ОТЧЕТ № 163/1. Оценка рыночной стоимости квартир г. Казань (ул. Галимджана Баруди, дом 4 и дом 4 корпус 2, 2018 год) - часть 3

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 17

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики

объекта оценки, приведены в разделе «Источники информации об объекте оценки».

Оба жилых дома расположены на пересечении улицы Краснококшайской и улицы Г. Баруди.

Оцениваемые квартиры имеют черновую отделку. Жилые дома введены в эксплуатацию и частично
заселены. Ниже представлены выборочные фотографии квартир с целью сформировать общее
представление об их состоянии.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 18

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 19

4.3 Анализ достаточности и достоверности информации

Исполнитель

проанализировал

предоставленные

Заказчиком

копии

документов,

устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Анализ достоверности проводился путем соотнесения имущества из перечня объектов,

входящих в объект оценки, и данных, указанных в документах (также предоставленных Заказчиком)
на это имущество (соотнесение производилось по таким элементам сравнения, как наименование,
кадастровый (или условный) номер, местоположение, литера и др.).

Примечание. Если в результате соотнесения данных, указанных в правоподтверждающих и

других документах на здания и сооружения, выявлено несовпадение, то данные принимаются в
соответствии с правоподтверждающими документами.

Проведенное соотнесение показало, что перечень имущества для оценки соотносится с

имуществом, указанным в предоставленных документах. Данный вывод также был подтвержден
личным визуальным осмотром Исполнителя.

Были собраны и проанализированы правоустанавливающие документы, а также документация,

устанавливающая количественные и качественные характеристики имущества, используемая в
дальнейших расчетах.

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики

объекта оценки, приведены в разделе «Источники информации об объекте оценки».

В процессе физической и правовой идентификации объекта оценки была осуществлена

«привязка» объекта к конкретному земельному участку, т.е. сопоставлены данные о
местонахождении объекта с имеющейся информацией по земельному участку. Такое сопоставление
осуществлялось с использованием официального интернет-сайта Росреестра «Публичная кадастровая
карта», программы веб-картографии и навигации SAS.Планета (

http://sasgis.ru/

) и спутниковых

снимков, размещенных в открытом доступе на таких сервисах, как Google, Yandex, Bing, Yahoo,
OSM, Kosmosnimki, Wikimapia и др.

4.4 Сведения об имущественных правах, обременениях,

связанных с объектом оценки

В результате сделки купли-продажи от продавца к покупателю переходит набор

имущественных  прав.  При  проведении  данной  оценки  перед  нами  стояла  задача  определения
рыночной  стоимости  права  собственности  на  здания  (помещения)  и  права  собственности  на
земельные  участки.  Объект  оценки  принадлежит  заказчику  на  праве  собственности  (либо
соответственно доле в праве).

Оценщик не несет ответственности за достоверность установленных юридических прав на

оцениваемое имущество, вывод о которых был сделан на основании документов, предоставленных
заказчиком.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 20

В соответствии с федеральными стандартами оценки сравнительный подход применяется,

когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках

объектов-аналогов. При этом аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим,

материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого

известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Изначально необходимо определить сегмент рынка, к которому относится объект оценки, а

также то, как позиционируется объект оценки в данном сегменте. Позиционироваться в сегменте

значит выделяться среди многообразия конкурентных товаров-аналогов, т.е. занимать

конкурентоспособное положение на рынке и в соответствующем сегменте.

Объект оценки представляет собой квартиры в новых многоэтажных домах современной

постройки.

В результате исследования рынка были выявлены предложения квартир именно в оцениваемых

домах. Цены на квартиры в черновой отделке колеблются от 57 000 до 84 000 руб./кв.м. Скриншоты

объявлений приведены в приложении к настоящему отчету.

Таблица 5.1 Предложения на продажу квартир

№

п/п

Описание

объекта

Площадь,

кв.м

Цена, руб.

Удел

ьн

ый

по

ка

за

те

це

ны

, ру

б.

/кв

.м

Отклонение

от средней

цены

Квартира 6/22

2 550 000

79 688

10%

Квартира 11/19

3 112 110

84 111

16%

Квартира 4/19

2 985 140

78 556

Квартира 7/19

3 850 000

71 296

-2%

Квартира 15/19

3 800 000

67 857

-6%

Квартира 1/16

4 178 770

70 827

-2%

Квартира 18/19

8 900 000

70 300

-3%

Квартира 19/19

17 900 000

57 929

-20%

Минимальное значение:

57 929

-20%

Среднее значение:

72 570

Максимальное значение:

84 111

16%

Рассматриваемые жилые дома заселены, часть квартир в обзоре предлагается с

произведенными ремонтами. Поэтому для корректного сравнительного анализа потребовалось ввести

корректировку на состояние отделки. Размер последней определен по рыночным данным о средней

величине сопоставимых работ в пересчете на удельный показатель.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 21

Поправка введена в размере стоимости необходимого ремонта, т.е. составила 6970 руб./кв.м

(= 3850+1220+1900).

Разброс цен на квартиры по удельному показателю значителен и объясняется влиянием такого

ценового фактора, как масштаб.

В оценочной практике к одному из ценообразующих факторов зачастую относят «размер или

масштаб объекта оценки», исходя из постулата, что площадь объекта влияет на его ликвидность на
открытом  рынке.  Необходимость  внесения  поправки  на  масштаб  обусловлена  лишь  в  тех  случаях,
когда  по  данным  рынка  четко  прослеживается  закономерность,  отражающая  снижение  удельной
стоимости единицы площади объекта при увеличении его общей площади.

Такая характеристика как «масштаб» влияет на цену в тех случаях, когда значительная площадь

объекта  делает  его  менее  привлекательным  по  сравнению  с  меньшими  объектами  с  точки  зрения
потенциального  платежеспособного  покупателя  (при  рассмотрении  объекта  целиком),  т.е.  круг
платежеспособных покупателей объекта оценки значительно изменяется по сравнению со спросом на
аналоги. Следует отметить, что скидка на масштаб снижается с увеличением площади объекта.

С целью достижения большей точности оценщик принял решение определить поправку по

расчетной модели, отражающей влияние масштабного фактора. В качестве последней, как правило,
используются экспоненциальная либо степенная зависимость.

Для построения ценовой модели было проведено статистическое исследование зависимости по

данному фактору на основе существующих цен предложения.

Как видно, из проанализированных цен предложения в таблице удельные цены существенным

образом снижаются при увеличении площади объекта. На основе статистической обработки
полученной рыночной информации был построен график зависимости, представленный ниже.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 22

Выявленная зависимость в дальнейшем используется при расчете рыночной стоимости

оцениваемых квартир.

Наиболее эффективное использование имущества – это вероятный способ его эксплуатации,

который является юридически разрешенным, физически возможным, разумно оправданным,
экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей
стоимости этого имущества.

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими

способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует
определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки, выбирается один способ
использования называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключая сделку купли продажи объекта, на которую опирается определение рыночной

стоимости,  средний  покупатель  предполагает  в  дальнейшем  эксплуатировать  объект  согласно
наилучшему  использованию.  Поскольку  задача  оценки  рыночной  стоимости  сводится  к
прогнозированию  наиболее  вероятной  цены  продажи,  то  мы  исходим  из  того,  что  объект  будет
приобретен  именно  средним  покупателем  и,  следовательно  "привязываем"  объект  к  наилучшему  и
наиболее эффективному использованию.

Объект оценки – совокупность квартир, т.е. жилых помещений. Считаем, что в перспективе

объект оценки в чистом виде будет представлять собой именно квартиры.

Считаем, что наиболее эффективное использование в данном случае настолько очевидно в

силу текущего использования и окружающей застройки, что не требует более детального анализа.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 23

7.1 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных

на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация
о ценах сделок с ними.

Это способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после

проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

Этот подход основан на принципе замещения, который в контексте данного подхода гласит,

что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по
которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности.

Данный подход к оценке рыночной стоимости предполагает, что рынок установит цену для

оцениваемого  объекта  тем  же  самым  образом,  что  и  для  сопоставимых,  конкурентных  аналогов,
недавно  проданных  на  данном  сегменте  рынка  или  включенных  в  реестр  на  продажу.  Поэтому
применение  данного  метода  возможно  только  при  наличии  достоверной  и  полной  информации  о
недавних сделках купли-продажи и выставленных на продажу аналогичных объектах недвижимости.

Применение подхода сравнения продаж предполагает определенную последовательность

действий:



изучение рынка и выбор объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом;



сбор и проверка данных о сделках по купле-продаже объектов, избранных в качестве
сопоставимых с объектом оценки;



анализ и сравнение полученных данных; проведение на этой основе корректировок цен по
каждому сравниваемому объекту, исходя из выявленных различий;



согласование корректировок цен по каждому сопоставимому объекту и установление
стоимости оцениваемого объекта.

Все методы расчета корректировок можно разделить на две категории: количественные и

качественные.  В  соответствии  с  пунктом  22д  ФСО  №  7  в  зависимости  от  имеющейся  на  рынке
исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы
оценки  (относительный  сравнительный  анализ,  метод  экспертных  оценок  и  другие  методы),
количественные  методы  оценки  (метод  регрессионного  анализа,  метод  количественных
корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Количественные методы анализа предусматривают использование математических методов.

К  количественным  методам  относят  следующие:  анализ  пар  данных;  анализ  групп  данных;
статистический анализ (техники факторного анализа); графический анализ; анализ чувствительности;
анализ  затрат;  анализ  вторичных  данных  и  капитализация  арендных  различий;  техники
компенсационных корректировок цен и др. Качественные методы опираются в большей степени на
логику  участников  рынка  и/или  специалистов  (экспертов,  риэлтеров).  Возможность  их  применения
объясняется несовершенным характером рынка.

К качественным методам относятся: 1) относительный сравнительный анализ — качественный

классификационный анализ относительного сходства сравниваемых объектов без вычисления точных
корректировок, а с использованием стандартных терминов качества, например качественной шкалы
вида:  —  много  лучше,  —  значительно  лучше,  —  немного  лучше,  —  равный,  —  немного  хуже,  —
значительно  хуже,  —  много  хуже. Качественная  классификация такого  рода  часто  используется  в
комбинации с количественными методами; 2) метод общей группировки — когда на активном рынке
есть много аналогичных продаж с узким разбросом цен, например участки в садоводстве. Оценщик
не  производит  отдельные  корректировки,  а  сравнивает  объект  недвижимости  в  целом,  чтобы
определить,  лучше  он  или  хуже  каждого  из  сопоставимых  объектов.  Затем  в  рамках  выделенной

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 24

группы  производится  совокупная  группировка.  Таким  образом,  отпадает  необходимость  отдельно
рассматривать каждую черту; 3) метод персональных интервью — применяется для активного рынка
и  несложных  объектов  и  заключается  в  беседах  со  специалистами  (юристами,  районными
архитекторами,  управляющими  и  др.);  4)  метод  экспертных  оценок  (ранговый  анализ);  5)  техника
качественного сравнения цен; 6) техника квалиметрического моделирования и др.

Основной недостаток качественных методик состоит в субъективности. Кроме того, для

каждого элемента сравнения зачастую возникает необходимость введения экспертно оцениваемых
коэффициентов значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие
достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения
результата расчета, но может даже усугубить ошибку.

В рамках настоящего отчета был использован метод регрессионного анализа, т.к. рынок

развит настолько, что позволил отобрать достаточное количество предложений квартир именно в
рассматриваемых домах. Оцениваемые квартиры абсолютно идентичны по состоянию.
Единственным фактором определяющим цену в данном случае является лишь «масштаб».

В результате анализа была выявлена модель, отражающая зависимость между удельным

показателем цены и масштабом, т.е. площадью в данном случае.

По той причине, что модель построена по ценам предложения, необходимо ввести

дополнительную корректировку на торг. Последняя определена в размере 5%. Поэтому
окончательный вид ценовой модели следующий: 127047*S^(-0,136)*0,95, где S – площадь квартиры.

содержание .. 1 2 3 4 ..