ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №27/К-2018 Рыночной стоимости квартиры трехкомнатной (г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого, д.22, кв.52.) - часть 3

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

17 

 

фонда  недвижимости  «Родные  просторы»,  данные  о  которых  устанавливаются  на  основании  данных 
лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов 
депо владельцев инвестиционных паев. 

11.1.2. Обременения, связанные с объектом оценки 

В рамках настоящего отчета под обременением понимается ограничение права собственности и 

других  вещных  прав  на  объект  других  лиц  (например,  залог,  аренда,  сервитут  и  др.).  Различают 
обременения в силу закона и обременения в силу договора. 

При  подготовке  отчета  об  оценке  обременение  прав  на  оцениваемое  имущество  исследуется  с 

точки  зрения  того,  как  может  повлиять  наличие  обременения  на  экономические  интересы 
существующего владельца имущества и ожидания инвестора. 

Исследования показали, что обременения выявлены в виде доверительного управления. 

11.1.3. Физические свойства объектов оценки  

Данные  технических  документов  приняты  как  достоверные,  поэтому  контрольные  замеры 

объектов оценки не производились. 

Строительно-технические характеристики объекта оценки взяты на основании осмотра и данных 

технического паспорта. 

Объемно-планировочное  решение  и  краткая  характеристика  строений  изложены  в 

нижеследующих таблицах

. 

Таблица 6 

Характеристика местоположения объекта оценки 

Адрес 

РФ,  Свердловская  обл.,  г.Екатеринбург,  ул.Владимира 
Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52 

Транспортная доступность 

Расстояние до ближайшей автобусной остановки примерно в 
5 минутах пешей ходьбы. 

Обеспеченность общественным 
транспортом 

Хорошая. 

Близость к скоростным магистралям 

Вдали от скоростных магистралей. 

Эстетичность окружающей застройки 

Хорошая 

Престижность района 

Средняя 

Зонирование района (жилой, деловой, 
смешанный) 

 

Жилой 

 

 

 
Объекты социальной инфраструктуры в 
пределах пешей доступности (менее 1 км) 

Школа 

Имеется 

Детский сад 

Имеется 

Магазины 

Имеется 

Отделение банка 

Имеется 

Предприятия службы быта 

Имеется 

Торговые предприятия 

Имеется 

Аптека 

Имеется 

Поликлиника 

Имеется 

Зона отдыха 

Имеется 

Обеспеченность объектами социальной 
инфраструктуры 

Хорошая. 

Экологическая обстановка района 

Относительно благоприятная. 

Объекты промышленной инфраструктуры 

Общее  состояние  можно  охарактеризовать  как  нормальное, 
вблизи не расположено грязных промышленных объектов. 

 

Детская площадка 

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

18 

 

Придомовая территория 

Не огороженная 

Не охраняемая 

Наличие зеленых насаждений 

есть 

Дополнительная существенная 
информация 

Нет. 

Таблица 7 

 Общая характеристика здания 

Тип здания 
Серия дома 

Многоквартирный, многоподъездный 5-ти этажный дом  

Год постройки/ Год последнего 
капитального ремонта  

- 

Количество этажей в здании 

9 

Материал наружных стен 

Железобетонные панели 

Материал перекрытий 

ж/бетонные 

Тип фундамента 

Железобетонные блоки 

Группа капитальности 

II 

Состояние внешней отделки 

хорошее 

Внешний вид фасада дома 

хороший 

Уровень защищенности подъезда 

металлическая дверь и домофон в подъезде 

Лифты 

нет 

Мусоропровод 

есть 

Кухонная плита 

газовая 

Горячее водоснабжение 

централизованное 

Отопление 

центральное 

Наличие и тип парковки 

парковка на прилегающей территории 

Состояние подъезда 

Хорошее 

Дополнительная существенная 
информация 

- 

 

Таблица 8 

Характеристика объекта оценки 

Этаж расположения  

2 

Общая площадь, кв.м. 

63,4кв.м.,  

Жилая площадь, кв.м. 

44,3 

Вспомогательная площадь, кв.м. 

19,1 

Количество комнат 
(площадь комнат, кв.м.) 

3 

Высота потолков, м 

2,46 

Балкон/лоджия 

есть 

Вид из окон 

во двор 

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

19 

 

Слаботочное обеспечение 

ТВ-антенна, телефон 

Дополнительные системы безопасности 

металлическая дверь и домофон в подъезде 

Состояние объекта 

Улучшенная 

Видимые дефекты внутренней отделки 

нет 

Тип планировки 

индивидуальный проект 

Данные о перепланировке 
Наличие о существенной перепланировки 

Планировка  квартиры  визуально  соответствует  плану 
БТИ.  

Отражение перепланировки в Технической 
документации (если есть) 

- 

Дополнительная существенная 
информация 

- 

Текущее использование 

для проживания 

Имущественный права 

право собственности 

Обременения, связанные с объектом 
оценки 

не зарегистрировано 

Выделенная эл.мощность 

3-7 КВт 

 

Таблица 9 

Характеристика местоположения Объекта оценки 

Удаленность  от  транспортных  магистралей  (станций 
метро) и транспортная доступность 

Оцениваемый  объект  расположен  на    ул.Владимира 
Высоцкого(б.Риммы 

Юровской), 

д.22 

 

г. 

Екатеринбурга. 

Состояние  прилегающей  территории  (субъективная 
оценка) 

Транспортная доступность объекта оценки – хорошая 
для 

автомобильного 

транспорта. 

Качество 

подъездных путей – хорошее.  Подъезд возможен на 
легковом и общественном  транспорте. 

Плотность  окружающей  застройки,  наличие  и 
развитость 

близлежащей 

инфраструктуры 

(медицинские  учреждения,  школы,  детские  сады, 
торговые центры, магазины, рынки и др.) 

Застройка  близлежащего  окружения  -  средней 
плотности, административная и жилая.   
 

Наличие  расположенных  рядом  объектов,  снижающих 
либо  повышающих  привлекательность  недвижимого 
имущества,  права  на  которое  оцениваются,  и района  в 
целом 

Деловую  активность  района  можно  охарактеризовать 
как  среднюю  -  объект  оценки  расположен  в  спальном 
районе города. 

 

 

Фото объекта оценки 

 

 

Фасад дома 

Фасад дома 

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

20 

 

 

 

Входная группа 

Лестничная площадка 

 

 

Входная дверь 

Коридор 

 

 

Коридор 

Ванная 

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

21 

 

 

 

Ванная 

Жилая комната 

 

 

Жилая комната 

Жилая комната 

 

 

Кухня 

Кухня 

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

22 

 

 

Фасад дома 

 

11.1.4.Износ 

Расчет  физического  износа  зданий  выполнен  по  методике  определения  физического  износа 

гражданских  зданий  (Утвержденаприказом  по  Министерствукоммунального  хозяйстваРСФСР27 
октября  1970г.).  Удельные  веса  конструктивных  элементов  приняты  по  сборнику  «Укрупненных 
показателей  восстановительной  стоимости  зданий  и  сооружений».  Для  переоценки  основных  фондов. 
Утвержден  государственным  комитетом  Совета  Министров  СССР  по  делам  строительства  и 
Министерством энергетики и электрификации СССР по согласованию с Госстроем СССР. 

Физический износ здания определялся  с помощью формулы: 

где    Фзд  –  физический  износ  здания  (%);  Фкi  –  физический  износ  отдельной  конструкции, 

элемента  или  системы  (%);    Li  –  удельный  вес  конструктивного  элемента,  соответствующий  доле 
восстановительной  стоимости  отдельной  конструкции,  элемента  или  системы  в  общей 
восстановительной  стоимости  здания;  n  –  число  отдельных  конструкций,  элементов  или  систем  в 
здании.  Оценщиком  был  произведен  визуальный  осмотр  объектов  оценки  и  экспертным  путем  был 
определен физический износ конструктивных элементов зданий. 

11.1.5. Устаревание 

Признаки  функционального  износа  (устаревания)  для    оцениваемых  объектах  -  это 

несоответствие  объемно-планировочного  и/или  конструктивного  решения  современным  стандартам, 
включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации зданий в соответствии с 
его  текущим  или  предполагаемым  использованием.  Функциональный  износ  подразделяют  на 
устранимый и неустранимый. 

Стоимостным  выражением  функционального  износа  является  разница  между  стоимостью  

воспроизводства и стоимостью замещения. Устранимый функциональный износ определяется затратами 
на  необходимую  реконструкцию,  способствующую  более  эффективной  эксплуатации  объекта 
недвижимости.  Неустранимый  функциональный  износ  вызывается  устаревшими  объемно-
планировочными  и/или  конструктивными  характеристиками  оцениваемых  зданий  относительно 
современных  стандартов  строительства.  Признаком  неустранимого  функционального  износа  является 
экономическая  нецелесообразность  осуществление  затрат  на  устранение  этих  недостатков.  На  наш 
взгляд оцениваемые здания не имеют недостатков проектирования и отвечают современным стандартам 
строительства  с  использованием  современных  материалов  и  конструкций,  поэтому  функциональный 
износ  не  оказывает  существенного  влияния  на  стоимость  объектов  оценки  и  в  данном  случае  не 
определялся.    

Внешний  (экономический)  износ  (устаревания)  –  обесценение  объекта,  обусловленное 

негативным  по  отношению  к  объекту  оценки  влиянием  внешней  среды:  рыночной  ситуации, 
накладываемых  сервитутов  на  определенное  использование  недвижимости,  изменение  окружающей 
инфраструктуры  и  законодательных  решений  в  области  налогообложения  и  т.  п.    Внешний  износ 

,

)

*

(

1









n

i

i

Li

Фкi

Фзд

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

23 

 

недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым 
по  причине  неизменности  местоположения,  но  в  ряде  случаев  может  «самоустраниться»  из-за 
позитивного изменения окружающей рыночной среды. 

Анализ  месторасположения  оцениваемых  объектов  не  показал,  что  внешний  износ  оказывает 

влияние на стоимость объектов оценки.   

11.2. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в 

состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты 

оценки объекта оценки 

Количественных  и  качественных  характеристик  элементов,  входящих  в  состав  объекта  оценки, 

которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, не имеются. 

11.3. Информация о текущем использовании объекта оценки 

Объект оценки на дату оценки используется как квартиры. 

11.4.Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, 

существенно влияющие на его стоимость. 

Первый  фактор,  который  оказывает  влияние  на  цену  –  это  местоположение  объекта.  Если 

недвижимость  находится  на  первой  линии  от  дороги,  то  она  естественно  будет  стоить  дороже, 
поскольку имеет более выгодную коммерческую привлекательность.  

Второй фактор, влияющий на стоимость – это техническое состояние.  
Ремонт является одним из важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Если объект 

имеет улучшенную отделку, то она будет стоить намного дороже, чем те помещения, которые строились 
давно.  

Многие потенциальные покупатели интересуются этажностью, парковки.  

 

11.5. В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу- реквизиты 

юридического лица и балансовая стоимость объекта (ст.11 ФЗ-135). 

Таблица 10 

 

Наименование 
собственника 
недвижимости 

Владельцы 

инвестиционных 

паев 

- 

Закрытого 

паевого 

инвестиционного фонда недвижимости «Родные просторы», данные о 
которых  устанавливаются  на  основании  данных  лицевых  счетов 
владельцев 

инвестиционных 

паев 

в 

реестре 

владельцев 

инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев 

Реквизиты собственника 

Данные не предоставлены 

Балансовая  (остаточная) 
стоимость, руб. 

Данные не предоставлены 

 

12.

Анализ  рынка  объекта  оценки  и  обоснование  значений  или 

диапазонов значений ценообразующих факторов 

12.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране 

и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, 
наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки 

К  факторам,  оказывающим  влияние  на  рынок  недвижимости  и  необходимым  учитывать  при 

оценке, можно отнести следующие:  

1.Факторы государственного регулирования рынка недвижимости: 



 

нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;  



 

налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью;  



 

отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном 

уровне.  

2.Макроэкономические факторы:  



 

темпы экономического роста;  



 

объем промышленного производства;  

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

24 

 



 

уровень занятости трудоспособного населения;  



 

ставки доходности по основным финансовым инструментам;  



 

платежный баланс страны;  



 

состояние торгового баланса;  



 

приток и отток инвестиций;  



 

темп изменения доходов населения;  



 

темп изменения потребительских цен.  
3.Микроэкономические факторы: 



 

экономическая ситуация в регионе;  



 

диверсификация занятости работоспособного населения;  



 

экономические перспективы развития региона;  



 

притоки и оттоки инвестиций в регион.  
4.Социальное положение в регионе: 



 

возможность межэтнических и военных столкновений;  



 

отношение к частному капиталу;  



 

отношение к иностранному капиталу;  



 

устойчивость политики администрации региона;  



 

уровень безработицы в регионе;  



 

популярность проводимой администрацией региона политики.  

Основное значение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы, политическая 

ситуация  в  стране  и  регионах,  общеэкономическая  ситуация,  состояние  финансового  рынка.  Если  же 
действие  макроэкономических  факторов  относительно  стабильно,  то  состояние  рынка  недвижимости 
определяется микроэкономическими факторами.  

Каждый объект недвижимости, по определению, связан с землёй, поэтому потенциально относится 

к  региональному  рынку  недвижимости,  цена  предложения  и  продажи  его  на  рынке  определяются 
именно местными условиями (ценами объектов-аналогов, объёмом предложения, спросом, активностью 
рынка, уровнем доходов потенциальных покупателей, уровнем и перспективой развития региона и др.). 
Вместе с тем, все эти условия в целом зависят от состояния экономики страны и политики, проводимой 
руководством.  Политика  и  экономика  неразрывно  связаны,  как  две  стороны  одной  медали.  Анализ  и 
прогноз политики и экономики требует рассмотрения их в динамике за период в несколько лет.  

Изменение 

общественно-политического 

устройства 

России, 

ликвидация 

планово-

распределительной  системы  хозяйствования  и  приватизация  государственной  собственности, 
проведённые  в  стране  в  1990  -  1999  гг.,  привели  к  резкому  падению  производства  всех  отраслей 
экономики  и  катастрофическому  ухудшению  положения  большинства  населения.  Но,  начиная  с  2000 
года,  благодаря  укреплению  государственной  структуры  и  дисциплины  удалось  стабилизировать 
экономику  и  финансы,  реформировать  социальные  институты  (пенсионную  систему,  систему 
медицинского  обслуживания,  систему  социальной  помощи),  улучшить  материальное  и  социальное 
положение  населения  и  повысить  конкурентоспособность  страны  в  мировом  разделении  труда. 
Благоприятные  условия  для  развития  привели  к  росту  производства  всех  отраслей  экономики. 
Стабилизировался  спрос  не  только  на  продукты  питания  и    бытовые  товары,  но  и  на    продукцию 
производственного  назначения.  Высокими  темпами  развивалось  капитальное  строительство, 
обновлялись  основные  фонды,  крупные  города  обросли  «лесом»  строительных  кранов,  машин  и 
механизмов.