коммерческой 

недвижимости Московской области по типу недвижимости. 

Доля  торговой  недвижимости  из  общего  числа  заявленных  предложений  по 

продаже  объектов  коммерческой  недвижимости  Московской  области  составляет  –  40%, 
доля  производственно-складской  недвижимости  составляет  –  36%,  наименьшую  долю 
рынка занимает офисная недвижимость, которая составляет – 24%. 

Распределение  заявленных  предложений  по  аренде  объектов  коммерческой 

недвижимости Московской области по типу  недвижимости, на конец первого полугодия 
2017 года, выглядит следующим образом: 

 

Рисунок 28.Распределение заявленных предложений по аренде объектов коммерческой 

недвижимости Московской области по типу недвижимости.