Земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства, расположен в Приморской районе г. Санкт- Петербурга, по адресу: Приморский пр. 52
Основные характеристика проекта, с точки зрения его местоположения:
Основным преимуществом местоположения объекта является большой транспортный поток и близость к стратегическим выездам из города. К основным недостаткам можно отнести удаленность от центра и станций метрополитена, а также расположение на границе жилого массива.
2. Варианты реализации проекта и его технико-экономические показатели
С учетом проведенного анализа и полученных данных, были сформулированы основные варианты реализации проекта:
1. Строительство бизнес-центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании.
2. Строительство бизнес-центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), передача функций по эксплуатации объекта профессиональной управляющей компании.
3. Строительство бизнес-центра класса «В», и самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.
4. Строительство бизнес-центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.
Для возможности сопоставления денежных потоков по вариантам реализации проекта, был установлен период анализа с 2006 по 2012 год. Капитализация стоимости объекта на конечный период определялась исходя из прогнозного ожидания стоимости м2
коммерческой площади объекта. Ставка дисконтирования 16 %, применяемая в расчетах, обоснована текущими ставками по доходности альтернативных проектов с учетом рисковой премии, и применяется как профессиональными оценочными компаниями так и банковскими структурами (в частности банк «ПСБ») при анализе эффективности инвестиционных проектов (составляет 15-17 %, в зависимости от анализируемого проекта).
Основываясь на приведенную ниже классификацию бизнес-центров (таблица 1) и выявленных характеристик проекта, можно сделать вывод об отнесении предполагаемого объекта строительства к категории бизнес-центра класса «В».
Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта приведены в таблице 2.
Таблица 1.Классификация бизнес центров
Класс бизнес-центра
Характеристики, определяющие класс бизнес-центра
Местоположение
Тип и технический уровень здания
Уровень управляющей компании и сервиса
А
Исторический центр города, престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой.
Отдельно стоящие специализированное здание, новое строительство или полностью после реконструкции, высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление), оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие парковки.
Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы компании или ее высшего менеджмента более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видеонаблюдение.
Б
Территории исторического центра - части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию "А", и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга - части Выборгского, Красногвардейского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением - на набережных, вблизи магистралей.
Отдельно стоящее специализированное здание, высотки.
Уровень отделки (если существующее - капитальный ремонт), высокий уровень внутренних коммуникаций, оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе (ресторан).
С
Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные около основных магистралей, метро.
Размещение в административных зданиях, НИИ, различные состояния сдаваемых помещений - от ремонта "советского типа", до хорошего современного интерьера, обеспеченье телефонией.
Внутренняя или внешняя управляющая компания, охрана, служба эксплуатации и уборки.
Таблица 2. Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта
Показатель
Бизнес-центр класса "В", "Приморский"
Вариант 1. Передача функций по эксплуатации управляющей компании
Вариант 2. Частичная реализация помещений в ходе строительства, передача функций по эксплуатации управляющей компании
Вариант 3. Самостоятельная эксплуатация
Варинта.4. Частичная реализация в ходе строительства, самостоятельная эксплуатация
1
Полезная площадь объекта м2
, в том числе:
6400
2
- передаваемых в аренду
6400
5220
6400
5220
- реализуемых
1180
1180
3
Срок строительства, месяцев
18
4
Прогнозная себестоимоть строительства м2
коммерческой площади, евро
900
5
Прогнозная цена продаж м2
полезной площади на момент реализации (2006 год), евро
1150
1150
6
Прогнозная цена продаж м2
полезной площади на конечный период (2012 год), евро
1450
7
Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта, м2
/месяц (2007 год), евро
26
8
Расходы на эксплуатацию, на момент начала эксплуатации объекта м2
/месяц (2007 год), евро
8,26
9
Стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом нагрузки объекта, в год
5%
10
Прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации, в % к валовому доходу*, в год
7%
11
Прогнозная средневзвешенная недогрузка объекта, в % арендопригодной площади, в год
7%
12
Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % в год
4%
13
Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год
6%
14
Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, годовая
16%
* - под валовым доходом понимается, сумма денежных средств получаемых при сдаче объекта в аренду за вычетом затрат на эксплуатацию объекта (рекомендация ГУД)
3. Расчет эффективности инвестиционного проекта по вариантам
Для определения показателей, характеризующих инвестиционный проект, для сравнения возможных вариантов реализации и выбора наиболее эффективного необходимо определить денежный поток от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности. Все показатели сведены в таблицы.
Таблица 3. Поступление денежных средств от сдачи в аренду (вариант 1 и 3)
Год
Арендная плата в месяц (евро за кв.м)
Площадь сдаваемая в аренду (кв.м)
Годовая арендная плата, евро
Коэффициент заполняемости
Годовая арендная плата с учетом коэффициента заполняемости, евро
2006
-
-
-
-
-
2007
26,00
6400
998400,00
0,93
928512,00
2008
27,56
6400
2116608,00
0,93
1968445,44
2009
29,21
6400
2243604,48
0,93
2086552,17
2010
30,97
6400
2378220,75
0,93
2211745,30
2011
32,82
6400
2520913,99
0,93
2344450,01
2012
34,79
6400
2672168,83
0,93
2485117,02
Таблица 4. Поступление денежных средств от сдачи в аренду
Год
Арендная плата в месяц (евро за кв.м)
Площадь сдаваемая в аренду (кв.м)
Годовая арендная плата, евро
Коэффициент заполняемости
Годовая арендная плата с учетом коэффициента заполняемости, евро
2006
-
-
-
-
-
2007
26,00
5220
814320,00
0,93
757317,60
2008
27,56
5220
1726358,40
0,93
1605513,31
2009
29,21
5220
1829939,90
0,93
1701844,11
2010
30,97
5220
1939736,30
0,93
1803954,76
2011
32,82
5220
2056120,48
0,93
1912192,04
2012
34,79
5220
2179487,70
0,93
2026923,57
В представленных выше таблицах был произведен расчет годовой арендной платы с учетом ожидаемого темпа прироста арендных ставок и коэффициента заполняемости. В таблице 3 рассмотрены варианты без частичной реализации, когда в аренду сдается вся площадь (6400 м2
), а в таблице 4 с учетом того, что в 2006 году часть площади (1180 м2
) была реализована.
Таблица 5. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 1)
№
Показатели
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Итого
1.
CF по инвест.деятельности
1.1
оттоки
5760000,00
-
-
-
-
-
-
5760000,00
1.2
притоки
-
-
-
-
-
-
-
-
1.3
CF по инвест деятельности ИТОГО
5760000,00
-
-
-
-
-
-
5760000,00
2.
CF по операционной деятельности
2.1
Притоки:
- доход от сдачи помещений в аренду
-
928512,00
1968445,44
2086552,17
2211745,30
2344450,01
2485117,02
-
- доход от условной реализации объекта
-
-
-
-
-
-
9280000,00
9280000,00
2.2
Оттоки:
- расходы на эксплуатацию
-
317184,00
659742,72
686132,43
713577,73
742120,83
771805,67
-
- затраты на управление (5%) управляющая компания)
-
30566,40
65435,14
70020,99
74908,38
80116,46
85665,57
-
- затраты на управление (команда компании)
-
-
-
-
-
-
-
-
- амортизация
-
57600,00
115200,00
115200,00
115200,00
115200,00
115200,00
-
- налог на имущество (2.2%)
-
62726,40
122918,40
120384,00
117849,60
115315,20
112780,80
-
2.3
Операционный CF
-
460435,20
1005149,18
1094814,75
1190209,59
1291697,52
1399664,98
-
2.4
Налог на прибыль (20 %)
-
92087,04
201029,84
218962,95
238041,92
258339,50
279933,00
-
2.5
Амортизация (+)
-
57600,00
115200,00
115200,00
115200,00
115200,00
115200,00
-
2.6
Чистый операционный доход
-
425948,16
919319,35
991051,80
1067367,67
1148558,02
10514931,98
-
3.
CF по операционной и инвестиционной деятельности
-5760000,00
425948,16
919319,35
991051,80
1067367,67
1148558,02
10514931,98
-
3.1
CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом
-5760000,00
-5334051,84
-4414732,49
-3423680,69
-2356313,02
-1207755,00
9307176,98
-
3.2
Дисконт - фактор (16 %)
1,00
0,86
0,74
0,64
0,55
0,48
0,41
-
3.3
Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности
-5760000,00
367196,69
683204,03
634924,94
589497,66
546843,42
4315772,39
-
3.4
Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом
-5760000,00
-5392803,31
-4709599,28
-4074674,34
-3485176,67
-2938333,25
1377439,14
-
4.
PP - простой срок окупаемости инвестиций
4 года 7 месяцев
5.
DPP - дисконтированный срок окупаемости
5 лет 2 месяца
6.
NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость
1377439,14
7.
IRR - внутренняя норма дохода
21,31%
8.
PI - индекс рентабельности инвестиций
1,24
Таблица 6. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 2)
№
Показатели
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Итого
1.
CF по инвест деятельности
1.1
оттоки
5 760 000,00
-
-
-
-
-
-
5 760 000,00
1.2
притоки
-
-
-
-
-
-
-
-
1.3
CF по инвест деятельности ИТОГО
5 760 000,00
-
-
-
-
-
-
5 760 000,00
2.
CF по операционной деятельности
2.1
Притоки:
- доход от сдачи помещений в аренду
-
757 317,60
1 605 513,31
1 701 844,11
1 803 954,76
1 912 192,04
2 026 923,57
-
- доход от реализации (продажи) 1180 кв.м. в 2006 году
1357000
-
-
-
-
-
-
1 357 000,00
- доход от условной реализации объекта в 2012
-
-
-
-
-
-
7 569 000,00
7 569 000,00
2.2
Оттоки:
- расходы на эксплуатацию
-
258 703,20
538 102,66
559 626,76
582 011,83
605 292,31
629 504,00
-
- затраты на управление (5%) управляющая компания)
-
24 930,72
53 370,53
57 110,87
61 097,15
65 344,99
69 870,97
-
- затраты на управление (команда компании)
-
-
-
-
-
-
-
-
- амортизация
-
46 980,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
-
- налог на имущество (2.2%)
-
51 161,22
100 255,32
98 188,20
96 121,08
94 053,96
91 986,84
-
2.3
Операционный CF
1 357 000,00
375 542,46
819 824,80
892 958,28
970 764,70
1 053 540,79
1 141 601,56
-
2.4
Налог на прибыль (20 %)
271 400,00
75 108,49
163 964,96
178 591,66
194 152,94
210 708,16
228 320,35
-
2.5
Амортизация (+)
-
46 980,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
-
2.6
Чистый операционный доход
1 085 600,00
347 413,97
749 819,84
808 326,62
870 571,76
936 792,63
8 576 241,40
-
3.
CF по операционной и инвестиционной деятельности
-4 674 400,00
347 413,97
749 819,84
808 326,62
870 571,76
936 792,63
8 576 241,40
-
3.1
CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом
-4 674 400,00
-4 326 986,03
-3 577 166,19
-2 768 839,57
-1 898 267,81
-961 475,18
7 614 766,23
-
3.2
Дисконт - фактор (16 %)
1,00
0,86
0,74
0,64
0,55
0,48
0,41
-
3.3
Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности
-4 674 400,00
299 494,80
557 238,29
517 860,65
480 809,03
446 019,16
3 520 051,86
-
3.4
Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом
-4 674 400,00
-4 374 905,20
-3 817 666,91
-3 299 806,26
-2 818 997,22
-2 372 978,06
1 147 073,80
-
4.
PP - простой срок окупаемости инвестиций
4 года 7 месяцев
5.
DPP - дисконтированный срок окупаемости
5 лет 2 месяца
6.
NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость
1 147 073,80
7.
IRR - внутренняя норма дохода
21,44%
8.
PI - индекс рентабельности инвестиций
1,20
Таблица 7. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 3)
№
Показатели
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Итого
1.
CF по инвест деятельности
1.1
оттоки
5 760 000,00
-
-
-
-
-
-
5 760 000,00
1.2
притоки
-
-
-
-
-
-
-
-
1.3
CF по инвест деятельности ИТОГО
5 760 000,00
-
-
-
-
-
-
5 760 000,00
2.
CF по операционной деятельности
- доход от сдачи помещений в аренду
-
928 512,00
1 968 445,44
2 086 552,17
2 211 745,30
2 344 450,01
2 485 117,02
-
- доход от условной реализации объекта
-
-
-
-
-
-
9 280 000,00
9 280 000,00
2.2
Оттоки:
- расходы на эксплуатацию
-
317 184,00
659 742,72
686 132,43
713 577,73
742 120,83
771 805,67
-
- затраты на управление управляющая компания)
-
-
-
-
-
-
-
-
- затраты на управление (7 %) (команда компании)
-
42 792,96
91 609,19
98 029,38
104 871,73
112 163,04
119 931,79
-
- амортизация
-
57 600,00
115 200,00
115 200,00
115 200,00
115 200,00
115 200,00
-
- налог на имущество (2.2%)
-
62 726,40
122 918,40
120 384,00
117 849,60
115 315,20
112 780,80
-
2.3
Операционный CF
-
448 208,64
978 975,13
1 066 806,36
1 160 246,24
1 259 650,94
1 365 398,75
-
2.4
Налог на прибыль (20 %)
-
89 641,73
195 795,03
213 361,27
232 049,25
251 930,19
273 079,75
-
2.5
Амортизация
-
57 600,00
115 200,00
115 200,00
115 200,00
115 200,00
115 200,00
-
2.6
Чистый операционный доход
-
416 166,91
898 380,10
968 645,08
1 043 396,99
1 122 920,75
10 487 519,00
-
3.
CF по операционной и инвестиционной деятельности
-5 760 000,00
416 166,91
898 380,10
968 645,08
1 043 396,99
1 122 920,75
10 487 519,00
-
3.1
CF по операционной и инвестиционной деятельности нарстающим итогом
-5 760 000,00
-5 343 833,09
-4 445 452,98
-3 476 807,90
-2 433 410,91
-1 310 490,16
9 177 028,84
-
3.2
Дисконт - фактор (16 %)
1,00
0,86
0,74
0,64
0,55
0,48
0,41
-
3.3
Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности
-5 760 000,00
358 764,58
667 642,76
620 569,91
576 258,87
534 637,18
4 304 520,95
-
3.4
Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом
-5 760 000,00
-5 401 235,42
-4 733 592,66
-4 113 022,75
-3 536 763,88
-3 002 126,70
1 302 394,25
=C6:J6
4.
PP - простой срок окупаемости инвестиций
4 года 7 месяца
5.
DPP - дисконтированный срок окупаемости
5 лет 2 месяца
6.
NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость
1 302 394,25
7.
IRR - внутренняя норма дохода
21,03%
8.
PI - индекс рентабельности инвестиций
1,23
Таблица 8. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 4)
№
Показатели
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Итого
1.
CF по инвест деятельности
1.1
оттоки
5 760 000,00
0
-
-
-
-
-
5 760 000,00
1.2
притоки
-
-
-
-
-
-
-
-
1.3
CF по инвест деятельности ИТОГО
5 760 000,00
-
-
-
-
-
-
5 760 000,00
2.
CF по операционной деятельности
2.1
Притоки:
- доход от сдачи помещений в аренду
-
757 317,60
1 605 513,31
1 701 844,11
1 803 954,76
1 912 192,04
2 026 923,57
-
- доход от реализации 1180 кв.м. в 2006 году
1357000
-
-
-
-
-
-
1 357 000,00
- доход от условной реализации объекта
-
-
-
-
-
-
7 569 000,00
7 569 000,00
2.2
Оттоки:
- расходы на эксплуатацию
-
258 703,20
538 102,66
559 626,76
582 011,83
605 292,31
629 504,00
-
- затраты на управление управляющая компания)
-
-
-
-
-
-
-
-
- затраты на управление (7 %) (команда компании)
-
34 903,01
74 718,75
79 955,21
85 536,00
91 482,98
97 819,36
-
- амортизация
-
46 980,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
-
- налог на имущество (2.2%)
-
51 161,22
100 255,32
98 188,20
96 121,08
94 053,96
91 986,84
-
2.3
Операционный CF
1 357 000,00
365 570,17
798 476,59
870 113,93
946 325,84
1 027 402,79
1 113 653,36
-
2.4
Налог на прибыль (20 %)
271 400,00
73 114,03
159 695,32
174 022,79
189 265,17
205 480,56
222 730,67
-
2.5
Амортизация (+)
-
46 980,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
-
2.6
Чистый операционный доход
1 085 600,00
339 436,14
732 741,27
790 051,15
851 020,67
915 882,23
8 553 882,69
-
3.
CF по операционной и инвестиционной деятельности
-4 674 400,00
339 436,14
732 741,27
790 051,15
851 020,67
915 882,23
8 553 882,69
-
3.1
CF по операционной и инвестиционной деятельности нарстающим итогом
-4 674 400,00
-4 334 963,86
-3 602 222,59
-2 812 171,45
-1 961 150,77
-1 045 268,54
7 508 614,15
-
3.2
Дисконт - фактор (16 %)
1,00
0,86
0,74
0,64
0,55
0,48
0,41
-
3.3
Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности
-4 674 400,00
292 617,36
544 546,13
506 152,33
470 011,14
436 063,45
3 510 874,90
-
3.4
Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом
-4 674 400,00
-4 381 782,64
-3 837 236,51
-3 331 084,18
-2 861 073,04
-2 425 009,59
1 085 865,31
-
4.
PP - простой срок окупаемости инвестиций
4 года 8 месяцев
5.
DPP - дисконтированный срок окупаемости
5 лет 2 месяца
6.
NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость
1 085 865,31
7.
IRR - внутренняя норма дохода
21,15%
8.
PI - индекс рентабельности инвестиций
1,19
Таблица 9. Сравнительный анализ эффективности инвестиционного проекта по вариантам
Сравнительный анализ эффективности инвестиционных проектов по вариантам
Показатели
Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3
Вариант 4
NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость
1377439,14
1147073,80
1302394,25
1085865,31
IRR – внутренняя норма дохода
21, 31%
21,44%
21,03%
21,15%
PP - простой срок окупаемости инвестиций
4 года 7 месяцев
4 года 7 месяцев
4 года 7 месяцев
4 года 8 месяцев
DPP - дисконтированный срок окупаемости
5 лет 2 месяца
5 лет 2 месяца
5 лет 2 месяца
5 лет 2 месяца
PI - индекс рентабельности инвестиций
1,24
1,20
1,23
1,19
Вывод: По всем показателям наиболее приемлемым для принятия решения инвестиционного характера является первый вариант. Данный вариант предпочтительней по показателю NPV, а этот показатель характеризует прирост экономического потенциала организации, что является одной из наиболее приоритетных целевых установок.
Расчет внутренней нормы прибыли (IRR) показал, что вариант 1 имеет высокую ожидаемую доходность.
Наиболее приближенным к 1 варианту по всем показателям является 3 вариант. Чистая приведенная стоимость и индекс прибыльности инвестиций по 2 и 4 варианту намного ниже, чему у вариантов реализации 1 и 3, так как после продажи в 2006 году части площади у нас сильно изменяется денежный поток от инвестиционной и операционной деятельности, хотя и затраты на эксплуатацию и амортизация становятся меньше.
Самая высокая эффективность вложений (PI) т.е. высокий уровень дохода на единицу затрат также у варианта 1. Чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в проект.
4. Анализ чувствительности
Метод «анализ чувствительности» показывает, как измениться показатель «Чистая текущая стоимость» (NPV) от колебаний основных факторов, представленных в таблице 10.
Таблица 10. Показатели, использующиеся для анализа чувствительности
№
Показатели
Базовое значение
Выбранные границы
1
Ставка дисконтирования, % в год
16%
13% ÷ 22%, шаг 1%
2
Арендная ставка на момент начала эксплуатации объекта (2007), евро за м2
в месяц – темп прироста % в год
26 евро – 6%
3 % ÷ 9%, шаг 1%
3
Расходы на эксплуатацию на момент начала эксплуатации объекта (2007), евро за м2
/ месяц – темп прироста % в год
8,26 евро – 4%
0% ÷ 7%, шаг 1%
4
Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта в % от арендопригодной площади в год
0,93 - 7%
4% ÷ 17%, шаг 1%
Для простоты расчетов была сделаны вспомогательные таблицы
Таблица 11. Значение коэффициентов дисконтирования
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
13%
-
0,8850
0,7831
0,6931
0,6133
0,5428
0,4803
14%
-
0,8772
0,7695
0,6750
0,5921
0,5194
0,4556
15%
-
0,8696
0,7561
0,6575
0,5718
0,4972
0,4323
16%
-
0,8621
0,7432
0,6407
0,5523
0,4761
0,4104
17%
-
0,8547
0,7305
0,6244
0,5337
0,4561
0,3898
18%
-
0,8475
0,7182
0,6086
0,5158
0,4371
0,3704
19%
-
0,8403
0,7062
0,5934
0,4987
0,4190
0,3521
20%
-
0,8333
0,6944
0,5787
0,4823
0,4019
0,3349
21%
-
0,8264
0,6830
0,5645
0,4665
0,3855
0,3186
22%
-
0,8197
0,6719
0,5787
0,4514
0,3700
0,3033
Таблица 12. Значение арендной платы при изменении темпа прироста
