содержание .. 5 6 7 8 ..
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №27/К-2018 Рыночной стоимости квартиры трехкомнатной (г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого, д.22, кв.52.) - часть 7
Отчет №27/К-2018 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:
РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.
49
Затратный подход. Этот подход заключён в расчёте восстановительной стоимости объекта за вычетом
всех форм накопленного износа. В основном полезен для оценки объектов, уникальных по своему виду
и назначению, для которых нет рынка, либо для объектов с незначительным износом.
Доходный подход. Доходный подход отражает намерения потенциального инвестора, однако при его
использовании применяется достаточно много субъективных предложений, что может быть отнесено к
недостаткам данного подхода. Учитывая экономическую ситуацию, сложившуюся в стране на
сегодняшний день трудно прогнозировать такие цифры как ставка дисконта, процент инфляции и т.п.
Сравнительный подход. Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке
осуществляют сделки купли-продажи, основываясь на информации об аналогичных сделках. Другими
словами, этот подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за
выставленное на продажу имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно
приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Важно отметить, что избежать субъективизма при согласовании результатов, как и в течение
всего процесса оценки, просто невозможно. Можно лишь с помощью каких-то методов, приёмов,
процедур попытаться уменьшить степень субъективизма, в том числе и при согласовании результатов
12
.
Оценщиком выбрана шестибалльная система факторов. По каждому фактору каждому из
использованных методов присваивается:
0 баллов – если подход совершенно не удовлетворяет критериям данного фактора;
1 балл – если подход удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую оценщик
может считать «недостаточной» для обычного доверия результатом данного подхода;
2 балла – если подход удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик
может считать «ниже средней», не вполне достаточной для обычного доверия результатом данного
подхода;
3 балла – если подход удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую оценщик
может считать «средней», достаточной для обычного доверия результатом данного подхода;
4 балла – если подход удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую оценщик
может считать «хорошей»;
5 баллов – полное соответствие подхода критериям данного фактора.
Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки, равный сумме произведений значений
альтернатив и соответствующих ему весов, приведен в таблице 15.
Таблица 15
.Расчет итоговых весовых коэффициентов
Подход
Доходный
Затратный
Сравнительный
Полученная величина, рублей
Не
применяется
Не
применяется
3 497 820,48
Критерий
Баллы
Достоверность и достаточность информации, на
основе которой проводились анализ и расчеты
0
0
4
Способность подхода учитывать структуру
ценообразующих факторов, специфичных для объекта
0
0
4
Способность подхода отразить мотивацию,
действительные намерения типичного
покупателя/продавца
0
0
4
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости
0
0
4
Итого суммы баллов
0
-
16
Подход применялся
нет
нет
да
Сумма баллов
16
Вес подхода, %
-
-
100,00%
Вес подхода округленно, %
0%
0%
100%
Вывод
3 497 820,48
12
С. Сивец, к.т.н., «О проблеме согласования результатов оценки», доклад на международной
конференции «Актуальные вопросы оценки бизнеса и имущественных прав» 25-27 сентября 2003г, г. Алушта.