ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №27/К-2018 Рыночной стоимости квартиры трехкомнатной (г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого, д.22, кв.52.) - часть 6

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

41 

 

По  всем  вышеперечисленным  критериям  наилучшим  и  наиболее  эффективным  использованием 

объекта  оценки  –  квартиры,  является  использование  её  как  жилого  помещения  для  удовлетворения 
потребности в жилье. 

14. 

Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом 

Подход  сопоставимых  продаж  определяет  рыночную  стоимость  объекта  на  основе  анализа 

недавних  продаж  сопоставимых  объектов  недвижимости,  которые  схожи  с  оцениваемым  по  размеру, 
доходу, который они производят, и использованию.  

Любое  отличие  условий  продаж  и  сравнимого  объекта  от  типичных  рыночных  условий  на  дату 

оценки  должно  быть  учтено  при  анализе.  Поэтому  существенным  ограничительным  фактором 
применения метода сравнения продаж является достоверность используемой информации.  

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности 

определяется  тем,  за  сколько  они  могут  быть  проданы  при  наличии  достаточно  сформированного 
рынка.  Другими  словами,  наиболее  вероятной  величиной  стоимости  оцениваемого  объекта 
недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком. 

Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами:  

 

методом сравнения продаж; 

 

методом валового рентного мультипликатора. 

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов 

недвижимости  аналогичной  полезности,  как  правило,  за  последние  3-6  месяцев.  Под  полезностью 
понимается  совокупность  характеристик  объекта,  определяющих  назначение,  возможность  и  способы 
его  использования,  а  также  размеры  и  сроки  получаемого  в  результате  такого  использования  дохода. 
Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и 
достоверной  информации.  Он  подразумевает  изучение  рынка,  выбор  листингов  (предложения  на 
продажу)  по  объектам  недвижимости,  которые  наиболее  сопоставимы  с  оцениваемым  объектом  и 
внесение  соответствующих  корректировок  для  приведения  стоимости  объектов  аналогов  к 
оцениваемому  объекту.  Цены  на  объекты-аналоги  затем  корректируются  в  соответствии  с  тем,  как  и 
насколько отличаются параметры аналогов от соответствующих параметров объекта оценки. 

Для  анализа  сделок,  произведенных  с  объектами,  сопоставимыми  с  оцениваемым,  необходимо 

выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны. 

Сегментирование  рынка  –  процесс  разбиения  рынка  на  сегменты  (секторы),  аналогичные  по 

следующим параметрам: 



 

Назначению использования объекта; 



 

Качеству объекта; 



 

Передаваемым юридическим правам и ограничениям; 



 

Инвестиционной мотивации; 



 

Путям финансирования и т.д. 

14.1.Выбор объектов-аналогов  

При применении подхода сравнительного анализа продаж мы провели исследование рынка, чтобы 

найти  недавно  выставленные  предложения  по  продаже  нежилых  помещений.  Исследование  рынка 
проводилось  с  использованием  средств  массовой  информации,  специализированных  сайтов  сети 
Интернет и информации ведущих агентств недвижимости. По результатам проведённого исследования 
на  дату  оценки  была  сделана  выборка  предложений  на  продажу  объектов,  сопоставимых  с 
оцениваемыми  объектами  недвижимости.  Информационной  базой  проведенных  расчетов  являются 
данные  агентств  недвижимости  г.  Казани,  опубликованные  в  открытой  печати  (журналы:  «Казанская 
недвижимость»,  «Из  рук  в  руки»),  и    данные  сети  Интернет  (www.avito.ru).  Источники  информации 
приведены в Приложении. 

Выбор  объектов-аналогов  проводится,  исходя  из  прав  собственности  на  объекты  сравнения,  с 

близкими сроками продаж, с расположением объектов в близлежащем месте. 

 

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

42 

 

14.2. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем 

элементам сравнения 

В  оценочной  практике  принято  выделять  следующие  основные  элементы  сравнения,  которые 

должны  анализироваться  в  обязательном  порядке:  права  собственности  на  недвижимость,  условия 
финансирования,  условия  продажи,  состояние  рынка,  местоположение,  физические  характеристики, 
экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью. 

Для реализации сравнительного подхода был выбран ряд объектов аналогов, наиболее схожие с 

объектом оценки. 

К характеристикам сделок относятся: 
-  условия  финансирования  сделок  (соотношение  собственных  и  заемных  средств,  условия 

предоставления заемных средств); 

-  условия  платежа  при  совершении сделок (платеж денежными средствами,  расчет  векселями, 

взаимозачеты, бартер и т.п.); 

Насколько  стало  известно  оценщику  из  привлеченных  источников  информации,  см.  список 

объектов-аналогов,  все  исследованные  аналоги  реализованы  (предлагаются)  на  типичных  условиях 
современного  рынка  недвижимости:  на  собственные  средства,  расчет  деньгами,  публичная  оферта. 
Поэтому данные характеристики сделок не являются элементами сравнения в данном отчете. 

Существенными факторами стоимости (элементами сравнения) для объекта оценки являются: 
-  местоположение  и  окружение:  Единиц  сравнения  для  такого  элемента  сравнения,  как  место 

расположения  и  окружение,  не  существует,  сложно  также  выражать  эти  характеристики  в  баллах, 
поскольку  при  этом  вносится  значительная  доля  субъективизма.  Поэтому  важно  подобрать  аналоги, 
расположенные в сходных территориях и окружении, для чего нужно хорошо знать город и провести 
тщательный анализ. 

Все аналоги выбраны в  данных районах, которые в целом однородны по составу объектов, либо 

в аналогичной этой зоне территории, и потому с высокой степенью достоверности можно считать, что 
их место расположения мало отличается от места расположения объекта оценки.  

- уровень отделки: между аналогами и объектом оценки, как указывалось выше, есть значимые 

различия в плане отделки. 

-  целевое  назначение,  разрешенное  использование,  права  иных  лиц:  насколько  известно 

Оценщику,  прав  третьих лиц  на объекты  оценки  и  все  проанализированные  аналоги  не  имелось.  Что 
касается назначения, то все отобранные объекты исследуемой части могут использоваться как  жилая 
недвижимость. То же самое можно сказать и про объект оценки, поэтому поправок на назначение или 
разрешенное использование не требуется; 

-  физические  характеристики  (  площадь  и  др.)  –Поправка  на  площадь  вносится  самой 

методикой расчета стоимости в расчете на 1 квадратный метр – единица сравнения – квадратный метр. 

- транспортная доступность: между аналогами и объектом оценки, как указывалось выше, нет 

значимых различий в плане транспортной доступности, поскольку все они расположены в городе. 

-  инфраструктура  (наличие  или  близость  инженерных  сетей  и  условия  подключения  к  ним, 

объекты социальной инфраструктуры и т.п.): оценщиком специально подобраны аналоги с одинаковой 
обеспеченностью инфраструктурой.  

Таблица 11 

Предложения по продаже трехкомнатных квартир 

№ 

Адрес объекта недвижимости  

Дата 

Назна-

чение 

Площадь 

(кв.м.), без 

балкона 

Цена объекта, 

руб. 

Тип цены 

Цена за 

кв.м. 

1 

Свердловская обл., 

г.Екатеринбург, 

ул.Высоцкого, д.6 

18.05.2018г. 

 жил  

64,00 

3 750 000,0 

предлож 

58 594 

2 

Свердловская обл., 

г.Екатеринбург, 

ул.Высоцкого,д.30 

18.05.2018г. 

 жил  

63,30 

3 750 000,0 

предлож 

59 242 

3 

Свердловская обл., 

г.Екатеринбург, 

ул.Высоцкого, д.6 

18.05.2018г. 

 жил  

64,00 

3 400 000,0 

предлож 

53 125 

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

43 

 

4 

Свердловская обл., 

г.Екатеринбург, 

ул.Сыромолотова, д.21 

18.05.2018г. 

 жил  

66,30 

3 950 000,0 

предлож 

59 578 

5 

Свердловская обл., 

г.Екатеринбург, 

ул.Сыромолотова, д.17 

18.05.2018г. 

 жил  

63,00 

3 830 000,0 

предлож 

60 794 

 

Таблица 12 

Предложения по продаже трехкомнатных квартир 

№ 

Этаж 

Дополнительные сведения 

Источник 

информации 

1 

2/9 

Продам  тёплую  уютную  квартиру  на  втором  этаже  .  Квартира  очень 

комфортная  для  проживания  людей  более  старшего  возраста  и  семей  с 
маленькими  детьми.  Во  дворе  детская  площадка  ,  новый  детский  сад  , 
пешеходный  бульвар  для  прогулок  пешком  и  на  велосипеде  .  Очень  тихо  во 
дворе . Не слышно шума со стороны проезжей части . Окна выходят на разные 
стороны : во двор и пешеходную аллею. Комнаты  все изолированы . Никаких 
перепланировок не  производилось. Лоджия застеклена  . В пешей доступности 
школы, поликлиника , супермаркет, остановки транспорта . Хорошие соседи в 
под’езде.  Под’езд  очень  чистый.  Рассмотрим  варианты  обмена  в  этом  же 
районе  на  однокомнатную  квартиру  .  Доп.  описание:  санузел  раздельный,  , 
пластиковые  окна,  в  доме  есть:  детская  площадка,  открытый  двор,  наземный 
паркинг,  лифт  пассажирский,  ,  требует  ремонта/частичный  ремонт,  также 
имеются:  телефон,  интернет,  кабельное  телевидение,  счетчики  холодной  и 
горячей 

воды, 

домофон, 

железная 

дверь, 

МЫ 

ГАРАНТИРУЕМ 

ФИНАНСОВУЮ БЕЗОПАСНОСТЬ ДЛЯ НАШИХ КЛИЕНТОВ. Номер в базе: 
2189683. Район: ЖБИ  8-922-071-67-66 

https://www.avito.r

u/ekaterinburg/kvar

tiry/3-

k_kvartira_64_m_2

9_et._1453356895

 

2 

4/9 

Продается  хорошая  трехкомнатная  квартира.  Придомовая  территория 

оборудована парковочными местами и детской площадкой. Дом расположен во 
дворе,  поэтому  вас  не  будут  беспокоить  шумные  улицы.  Все  необходимое 
рядом:  магазины,  супермаркеты,  аптеки,  школы  и  дошкольные  учреждения, 
остановки общественного транспорта. Прекрасный вариант для молодых семей 
и идеально подходит для семьи с детьми. Из окна вид на детскую площадку и 
детский сад. Теперь вы всегда можете видеть, чем занимается ваш ребёнок на 
улице.  При  продаже  остается  кухонный  гарнитур  со  встроенной  бытовой 
техникой.  МЫ  ГАРАНТИРУЕМ  ФИНАНСОВУЮ  БЕЗОПАСНОСТЬ  ДЛЯ 
НАШИХ КЛИЕНТОВ. Номер в базе: 2007647. Район: ЖБИ  8-929-222-34-11 

https://www.avito.r

u/ekaterinburg/kvar

tiry/3-

k_kvartira_63.3_m

_49_et._145773562

2

 

3 

7/9 

Продается трехкомнатная квартира улучшенной планировки на ЖБИ. Комнаты 

в  квартире  изолированные.  Квартира  требует  ремонта.  В  санузле  трубы 
металлопластик,  счетчики  на  воду.  Один  взрослый  совершеннолетний 
собственник.  Ипотека  возможна.  Чистая  продажа....  #32289  Адрес: 
Свердловская обл, Екатеринбург г, Владимира Высоцкого ул  8-343-226-16-32 

https://www.avito.r

u/ekaterinburg/kvar

tiry/3-

k_kvartira_64_m_7

9_et._1508497206

 

4 

6/9 

Продается  квартира  в  отличном  состоянии.  Сделан  хороший  ремонт. 

Установлены 

счетчики 

воды. 

Облагорожена 

лоджия.  

Дом  удачно  расположен.  Тихий  двор,  рядом  ТЦ  Кировский,  магазины  и 
остановка 

общественного 

транспорта. 

Школа 

по 

прописке 

N176. 

Рассмотрим вариант обмена на 4х комн.квартиру 8-922-216-44-23 

https://www.avito.r

u/ekaterinburg/kvar

tiry/3-

k_kvartira_66.3_m

_69_et._925197020

 

5 

7/9 

Отличная  квартира  в  доме  1984  года  постройки!  Дом  расположен  в  очень 

удобном  месте.  Развитая  инфраструктура,  транспортная  развязка,  рядом 
остановки  транспорта.  В  шаговой  доступности  есть  все:  поликлиника,  банки, 
салоны  красоты,  продуктовые  магазины,  аптеки,  детские  садики,  школы, 
гимназии.  Во  дворе  детская  площадка,  имеются  места  для  парковки 
автомобиля. Чистый подъезд, хороший лифт. Квартира уютная, чистая, светлая, 
теплая,  с  большой  лоджией,  одно  окно  на  ул.  Сыромолотова,  остальные  во 
двор,  окна  пластиковые,  хорошая  сейф-дверь.  Сделан  частичный  ремонт, 
установлены счетчики на водоснабжение. Один собственник. 8-904-989-27-64 

https://www.avito.r

u/ekaterinburg/kvar

tiry/3-

k_kvartira_63_m_7

9_et._1159360752

 

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

44 

 

 

14.3. Выбор единиц сравнения 

Так  как  определяющей  характеристикой  в  секторе  рынка  аналогичных  объектов  выступает 

общая  площадь,  в  качестве  единицы  сравнения  принимается  1  кв.  м  общей  площади  объекта. 
Корректность применения такого метода оправдана схожестью характеристик сопоставимых объектов. 
В  общем  случае,  при  определении  рыночной  стоимости  объекта  рассчитывается  стоимость  1  кв.  м 
общей площади и после поправки, учитывающей разницу между ценой предложения и ценой продажи, 
выполняется  первый  этап  корректировок:  на  право  собственности,  условия  финансирования,  условия 
продажи, условия рынка. Данные корректировки являются последовательными и обязательными. 

В  качестве  единицы  сравнения  была  выбрана  цена  продажи  за  1  кв.  м.,  расчетные  значения 

которой по объектам-аналогам представлены ниже в таблице. 

Цены  предложений  объектов-аналогов  приведены  для  общей  площади  и  не  включают  в  себя 

НДС. 

15.4. Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов 

Определение величины поправок и расчет стоимости. 

Совершенная сделка или предложение 
По  данным  «Справочник  оценщика  недвижимости-2018.  Жилая  недвижимость».  Издание 

четвертое.  Под  редакцией  Лейфера  Л.А.,  г.Нижний  Новгород,  2018г.,  стр.265-266,  значения  скидки  на 
торг составляет 5,5%. 

 

 

 
Дата продажи. 
Поправка  на  дату  продажи  может  быть  применена  лишь  к  уже  проданным  объектам, 

поэтому в данной работе для всех объектов аналогов данная корректировка равна 0%. 

Уровень отделки. 

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

45 

 

Существуют  разные  типы  ремонта  жилой  недвижимости.  По  данным  «Справочник  оценщика 

недвижимости-2018. Том  IV Жилая недвижимость». Издание четвертое. Под редакцией Лейфера Л.А., 
г.Нижний Новгород, 2018г., стр.235, тип отделки жилых помещений принято делить на классы: 

-  Косметический.  Он  предполагает  собой  поверхностное  оформление  помещения,  без 

основательной,  глубокой  подготовки  стен,  потолка  и  т.д.  К  такому  виду  ремонта  можно  отнести 
черновую отделку в новостройках и т.д.; 

-  Экономичный.  При  проведении  такого  ремонта осуществляется  обработка  стен,  потолка,  пола 

так, чтобы зрительно все казалось идеально ровным. Материалы используются недорогие; 

- Комфортный. В данном случае используются качественные отделочные материалы; 

-  Элитный.  Отделка  с  использованием  высококачественных  дорогих  материалов  с 

дизайнерскими решениями. 

Согласна  данного  справочника  поправка  на  тип  ремонта  в  зависимости  от  типа  отделки 

составляет на 1 руб./кв.м.: 

 

Ситуационное местоположении (этаж). 

Корректировка  на  этаж  расположения  применяется  по  данным  по  данным  сайта 

https://statrielt.ru/statistika-rynka

.   

 

Источник: 

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-04-2018g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-

pomeshchenij/143-korrektirovki-kvartir/1387-na-etazh-raspolozheniya-kvartiry-v-domakh-tipovoj-massovoj-zastrojki-
korrektirovki-na-01-04-2018-goda

Тип планировки. 

Объекты оценки, как и объекты-аналоги представляют собой  проект - индивидуальный 

проект. Таким образом, корректировки на  тип планировки не вводилось. 

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

46 

 

Наличие балкона 
Корректировка  не  применяется,  так  как  у  всех  объектов  аналогов  и  объекта  оценки 

имеется лоджии. 

Масштаб. 

Корректировка на площадь применяется по данным сайта 

https://statrielt.ru/statistika-rynka

. 

Корректировки  удельной  рыночной  стоимости  квартир на  Общую  площадь  отражают  влияние 

общей площади квартиры на удельную рыночную стоимость при прочих аналогичных характеристиках. 

     К  расчету  приняты  рыночные  цены  предложений  пар  аналогичных  по  параметрам  квартир 

(местоположение, транспортная доступность, тип, этажность, состояние и окружение дома, этаж, лифт, 
количество  комнат,  качество  и  состояние  отделки  и  инженерных  коммуникаций,  площадь  кухни, 
санузел, лоджия/балкон), отличающихся общей площадью квартиры.  

    Исследование рынка квартир показало, что зависимость рыночной стоимости единицы площади 

квартиры от общей площади квартиры выражается степенной функцией: 

С=b* S n 

C– цена предложения (рыночная стоимость) 1 кв.м. квартиры, ден.ед./кв.м., 
S– общая площадь квартиры, кв.м., 
b– коэффициент, отражающий активность этого сегмента рынка, 
n–  «коэффициент  торможения»  -  степень  замедления  роста  рыночной  стоимости  по  мере 

увеличения общей площади квартиры. 

     В  результате  эффекта  «торможения»  рыночная  стоимость  единицы  площади  квартиры 

снижается  по  мере  увеличения  площади.  При  выборе  аналогов  учтена  "аналогичность"  сравниваемых 
объектов.  Аналогичные  квартиры  не  могут  существенно  отличаться  по  общей  площади,  иначе  это 
квартиры разных сегментов рынка. Для расчетов принимались цены предложений квартир одинаковых 
сегментов рынка (по классу качества, по типу и конструкции дома, по году постройки и др.). 

    Построение линии тренда зависимости цены 1 кв.м. от общей площади (при R2=0,826) выявило 

коэффициент торможения  n = - 0,13. В итоге, формула расчета поправки на площадь, масштаб квартиры 
принимает вид:  

К s = (So/Sa)

-0,13

        

 

So – общая площадь оцениваемой квартиры, ед.

 

Sa – общая площадь аналогичной по остальным параметрам квартиры, ед. 

 

Источник: 

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-04-2018g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-

pomeshchenij/143-korrektirovki-kvartir/1383-na-obshchuyu-ploshchad-kvartiry-korrektirovki-na-01-04-2018-goda

 

 Местоположение. 

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

47 

 

Все  объекты-аналоги  имеют  схожие  характеристики  локального  местоположения,  т.е. 

примерно одинаково развитую инфраструктуру, расположены вблизи основных транспортных 
магистралей. Корректировки на местоположение для объектов-аналогов не рассчитывались. 

Таблица 13 

Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом 

Элемент сравнения 

Ед. 

изм. 

Объект 
оценки 

Объект 

сравнения 

№1  

Объект 

сравнения 

№2 

Объект 

сравнения 

№3 

Объект 

сравнения 

№4 

Объект 

сравнения 

№5 

Площадь 

кв.м 

63,4 

64,0 

63,3 

64,0 

66,3 

63,0 

Цена аналога 

руб./кв

.м 

  

58 594 

59 242 

53 125 

59 578 

60 794 

Условия продажи (совершенная 
сделка или предожение) 

  

  

  

  

  

  

  

Условия продажи 

  

  

торг 

торг 

торг 

торг 

торг 

Корректировка 

% 

  

-5,5% 

-5,5% 

-5,5% 

-5,5% 

-5,5% 

Общая валовая коррекция 

руб. 

  

0 

0 

0 

0 

0 

Скорректированная цена 

руб. 

  

55 400 

56 013 

50 230 

56 331 

57 480 

Дату продажи 

  

  

  

  

  

  

  

Дата продажи / оценки 

  

18.05.2018г. 

18.05.2018г

. 

18.05.2018г. 

18.05.2018г

. 

18.05.2018г. 

18.05.2018г. 

Корректировка 

% 

  

0,0% 

0,0% 

0,0% 

0,0% 

0,0% 

Общая валовая коррекция 

руб. 

  

0 

0 

0 

0 

0 

Скорректированная цена 

руб. 

  

55 400 

56 013 

50 230 

56 331 

57 480 

Уровень отделки 

  

  

  

  

  

  

  

Отделка 

  

улучшенная 

улучшенная 

улучшенная 

улучшенная 

улучшенная 

улучшенная 

Корректировка 

руб. 

  

0 

0 

0 

0 

0 

Общая  коррекция 

  

  

0 

0 

0 

0 

0 

Скорректированная цена 

руб. 

  

55 400 

56 013 

50 230 

56 331 

57 480 

Ситуационное местоположение 
(этаж) 

  

  

  

  

  

  

  

Этаж / этажность 

  

2/9 

2/9 

4/9 

7/9 

6/9 

7/9 

Корректировка 

% 

  

0% 

0% 

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена 

руб. 

  

55 400 

56 013 

50 230 

56 331 

57 480 

Наличие балкона(лоджии) 

  

  

  

  

  

  

  

Наличие балкона(лоджии) 

  

есть 

есть 

есть 

есть 

есть 

есть 

Корректировка 

% 

  

0% 

0% 

0% 

0% 

0% 

  

  

  

55 400 

56 013 

50 230 

56 331 

57 480 

Тип планировки 

  

  

  

  

  

  

  

Тип планировки 

  

индивидуальны

й проект 

индивидуаль

ный проект 

индивидуальн

ый проект 

индивидуаль

ный проект 

индивидуальн

ый проект 

индивидуальн

ый проект 

Корректировка 

руб. 

  

1,00 

1,00 

1,00 

1,00 

1,00 

Скорректированная цена 

руб. 

  

55 400 

56 013 

50 230 

56 331 

57 480 

Масштаб 

  

  

  

  

  

  

  

Масштаб 

  

63,4 

64,0 

63,3 

64,0 

66,3 

63,0 

  

  

So/Sa 

0,99 

1,00 

0,99 

0,96 

1,01 

Корректировка 

  

  

1,001 

1,000 

1,001 

1,006 

0,999 

Скорректированная цена 

  

  

55 468 

56 002 

50 291 

56 659 

57 433 

Местоположение, престижность 

  

  

  

  

  

  

  

 

Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу: 

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52. 

 

48 

 

Элемент сравнения 

Ед. 

изм. 

Объект 
оценки 

Объект 

сравнения 

№1  

Объект 

сравнения 

№2 

Объект 

сравнения 

№3 

Объект 

сравнения 

№4 

Объект 

сравнения 

№5 

Местоположение, престижность 

  

Свердловская 

обл., 

г.Екатеринбург, 

ул.Владимира 

Высоцкого(б.Ри

ммы 

Юровской), 

д.22, кв.52. 

Свердловска

я обл., 

г.Екатеринбу

рг, 

ул.Высоцкого

, д.6 

Свердловская 

обл., 

г.Екатеринбур

г, 

ул.Высоцкого,

д.30 

Свердловска

я обл., 

г.Екатеринбу

рг, 

ул.Высоцкого

, д.6 

Свердловская 

обл., 

г.Екатеринбур

г, 

ул.Сыромолот

ова, д.21 

Свердловская 

обл., 

г.Екатеринбур

г, 

ул.Сыромолот

ова, д.17 

Корректировка 

руб. 

  

1,0 

1,0 

1,0 

1,0 

1,0 

Скорректированная цена 

руб. 

  

55 468 

56 002 

50 291 

56 659 

57 433 

Согласование результатов 

  

  

  

  

  

  

  

Скорректированная цена 

руб. 

  

55 468 

56 002 

50 291 

56 659 

57 433 

Веса 

  

  

20,0% 

20,0% 

20,0% 

20,0% 

20,0% 

Среднее значение 

  

  

55 170,670 

Итого 

3 497 820,48 

 

 

14.5. Согласование результатов корректировок, значений единиц сравнения по 

выбранным объектам-аналогам 

Стоимость 1 кв.м объекта оценки определялась как средневзвешенное откорректированных цен 1 

кв.м  объектов-аналогов.  Веса  определялись  соответственно  (пропорционально)  обратным  величинам 
общих  валовых  коррекций  для  каждого  аналога.  Таким  образом,  аналог,  с  ценой  которого  были 
проведены минимальные корректировки, получал наибольший вес.

  

Таблица 14 

Вывод о стоимости 

№п/п 

Наименование 

Площадь

, кв.м. 

Стоимость 1 

кв.м., руб. 

Сравнительный 

подход кв.м., руб. 

1 

Квартира трехкомнатная, назначение: жилое, общая 
площадь 63,4 кв.м., кадастровый номер 
66:01:01:00:210:22:31; РФ, Свердловская область, 
г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы 
Юровской), д.22, кв.52 

63,4 

55 170,67 

3 497 820,48 

Стоимость  объектов  недвижимости  с  позиций  сравнительного  подхода  составила    3  497  820,48 

 

рублей.

 

15. 

Согласование результатов оценки 

Для  окончательного  согласования  результатов  оценки  необходимо  придать  весовые 

коэффициенты  результатам  оценки,  полученным  каждым  из  подходов.  Весовые  коэффициенты 
показывают,  какая  доля  стоимости,  полученной  в  результате  использования  каждого  из  применяемых 
методов  оценки,  присутствует  в  итоговой  величине  рыночной  стоимости  оцениваемого  объекта  (с 
учётом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%). 

15.1. Описание процедуры согласования. 

В  зависимости  от  конкретной  ситуации,  результаты  каждого  из  трёх  подходов  могут  в  большей 

или  меньшей  степени  отличаться  друг  от  друга.  Выбор  итоговой  величины  стоимости  зависит  от 
назначения  оценки,  имеющейся  информации  и  степени  её  достоверности.  Для  определения  итоговой 
величины  стоимости  используется  метод  средневзвешенного  значения,  а  также  субъективное  мнение 
Оценщика. 

15.2. Обоснование выбора использованных весов. 

Согласование  полученных  показателей  стоимости  заключается  в  сведении  трёх  стоимостных 

показателей, полученных на основе подходов по затратам, сопоставимым продажам и доходам к единой 
итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.