ОТЧЕТ № 163/1. Оценка рыночной стоимости квартир г. Казань (ул. Галимджана Баруди, дом 4 и дом 4 корпус 2, 2018 год) - часть 4

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 25 

 

Таблица 7.1. Расчет стоимости оцениваемых помещений  

№ п/п 

Номер квартиры 

Кадастровый  

номер 

Количество 

комнат 

Площадь по 

ЖК РФ  

ст.15 п.5,  

кв.м 

Удельный 

показатель 

стоимости 
(на основе 

выявленной 

в ходе анализа 

формуле), 

руб./кв.м 

Рыночная стоимость 

(округленно), руб. 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

Квартиры в доме 4 по улице Г. Баруди 

1 

Д715 

16:50:090510:122 

1 

29,4 

76 207 

2 240 000 

2 

Д211 

16:50:090510:33 

2 

63,6 

68 615 

4 360 000 

3 

Д613 

16:50:090510:103 

1 

29,3 

76 242 

2 230 000 

4 

Д505 

16:50:090510:78 

3 

76,1 

66 961 

5 100 000 

5 

Д315 

16:50:090510:54 

1 

29,4 

76 207 

2 240 000 

6 

Д101 

16:50:090510:17 

3 

80,5 

66 451 

5 350 000 

7 

Д1606 

16:50:090510:266 

1 

44,1 

72 118 

3 180 000 

8 

Д216 

16:50:090510:38 

3 

83,5 

66 121 

5 520 000 

9 

Д1401 

16:50:090510:227 

3 

79,8 

66 530 

5 310 000 

10 

Д207 

16:50:090510:29 

1 

44,6 

72 008 

3 210 000 

11 

Д1506 

16:50:090510:249 

1 

44,3 

72 074 

3 190 000 

12 

Д208 

16:50:090510:30 

2 

69,0 

67 859 

4 680 000 

13 

Д1510 

16:50:090510:253 

1 

48,1 

71 272 

3 430 000 

14 

Д1607 

16:50:090510:267 

1 

45,1 

71 899 

3 240 000 

15 

Д1601 

16:50:090510:261 

3 

80,2 

66 484 

5 330 000 

Квартиры в корпусе 2 дома 4 по улице Г. Баруди 

16 

1401 

16:50:090510:440 

1 

47,6 

71 373 

3 400 000 

17 

802 

16:50:090510:502 

2 

58,1 

69 464 

4 040 000 

18 

1001 

16:50:090510:531 

1 

48,1 

71 272 

3 430 000 

19 

1002 

16:50:090510:532 

2 

57,5 

69 562 

4 000 000 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 26 

 

Таблица 7.1. Продолжение   

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

20 

1301 

16:50:090510:425 

1 

47,2 

71 455 

3 370 000 

21 

1101 

16:50:090510:395 

1 

48,0 

71 292 

3 420 000 

22 

702 

16:50:090510:487 

2 

57,8 

69 513 

4 020 000 

23 

901 

16:50:090510:516 

1 

47,9 

71 312 

3 420 000 

24 

1501 

16:50:090510:551 

1 

47,4 

71 414 

3 390 000 

25 

1601 

16:50:090510:566 

1 

47,2 

71 455 

3 370 000 

26 

904 

16:50:090510:519 

1 

31,7 

75 430 

2 390 000 

27 

1405 

16:50:090510:540 

1 

30,6 

75 793 

2 320 000 

28 

1004 

16:50:090510:534 

1 

31,6 

75 462 

2 380 000 

29 

1604 

16:50:090510:569 

1 

31,2 

75 593 

2 360 000 

30 

1602 

16:50:090510:567 

2 

56,4 

69 745 

3 930 000 

31 

1506 

16:50:090510:556 

1 

30,8 

75 726 

2 330 000 

32 

1404 

16:50:090510:539 

1 

30,7 

75 760 

2 330 000 

33 

1005 

16:50:090510:535 

1 

31,5 

75 495 

2 380 000 

34 

806 

16:50:090510:506 

1 

32,3 

75 238 

2 430 000 

35 

804 

16:50:090510:504 

1 

31,7 

75 430 

2 390 000 

36 

704 

16:50:090510:489 

1 

31,7 

75 430 

2 390 000 

37 

1206 

16:50:090510:415 

1 

32,1 

75 301 

2 420 000 

38 

1204 

16:50:090510:413 

1 

31,5 

75 495 

2 380 000 

39 

1102 

16:50:090510:396 

2 

58,0 

69 480 

4 030 000 

40 

1104 

16:50:090510:398 

1 

31,8 

75 398 

2 400 000 

  

ИТОГО: 

  

  

1 877,4 

71 018 

133 330 000 

 
 
 
 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 27 

 

7.2  Обоснование отказа от применения затратного подхода 

Затратный  подход  –  совокупность  методов  оценки  стоимости  объекта  оценки,  основанных 

на  определении  затрат,  необходимых  для  восстановления  либо  замещения  объекта  оценки,  с 
учетом его износа. 

Затратный  подход  предполагает  оценку  имущественного  комплекса,  состоящего  из 

земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при 
его  воссоздании  на  конкретную  дату  (дату  оценки).  При  этом  необходимо  учитывать  износ 
(обесценение)  оцениваемых  улучшений  со  временем  эксплуатации  под  воздействием  различных 
факторов.  Расчет  стоимости  земельного  участка  должен  производиться  с  учетом  принципа 
"наилучшего и наиболее эффективного использования". 

Основным  принципом,  на  котором  основывается  затратный  подход  к  оценке,  является 

принцип замещения. Данный принцип в контексте затратного подхода гласит, что осведомленный 
покупатель  никогда  не  заплатит  за  какой-либо  объект  недвижимости  больше,  чем  сумма  денег, 
которую  нужно  будет  потратить  на  приобретение  земельного  участка  и  строительства  на  нем 
улучшений,  аналогичных  по  своим  потребительским  характеристикам  (назначению,  качеству  и 
полезности) в приемлемый период времени. 

Рассматриваемый  подход  в  оценке  недвижимости  обычно  приводит  к  объективным 

результатам  при  условии  достаточно  точной  оценки  затрат  на  строительство  идентичного 
(аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. 

Согласно  затратному  подходу,  стоимость  объекта  недвижимости  определяется  как  сумма 

стоимости  воспроизводства  (стоимости  замещения)  улучшений  и  стоимости  соответствующего 
права (или совокупности имущественных прав) на земельный участок. 

Под  улучшениями  понимаются  все  изменения,  являющиеся  результатом  деятельности  по 

преобразованию  свободного  и  неосвоенного  земельного  участка  с  целью  его  использования 
(здания, сооружения, инженерные сети). 

Стоимость  воспроизводства  –  сумма  затрат  в  рыночных  ценах,  существующих  на  дату 

проведения  оценки,  на  создание  улучшений,  идентичных  оцениваемым  улучшениям,  с 
применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа оцениваемых улучшений.  

Стоимость  замещения  –  сумма  затрат  на  создание  улучшений,  аналогичных  оцениваемым 

улучшениям,  в  рыночных  ценах,  существующих  на  дату  проведения  оценки,  с  учетом  износа 
оцениваемых улучшений. 

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом недвижимости на 

момент оценки в процентном выражении под действием физических, функциональных и внешних 
факторов. 

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: 



 

определить стоимость соответствующего права на земельный участок (права аренды, 
права собственности или другой совокупности имущественных прав); 



 

рассчитать  затраты  на  строительство  аналогичных  (идентичных)  улучшений, 
входящих в состав объекта оценки, как новых; 



 

определить величину накопленного износа; 



 

вычесть величину износа из стоимости нового строительства и определить стоимость 
замещения (воспроизводства) улучшений с учетом износа; 



 

определить  стоимость  объекта  оценки  по  затратному  подходу  путем  суммирования 
стоимости земельного участка и стоимости замещения (воспроизводства) улучшений с 
учетом износа. 

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 28 

 

 

Источник - http://www.fedstat.ru/indicator/data.do   

 

Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра  

общей площади отдельно стоящих жилых домов  

без пристроек, надстроек и встроенных помещений (оперативные данные) 

 

https://www.fedstat.ru/indicator/43242

  

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 29 

 

 

https://www.fedstat.ru/indicator/43242

  

На  дату  оценки  сложившийся  уровень  цен  на  квартиры  значительно  превышает  уровень 

себестоимости  жилищного  строительства.  Так,  цены  на  квартиры  колеблются  преимущественно 

около 57 000 – 84 000 руб./кв.м, а себестоимость начинается от 40 000 руб./кв.м.  

Т.е.  в  сложившейся  рыночной  конъюнктуре  затраты  на  строительство  жилого  дома  не 

отражают реальной привлекательности жилых помещений для потенциальных покупателей.  

   

7.3  Обоснование отказа от применения доходного подхода    

Доходный  подход  –  способ  оценки  имущества,  основанный  на  определении  стоимости 

будущих  доходов  от  его  использования.  Согласно,  данному  подходу  стоимость  объекта  оценки 
определяется его потенциальной способностью приносить доход. 

Доходный  подход  –  это  совокупность  методов  оценки  стоимости  объекта  оценки, 

основанных определении ожидаемых доходов от объекта оценки. 

Доходный  подход  применяется,  когда  существует  достоверная  информация,  позволяющая 

прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные 
с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину 
будущих доходов и расходов и моменты их получения. 

В  соответствии  с  международными  стандартами  оценки  (ч.  2,  доп.  1,  п.  8  «Доходная 

недвижимость  и  механизм  инвестиций»),  для  применения  доходного  подхода  в  первую  очередь 
необходимо определить потенциальную способность недвижимости приносить доход. Кроме того, 
основным  обстоятельством,  определяющим  необходимость  и  одновременно  допустимость 
применения  доходного  подхода  к  оценке,  являются  доминирующие  на  рынке  мотивы 
приобретения тех или иных объектов.  

Мотивы, по которым приобретается недвижимость как таковая, разнообразны и включают: 



 

использование для удовлетворения физиологических запросов (например, в качестве 
жилья) и некоторых других потребностей; 



 

использование  для  удовлетворения  психологических  запросов  (например,  из  
соображений престижа); 



 

использование для удовлетворения хозяйственных и производственных нужд; 



 

средство страхования сбережений от обесценения (в условиях инфляции); 



 

получение дохода. 

В  соответствии  с  международными  стандартами  оценки  (пункт  5.12.2  МР  1  «Оценка 

стоимости  недвижимого  имуществ»)  доходный  подход  особенно  важен  для  объектов 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 30 

 

имущества,    которые    покупаются    и    продаются,    исходя    из  их  способности  приносить 
доходы.  

Основной  мотив  отказа  от  применения  доходного  подхода  связан  с  нецелесообразностью 

или плохой применимостью результатов подхода для данного типа объекта оценки.   

Отказ  от  того  или  иного  подхода  к  оценке  допустим,  если  мотивы  поведения  участников 

данного сегмента рынка не имеют никакого отношения к принципам, на  которых основывается 
соответствующий подход к оценке. Необходимость применения методов того или иного подхода 
снижается  в  той  степени,  в  какой  они  перестают отражать  модель  поведения  участников  рынка. 
Результат  по  доходному  подходу  в  максимальной  степени  соответствует  рыночной  стоимости 
только  в  том  случае,  когда  потеря  арендного  дохода  неизбежно  ведет  к  полной  или  достаточно 
существенной потере стоимости объекта.   

Мотивы приобретения подобной недвижимости большинства участников рынка не связаны 

с  извлечением  дохода  непосредственно  от  арендной  деятельности.  Возможность  сдачи  в  аренду 
помещения является лишь дополнительным привлекательным фактором.  

 

7.4  Согласование (обоснованное обобщение) результатов 

по подходам к оценке 

Согласование – получение итоговой величины стоимости объекта оценки как обоснованного 

обобщения  результатов  расчетов  стоимости  объекта  оценки  при  использовании  различных 
подходов к оценке и методов оценки. 

В  соответствии  с  п.28  Федерального  стандарта  оценки  №7  в  процессе  согласования 

промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, 
следует  проанализировать  достоинства  и  недостатки  этих  подходов,  объяснить  расхождение 
промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат 
оценки недвижимости. 

Оценщик  определяет,  в  какой  степени  результат  того  или  иного  подхода  соответствует 

данным  рынка,  не  противоречит  ли  им,  руководствуясь  критериями  согласования,  такими  как: 
соответствие используемого подхода цели, назначению оценки, типу оцениваемой недвижимости 
и т.п.; точность расчетов, прогнозов, предположений, проведенных в рамках применения каждого 
подхода, достоверность и актуальность использованной информации. На основании проведенного 
тщательного  анализа  и  профессионального  опыта  оценщик  определяет  окончательное  значение 
стоимости путем взвешивания результатов, полученных применением различных подходов. 

Имевшиеся в распоряжении оценщиков данные позволили применить лишь сравнительный 

подход.  Учитывая  то  обстоятельство,  что  объектом  оценки  выступают  лишь  помещения  в 
достаточно большом здании, отказ от применения затратного подхода достаточно очевиден, т.к. не 
может  отражать  мотивацию  наиболее  вероятного  покупателя.  Крайне  затруднительно, 
представить  себе  возможность  инициировать  строительство  для  дольщика,  которому  будет 
принадлежать лишь незначительная часть здания по окончании проекта.  

Мотивы  поведения  участников  данного  сегмента  рынка  не  имеют  никакого  отношения  к 

принципам, на  которых основывается доходный подход к оценке.  

Таким  образом,  согласование  результатов  как  таковое  в  данном  случае  не  требуется. 

Результат,  полученный  в  рамках  сравнительного  подхода  к  оценке,  принимается  за  итоговую 
величину рыночной стоимости объекта оценки.    

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 31 

 

8

8

.

.

 

 

П

П

е

е

р

р

е

е

ч

ч

е

е

н

н

ь

ь

 

 

и

и

с

с

п

п

о

о

л

л

ь

ь

з

з

о

о

в

в

а

а

н

н

н

н

ы

ы

х

х

 

 

п

п

р

р

и

и

 

 

п

п

р

р

о

о

в

в

е

е

д

д

е

е

н

н

и

и

и

и

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

о

о

б

б

ъ

ъ

е

е

к

к

т

т

а

а

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

д

д

а

а

н

н

н

н

ы

ы

х

х

 

 

с

с

 

 

у

у

к

к

а

а

з

з

а

а

н

н

и

и

е

е

м

м

 

 

 

 

и

и

с

с

т

т

о

о

ч

ч

н

н

и

и

к

к

о

о

в

в

 

 

и

и

х

х

 

 

п

п

о

о

л

л

у

у

ч

ч

е

е

н

н

и

и

я

я

 

 

8.1  Источники информации об объекте оценки 

Оценщик  при  проведении  оценки  использовал  следующие  документы,  предоставленные 

Заказчиком: 

1.  Выписки 

из  Единого  государственного  реестра  недвижимости  об  основных 

характеристиках  и  зарегистрированных  правах  на  объект  недвижимости  за  период  от 
28.03.2018 по 20.07.2018. 

8.2  Используемая информация   

Объект оценки осмотрен оценщиком лично. При проведении оценки оценщик использовал 

полученные  от  заказчика  технические  параметры  и  характеристики  оцениваемого  имущества.  В 
случае отсутствия таковых производились собственные замеры, но с точностью достаточной для 
целей настоящего отчета.  

Анализ  рынка  был  проведен  преимущественно  на  основе  открытых  источников  в  сети 

Интернет.  Информация  по  объектам-аналогам,  использованным  при  проведении  оценки,  
соответствующие ссылки на адреса страниц и копии распечаток (так называемые скриншоты, т.е. 
снимки экранов) приведены в разделах отчета, в которых непосредственно применялись.  

Иные  использованные  информационно-аналитические  материалы,  нормативная  и 

методическая  литература  представлены  в  расчетных  таблицах  и  тексте  отчета  также  в  тех  его 
частях,  где  непосредственно  применяются.  Из  наиболее  важных  следует  указать  «Справочник 
оценщика недвижимости» 2014-2016 г.г., Нижний Новгород, под редакцией Лейфера Л.А.    
 

9

9

.

.

 

 

П

П

р

р

и

и

н

н

я

я

т

т

ы

ы

е

е

 

 

п

п

р

р

и

и

 

 

п

п

р

р

о

о

в

в

е

е

д

д

е

е

н

н

и

и

и

и

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

о

о

б

б

ъ

ъ

е

е

к

к

т

т

а

а

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

д

д

о

о

п

п

у

у

щ

щ

е

е

н

н

и

и

я

я

 

 

В рамках настоящей оценки под допущениями понимается то, что изначально принимается 

за  истину  и  не  требует  проверки.  Допущение  –  предположение,  принимаемое  как  верное  и 
касающееся  фактов,  условий  или  обстоятельств,  связанных  с  объектом  оценки  или  подходами к 
оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.  

Ограничительные  условия  –  это  пределы  применения  полученного  результата.  Принятые 

допущения непосредственно влияют на ограничения, поэтому данные формулировки приводятся в 
комплексе.  

Сертификат  качества  оценки,  являющийся  частью  настоящего  отчета,  ограничивается 

следующими  условиями  (принятые  допущения  при  оценке  объекта,  ограничения  и  пределы 
применения полученного результата, общие условия о применении полученного результата): 

1. 

Оценщик не несет ответственности за достоверность установленных юридических прав 

на  оцениваемое  имущество,  вывод  о  которых  был  сделан  на  основании  документов, 
предоставленных  заказчиком.  Проверка  правового  положения  объекта  не  проводилась.  При 
оценке  оценщики  исходили  из  предположения,  что  объект  оценки  не  заложен  и  не  обременен 
долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование (правами третьих лиц). 

2. 

Оценщик  не  несет  ответственность  за  дефекты  имущества,  которые  невозможно 

обнаружить  иным  путем,  кроме  как  при  обычном  визуальном  осмотре  или  путем  изучения 
предоставленной документации или другой информации. 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 32 

 

3. 

Оцениваемые  права  собственности  рассматриваются  свободными  от  каких-либо 

претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете. 

4. 

От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по 

поводу  отчета  или  оцененного  имущества,  кроме  как  на  основании  отдельного  договора  с 
заказчиком или официального вызова суда. 

5. 

При  проведении  оценки  оценщик  предполагал  отсутствие  каких-либо  скрытых 

факторов,  влияющих  на  стоимость  оцениваемого  имущества.  На  оценщике  не  лежит 
ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. 

6. 

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены 

из  надежных  источников  и  считаются  достоверными.  Тем  не  менее,  оценщик  не  может 
гарантировать  их  абсолютную  точность,  поэтому  там,  где  это  возможно,  делаются  ссылки  на 
источник информации. 

7. 

Обмерные  работы  оценщиком  не  выполнялись.  При  расчетах  площадей  и  объемов 

использована техническая документация, предоставленная заказчиком. 

8. 

Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем 

это предусмотрено договором об оценке. 

9. 

Мнение  оценщика  относительно  стоимости  действительно  только  на  дату  оценки. 

Оценщик  не  принимает  на  себя  ответственность  за  последующие  изменения  социальных, 
экономических,  юридических  и  природных  условий,  которые  могут  повлиять  на  стоимость 
оцениваемого имущества. 

10.  Отчет  об  оценке  содержит  профессиональное  мнение  оценщиков  относительно 

стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки 
по цене, равной указанной в отчете стоимости. 

11.  Относительно  косвенных  налогов  (НДС  и  т.п.).  Поскольку,  «Рыночная  стоимость 

понимается,  как  стоимость  имущества,  рассчитанная  безотносительно  торговых  издержек  и  без 
учета каких-либо сопутствующих налогов» (Стандарт № 1 «Международных стандартов оценки» 
п.п. 3.3), оценщик не обязан выделять налог на добавленную стоимость  (или какие-либо другие 
налоги и начисления) в определенной стоимости объекта оценки. В связи с этим подразумевается, 
что  оценочная  стоимость  является  окончательной  стоимостью  реализации  имущества 
(окончательной  ценой  сделки),  то  есть  в  тех  случаях,  когда  действия  с  объектом  оценки 
предусматривают  необходимость  начисления  НДС  (или  других  аналогичных  налогов  и 
начислений),  следует  принимать  стоимость  объекта  оценки,  указанную  в  отчете  об  оценке,  как 
стоимость,  включающую  НДС  (или  другие  аналогичные  налоги  и  начисления);  в  тех  случаях, 
когда  действия  с  объектом  оценки  не  предусматривают  необходимость  начисления  НДС  (или 
других  аналогичных  налогов  и  начислений),  следует  принимать  стоимость  объекта  оценки, 
указанную  в  отчете  об  оценке,  как  стоимость,  не  включающую  НДС  (или  другие  аналогичные 
налоги и начисления). 

12.  Исполнитель  провел  анализ  рынка  в  регионе  расположения  объектов  недвижимого 

имущества, а также проинтервьюировал представителей риэлтерских и консалтинговых агентств. 
Некоторые данные (например, площадь, цена, точный адрес, наличие коммуникаций) по объектам-
аналогам  могут  отличаться  от  информации,  опубликованной  на  интернет-страницах  и  в 
периодической  печати.  Это  связано  с  тем,  что  в  процессе  проведения  оценки  Исполнителем 
производились  телефонные  переговоры  с  собственниками  и  представителями  собственников 
объектов-аналогов  на  предмет  уточнения  характеристик  подобранных  объектов-аналогов.  При 
определении  стоимости  оцениваемых  объектов,  а  также  в  Отчете  Исполнитель  использовал 
уточненные  данные  по  объектам-аналогам,  выявленные  в  процессе  проведения  телефонных 
переговоров.