ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № И-180109/1 имущества АКБ "Крыловский" (АО) по состоянию на 09.01.2018 - часть 21

161

Село Костино -

село

в Дмитровском районе Московской области, центр Сельского

поселения  Костинское.  Село  расположено  в  восточной  части  района,  примерно  в  10  км  на
восток  от  Дмитрова,  на  левом  берегу  реки  Карасовка  (бассейн  Яхромы),  Ближайшие
населенные  пункты  —  примыкающее  на  западе  Большое  Прокошево  и  Бабкино  в  1  км  на
юго-запад.

Федоровское — деревня в Дмитровском районе Московской области, в составе

Сельского поселения Костинское. Деревня расположена в восточной части района, примерно
в 7 км на восток от Дмитрова, у истока малой речки Карасовки (бассейн Яхромы)

Рисунок 45

162

2. Анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости
Одним из важнейших принципов оценки недвижимости является принцип наиболее

эффективного  использования  (НЭИ).  Согласно  п.п.12-15  ФСО  №  7  анализ  наиболее
эффективного  использования  лежит  в  основе  оценок  стоимости  недвижимости  и  позволяет
выявить  наиболее  прибыльное  использование  объекта  недвижимости,  на  которое
ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки.
При  определении  стоимости  оценщик  руководствуется  результатами  этого  анализа  для
выбора  подходов  и  методов  оценки  объекта  оценки  и  выбора  сопоставимых  объектов
недвижимости при применении каждого подхода.

Принцип НЭИ также упомянут в Методических рекомендациях по определению

стоимости земельных участков от 06.03.2002 № 568-р (в ред. распоряжения Минимущества
РФ от 31.07.2002 № 2314-р), согласно которым:

Стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного

использования,  то  есть  наиболее  вероятного  использования  земельного  участка,
являющегося  физически  возможным,  экономически  оправданным,  соответствующим
требованиям  законодательства,  финансово  осуществимым  и  в  результате  которого
расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее
эффективного  использования).  Наиболее  эффективное  использование  земельного  участка
определяется  с  учетом  возможного  обоснованного  его  разделения  на  отдельные  части,
отличающиеся  формами,  видом  и  характером  использования.  Наиболее  эффективное
использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:



целевое назначение и разрешенное использование;



преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности
оцениваемого земельного участка;



перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;



ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;



текущее использование земельного участка.

Таким образом, имеется 4 критерия, по которым и проводится анализ НЭИ. Это:

- физическая возможность;

- экономическая оправданность;

- соответствие требованиям законодательства;

- финансовая осуществимость.

Но анализ самих критериев показал, что первым критерием должен стоять критерий

законодательной разрешенности.

Оцениваемые земельные участки (далее в Приложении 1 - объекты оценки) относятся

к  землям  сельскохозяйственного  назначения.  Согласно  ст.  78  (Использование  земель
сельскохозяйственного  назначения)  Земельного  Кодекса  Российской  Федерации  №  136-ФЗ
от 25 октября 2001 г.: "Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для
ведения  сельскохозяйственного  производства,  создания  защитных  лесных  насаждений,
научно-исследовательских,  учебных  и  иных  связанных  с  сельскохозяйственным
производством  целей:  гражданами,  в  том  числе  ведущими  крестьянские  (фермерские)
хозяйства,

личные

подсобные

хозяйства,

садоводство,

животноводство,

огородничество…".

163

Разрешенным использованием оцениваемых земельных участков является

сельскохозяйственное производство  (участок  50:04:0170401:4  -  для  дачного  строительства).
Данные  участки  представляют  собой  земельные  массивы,  окружением  которых  является
жилая  застройка  (деревни,  коттеджные  поселки),  лес  и  водные  объекты  (река  Яхрома  и  ее
притоки).

Наиболее эффективным использованием участков является разрешенное -

использование в качестве территории под сельскохозяйственное производство с
перспективой дачного строительства.

Таким образом, наиболее эффективным использованием недвижимого имущества

является его разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства с
перспективой дачного строительства.

164

Определение скорректированной стоимости объектов недвижимости

сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом

сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были
проданы или предлагаются на продажу. Стоимость недвижимости определяется ценой,
которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Согласно п. 12 ФСО № 1 "Сравнительный подход - совокупность методов оценки,

основанных  на  получении  стоимости  объекта  оценки  путем  сравнения  оцениваемого
объекта с объектами-аналогами". Также согласно п. 13 ФСО № 1 "Сравнительный подход
рекомендуется  применять,  когда  доступна  достоверная  и  достаточная  для  анализа
информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться
как цены совершенных сделок, так и цены предложений".

Согласно п. 10 ФСО № 1 "Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по

основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам,
определяющим его стоимость".

Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли–продажи на

рынке недвижимости носят конфиденциальный характер. В основном оценщики
ориентировались на цены предложений с применением необходимых корректировок.

Согласно п. 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке

недвижимости оценщик учитывает следующие положения:



"сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно
подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными
ценами сделок и (или) предложений;



в  качестве  объектов-аналогов  используются  объекты  недвижимости,  которые
относятся  к  одному  с  оцениваемым  объектом  сегменту  рынка  и  сопоставимы  с
ним  по  ценообразующим  факторам.  При  этом  для  всех  объектов  недвижимости,
включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно
быть единообразным;



при  применении  метода  корректировок  каждый  объект-аналог  сравнивается  с
объектом  оценки  по  ценообразующим  факторам  (элементам  сравнения),
выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее
удельный  показатель  корректируется  по  выявленным  различиям  с  целью
дальнейшего определения стоимости объекта оценки".

Для расчета стоимости объектов оценки был применен метод корректировок, исходя

из  состава  имеющейся  информации.  При  корректировке  цен  объектов  сравнения  все
поправки  делаются  от  объекта  сравнения  к  объекту  оценки.  На  этапе  сбора  и  анализа
исходных  данных  были  использованы  информационные  материалы  на  страницах  сети
Интернет.

Таким образом, в ходе применения сравнительного подхода были проанализированы

предложения земельных участков сельскохозяйственного использования в Московской
области. В следующей таблице приведена характеристика выявленных объектов сравнения в
сопоставлении с объектом оценки.

Расчет стоимости земельных участков для корректировки стоимости имущества

Фонда производился в два этапа:

165

1. Расчет удельной стоимости базового земельного участка из состава земельного

массива 1 (с учетом удаленности соответствующего массива от МКАД, наличия подъездных
путей, площади массива, отсутствия коммуникаций и наличия леса по границе).

2. Расчет стоимости земельных участков с учетом отличия от базового по следующим

факторам: площади массива к которому он относится, удаленности от МКАД, наличию леса
и водоема, близости к транспортной магистрали и крупному водному объекту.

166

Таблица 146

Объект оценки

Характеристики

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

09.01.2018

Дата предложения

актуально на дату оценки

актуально на дату

оценки

собственность

Вид права

собственность

Московская обл.,

Дмитровский район,

г/п Яхрома,

д. Доронино

Месторасположение

Московская обл.,

Дмитровский район,

г/п Яхрома,

д. Федоровка

Московская обл.,

Дмитровский район,

д. Алешино

Московская обл.,

Дмитровский район,

г/ п. Деденево,
д. Гаврилково

Московская обл.,

Дмитровский район,

д. Высоково

Дмитровское шоссе, Рогачевское шоссе

Направление

Рогачевское шоссе

Дмитровское шоссе

Удаленность от МКАД, км

с/х

Категория земель

с/х

сельхозпроизводство с перспективой

дачного строительства

Назначение

для ведения крестьянско-

фермерского хозяйства с

перспективой дачного

строительства

сельхозпроизводство с

перспективой дачного

строительства

для с/х производства с

перспективой дачного

строительства

для с/х производства с

перспективой дачного

строительства

нет

Наличие центральных коммуникаций

Электроснабжение

электроснабжение,

водоснабжение, газоснабжение

нет

электроснабжение,

газоснабжение

лес, водоем

Дополнительные элементы окружения

лес, водоем

водоем

лес

водоем

86 018

Площадь зу, сот.

832

5 502

4 500

10 000

1 874,27

Площадь массива, сот.

Цена предложения, руб.

8 915 000

60 500 000

28 500 000

75 000 000

Цена предложения, руб./сот.

10 715

10 995

6 333

7 500

Источник информации

https://www.avito.ru/yahro
ma/zemelnye_uchastki/uch

astok_8.32_ga_snt_dnp_99

0531265

https://pushkino.cian.ru/sale/com

mercial/158975429/

50:13:0040129:74

https://www.avito.ru/moskva/z

emelnye_uchastki/uchastok_4.5

_ga_snt_dnp_1179585384

https://www.avito.ru/d

mitrov/zemelnye_uchas

tki/uchastok_100_ga_sn

t_dnp_1101625980

50:04:0210301:18;

50:04:0210301:20 ;

50:04:0210301:19 ;50:0

4:0210301:17

167

Расчет скорректированной стоимости земельного участка приведен ниже:

Таблица 147

Элементы расчета

Единица измерения

Объекты сравнения

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Цена предложения

руб./кв. м

10 715

10 995

6 333

7 500

Корректирующие поправки

Поправка на цену предложения

-9,1%

руб.

-975,0

-1 001,0

-576,0

-683,0

Скорректированная цена

руб./кв. м

9 740

9 994

5 757

6 817

Поправка на дату предложения

0,0%

руб.

0,0

Скорректированная цена

руб./кв. м

9 740

9 994

5 757

6 817

Поправка на направление

0,0%

руб.

0,0

Скорректированная цена

руб./кв. м

9 740

9 994

5 757

6 817

Поправка на удаленность от МКАД

-4,1%

-24,7%

-2,7%

4,0%

руб.

-397

-2 466

-156

271

Скорректированная цена

руб./кв. м

9 343

7 529

5 602

7 088

Поправка на категорию земель/ назначение

0,0%

руб.

0,0

Скорректированная цена

руб./кв. м

9 343

7 529

5 602

7 088

Поправка на наличие коммуникаций

-14,3%

-38,4%

0,0%

-30,1%

руб.

-1 340,4

-2 890,5

0,0

-2 136,2

Скорректированная цена

руб./кв. м

8 003

4 638

5 602

4 952

Поправка на наличие дополнительных
факторов инфраструктуры (лес, водоем)

14%

руб.

649

784

693

Скорректированная цена

руб./кв. м

8 003

5 287

6 386

5 646

Поправка на площадь

-8,2%

12,1%

9,7%

19,4%

руб.

-660,1

560,9

545,0

961,8

Скорректированная цена

руб./кв. м

7 343

5 848

6 931

6 607

Сумма модулей поправок

31,7%

59,6%

18,8%

58,7%

1/к

0,03

0,02

0,05

0,02

Веса аналогов

0,267

0,142

0,448

0,143

Средневзвешенная цена

руб./кв. м

6 840

168

Обоснование корректирующих поправок

Поправка на цену предложения
Показатель скидки на уторговывание был определен в размере среднего значения

(9,1%) для доверительного интервала активного рынка земельных участков под ИЖС

поскольку наиболее эффективным использованием оцениваемых земельных участков
определено как сельскохозяйственное производство с перспективой дачного строительства
(загородной жилой недвижимости).

Таблица 148

Скидка на торг %

Активный рынок

Среднее

Доверительный интервал

Земельные участки под ИЖС

9,1%

8,6%

9,5%

Поправка на назначение
Корректировка объектов сравнения с/х назначения под сельхозпроизводство и кфх с

перспективой дачного строительства не вводилась, поскольку наиболее эффективное
использование совпадает.

Поправка на местоположение призвана отразить отличие стоимости объекта

недвижимости, определяемое его местоположением (направлением и удаленностью от
МКАД).

Величина поправки на местоположение была определена на основе соотношения

средних цен на земельные участки под ИЖС в районах расположения рассматриваемых
объектов.

Учитывая, что объекты-аналоги имеют разную удаленность от МКАД, считаем

необходимым  для  последующих  расчетов  произвести  расчет  корректировки  по  данному
признаку  на  основе  проведения  корреляционно-регрессионного  анализа  зависимости
средневесовых  цен  предложений  от  удаленности  от  МКАД.  Зависимость  определялась  на
основе приведенных ниже аналитических данных:

Таблица 149

Удаленность от МКАД, км

0 – 15

15 – 30

30 – 50

Средняя цена, тыс. руб./сотка

471

307

154

Рисунок 46

Как видно из рисунка выше, зависимость средневесовых цен предложений от

удаленности от МКАД описывается следующей формулой:

у = 1 797,3x

-0,631

"Справочник оценщика недвижимости". Том III. Земельные участки. 2016 (стр.292)

Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости Rway № 273 декабрь 2017 г, стр. 10

содержание .. 19 20 21 22 ..