ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № И-180109/1 имущества АКБ "Крыловский" (АО) по состоянию на 09.01.2018 - часть 8

Доля торговой недвижимости из общего числа заявленных предложений по

продаже объектов коммерческой недвижимости Московской области составляет – 25%,
доля производственно-складской недвижимости составляет – 55%, наименьшую долю
рынка занимает офисная недвижимость, которая составляет – 20%.

Для повышения качества аналитической базы и качества проводимого анализа

рынка коммерческой недвижимости, Московская область была разделена:



по городам и ПГТ областного подчинения (в границах городских округов) и
районы (в границах городских округов);



по районам (в границах муниципальных районов);



по направлениям Московской области.

Рисунок 29. Карта Московской

области.

Диаграмма 6.

Наибольшая средняя удельная стоимость продажи офисной недвижимости в

Московской  области  была  зафиксирована  в  Химках,  которая  составляет  106 554  рублей,
наименьшая  средняя  стоимость  была  зафиксирована  в  Красноармейске  –  25 688  рублей.
Наибольшая  средняя  арендная  ставка  офисной  недвижимости,  предлагаемой  в  аренду,
была  зафиксирована  в  Красногорске  и  составила  11 748  рублей  в  год,  наименьшая  в
Бронницах  –  4 000  рублей  в  год.  Отсутствие  предложений  к  аренде  выявлено  в
Егорьевске,  Зарайске,  Кашире,  Красноармейске,  Лосино-Петровске,  Луховцах,
Лыткарино,  Протвино,  Рошале,  Рузе,  Серебряных  Прудах,  Черноголовке,  Шаховском,
Электрогорске и в Шатурском районе.

Диаграмма 7

Наибольшая средняя удельная цена продажи торговой недвижимости в

Московской  области  была  зафиксирована  в  Котельниках,  которая  составляет  233 761
руб./кв.  м,  наименьшая  средняя  цена  была  зафиксирована  в  Шатурском  районе  –  40 733
руб./кв.  м.  Отсутствие  предложений  к  продаже  выявлено  в  Бронницах,  Дубне,  Кашире,
Луховцах,  Лыткарино,  Озеры,  Павловском  Посаде,  Протвино,  Пущино,  Рошале,
Серебряных  Прудах,  Черноголовке,  Шаховском,  Электрогорске.  Наибольшая  средняя
арендная ставка для торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована
в  Долгопрудном  и  составила  35 857  руб./  кв.  м/год,  наименьшая  в  Зарайске  –  3 600  руб.
/кв.  м/год.  Отсутствие  предложений  к  аренде  выявлено  в  Красноармейске,  Луховцах,
Озерах, Павловском Посаде, Протвине, Пущине, Рошале, Черноголовке, Электрогорске.

Средняя удельная цена коммерческой недвижимости по крупным городам, ПГТ

областного подчинения и районам (в границах городских округов) Московской области,
на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:

Таблица 35. Минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 кв. м коммерческой

недвижимости по крупным городам, ПГТ областного подчинения и районам (в границах городских

округов) Московской области на конец первого полугодия 2017

Населенный пункт

Офисные

Торговые

Производственно-складские

Продажа

(руб./ кв. м)

Аренда

(руб./ кв. м/год)

Продажа

(руб./ кв. м)

Аренда

(руб./ кв. м/год)

Продажа

(руб./ кв. м)

Аренда

(руб./ кв. м/год)

Min

Max

Min

Max

Min

Max

Min

Max

Min

Max

Min

Max

Города и ПГТ областного подчинения (в границах городских округов)

Балашиха

19 798

95 113

4800

17 900

30665

265 556

246

43 632

7 634

72 000

852

12000

Бронницы

•

5000

15600

•

2400

3 500

Дзержинский

51 Ш

90 000

6 000

12 000

43 605

97 087

8400

30864

4 588

32 727

2 388

9600

Долгопрудный

69 000

72 212

5 856

16 320

68 675

125 962

10 920

107 352

50 000

67 476

960

9 700

Домодедово

20 000

169 935

5000

17604

55 556

118 750

6000

24 000

22 075

92 593

2 330

14 160

Дубна

56 667

46 674

4800

12000

•

Егорьевск

•

34 459

144 444

18 000

32 400

1478

22 189

701

12 000

Жуковский

45 797

106 443

7200

15 000

59459

93 000

7800

27600

16461

50000

3000

10909

Зарайск

•

3 183

6910

•

Звенигород

35 000

95 455

6 000

13 200

36923

85 000

2400

60000

•

Ивантеевка

4 200

14 400

80000

86 207

6000

25 333

31 646

43 000

280

9000

Истра

•

3600

12000

52 246

82 032

10200

12600

12 857

100000

1 464

10 826

Кашира

22 799

24 991

7200

10800

588

50 526

Коломна

30 000

69 231

4 620

6000

58 772

88 710

7 200

35 000

1 554

30 769

360

3 000

Королев

51 190

137 500

5 173

12 000

48 986

225 806

5400

96000

26 436

39 342

610

9600

Котельники

5000

12 820

142 450

280 374

9600

47 957

41237

44 444

2 650

7 380

Красноармейск

•

15 125

98 453

1 800

Красногорск

63 750

138 231

5 160

30 000

62 857

181 364

6000

75000

14 167

138 889

2 208

7800

Лобня

85 000

123 882

6 132

12000

72414

85 016

8400

32400

7 528

100 223

840

8 030

Лосино- Петровский

45 000

47 881

37 037

51 867

2 823

4918

Луховицы

•

19143

67 516

•

1920

13000

Лыткарино

•

34 072

205 357

700

20 400

•

2 400

4 950

Люберцы

27 785

III 321

4500

18 180

31 331

401 530

6428

39 250

15912

61 458

180

13080

Диаграмма 8

Наибольшая средняя удельная цена продажи офисной недвижимости в Московской

области была зафиксирована в Дмитровском районе, которая составляет 184 296 руб./ кв.
м,  наименьшая  средняя  удельная  стоимость  была  зафиксирована  в  Наро-Фоминском
районе – 6 993 руб. / кв. м. Отсутствие предложений к продаже выявлено в Лотошинском,
Можайском, Орехово-Зуевском, Ступинском и Талдомском районах. Наибольшая средняя
ставка за  1 кв. м офисной недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в
Пушкинском районе и составила 14 185 рублей в год, наименьшая в Чеховском районе –
4 944  рублей  в  год.  Отсутствие  предложений  к  аренде  выявлено  в  Волоколамском,
Лотошинском и Орехово-Зуевском районах.

Диаграмма 9

Наибольшая средняя удельная цена торговой недвижимости в Московской области

была  зафиксирована  в  Одинцовском  районе,  которая  составляет  128 235  руб./  кв. м,
наименьшая средняя удельная стоимость была зафиксирована в Орехово-Зуевском районе
–  16 212  руб./кв.  м.  Отсутствие  предложений  к  продаже  выявлено  в  Волоколамском,
Лотошинском,  Талдомском  районах.  Наибольшая  средняя  арендная  ставка  торговой
недвижимости,  предлагаемой  в  аренду,  была  зафиксирована  в  Одинцовском  районе  и
составила 19 750 руб./ кв. м в год, наименьшая в Волоколамском районе – 3 600 руб./ кв. м
в год. Отсутствие предложений к аренде выявлено в Лотошинском и Талдомском районах.

Цены предложения коммерческой недвижимости на дату оценки в городах

Видное, Лыткарино и Томилино Московской области представлены в следующих
таблицах:

Таблица 36. Цены предложения г. Лыткарино

Адрес

местоположения

Тип

объекта

Назначение

Площадь,

кв. м

Цена

предложени

я, руб.

Удельная цена

предложения,

руб./кв. м

Источник информации

Московская
область, Лыткарино,
Московская
область, г.
Лыткарино,
ул.Набережная, 9

помещен

ие

торговое,

ПСН

45,5

1 900 000

41 758

https://www.avito.ru/lytkarino/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/po

meschenie_svobodnogo_naznach

eniya_45.5_m_587185101

Московская
область, Лыткарино,
г. Лыткарино, 1ый
квартал 18

пристро

йка к

жилому

дому

торговое,

ПСН

8 980 000

128 286

https://www.avito.ru/lytkarino/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/po

meschenie_svobodnogo_naznach

eniya_70_m_956182042

Московская
область, Лыткарино,
Колхозная ул., 4к2

помещен

ие

торговое,

ПСН

4 990 000

92 407

https://www.avito.ru/lytkarino/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/pr

odam_pomeschenie_svobodnogo

_naznacheniya_54.00_m_971091

893

Московская
область

, Лыткарино,

Парковая ул., 30

помещен

ие

торговое,

ПСН

1173,7

60 000 000

51 120

https://lytkarino.cian.ru/sale/com

mercial/148146295/

Московская
область

, Лыткарино,

1-й квартал, 7

помещен

ие

торговое,

ПСН

616,9

25 999 000

42 145

https://lytkarino.cian.ru/sale/com

mercial/169423667/

Московская
область

, Лыткарино,

2-й квартал, 15

здание

торговое,

ПСН

1132

70000000

61 837

https://lytkarino.cian.ru/sale/com

mercial/168250320/

г.Лыткарино,5й
микрорайон,1й
квартал,д.7,

здание

торговое,

ПСН

686,9

33000000

48 042

https://theproperty.ru/12164903/

г.
Лыткарино Колхозн
ая улица 96В

здание

торговое,

ПСН

263,9

5 000 0000

189 466

https://move.ru/objects/prodam_z

danie_2639_kv_m_lytkarino_22

73537328/

Адрес

местоположения

Тип

объекта

Назначение

Площадь,

кв. м

Цена

предложени

я, руб.

Удельная цена

предложения,

руб./кв. м

Источник информации

Московская область,
г. Лыткарино, ул.
Набережная д.11

помещен

ия

торговое,

ПСН

1 204,4

33121000

27 500

https://lytkarino.cian.ru/sale/com

mercial/157425523/

Среднее

75 840

Минимум

27 500

Максимум

189 466

Таблица 37. Цены предложения г. Томилино

Адрес местоположения

Назначен

ие

Площадь,

кв. м

Цена

предложени

я, руб.

Удельная цена

предложения,

руб./кв. м

Источник информации

Московская область, Люберцы
городской округ, Томилино пгт.
Никитина, 32 (пересечение
Егорьевского шоссе и
Томилинской эстакады

ОСЗ,

администр

ативно-

торговое

121

5 990 000

49 504

https://www.cian.ru/sale/commer

cial/163315645/

Московская область, Люберцы
городской округ, Томилино пгт,
вдоль Новорязанского шоссе

ОСЗ,

администр

ативно-

торговое

238,9

48 000 000

200 921

https://www.cian.ru/sale/commer

cial/169417158/

Московская обл., Люберцы,
Октябрьский проспект

ОСЗ

1320

40 000 000

30 303

https://lyubertsy.cian.ru/sale/com

mercial/1761227/

Московская обл., Люберцы, ул.
Космонавтов, 20

ОСЗ

1615

60 000 000

37 152

https://lyubertsy.cian.ru/sale/com

mercial/165063003/

Московская область, Люберцы,
проезд 1-й Панковский, мкр Панки,
1с15

ОСЗ

540

23 000 000

42 593

https://lyubertsy.cian.ru/sale/com

mercial/166984245/

Московская область, Люберцы
городской округ, Томилино пгт, ш.
Егорьевское, 1Б

ОСЗ

11 500 000

127 778

https://www.cian.ru/sale/commer

cial/167824469/

Московской области пос.
Котельники

ОСЗ

380

30 000 000

78 947

https://kotelniki.cian.ru/sale/com

mercial/148521355/

Московская область, Люберцы,
Парковая ул., мкр Ухтомка, 1/18

ОСЗ

793

96 463 692

121 644

https://lyubertsy.cian.ru/sale/com

mercial/169088608/

Московская область, Люберцы,
Городок Б микрорайон, ул. 3-е
Почтовое Отделение, мкр Городок
Б, 68

ОСЗ

923,4

77999000

84 469

https://lyubertsy.cian.ru/sale/com

mercial/169517768/

Среднее

85 923

Минимум

30 303

Максимум

200 921

Таблица 38. Цены предложения г. Видное

Адрес

Этаж/этажнос

ть

Состоян

ие

Площад

ь, кв. м

Цена

предложени

я, руб.

Удельная

цена,

руб./кв. м

Источник информации

Московская обл., г.
Видное, ул.
Завидная, 17

1/17

без

отделки

4 500 000

50 000

https://vidnoye.cian.ru/sale/commerci

al/168498258/

Московская обл., г.
Видное, ул.
Завидная, 3

1/17

без

отделки

74,5

4 750 000

63 758

https://vidnoye.cian.ru/sale/commerci

al/169316909/

Московская обл., г.
Видное, ул.
Завидная, 18

1/17

хороший

ремонт

5 600 000

96 552

https://vidnoye.cian.ru/sale/commerci

al/169409920/

Московская обл., г.
Видное, ул.
Завидная, 17

1/17

без

отделки

114,1

5 705 000

50 000

https://vidnoye.cian.ru/sale/commerci

al/168498165/

Московская обл., г.
Видное, ул.
Завидная, 19

1/17

хороший

ремонт

123,4

6 170 000

50 000

https://vidnoye.cian.ru/sale/commerci

al/168498400/

Московская обл., г.
Видное, ул.
Завидная, 13

1/17

хороший

ремонт

7 000 000

81 395

https://vidnoye.cian.ru/sale/commerci

al/168505803/

Московская обл., г.
Видное, ул.
Завидная, 18

1/17

хороший

ремонт

130

11 850 000

91 154

https://vidnoye.cian.ru/sale/commerci

al/161525892/

Московская обл., г.
Видное, ул.
Ольховая, 6

ц/18

(полноценные

окна)

хороший

ремонт

8 700 000

102 353

https://vidnoye.cian.ru/sale/commerci

al/162549917/

Московская обл., г.

1/18

хороший

85,5

7 400 000

86 550

https://vidnoye.cian.ru/sale/commerci

Адрес

Этаж/этажнос

ть

Состоян

ие

Площад

ь, кв. м

Цена

предложени

я, руб.

Удельная

цена,

руб./кв. м

Источник информации

Видное, ул.
Ольховая, 6

ремонт

al/168451591/

Московская обл., г.
Видное, ул.
Ольховая, 6

1,2/18 (2- 70)

хороший

ремонт

200

14 500 000

72 500

https://vidnoye.cian.ru/sale/commerci

al/161081508/

Московская обл., г.
Видное, ул.
Ольховая, 4

ц/18

хороший

ремонт

118,8

6 500 000

54 714

https://vidnoye.cian.ru/sale/commerci

al/157906620/

Московская обл., г.
Видное, ул.
Ольховая, 4

1(139)/2(132)/1

хороший

ремонт

271

21 900 000

80 812

https://vidnoye.cian.ru/sale/commerci

al/163970891/

Московская обл., г.
Видное, ул.
Ольховая, 4

1,2/18

хороший

ремонт

284

23 000 000

80 986

https://vidnoye.cian.ru/sale/commerci

al/164218010/

Московская обл., г.
Видное, ул.
Ольховая, 2

ц/18

хороший

ремонт

4 000 000

54 054

https://vidnoye.cian.ru/sale/commerci

al/157907869/

Среднее

72 488

Минимум

50 000

Максимум

102 353

Выводы:



Наибольшая  средняя  удельная  цена  продажи  офисной  недвижимости  в
Московской  области  была  зафиксирована  в  Дмитровском  районе,  которая
составляет  184 296  руб.  /кв.  м,  наименьшая  средняя  удельная  цена  была
зафиксирована  в  Наро-Фоминском  районе  –  6 993  руб./  кв.  м.  Отсутствие
предложений  к  продаже  выявлено  в  Лотошинском,  Можайском,  Орехово-
Зуевском, Ступинском и Талдомском районах.



Наибольшая средняя арендная ставка офисной недвижимости, предлагаемой
в  аренду,  была  зафиксирована  в  Пушкинском  районе  и  составила  14 185
руб./кв.  м/год,  наименьшая  в  Чеховском  районе  –  4 944  руб./кв.  м/год.
Отсутствие  предложений  к  аренде  выявлено  в  Волоколамском,
Лотошинском и Орехово-Зуевском районах.



Рынок аренды и продажи коммерческой недвижимости крупных населенных
пунктов Московской области активный: на рынке присутствует достаточное
количество продавцов и покупателей, большое количество предложений
жилой и коммерческой недвижимости

, срок экспозиции объектов

небольшой.



Цены на коммерческую недвижимость в г. Видное Московской области
составляют в среднем 72 488 руб./кв. м и находятся в диапазоне 50 000 -
102 353 руб./кв. м;



Цены на коммерческую недвижимость в пгт. Томилино Московской области
составляют в среднем 85 923 руб./кв. м и находятся в диапазоне 30 303 -
200 921 руб./кв. м;



Цены на коммерческую недвижимость в г. Лыткарино Московской области
составляют в среднем 72 840 руб./кв. м и находятся в диапазоне 27 500 -
189 466 руб./кв. м;

Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (стр. 27)

6.4.3. Факторы формирования цен для офисно-торговых объектов
Следует отметить, что основными факторами формирования цены для офисно-

торговых объектов являются: местоположение, тип объекта, этажность / этаж
расположения, наличие отдельного входа, состояние, площадь, плотность застройки,
материал стен, наличие коммуникаций, расположение относительно красной линии.

Отсутствие большого количества предложений в станицах Краснодарского края

предполагает скидку на торг, характерную для неактивного рынка. Большое количество
предложения помещений в Краснодаре, Дагомысе и населенных пунктах Московской
области предполагает скидку на торг, характерную для активного рынка.

Скидка на торг согласно независимым аналитическим данным

составляет:

Таблица 39

Класс объектов

Неактивный рынок

Среднее

Доверительный интервал

Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы
объектов недвижимости (ст. Кущевская, ст. Крылатская)

16,4%

15,6%

17,1%

Класс объектов

Активный рынок

Среднее

Доверительный интервал

Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы
объектов недвижимости (Московская область, Дагомыс, Краснодар)

9,2%

8,8%

9,5%

Отношение цен офисно-торговых объектов по районам области по отношению к

областному центру

составляет:

Таблица 40

Отношение цен офисно-торговых объектов по районам области по

отношению к областному центру

Значения

Среднее

Доверительный интервал

Областной центр

1,00

Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра

0,80

0,78

0,81

Райцентры с развитой промышленностью

0,71

0,69

0,72

Райцентры сельскохозяйственных районов

0,57

0,55

0,59

Прочие населенные пункты

0,45

0,43

0,48

Отношение удельной цены встроенного помещения к удельной цене такого же

отдельностоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки
составляет 0,89

Отношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене такого же объекта на

1 этаже составляет 0,73. Отношение удельной цены объекта на 2 этаже и выше к удельной
цене такого же объекта на 1 этаже

составляет 0,86

Отношение удельной цены без отдельного входа к удельной цене такого же

объекта с отдельным входом составляет 0,85

Отношение удельной цены объекта без отделки к удельной цене такого же объекта

с отделкой в среднем состоянии составляет 0,79. Отношение удельной цены объекта с
отделкой, требующего косметического ремонта, к удельной цене такого же объекта с
отделкой в среднем состоянии составляет 0,85

Корректирующие коэффициенты, отражающие соотношение цен офисно-торговых

объектов, различающихся по величине площади

, представлены в таблице ниже:

Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (стр. 298)

Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (стр. 55)

Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (стр. 194)

Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (стр. 217)

Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (стр. 213)

Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (стр. 238)

Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (стр. 184)

Таблица 41

Площадь, кв. м

Объекты-аналоги

<100

100-250

250-500

500-750

750-1 000

1 000-1 500 1 500-2 000

>2 000

Объект

оценки

<100

1,00

1,07

1,18

1,26

1,31

1,37

1,43

1,45

100-250

0,93

1,00

1,10

1,17

1,22

1,28

1,33

1,35

250-500

0,85

0,91

1,00

1,07

1,11

1,16

1,21

1,23

500-750

0,80

0,85

0,94

1,00

1,04

1,09

1,14

1,16

750-1 000

0,76

0,82

0,90

0,96

1,00

1,05

1,09

1,11

1 000-1 500

0,73

0,78

0,86

0,92

0,96

1,00

1,04

1,06

1 500-2 000

0,70

0,75

0,83

0,88

0,92

0,96

1,00

1,02

>2 000

0,69

0,74

0,81

0,87

0,90

0,94

0,98

1,00

Отношение удельной цены объекта из сэндвич-панелей, профлиста к удельной цене

такого же кирпичного / бетонного (капитального) объекта составляет 0,83. Отношение
удельной цены деревянного объекта к удельной цене такого же кирпичного/бетонного
(капитального) объекта

составляет 0,71

Отношение удельной цены объекта, расположенного внутри квартала, к удельной

цене такого же объекта, расположенного на красной линии составляет 0,80

Выводы:



Основными  факторами  формирования  цены  для  офисно-торговых  объектов
являются: местоположение, тип объекта, этажность / этаж расположения, наличие
отдельного  входа,  состояние,  площадь,  наличие  коммуникаций,  расположение
относительно красной линии.

6.5. Анализ рынка транспортных средств
Предложения по аренде транспортных средств, аналогичных оцениваемым,

представлены на рынке, при этом данные о загрузке и операционных расходах в открытых
источниках отсутствуют. То есть данный сегмент рынка не является открытым, и
использование данных об аренде Оценщик считает некорректным.

Транспортные средства, аналогичные оцениваемым, в достаточном количестве

представлены  на  вторичном  рынке.  На  рынке  новых  автомобилей  также  представлены
аналогичные  модели,  однако,  в  более  современной  модификации  кузова    и  с  другим
двигателем.  Следовательно,  при  использовании  информации  первичного  рынка
необходимо учитывать функциональный износ, определить который достоверно Оценщик
считает невозможным.

Далее представлен диапазон цен предложений вторичного рынка транспортных

средств аналогичных оцениваемой:

Таблица 42

№ ОО

Марка ТС

Год

изготовления

Цены предложений,

тыс. руб. с НДС

Источники

Volkswagen Crafter,
VIN
WV1ZZZZEZB60282
31, Т136РО197

2011

849 - 1 081

https://www.avito.ru/

Lexus LS600H, VIN
JTHDU46F005017925
, Е335МС123

2014

2 000 -3 100

https://www.avito.ru/

LADA KSOY5L 42-
02D, VIN
XTAKS0Y5LD07465
54,А968КО93

2013

370 -400

https://www.avito.ru/

Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (стр. 204)

Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (стр. 158)

содержание .. 6 7 8 9 ..