ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № И-180109/1 имущества АКБ "Крыловский" (АО) по состоянию на 09.01.2018 - часть 15

113

Таблица 108

Наименование коэффициента

Среднее значение

Доверительный интервал

Отношение удельной цены объекта, расположенного внутри квартала, к удельной цене такого же
объекта, расположенного на красной линии

0,80

0,79

0,81

Таким

образом,

поправка

расположение

относительно

красной

линии/автомагистралей составит:

-20% для объектов-аналогов, расположенных на первой линии, при оценке
объекта недвижимости, расположенного внутри квартала;

25% (1/0,8-1) для объектов-аналогов, расположенных внутри квартала, при
оценке объекта недвижимости, расположенного на первой линии.

Поправка на наличие коммуникаций
Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав

коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на
земельном участке планируется строительство объектов недвижимости.

Изменение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных

коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

Таблица 109. Земельный участок коммерческого назначения

Тип

коммуникаций

Источник

информации 1

Источник

информации 2

Используемые в расчетах

повышающие значения

Используемые в расчетах

понижающие значения

газоснабжение

10-25%

14-15%

16,0%

-13,8%

канализация

5-15%

15-17%

9,0%

-8,3%

водоснабжение

5-15%

9,0%

-8,3%

электроснабжение

10-20%

15-17%

15,5%

-13,4%

Для расчета поправки на наличие коммуникаций были приняты средние значения по

указанным источникам информации. В результате были определены следующие
корректировки:

Таблица 110. Земельный участок Томилино

Наименование

Объект оценки

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

№ 5

Коммуникации

электричество,

водоснабжение,

канализация,

газоснабжение

электричество

газоснабжение

электричество,

газоснабжение,

водоснабжение,

канализация

электричество,

водоснабжение,

канализация

электричество,

газоснабжение,
водоснабжение

Корректировка, %

34,0%

33,5%

16,0%

9,0%

Таблица 111. Земельный участок Лыткарино

Наименование

Объект оценки

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

№ 5

Коммуникации

электричество,

водоснабжение,

канализация,

газоснабжение

электричество

газоснабжение

электричество,

газоснабжение,

водоснабжение,

канализация

электричество,

водоснабжение,

канализация

электричество,

газоснабжение,
водоснабжение

Корректировка, %

34,0%

33,5%

16,0%

9,0%

Таблица 112. Земельный участок ст. Крыловская

Наименование

Объект оценки

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

Коммуникации

электричество, водоснабжение, канализация,

газоснабжение

электричество,

водоснабжение

электричество,

водоснабжение

Корректировка, %

25,0%

49,5%

http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm

"Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные участки" (стр. 213)

114

Таким образом, рыночная стоимость объектов недвижимости, полученная

сравнительным подходом, представлена в следующей таблице:

Таблица 113

№

п/п

Наименование объекта

Адрес

Результат,

руб.

Нежилое помещение

г. Краснодар, ул. Мира/ул. Кирова,д.18/7

4 500 000

Нежилые помещения

Краснодарский край, ст. Кущевская, пер Первомайский, д. 98, пом. 2, 9, 10, 11, 12,

13, 14, 15, 14, 15, 16, 17, 18, 18, 19, 20, 21

12 900 000

Помещения

Краснодарский край, Кущевский район, ст. Кущевская, пер. Первомайский, д.98,

пом.1,3

2 100 000

Нежилые помещения

Краснодарский край, ст. Кущевская, ул. Ленина, д. 14, пом. № 145, 146, 147, 148

3 500 000

Административное
здание

Краснодарский край, Крыловский район, станица Крыловская, ул. Кооперативная, д.

102

14 000 000

Земельный участок

Краснодарский край, Крыловский район, станица Крыловская, ул. Кооперативная, д.

102

2 800 000

Нежилые помещения

Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Делегатская, д. 8

22 400 000

Квартира

Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, с. Волковка, ул. Надежная, д. 16,

кв. 35

2 000 000

Административное
здание

Московская область, Люберецкий район, пос. Томилино, ул. Гаршина, д. 11

52 900 000

Земельный участок

Московская область, Люберецкий район, пос. Томилино, ул. Гаршина, д. 11

5 700 000

Нежилое помещение
(здание)

Московская область, г. Лыткарино, ул. Советская, д. 22

8 900 000

Земельный участок

Московская область, г. Лыткарино, ул. Советская, дом 22

1 800 000

Нежилое помещение

Московская область, г. Видное, ул. Ольховая. д.4,. пом.IХ, лит.А

10 400 000

ИТОГО

143 900 000

115

9.2.2. Транспортные средства

Согласно п.12 ФСО № 1 "Сравнительный подход - совокупность методов оценки,

основанных  на  получении  стоимости  объекта  оценки  путем  сравнения  оцениваемого
объекта с объектами-аналогами". Также согласно п.13 ФСО № 1 "Сравнительный подход
рекомендуется  применять,  когда  доступна  достоверная  и  достаточная  для  анализа
информация  о  ценах  и  характеристиках  объектов-аналогов.  При  этом  могут
применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений".

В соответствии с п.13 ФСО № 10: "При наличии развитого и активного рынка

объектов-аналогов, позволяющего получить необходимый для оценки объем данных о
ценах и характеристиках объектов-аналогов, может быть сделан вывод о достаточности
применения только сравнительного подхода…".

Определение рыночной стоимости транспортных средств на основе сравнительного

подхода производилось методом сравнения продаж.

Подбор объектов-аналогов осуществлялся из коммерческих предложений,

представленных в регионе расположения объекта оценки.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки были подобраны объекты-

аналоги транспортных средств, подлежащих оценке, по ряду параметров, отражающих
наиболее важные характеристики автомобиля (тип кузова, год выпуска, коробки передач,
и др.).

Источники информации приведены в Приложении 2. Далее в цены аналогов

вносятся корректировки, отражающие их отличия от объекта оценки.

Данные об аналогах, характеризующие их износ, а также показатель износа,

рассчитанный в соответствии с методикой

, приведены далее (Таблица 117).

Определение величины физического износа транспортных средств

Физический износ – потеря стоимости, связанная с изменением размеров, формы,

массы  или  состояния  поверхностей  вследствие  изнашивания  из-за  постоянно
действующих  нагрузок,  из-за  разрушения  поверхностного  слоя  при  трении  или  при
неблагоприятном  воздействии  природно-климатических  условий.  Скорость  изнашивания
движимого  имущества  зависит  от  многих  причин:  условий  и  режима  его  работы;
материала;  удельного  усилия  и  скорости  скольжения;  температуры  в  зоне  сопряжения;
состояния окружающей среды (запыленность и пр.).

Величина характеризуется установленными единицами объема, длины, объема,

массы и др. Износы могут быть нормальными и аварийными.

Нормальным, или естественным, называют износ, который возникает при

правильной,  но  длительной  эксплуатации  объекта,  то  есть  в  результате  использования
заданного  ресурса  ее  работы.  Аварийным,  или  прогрессирующим,  называется  износ,
наступающий  в  течение  короткого  времени  и  достигающий  таких  размеров,  что
дальнейшая  эксплуатация  становится  невозможной.  При  определенных  значениях
изменений,  возникающих  в  результате  изнашивания,  наступает  предельный  износ,
вызывающий  резкое  ухудшение  эксплуатационных  качеств  отдельных  деталей,
механизмов, объекта в целом, что вызывает необходимость его ремонта.

Издание "Оценка автотранспортных средств" (Ю.В.Андрианов, изд-во "Дело", 2002 г.)

116

Согласно применяемой методике физический износ объекта оценки и определялся

с учетом возраста и пробега по формуле:

= 100 (1- е

-Ω

), где:

Ω – функция, зависящая от возраста и фактического пробега автотранспортного

средства с начала его эксплуатации.

Для автомобилей, входящих в объект оценки, функция Ω определяется следующим

уравнением регрессии:

Ω = b

*Т

+ b

, где:

b1, b2 – параметры уравнения, значения которых зависят от вида транспортного

средства и страны происхождения, представлены в таблице ниже

Таблица 114

№ п.п.

Наименование

Легковые автомобили отечественные

0,07

0,0035

Грузовые бортовые автомобили отечественные

0,1

0,003

Тягачи отечественные

0,09

0,002

Самосвалы отечественные

0,15

0,0025

Специализированные автотранспортные средства

0,14

0,002

Автобусы отечественные

0,16

0,001

Легковые автомобили европейского производства

0,05

0,0025

Легковые автомобили американского производства

0,055

0,003

Легковые автомобили азиатского производства (кроме Японии)

0,065

0,0032

Легковые автомобили производства Японии

0,045

0,002

Грузовые автомобили зарубежного производства

0,09

0,002

Автобусы зарубежного производства

0,12

0,001

– фактический возраст автомобиля, выраженный в годах;

– фактический пробег автомобиля, выраженный в тысячах километров;

Расчет физического износа был произведен в соответствии с вышеприведенным

уравнением регрессии:

Таблица 115

№

Наименование ТС

Год ввода

Пробег,

тыс. км.

Физический

износ, %

Volkswagen Crafter

2011

97,0

0,05

0,0025

44,71

Lexus LS600H

2014

112,197

0,05

0,0025

38,15

LADA KSOY5L 42-02D

2013

179,0

0,07

0,0035

62,34

Прицеп КЕ602023

1997

60*

*Физический износ прицепа был определен экспертным методом на основании фотоматериалов и составляет 60%.

Шкала экспертных оценок приведена в следующей таблице.

Таблица 116

№п/п

Физическая характеристика состояния АМТС

Оценка состояния

Коэффициент

износа, %

Новое, не зарегистрированное в органах ГИБДД автомототранспортное средство в
отличном состоянии, после выполнения предпродажной подготовки, без признаков
эксплуатации

Новое

0 - 10

Практически новое АМТС на гарантийном периоде эксплуатации, с выполненными
объемами технического обслуживания и не требующее ремонта или замены каких-
либо частей

Очень хорошее

10 - 20

АМТС на послегарантийном периоде эксплуатации, с выполненными объемами
технического обслуживания, не требующее текущего ремонта или замены каких-
либо частей. АМТС после капитального ремонта

Хорошее

20 - 40

Бывшее в эксплуатации АМТС, с  выполненными объемами технического
обслуживания, требующее   текущего ремонта или замены некоторых деталей,
имеющее    незначительные повреждения  лакокрасочного покрытия

Удовлетворительное

40 - 60

Бывшее в эксплуатации АМТС, в  состоянии, пригодном для дальнейшей
эксплуатации после    выполнения работ текущего   ремонта (замены) агрегатов,
ремонта (наружной окраски) кузова (кабины)

Условно пригодное

60 - 75

Бывшее в эксплуатации АМТС, требующее капитального ремонта или замены
номерных агрегатов (двигателя, кузова, рамы), полной окраски

Неудовлетворительное

до 80

Ю.В. Андрианов "Оценка автотранспортных средств", Дело, 2003, стр. 86

117

№п/п

Физическая характеристика состояния АМТС

Оценка состояния

Коэффициент

износа, %

Бывшее в эксплуатации АМТС, требующее ремонта в объеме,  превышающем
экономическую целесообразность его выполнения; отсутствие технической
возможности осуществления такового; непригодное к эксплуатации и ремонту

Предельное

80 и более

В следующих таблицах представлена характеристика объектов-аналогов, а также

расчет рыночной стоимости ТС сравнительным подходом:

118

Таблица 117

Объекты-аналоги транспортных средств

№

Наименование

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

г. в.

пробег,

т.км.

износ

ИИ

г. в.

пробег,

т.км.

износ

ИИ

г. в.

пробег,

т.км.

изно

ИИ

Volkswagen Crafter

2011

260

63,2

https://www.avito.ru/mosk

va/avtomobili/volkswagen_

crafter_2011_1157312901

2011

209

58,2

https://www.avito.ru/moskva/avtomobili/

volkswagen_crafter_2011_926905998

2011

142

50,6

https://www.avito.ru/moskva/avto

mobili/volkswagen_crafter_2011_

962771495

Lexus LS600H

2014

35,6

https://auto.ru/cars/used/sal

e/lexus/ls/1067949336-

671d5f30/

2013

148,10

46,2

https://auto.ru/cars/used/sale/lexus/ls/106

8107578-1469/

2012

117

44,7

https://auto.ru/cars/used/sale/lexus/

ls/1065103712-9b6587/

LADA KSOY5L 42-
02D

2013

49,8

https://auto.ru/cars/used/sal

e/vaz/largus/1067691048-

8fefdf/

2013

142

57,2

https://auto.ru/cars/used/sale/vaz/largus/1

062904700-8011/

2013

62,208

43,3

https://auto.ru/cars/used/sale/vaz/la

rgus/1067604508-1dfbb0/

Прицеп ПГД500

1990

https://www.avito.ru/sankt-

peterburg/zapchasti_i_akse

ssuary/pritsep_legkovoy_b
u_kmz_8136_1180764495

https://www.avito.ru/kazan/zapchasti_i_a

ksessuary/pritsep_bu_1071246821

1991

https://www.avito.ru/perevoz/zapc

hasti_i_aksessuary/pritsep_dlya_le

gkovogo_avto_bu_949852756

Таблица 118

Расчет рыночной стоимости ТС в рамках сравнительного подхода

№

Наименование

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Стоимость по

сравнительном

у подходу, руб.

Цена,

руб.

Поправка на

цену

предложения,

Поправка

на износ,

Скорректи

рованная

цена, руб.

Цена,

руб.

Поправка на

цену

предложени

я, %

Поправк

а на

износ, %

Скорректирова

нная цена, руб.

Цена, руб.

Поправка на

цену

предложени

я, %

Поправк

а на

износ, %

Скорректированна

я цена, руб.

Volkswagen
Crafter

790 000

-9,0

50,40

1 081 230

750 000

-9,00

32,39

903 534

849 000

-9,0

11,96

864 969

950 000

Lexus LS600H

3 100 000

-9,0

-3,94

2 709 806

2 022

000

-9,00

15,04

2 116 848

2 300 000

-9,0

11,89

2 341 942

2 390 000

LADA KSOY5L
42-02D

390 000

-9,0

-24,92

266 473

370 000

-9,00

-12,10

295 961

400 077

-9,0

-33,53

241 999

268 000

Прицеп
ПГД500

26 000

-9,0

23 660

20 000

-9,0

18 200

23 000

-9,0

20 930

21 000

ИТОГО

3 629 000

Примечание:

C – цена предложения объекта-аналога;

Пп – поправка на цену предложения;

Пи – поправка на износ (разница в износе между аналогом и оцениваемым автомобилем);

Ск – скорректированная стоимость.

119

Обоснование корректирующих поправок

Поправка на цены предложения при продаже выбрана как вероятное значение

исходя из среднего значения скидки на уторговывание при совершении аналогичных
сделок с транспортными средствами

Таблица 119

Скидка на торг, %

Среднее

Расширенный интервал

Транспорт и спецтехника общего применения

4,5%

13,5%

Таким образом, оценщик принял корректирующую поправку на уровне 9% как

наиболее вероятную.

Поправочный коэффициент на износ (разницу в пробеге и возрасте) автомобиля

определялся на основе общей формулы расчета физического износа автотранспортного
средства. Формула связи цен оцениваемых автомобилей и цен объектов–аналогов будет
иметь вид:

Со = Са × (1 + Пи/100), где:

– цена оцениваемого автомобиля;

– цена объекта-аналога.

Поправка на физический износ выполнена по формуле:





, где:

– износ объекта оценки,

– износ объекта-аналога.

Рыночная стоимость оцениваемого транспортного средства вычислялась по

формуле:





Рыночная стоимость транспортных средств, определенная в рамках

сравнительного подхода, составляет 3 629 000 (Три миллиона шестьсот двадцать
девять тысяч) рублей.

Справочник оценщика машин и оборудования, 2015, стр. 52, табл. № 2.2.1.

120

9.2.3. Инвестиционные паи

Инвестиционный пай ЗПИФН - ценная бумага, удостоверяющая долю его

владельца  в  праве  собственности  на  имущество,  составляющее  паевой  инвестиционный
фонд.  Соответственно,  его  стоимость  формируется  стоимостью  имущества,
составляющего  ЗПИФН,  которая  в  ряде  случаев  не  может  рассматриваться    как
достоверная.  Так,  в    III  квартале  2017  г.  СЧА  ПИФов  сократилась  на  48,6  млрд.  руб.  за
счет негативной переоценки имущества.

Таким образом, сравнительный подход не применялся в связи с неоднородным

составом активов, а также по причине отсутствия объективных критериев для сравнения
аналогичных ценных бумаг (инвестиционных паев закрытых паевых инвестиционных
фондов) недвижимости.

содержание .. 13 14 15 16 ..