ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № И-180109/1 имущества АКБ "Крыловский" (АО) по состоянию на 09.01.2018 - часть 22

169 

Расчет  поправки  с  учетом  данной  зависимости,  а  также  расчет  поправки  на 

направление представлены в таблице ниже. 

Таблица 150 

Наименование 

Объект оценки 

1 

2 

3 

4 

Шоссе 

Дмитровское шоссе, 

Рогачевское шоссе 

Рогачевское шоссе 

Дмитровское 

шоссе 

Дмитровское 

шоссе 

Дмитровское 

шоссе 

Направление 

Дмитровское 

Дмитровское 

Дмитровское 

Дмитровское 

Дмитровское 

Ценовой индекс 

311 

311 

311 

311 

311 

Поправка на направление, 
% 

- 

0,0% 

0,0% 

0,0% 

0,0% 

Удаленность от МКАД, км 

47 

44 

30 

45 

50 

Стоимостной 
коэффициент 

158 

165 

210 

163 

152 

Поправка на удаленность 
от МКАД, % 

- 

-4,1% 

-24,7% 

-2,7% 

4,0% 

 
Поправка на площадь 
Зависимость удельной цены земельного участка сельскохозяйственного назначения от 

площади описывается формулой

61

: 

у = 3,4002x

-0,106

 

Корректировка на масштаб для объектов-аналогов приведена в таблице ниже: 

Таблица 151 

Наименование 

Объект оценки 

1 

2 

3 

4 

Площадь, сот 

1 874* 

832 

5 502 

4 500 

10 000 

Коэффициент 

1,530 

1,667 

1,365 

1,394 

1,281 

Корректировка, % 

- 

-8,2% 

12,1% 

9,7% 

19,4% 

*

Для расчета поправки на площадь была использована площадь соответствующего земельного массива, частью которого является объект 

оценки, поскольку деление массива на составляющие не должно оказывать влияния на стоимость соответствующей единой совокупности.  

Поправка на наличие центральных коммуникаций на земельном участке.  Оценка 

земельного  участка  учитывает  количественный  и  качественный  состав  коммуникаций  и 
возможность  присоединения  к  существующим  сетям,  в  случае  если  на  земельном  участке 
планируется строительство объектов недвижимости.  

Изменение  стоимости  земельного  участка  в  зависимости  от  наличия  подведенных 

коммуникаций можно идентифицировать следующим образом: 

Таблица 152 

Тип 

коммуникаций 

Источник 

информации 1

62

 

Источник 

информации 2

63

 

Используемые в расчетах 

повышающие значения 

Используемые в расчетах 

понижающие значения 

газоснабжение 

10-25% 

19-21% 

18,8% 

-15,8% 

канализация 

5-15% 

15-17% 

9,0% 

-8,3% 

водоснабжение 

5-15% 

9,0% 

-8,3% 

электроснабжение 

10-20% 

17-20% 

16,8% 

-14,3% 

 
Расчет поправки приведен в таблице ниже: 

Таблица 153. Расчет поправки на наличие центральных коммуникаций на земельном участке 

Наименование 

Объект оценки 

Аналог №1 

Аналог №2 

Аналог №3 

Аналог №4 

Коммуникации 

нет 

электроснабжение 

электроснабжение, 

водоснабжение, 

газоснабжение 

нет 

электроснабжение, 

газоснабжение 

Корректировка, % 

- 

-14,3% 

-38,4% 

0,0% 

-30,1% 

 
Поправка на наличие дополнительных элементов окружения (лес, водоем) 
Поскольку  часть  объектов-аналогов  имеют  в  непосредственной  близости  водоем 

и/или лес была применена поправка на данные дополнительные факторы.  

                                                           

61

 "Справочник оценщика недвижимости". Том III. Земельные участки. 2016 (стр.176) 

62

 http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm 

63

 "Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные участки" (стр. 214) 

170 

Влияние  на  стоимость  объектов  недвижимости  близости  к  лесу  или  водоему, 

приведено в следующей таблице

64

: 

Таблица 154 

Наименование коэффициента 

Среднее 

Доверительный интервал 

Отношение удельной цены жилого дома, расположенного рядом с объектами 
повышающими стоимость (водоема, леса) к удельной цене такого же дома, 
расположенного на удалении от них 

1,14 

1,13 

1,15 

 
Оценщиком  были  использованы  данные  аналитики  по  жилым  домам,  поскольку 

наиболее  эффективным  использованием  оцениваемых  земельных  участков    определено  как 
сельскохозяйственное  производство  с  перспективой  дачного  строительства  (загородной 
жилой недвижимости). 

Расчет поправки приведен в таблице ниже: 

Таблица 155. Расчет поправки на наличие центральных коммуникаций на земельном участке 

Наименование 

Объект 

оценки 

1 

2 

3 

4 

Поправка на наличие дополнительных факторов инфраструктуры  
(лес, водоем) 

лес, водоем 

лес, 

водоем 

водоем 

лес 

водоем 

Коэффициент 

1,2996 (1,14*1,14) 

1,2996 

1,14 

1,14 

1,14 

Корректировка, % 

  

0% 

14% 

14% 

14% 

 
Далее  каждой  скорректированной  цене  присваиваются  веса,  соответствующие 

величине корректировок. Весовое значение каждого аналога определяется по формуле: 

, где:  

Vi – значение весового коэффициента для данной скорректированной цены; 
Хi – сумма модулей поправок. 

 

                                                           

64

 "Справочник оценщика недвижимости". Том IV. Жилая недвижимость. 2016 (стр.166) 

 





i

i

i

i

x

x

V

/

1

/

1

171 

Расчет стоимости земельных участков из состава имущества ЗПИФН приведен в следующей таблице: 

Таблица 156 

Номер 

строки 

Кадастровый 

номер объекта 
(если имеется) 

Площадь, 

кв. м 

Площадь 

массива, 

Адрес 

(местоположение) 

объекта 

Окружение 

Удаленнос

ть от 

МКАД, 

км. 

Стоимостной 
коэффициэнт 

удаленности 

от МКАД 

Поправка 

на 

удаленнос

ть от 

МКАД, % 

Коэффициент 

дополнительн

ых факторов 
(лес, водоем) 

Поправка 

на 

наличие 

леса, 

водоема, 

% 

Коэффициент 

площади 

Поправка 

на 

площадь, 

% 

Наличие 

береговой 

линии 

Поправка 

на 

близость 

береговой 

линии, % 

Наличие 

крупной 

транспортной 

магистрали 

Поправка на 

наличие 

транспортной 

магистрали 

Удельная 

стоимость, 

руб. 

Стоимость, 

руб. 

1 

50:04:0230223:12 

86 018 

187 427 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/п Яхрома, 

д. Доронино 

Лес, дорога, 

деревня, на левом 

берегу реки 

Дятлинка (левый 

приток Яхромы) 

47 

158,32 

0% 

1,2996 

0% 

0,94 

0% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

6 840 

5 900 000 

19 

50:04:0230223:13 

101 409 

187 427 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/п Яхрома, 

д. Доронино 

Лес, дорога, 

деревня, на левом 

берегу реки 

Дятлинка (левый 

приток Яхромы) 

47 

158,32 

0% 

1,2996 

0% 

0,94 

0% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

6 840 

6 900 000 

3 

50:04:0230223:4 

865 761 

1 029 822 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, 

Подъячевский с.о., 

с. Ольгово, уч.21 

Лес, дорога, 

деревня, ручей 

(левый приток реки 

Волгуша (левый 
приток Яхромы) 

42 

169,96 

7,4% 

1,2996 

0% 

0,78 

-17% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

6 130 

53 100 000 

20 

50:04:0230223:3 

164 061 

1 029 822 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, 

Подъячевский с.о., 

с. Ольгово, уч.22 

Лес, дорога, 

деревня, ручей 

(левый приток реки 

Волгуша (левый 
приток Яхромы) 

42 

169,96 

7,4% 

1,2996 

0% 

0,78 

-17% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

6 130 

10 100 000 

4 

50:04:0230313:3 

240 005 

255 005 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, в районе 

д. Федоровка,  

уч.34 

Рогачевское шоссе, 

деревня Федоровка, 

лес, река Лутосня 

Примыкает к 

рогачевскому 

шоссе 

43 

167,46 

5,8% 

1,2996 

0% 

0,91 

-3% 

нет 

0,00% 

да 

38% 

9 664 

23 200 000 

5 

50:04:0230312:26 

15 000 

255 005 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, 

Подъячевский с.о., 

в районе 

дер.Федоровка 

деревня Федоровка, 

лес, река 

43 

167,46 

5,8% 

1,2996 

0% 

0,91 

-3% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

7 003 

1 100 000 

10 

50:04:0170401:4 

49 600 

1 828 617 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, Костинский 

с/пос., вблизи д. 

Костино  уч.10.1 

Береговая линия 

река Яхрома 

43 

167,46 

5,8% 

1,2996 

0% 

0,74 

-21% 

да 

31,99% 

нет 

0% 

7 501 

3 700 000 

11 

50:04:0170501:3 

237 100 

1 828 617 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, Костинский 

с.о., вблизи с. 
Костино  уч.7 

трасса Хотьково-

Дмитров 

43 

167,46 

5,8% 

1,2996 

0% 

0,74 

-21% 

нет 

0,00% 

да 

38% 

7 842 

18 600 000 

12 

50:04:0170201:14 

118 900 

1 828 617 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, Костинский 

с.о., вблизи д. 

Щетнево   уч.4 

трасса Хотьково-

Дмитров 

43 

167,46 

5,8% 

1,2996 

0% 

0,74 

-21% 

нет 

0,00% 

да 

38% 

7 842 

9 300 000 

13 

50:04:0170102:2 

10 400 

1 828 617 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, Костинский 

с.о., вблизи д. 

Федоровское  уч.3 

трасса Хотьково-

Дмитров 

43 

167,46 

5,8% 

1,2996 

0% 

0,74 

-21% 

нет 

0,00% 

да 

38% 

7 842 

800 000 

14 

50:04:0170210:3 

1 000 656 

1 828 617 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, Костинское 

с/п, вблизи с. 

Костино  уч.10.2 

Береговая линия 

река Яхрома, трасса 

Хотьково-Дмитров 

43 

167,46 

5,8% 

1,2996 

0% 

0,74 

-21% 

да 

31,99% 

да 

38% 

10 351 

103 600 000 

15 

50:04:0170210:2 

126 900 

1 828 617 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, Костинский 

трасса Хотьково-

Дмитров 

43 

167,46 

5,8% 

1,2996 

0% 

0,74 

-21% 

нет 

0,00% 

да 

38% 

7 842 

10 000 000 

172 

Номер 

строки 

Кадастровый 

номер объекта 
(если имеется) 

Площадь, 

кв. м 

Площадь 

массива, 

Адрес 

(местоположение) 

объекта 

Окружение 

Удаленнос

ть от 

МКАД, 

км. 

Стоимостной 
коэффициэнт 

удаленности 

от МКАД 

Поправка 

на 

удаленнос

ть от 

МКАД, % 

Коэффициент 

дополнительн

ых факторов 
(лес, водоем) 

Поправка 

на 

наличие 

леса, 

водоема, 

% 

Коэффициент 

площади 

Поправка 

на 

площадь, 

% 

Наличие 

береговой 

линии 

Поправка 

на 

близость 

береговой 

линии, % 

Наличие 

крупной 

транспортной 

магистрали 

Поправка на 

наличие 

транспортной 

магистрали 

Удельная 

стоимость, 

руб. 

Стоимость, 

руб. 

с.о., вблизи с. 

Костино уч.8 

16 

50:04:0170209:3 

106 300 

1 828 617 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, Костинский 

с.о., вблизи с. 

Костино уч.11 

- 

43 

167,46 

5,8% 

1,2996 

0% 

0,74 

-21% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 683 

6 000 000 

17 

50:04:0170207:11

26 

178 761 

1 828 617 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, Костинское 

с/п, вблизи с. 

Костино  уч.10.3 

трасса _Хотьково-

Дмитров на 

перекрестке 

43 

167,46 

5,8% 

1,2996 

0% 

0,74 

-21% 

нет 

0,00% 

да 

38% 

7 842 

14 000 000 

22 

50:04:0230320:14

4 

25 158 

75 003 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, д.Глухово 

уч.56 

Лес, дорога, 

деревня, на берегу 

малой речки Субыч 

(левый приток 

Лутосни) 

43 

167,46 

5,8% 

1,2996 

0% 

1,03 

10% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

7 972 

2 000 000 

26 

50:04:0230315:13

4 

49 845 

75 003 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, д. 

Чеприно,  уч.45 

Лес, дорога, 

деревня, на берегу 

малой речки Субыч 

(левый приток 

Лутосни) 

43 

167,46 

5,8% 

1,2996 

0% 

1,03 

10% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

7 972 

4 000 000 

2 

50:04:0230501:38 

61 298 

4 493 097 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, д. 

Муханки,  уч.44 

Лес, дорога,  река 
Волгуша, деревня 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

3 400 000 

6 

50:04:0230501:37 

49 555 

4 493 097 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, д. 

Муханки,  уч.40 

Лес, дорога,  река 
Волгуша, деревня 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

2 700 000 

7 

50:04:0000000:21

2 

188 063 

4 493 097 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, 

д.Борносово  уч.70 

Лес, дорога,  река 
Волгуша, деревня 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

10 300 000 

8 

50:04:0230510:18 

70 346 

4 493 097 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, д. 

Муханки,  уч.47 

Лес, дорога,  река 
Волгуша, деревня 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

3 900 000 

9 

50:04:0000000:27

6 

511 909 

4 493 097 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, 

д.Борносово  уч.68 

Лес, дорога,  река 
Волгуша, деревня 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

28 100 000 

18 

50:04:0230501:5 

1 837 033 

4 493 097 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, 

Подъячевский с.о., 

дер. Жуково уч.27 

Лес, дорога,  река 
Волгуша, деревня 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

100 900 000 

21 

50:04:0230515:13 

1 063 281 

4 493 097 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, 

Подъячевский с.о., 

дер. Языково, 

уч.64 

Лес, дорога,  река 
Волгуша, деревня 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

58 400 000 

23 

50:04:0000000:34

2 

52 264 

4 493 097 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, 

д.Борносово уч.66 

Лес, дорога,  река 
Волгуша, деревня 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

2 900 000 

24 

50:04:0230515:10

40 710 

4 493 097 

Московская 

Лес, дорога,  река 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

2 200 000 

173 

Номер 

строки 

Кадастровый 

номер объекта 
(если имеется) 

Площадь, 

кв. м 

Площадь 

массива, 

Адрес 

(местоположение) 

объекта 

Окружение 

Удаленнос

ть от 

МКАД, 

км. 

Стоимостной 
коэффициэнт 

удаленности 

от МКАД 

Поправка 

на 

удаленнос

ть от 

МКАД, % 

Коэффициент 

дополнительн

ых факторов 
(лес, водоем) 

Поправка 

на 

наличие 

леса, 

водоема, 

% 

Коэффициент 

площади 

Поправка 

на 

площадь, 

% 

Наличие 

береговой 

линии 

Поправка 

на 

близость 

береговой 

линии, % 

Наличие 

крупной 

транспортной 

магистрали 

Поправка на 

наличие 

транспортной 

магистрали 

Удельная 

стоимость, 

руб. 

Стоимость, 

руб. 

2 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, 

д.Борносово  уч.62 

Волгуша, деревня 

25 

50:04:0230501:36 

74 305 

4 493 097 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, д. 

Муханки,  уч.36 

Лес, дорога,  река 
Волгуша, деревня 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

4 100 000 

27 

50:04:0230501:39 

38 255 

4 493 097 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, д. 

Муханки,  уч.37 

Лес, дорога,  река 
Волгуша, деревня 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

2 100 000 

28 

50:04:0000000:94

149 

61 136 

4 493 097 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, 

д.Борносово уч. 59 

Лес, дорога,  река 
Волгуша, деревня 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

3 400 000 

29 

50:04:0000000:94

150 

20 000 

4 493 097 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, 

д.Борносово уч. 59 

Лес, дорога,  река 
Волгуша, деревня 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

1 100 000 

30 

50:04:0000000:94

151 

303 514 

4 493 097 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, 

д.Борносово уч. 59 

Лес, дорога,  река 
Волгуша, деревня 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

16 700 000 

31 

50:04:0000000:94

152 

121 428 

4 493 097 

Московская 

область, 

Дмитровский 

район, г/пос. 

Яхрома, 

д.Борносово уч. 59 

Лес, дорога,  река 
Волгуша, деревня 

39 

178,10 

12,5% 

1,2996 

0% 

0,67 

-29% 

нет 

0,00% 

нет 

0% 

5 495 

6 700 000 

 

Итого 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6 571 

519 200 000 

 
 

 

174 

Применяемые поправки: 
Поправка на наличие береговой линии 
Поскольку  часть  оцениваемых  земельных  участков  имеет  по  границе  береговую 

линию реки Яхромы, была рассчитана поправка, учитывающая влияния данного фактора на 
стоимость.  

Таблица 157 

Местополож

ение 

Площа

дь, кв. 

м 

Цена 

предложе

ния, руб. 

Цена 

предложе

ния, 

руб./кв. м 

Близость к 

водохранил

ищу 

Источник информации 

р-н 
Клинский,  
д. Кузнецово 

2 500 

1 000 000 

400 

4 км 

https://www.avito.ru/klin/zemelnye_uchastki/uchastok_25_sot._izhs_7

59556057 

р-н 
Можайский, 
д. 
Прибрежный 

1 000 

250 000 

250 

1,5 км 

http://realty.dmir.ru/sale/uchastok-pribrezhnyy-107687837/ 

р-н 
Клинский, 
рядом с д. 
Завидово 

1 000 

650 000 

650 

7 км 

https://www.avito.ru/klin/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._snt_dn

p_382268622 

р-н Рузский, 
с. Аннино 

1 000 

550 000 

550 

1,5 км 

https://www.avito.ru/ruza/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_6

46709510 

р-н Рузский, 
д. 
Сумарокова 

1 600 

400 000 

250 

3 км 

https://www.avito.ru/ruza/zemelnye_uchastki/uchastok_16_sot._snt_d

np_513734257 

р-н Рузский, 
д. Иваново 

600 

200 000 

333 

3,5 км 

https://www.avito.ru/ruza/zemelnye_uchastki/uchastok_6_sot._snt_dn

p_30353751 

Средне значение 

406 

- 

- 

Дубна 

600 

350 000 

583 

на берегу 

http://realty.dmir.ru/sale/uchastok-dubna-139167879/ 

р-н Рузский 

1 000 

530 000 

530 

на берегу 

http://realty.dmir.ru/sale/uchastok-grand-ruza-park-147976140/ 

р-н 
Волоколамск
ий, д. 
Становище 

3 000 

900 000 

300 

на берегу 

http://realty.dmir.ru/sale/uchastok-stanovishce-132073179/ 

р-н 
Волоколамск
ий, д. 
Глазово 

1 800 

1 310 000 

728 

на берегу 

https://www.avito.ru/volokolamsk/zemelnye_uchastki/uchastok_18_so

t._snt_dnp_763277309 

Средне значение 

535 

- 

- 

 

Таблица 158 

Наименование 

На 1-й линия водохранилища 

На удаленности от водохранилища  

Цена, руб./кв. м 

535 

406 

Соотношение с ОО, % 

- 

31,99% 

 
Таким образом, поправка составит 31,99%. 
 
Поправка на близость к транспортной магистрали 
Поскольку часть оцениваемых земельных участков расположены в непосредственной 

близости  к  транспортной  магистрали  -  автомобильной  дороге  Хотьково-Дмитров  и 
Рогачевскому  шоссе,  была  применена  корректировка  в  размере  38%

65

,  отражающая 

коммерческую привлекательность объектов с точки зрения инвестиций. 

Таблица 159 

Наименование коэффициента 

Среднее 

Доверительный интервал 

Отношение удельной цены земельных участков расположенных в 
непосредственной близости от крупных автодорог, к удельной цене 
аналогичных участков, расположенных  на отдалении от крупных автодорог 

1,38 

1,35 

1,41 

Таким  образом,  скорректированная  стоимость  недвижимого  имущества  Фонда 

составляет 519 200 000 рублей. 

                                                           

65

 "Справочник оценщика недвижимости". Том III. Земельные участки. 2016 (стр.116) 

 

175 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 2

 

176 

 

Фотографии объектов оценки 

 

Объект недвижимости № 1