Земельно-имущественные отношения

«Теория оценки»

«Земельно-имущественные отношения »

«Имущественные отношения»

конспекты

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

Глава 1. Становление специальности и профессии оценщика в России

1.1. История вопроса

1.2. Регулирование условий подготовки оценщиков

Глава 2 . Правовые аспекты оценки недвижимости

2.1. Связь недвижимости с землей

2.2. Определение недвижимого имущества

2.3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения

2.4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости

2.5. Законодательство об оценочной деятельности

Глава 3. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки

3.1 Виды стоимости

3.2 Специфика рынков недвижимости

3.3 Принципы оценки недвижимости

3.4 Процесс оценки

Глава 4 . Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание

4.1. Классификация объектов недвижимости

4.2. Техническая экспертиза объектов недвижимости

4.3. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки

4.4. Описание объекта оценки при составлении отчета

Глава 5. Налогообложение имущества юридических и физических лиц: принципы построения и механизм действия

Глава 6 . Доходный метод оценки недвижимости

6.1 Структура доходного метода

6.2 Основополагающие принципы доходного метода

6.3 Ставки капитализации, дисконтирования

6.4 Условия арендных отношений

6.5 Реконструированный отчет о доходах и расходах

6.6 Метод прямой капитализации

6.7 Оценка с применением техники остатка

6.8. Второй метод капитализации

Глава 7 . Основы инвестиционно-ипотечного анализа

7.1 Влияние финансового левереджа

7.2 Виды кредитов и залоговое законодательство

7.3. Методы инвестиционно-ипотечного анализа

7.4. Влияние ипотечного кредита на соотношение “цена—стоимость”

Глава 8. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж

8.1. Основные положения

8.2. Этапы реализации метода сравнения продаж

8.3. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок

8.4. Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж

8.5. Метод валовой ренты

8.6. Статистический анализ в методе сравнения продаж

Глава 9. Учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости

9.1. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза

9.2 Индексы качества природно-антропогенной среды как основа определения рыночной стоимости экологического фактора

Глава 10. Оценка стоимости земли

10.1 Цель оценки

10.2. Предмет оценки

10.3. Земельный рынок

10.4. Нормативная цена земли

10.5. Рыночная стоимость земли

Глава 11. Затратный метод оценки недвижимости

11.1. Сущность затратного метода

11.2. Области применения затратного метода

11.3. Процедура оценки недвижимости затратным методом

11.4. Затраты и себестоимость

11.5. Методы определения стоимости нового строительства

11.6. Измерение накопленного износа

Глава 12. Практика оценки недвижимости

12.1. Процесс оценки

12.2. Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия

12.3. Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал

12.4. Оценка офисного здания для купли-продажи

12.5. Оценка торгового здания для взноса в уставный капитал

ВВЕДЕНИЕ

Предлагаемая вниманию читателей книга современна, прежде всего, из-за самой темы. В ней речь идет о недвижимости и ее рыночной оценке. Еще совсем недавно в СССР мало кто знал об этом. Понятие это, хорошо известное в России в начале ХХ в., в новейшей ее истории было зафиксировано, можно сказать, заново в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Феде рации (ГК РФ).

Но как оценить недвижимость? Это практически значимый вопрос. Чиновники с недавних пор обязаны вносить оценки недвижимости в представляемые ими декларации в налоговые органы. Даже сам федеральный руководитель налоговой службы сетовал на то, как трудно зафиксировать оценку недвижимости.

Но дело даже не в декларациях. Думаем, что, в конце концов, этим займутся специалисты-оценщики. Они еще больше нужны налоговым службам для правильной оценки базы налогообложения недвижимости. Опыт показывает, что именно в недвижимость все большее число людей стремится вложить свободные деньги. Но обладание земельным участком означает определенное ограничение возможностей других членов общества. И налоги на земельный участок, включая здания и сооружения на нем, нужно правильно и справедливо установить. Как это можно сделать? Только на основе действительной рыночной стоимости недвижимости.

Возрастающий оборот объектов недвижимости требует знания их рынка обеими сторонами сделки — продавцами и покупателями. Мало кто покупает-продает такие объекты без участия профессионалов-оценщиков. Немалое число фирм занимается операциями на рынке недвижимости. Только в Москве таких фирм около 2 тыс. В каждой из них работают, допустим, по 6—7 человек. Подумать только, 12—14 тыс. , человек кормятся” от оборота объектов недвижимости. Конечно, кое-кто разоряется — это неизбежное следствие рыночной конкуренции. Но те, кто уверенно сохраняет свои позиции на рынке, хорошо представляют очевидную истину: без хорошей подготовки, без обновления приобретенных знаний делать на рынке недвижимости нечего.

Недвижимость в руках государства — крупный источник до ходов. Особенно это важно для субъектов Российской Федерации (РФ) и муниципий. Хороший пример — московская мэрия. Здесь создана стройная система оценки недвижимости, аттестации и лицензирования деятельности оценщиков. Сейчас она регламентируется Законом г. Москвы от 11.02.98 г. Х З “Об оценочной деятельности в городе Москве”.

Существуют два типа мотивации обладания объектом не движимости — максимизация текущего дохода и получение максимального дохода от его перепродажи. Как подсчи9гать его рыночную стоимость? Это может сделать только независимый оценщик.

Продажа принадлежащего государству объекта недвижимости — это частный случай приватизации. В принятом 3 июля 1991 г. Законе о приватизации прямо говорилось, о необходимости оценки приватизируемой собственности с учетом ее буду щей стоимости, однако через год эти законодательные нормы были заменены и приватизируемое имущество в массовом масштабе стало оцениваться по балансовой стоимости. Потребовалось несколько лет для того, чтобы рыночная оценка приватизируемого имущества была восстановлена на законодатель ном уровне.

Как видно, новые жизненные условия потребовали новую профессию — специалиста-оценщика. В 1993 г. благодаря усилиям Института экономического развития (ИЭР) Всемирного

банка в России была начата подготовка специалистов по оценке. Именно окончившие курсы волны” стали организаторами новых учебных центров по подготовке специалистов по оценке. Одним из таких центров стала Академия оценки. Мы, ее сотрудники, хотим отметить следующие особенности нашей

Академии:

1. Независимость Академии. Отстоять эту независимость стоило больших усилий. И именно твердость позиции в отношении независимости Академии стоила, по существу, разрыва отношений с Российским обществом оценщиков (вернее, с его руководством), пытавшимся узурпировать роль своего рода высшего арбитра в вопросах оценки имущества. Однако мировая практика доказала, что монополизация оценочной деятельности противоречит основополагающим принципам рыночной экономики

2. Академия старается охватить как можно большее число сторон оценочной деятельности. Не случайно в серии книг по оценочной деятельности выходят учебные пособия по оценке недвижимости, бизнеса, машин и оборудования, транспортных средств, интеллектуальной собственности, инвестиционных : проектов и даже по оценке ювелирных изделий и драгоценных металлов.

3. Преемственность образования. Она проявляется не только по горизонтали — многие наши выпускники закончили не сколько курсов. И это естественно: специалист по оценке недвижимости должен знать особенности определения ценности земли. Или, скажем, профессионал по оценке бизнеса не может проводить оценочную работу без знания механизма формирования интеллектуальной собственности (нематериальных активов).

Важно и то, что разработанная в Академии структура образования позволяет получить государственный сертификат специалиста по антикризисному управлению. Выдаваемые Академией свидетельства по оценке недвижимости и бизнеса признаются Федеральной службой по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению. Их обладатели должны окончить лишь дополнительные курсы, организуемые Академией оценки.

Достаточно высокий уровень подготовки в Академии оценки проявляется и в том, что ее выпускники успешно сдают аттестационные экзамены на право оценочной деятельности в Москве, организованные мэрией. Нам доставляет удовольствие отметить, что почти все наши выпускники (а их на момент написания этих строк было уже более 100) сдавали эти экзамены лучше других абитуриентов — выпускников других учебных центров.

Пока еще не вышел давно ожидаемый Закон об оценочной деятельности. Именно этот закон введет в нормативное русло требования по подготовке специалистов, их обучению. Ожидается появление президентских указов о недвижимости за рубежом и ее оценке, постановлений и распоряжений правительства, конкретизирующих требования Закона об оценочной деятельности, Закона о регистрации недвижимости, нормативных актов Мингосимущества РФ, Федеральной комиссии по ценным бумагам, Федеральной службы по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению, Российского фонда федерального имущества, Госкомстата. Со всеми этими ведомствами про граммы обучения в Академии оценки согласованы, а большинство из них заключило соглашение с Академией о подготовке специалистов по оценке как для самих ведомств, так и для тех, кого они привлекают к оценочной экспертизе осуществляемых ими мероприятий и проектов.

Глава 1. СТАНОВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛЬНОСТИ И ПРОФЕССИИ ОЦЕИЩИКА В РОССИИ

1.1. История вопроса

Существует мнение, что российской оценке в 1997 г. исполни лось пять лет, тогда как за рубежом оценочная деятельность известна более полувека. Появление оценки” при этом связывается с созданием в 1992—1993 гг. профессиональной организации — Российского общества оценщиков. Это, на верное, правильно, но лишь в отношении условий возобновления оценочной деятельности. На самом деле она существовала в России давно, и потому не совсем верно противопоставлять ее “младенческий” возраст в нашей стране долголетней зарубежной практике в этой сфере. В словаре В. И. Даля, составленном в середине прошлого века, упоминаются дело”, “оценочная комиссия”, “присяжные оценщики в городах” как ходовые общепринятые понятия.

8 июня 1893 г. появились "высочайшие утвержденные - Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами”. Правила были разработаны в структурах Государственного Совета. На основании их предполагалось “произвести... оценку недвижимых имуществ в губерниях, в коих введено утвержденное 12 июля 1890 г. Положение о земских учреждениях...”. При этом в Москве, Санкт-Петербурге и Одессе должен быть установлен особый порядок оценки недвижимых имуществ.

Оценка недвижимых имуществ для обложения земскими сборами согласно правилам производилась губернскими и уездными оценочными комиссиями и земскими управами. В работе таких комиссий предусматривалось участие представителей управлений государственных имуществ в качественных их членов”. На комиссии возлагались обязанности организации оценочной деятельности во всех местностях Российской империи. В частности, губернские оценочные комиссии были обязаны заниматься разномыслий, возникающих между Уездною Земскою или Уездною Оценочною Комиссией и Непременным ее Членом”.

Оценка недвижимого имущества основывалась на доходном методе. На уездные оценочные комиссии помимо организации собственно оценочной деятельности возлагалось рассмотрение представлений уездной земской управы по ходатайству землевладельцев о понижении оценки доходности землевладений.

К обязанностям уездной земской управы относились: “1) ведение поземельных книг и описей (инвентарей) всех подлежащих оценке недвижимых имуществ в уезде, 2) собирание данных о составе оцениваемых имуществ, об арендных платах... и других... сведений, необходимых для установления общих оснований оценки и отдельных оценок недвижимых имуществ, 3) составление предположений об общих основаниях оценки недвижимых имуществ... 4) производство оценок отдельных недвижимых имуществ... 5) ведение делопроизводства Уездной Оценочной Комиссии”.

После 1917 г. с ликвидацией частной собственности на землю и средства производства оценочная деятельность утратила общественный интерес. По существу, сохранились лишь отдельные ее элементы, преобразованные в одну из функций бюро. технической инвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра. Однако потребности государственного управления имуществом‚ способствовали развитию разветвленной системы директивных норм и нормативов, всесторонне регламентирующих условия воспроизводства основных фондов. Одним из наиболее важных для оценщика сводных документов такого рода являются строи тельные нормы и правила (СНиП), впервые введенные для общеобязательного применения в 1955 г.

Первоначальный импульс заинтересованности российского общества в специальности и профессии оценщика был связан с необходимостью приватизации большей части государственного имущества. Впервые, как отмечалось, запрос на профессиональные действия оценщиков был сформулирован в первой версии Закона о приватизации государственной и муниципальной собственности, принятого Верховным Советом РСФСР 3 июля 1991 г.

По этому закону подготовка предприятия к денационализации должна была обязательно предусматривать “оценку его капитала” (п. З ст. 15 первоначального текста закона без после дующих изменений). Это означало, что начальной цены для продажи предприятия по конкурсу (на аукционе) или величины уставного капитала акционерного общества” производится “на основании оценки предприятия по его предполагаемой доходности...” (ст. 17).

Заметим, что оценка по предполагаемой доходности — это и есть оценка стоимости бизнеса как суммы будущих доходов от него с учетом их дисконтирования. Сделать это могли только специально подготовленные профессионалы в области оценочной деятельности.

Однако приватизация в России прошла, по существу, без участия оценщиков, что неблагоприятно сказалось на государственном бюджете и инвестиционных фондах предприятий. Упомянутые ст. 15 и 17 Закона о приватизации в июне 1992 г. были заменены другим положением. Согласно измененным статьям Закона о приватизации оценка имущества приватизируемых государственных и муниципальных предприятий стала производиться на основе методик, утверждаемых Госкомимуществом РФ (ГКИ) исходя из балансовой стоимости активов предприятия на 1.07.92 г. Впоследствии ГКИ постепенно отказывалось от балансового подхода к оценке имущества приватизируемых предприятий, поскольку становилась все более очевидной необходимость использования в данной ситуации показателя рыночной стоимости

Это требовало освоения современных подходов к оценке недвижимости, бизнеса, машин и оборудования, других материальных и нематериальных активов. Такие подходы развивались в странах с рыночной экономикой в последние 60—70 лет. Освоение российскими специалистами этого опыта было организовано НЭР Всемирного банка. Осенью 1993 г. ИЭР провел в Санкт Петербурге первый семинар по оценке недвижимости. Учебная основа семинара состояла из переводов специально отобранных глав учебника Дж. Фридмана и Н. Ордуэя [ Лекции читали зарубежные оценщики, главным образом из США. Второй семинар прошел под Москвой, третий — в Нижнем Новгороде.

После этого открылись курсы так называемой волны”, где в качестве лекторов выступали российские специалисты, окончившие первичные курсы ИЭР. Они были организованы

Центром инвестиций, оценки недвижимости и бизнеса

Академии народного хозяйства, Высшей школой приватизации .1 предпринимательства, Российским обществом оценщиков.

В последнее время появился ряд учебных пособий и справочников по оценке недвижимости .Их авторы — специалисты, окончившие в основном курсы ИЭР первой волны”. Они обучались по учебнику дж. Фридмана и Н. Ордуэя, и поэтому в их книгах отразились следы его влияния, а также влияние переведенного на русский язык учебного пособия [ еще одного американского автора — Г. Харрисона. В какой-то мере это влияние, мы этого не отрицаем, сказалось и на авторах этой книги.

Заметный импульс расширению подготовки специалистов по оценке был дан Федеральным управлением по делам о несостоятельности (банкротству) (ФУдН). Согласно утвержденному правительством положению об этом ведомстве оно обязывалось обеспечить подготовку специалистов по антикризисному управлению. В мае—июне 1994 г. была составлена общероссийская программа подготовки таких специалистов, утвержденная генеральным директором ФУДН. Первый семинар по подготовке специалистов по антикризисному управлению прошел в июле — августе 1994 г. в Академии народного хозяйства при Правительстве России. Выпускники таких семинаров получили право пройти государственную аттестацию в ФУд1-i, обязательным условием которой должно быть получение свидетельства о сдаче экзаменов по оценке недвижимости и бизнеса. Программа обучения по блокам “Оценка недвижимости” и бизнеса” была разработана на основе аналогичной программы ИЭР и предусматривала использование соответствующих учебных материалов.

К началу 1998 г. курсы ФУдН, организованные более чем 30 региональными центрами, успешно окончили около З тыс, человек. Многие из них прошли аттестацию в ФУдГ-I (более 1,5 тыс. специалистов) и пришли на предприятия федеральной собственности в качестве специалистов по антикризисному управлению. Знания в области оценки недвижимости и бизнеса потребовались и для подготовки специалистов службы по управлению государственным имуществом, организованной ГКИ в начале 1996 г.

Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с их участием в трех переоценках основных фондов в 1995—1997 гг. Такая переоценка необходима, с одной стороны, для правильного учета основных фондов, значительная часть которых приходится на недвижимость — здания и сооружения, для определения реальных величин их износа и общих производственных затрат. С другой стороны, без таких переоценок не возможна эффективная организация инвестиционных процессов

В последнее время появились публикации, негативно интерпретирующие идею регулярной переоценки основных фондов. Возможно, при относительно низких темпах инфляции такую переоценку можно не проводить ежегодно, но тем не менее она должна носить систематический характер, в частности для правильного налогообложения недвижимости.

В свое время в России была налажена такая переоценка 1 раз в 10 лет. Правда, результатами переоценки недвижимых имуществ г. Москвы”, проведенной в 1874 г., пользовались 15 лет, результатами следующей оценки 1889—1890 гг. — 10 лет, затем были переоценки на 1.01.1901 г., и на 1.01.1911 г. Необходимость данных переоценок недвижимости была связана с тем, что вводимые в действие объекты имели неодинаковую денежную оценку, в том числе и вследствие инфляционных процессов. Если не производить такой переоценки, считали в

Московской городской управе, неизбежны потери в сборе налогов: “Чем продолжительней срок действия устаревших оценок, тем... выше неравномерность обложения и тем тяжелее добавочное обложение, которое несут собственники вновь возводимых строений (доклад о переоценке недвижимых имуществ ‘ Материалы Московской городской управы. 1910. С. 2).

Последствия затягивания переоценки основных фондов выражаются в только в недостаточном сборе налогов. Они сказываются и на инвестиционных процессах в сфере недвижимости. Как отмечалось в упомянутых материалах Московской городской управы, несправедливая система взимания налогов с недвижимости немаловажным тормозом в развитии частного строительства в Москве” (там же).

В настоящее время достоверная оценка недвижимости по ее рыночной стоимости становится одним из важнейших условий деятельности налоговой службы. В некоторых субъектах РФ введено раздельное налогообложение земли и построенных на ней зданий. В ближайшее время оценщики недвижимости примут участие в эксперименте, начатом в Твери и Новгороде. Суть его изложена в гл. 14 данной книги: установление единого налога на недвижимость, т. е. одновременно на земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения (Госдума приняла специальный закон по этому поводу). Это потребует автоматизации системы учета недвижимого имущества, в частности в зависимости от его расположения в различных зонах города

Такой порядок налогообложения недвижимости принят во многих европейских странах. Например, во Франции налог на жилище учитывает также и ценность земельных участков в разных городах и зависит от их местоположения внутри города. “Базой исчисления налога служит кадастровая арендная стоимость, используемая также для определения поземельного налога на за строенные участки” Определение кадастровой арендной стоимости предполагает проведение общих переоценок городских объектов недвижимости. Во Франции такая переоценка впервые была проведена в 1980 г. и по закону проводится раз в 3 года.

Оценочная деятельность заняла достойное место и в сфере земельных отношений России. для обеспечения единых принципов и методики оценки земельных ресурсов в субъектах РФ создается сеть региональных агентств оценки земли. Их деятельность будет координироваться Центральным агентством оценки земель. Этой работой занимаются профессионалы с высшим специальным образованием (землеустроители, географы, почвоведы, экономисты с сельскохозяйственным уклоном, а также оценщики).

В последнее время распространяется получение кредита по обеспеченному залогом обязательству. Кредитор согласно ст. 334 ГК РФ имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Чаще всего такое удовлетворение обусловливается решением суда. (продажа) заложенного имущества... производится путем продажи с публичных торгов...” (ст. 350 ГК РФ, п. 1). При этом “продажная начальная цена... с которой начинаются торги, определяется решением суда ...” (там же, п. 3). для установления начальной цены суды прибегают к услугам независимых оценщиков. как правило, этим занимаются специалисты по оценке недвижимости.

Формирование частной собственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услуги оценщиков. Многие хозяйственные товарищества и общества, основывающиеся на частной собственности, рассматривают недвижимость в качестве привлекательного направления капиталовложений. Осуществление инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, во многом ориентируется на использование информации профессионалов-оценщиков.

1.2. Регулирование условий подготовки

Оценщиков

В конце ноября 1996 г заместитель министра труда и социального развития В Январев подписал постановление № 11 «0б утверждении квалификационной характеристики по должности Оценщик (эксперт по оценке имущества)”» Его должностные обязанности, представленные в приложении к этому постановлению, заключаются в следующем оценщик проводит оценочную деятельность по установлению рыночной или иной стоимости (ликвидационной, инвестиционной и др) недвижимого и движимого имущества, работ и услуг, нематериальных активов, в том числе интеллектуальной собственности, используя все известные методы оценки имущественных комплексов. При этом он обязан своевременно составить отчет об оценке и передать его заказчику. Он должен сохранять свой отчет в течение трех лет.

В приложении сформулированы и общие требования к объему знаний эксперта по оценке имущества В частности, он должен овладеть методическими приемами определения величины стоимости отдельных объектов гражданских прав, в том числе на основе таких методов, как затратный, доходный, сравнительных продаж.

Оценщик должен иметь профессиональное высшее образование. Возможно приобщение к этой профессии и на базе дополнительного образования, к которому согласно упомянутому приложению можно отнести второе высшее или среднее профессиональное образование, различные курсы и стажировки. Впрочем, в Законе об оценочной деятельности сформулированы существенно более высокие требования к образовательному уровню оценщиков, но он пока еще не введен в действие.

Чуть раньше, в июле 1996 г., российским образовательным ведомством был утвержден паспорт по новой специальности, получение которой возможно на базе высшего образования Речь идет о подготовке специалистов по антикризисному управлению — специальность 06. 20. 00. В рамках этой специальности предусмотрены помимо других две профильные специализации: по оценке недвижимости и по оценке бизнеса.

Методическое руководство подготовкой профессионалов по указанной специальности и отмеченным специализациям осуществляет Учебно-методическое объединение (УМО) на базе Московского университета по экономике, статистике и информатике (МЭСИ). Ряд вузов России уже получил разрешение УМО на подготовку соответствующих специалистов. Теперь это не только МЭСИ, но и дальневосточный технологический университет (Владивосток), Хабаровский университет экономики и права, другие высшие учебные заведения (всего их около 20).

Регулирование условий подготовки оценщиков — особая область интересов региональных органов власти. В Москве по этому поводу изданы специальное распоряжение мэра Ю. Лужкова (! 129-РМ от 14.02.1997 г.) и вслед за ним распоряжение вице-мэра правительства Москвы Б. Никольского (! 304-РП от 31.03.1997 г.). Ими утверждены следующие документы, регламентирующие организацию оценочной деятельности в Москве:

1) Временное положение об аттестации оценщиков недвижимости на территории Москвы;

2) Типовые задачи и вопросы аттестационных экзаменов по теоретическим вопросам оценки недвижимости на территории Москвы.

Временный характер этих документов объясняется тем, что продолжительность их действия зависит от срока введения За кона об оценочной деятельности, после чего условия аттестации оценщиков будут скорректированы. Некоторая корректировка этих условий зафиксирована в упомянутом выше Законе г. Москвы от 11.02.1998 г. № З “Об оценочной деятельности в городе Москве”. В частности, в нем сформулированы задачи так называемого уполномоченного органа. орган, — сказано в ст. 18, — является регулирующим оценочную деятельность органом Московской городской администрации”. Среди его функций есть и такая, как “согласование требований к оценщикам в городе Москве для целей государственной аттестации и аккредитации” (Экономика и жизнь. Московский вы пуск. 1998. Март. № 12. С. 15).

Глава 2. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Связь недвижимости с землей

Недвижимость характеризуется прочной (нерасторжимой) связью между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями. Это нашло отражение в переводных изданиях по оценке недвижимости. Так, в книге Г. Харрисона [9, с. 26] дается следующее определение недвижимого имущества — это “земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней)”. Примерно такое же определение дано и в известном Оксфордском словаре по бизнесу: “Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней” Приведем еще одну формулировку: “Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле”

Близка к этим определениям следующая формулировка, содержащаяся в ст. 130 “Недвижимые и движимые вещи” ГК РФ: “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей , то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Важно в этом определении указание на нерасторжимую связь между земельным участком и прочно скрепленным с ним имуществом.

Однако дальнейшие формулировки этой же статьи нам не представляются достаточно правомерными. Прежде всего, мы имеем в виду первое предложение второго абзаца ст. 130 ГК РФ:

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты”. В данном случае в качестве основы выделения недвижимости выдвигается принцип обязательной государственной регистрации указанных объектов.

Не вызывает сомнения необходимость такой регистрации в отношении земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений. Вероятно, она необходима и в отношении воз душных и морских судов, космических объектов. Однако было бы неправомерно только на этом основании относить последние к объектам недвижимости. Их, на наш взгляд, вообще нельзя рассматривать в качестве объектов недвижимости, потому что для них не свойственна прочная (нерасторжимая) связь с земельным участком. Вследствие отсутствия этой связи такие “псевдообъекты недвижимости” нельзя подвергнуть отчуждению на единственном основании, установленном ГК РФ в связи с изъятием участка, на котором оно (недвижимое имущество) находится (см. ст. 281 ГК РФ).

Именно по причине отсутствия такой связи морские и воз душные суда одной страны нередко арестовывают в других странах за непогашенные долги компаний-владельцев

Мы бы не стали акцентировать внимание на этой законодательной несообразности, если бы не ее серьезные практические последствия. Представленное в ГК РФ определение судов, самолетов в качестве объектов недвижимости вызывает соответствующую реакцию налоговых служб. Отмечены попытки распространить на некоторые из дополнительно указанных в ст. 130 недвижимых вещей режим налогообложения, свойственный, безусловно, лишь действительным объектам недвижимости. Вот тому разительный пример.

Весной 1997 г. стало известно, что авиастроители подготовили к использованию широкофюзеляжный Ил-96, оснащенный бортовым радиоэлектронным оборудованием фирмы “Коллинз” и американскими авиадвигателями. В конце апреля 1997 г. тогдашний председатель Правительства РФ В. Черномырдин вручил сертификат летной годности создателям Ил-96 (Независимая газета. 1997. 29 апр.).

Однако реальные (коммерческие) полеты Ил-96, равно как и других самолетов новых типов, осложняются требованиями налоговой службы. “Недавно государство приготовило нам еще один подарок, — говорит президент компании “Волга— Днепр” А. Исайкин, — увеличение налога на недвижимость . Причем под недвижимостью они (налоговые службы. — Ант.) понимают авиатехнику. Если этот побор будет введен, на полетах по российским авиатрассам можно ставить крест — в таких условиях летать будет некому...” (Финансовые известия. 1997. 17 апр.).

Строго говоря, действиях налогового ведомства нет ничего заслуживающего осуждения: оно действует в соответствии с формальной логикой — если воздушные суда отнесены ГК РФ к “недвижимым вещам”, то за их использование нужно платить налог на недвижимость. Так несовершенство правовых формулировок вызывает противоречащие здравому смыслу, но законодательно обусловленные фискальные действия налогового ведомства.

Для авторов данной книги точность определения понятия не движимости важна еще и потому, что от этого зависит предмет самой книги. К нему мы вовсе не намерены относить особенности оценки стоимости судов, самолетов и космических объектов.

Малообоснованно и заключительное положение п. 1 ст. 130:

“Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество”. Выходит, определение недвижимых вещей, данное в первом абзаце ст. 130, не является исчерпывающим. Отсюда следует, что вычленение недвижимых вещей может происходить произвольно или, как сказано в ГК РФ, в соответствии с законом. Но разве может закон давать еще какое-то новое основание для выделения недвижимого имущества помимо указанного в его исходном положении?

2.2. Определение недвижимого имущества

Указывая на принципиальное условие выделения недвижимого имущества на основании прочной (нерасторжимой) связи тех или иных вещей (зданий, сооружений, леса, многолетних насаждений) с земельным участком, на котором они расположены, мы вовсе не отрицаем того, что вполне оправдано расширение перечня других вещей, которые могут быть отнесены к недвижимости. Но это расширение конкретно, а не абсолютно. Скажем, самолет, принадлежащий обанкротившемуся акционер ному обществу, может рассматриваться как часть имущественного комплекса, который и образует данное предприятие. Такое определение дано в ст. 132 ГК РФ: « Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс... Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью”. Мы хотим подчеркнуть, что самолет может рассматриваться как не движимость, но только в рамках имущественного комплекса, используемого, как сказано в той же ст. 132, ‘‚для осуществления предпринимательской деятельности”. Но это вовсе не значит, что любой самолет, в том числе используемый не для предпринимательской деятельности, может быть отнесен к недвижимому имуществу. другое дело, что такой самолет подлежит государственной регистрации, но она вовсе не означает отнесение самолета, например медицинской авиации, к недвижимому имуществу.

Почему же отдельные вещи, не имеющие субстанции недвижимого имущества, в конкретной ситуации могут рассматриваться в качестве недвижимости? Потому что, как сказано во французском Гражданском кодексе, известном как Кодекс Наполеона, “имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют”

Так, самолет, принадлежащий, допустим, обанкротившемуся акционерному обществу, относится к недвижимости “вследствие предмета, принадлежность которого он составляет”, в дан ном случае вследствие принадлежности к предприятию — имущественному комплексу, который признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Более общее определение дано в ст. 135 ГК РФ «Главная вещь и принадлежность». В ней сказано, что вещь, предназначенная другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует « судьбе главной вещи» Это понятие важно для оценщика.

2.3 Право собственности на объект недвижимости и его ограничения

Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности, которое понимается согласно воспринятому в зарубежном законодательстве основополагающему положению римского частного права как «наиболее полное господство над вещью” Однако эта первоначальная установка на безраздельное господство над вещью, в том числе и над недвижимым имуществом, претерпела изменения в конце ХIХ — начале ХХ в.

Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Согласно исходной формулировке этого права собственник земельного участка рас сматривался в качестве также и собственника недр и воздушного пространства (применительно к территории земельного участка). Однако именно по этой линии, в конце концов, сложились определенные ограничения, вызванные интересами владельцев соседних земельных участков или публичными интересами.

Интересы владельцев соседних участков, равно как и часть публичных интересов, защищаются сервитутами (обременениями). Эти ограничения систематизированы в ст. 274 ГК РФ « Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)». В ней говорится, что “собственник недвижимого имущества... вправе требовать от собственника соседнего земельного участка... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...”

Сервитут — важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ “собственник участка, обремененного сервитутом, вправе... требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут”.

В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и на воздушное пространство. Так, со гласно ст. 905 германского Гражданского кодекса, “собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса” Такого рода ограничения в российском законодательстве должны быть связаны с законом о земле и других природных ресурсах.

Крайний случай ограничений — это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст. 239 ГК РФ следующим образом: случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду не надлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество моет быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов...” Это положение о выкупе является ключевым при установлении “оснований прекращения права собственности”. Согласно ст. 235 ГК РФ в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков ...”.

Оценка стоимости этого имущества и убытков возможна лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст. 281 ГК РФ При определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки , причиненные собственнику изъятием земельного участка... в том числе упущенная выгода ” Во втором случае (продажа с публичных торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.

2.4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости

Денежная оценка объектов недвижимости важна при определении вклада учредителей при создании, например, хозяйственных товариществ и обществ. В частности, согласно п. б ст. 66 ГК РФ “Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах” “денежная оценка вклада участника хозяйственного товарищества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, под лежит независимой экспертной проверке ”. Условия соглашения, как правило, вырабатываются с помощью независимых экспертов оценщиков. К их услугам прибегают и для проверки такой оценки.

Правда, ГК РФ не всегда последователен в определении условий оценки вклада (доли) участника, например полного товарищества. Там в ст. 78 “Последствия выбытия участника из полного товарищества” говорится, что выбывшему из полного товарищества, выплачивается стоимость части имущества товарищества, соответствующей доле этого участника в складочном капитале... Причитающаяся выбывающему участнику часть имущества... определяется по балансу...”. Однако понятно, что денежная оценка имущества по балансу не совпадает с его реальной стоимостью. допустим, полное товарищество образовалось в 1992 г., а один из его участников выходит из товарищества в 1997 г. Что же он получит, если первоначально учтенный в балансе складочный капитал с тех пор не переоценивался?

В ст. 93 ГК РФ « Переход доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к другому лицу» сказано об условиях определения действительной стоимости: в том случае, “если в соответствии с уставом общества... отчуждение доли участника (ее части) третьим лицам невозможно, а другие участники общества от ее покупки отказываются”, то необходим расчет общества с отказывающимся от своей доли (части). Каким образом? Общество обязано выплатить участнику действительную стоимость его доли. действительная стоимость , очевидно, является рыночной стоимостью.

Особое внимание денежной оценке имущества, в том числе недвижимости, уделено в Законе об акционерных обществах, введенном в действие с 1 января 1996 г. Так, формирование уставного капитала АО помимо денежных взносов может происходить и за счет объектов недвижимости, Согласно ст. 9 этого закона решение об утверждении стоимостной оценки уставного капитала принимается учредителями. разумные учредители для этой цели, как правило, пользуются услугами профессионалов-оценщиков.

Их услугами АО должно воспользоваться и в том случае, когда то или иное имущество вносится в оплату его акций. “Если номинальная стоимость приобретаемых акций и иных ценных бумаг общества, — сказано в ст. 34 Закона об АО, — составляет более 200... минимальных размеров оплаты труда, то необходима денежная оценка независимым... оценщиком имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг”.

Независимые оценщики требуются АО и для определения рыночной стоимости имущества (ст. 77), хотя утверждение величины этой стоимости относится к компетентности совета директоров (ст. 65).

2.5. Законодательство об оценочной деятельности

Необходимость оценочной деятельности в российском рыночном хозяйстве потребовала ее законодательного оформления.

В начале октября 1996 г. Государственная дума в третьем чтении приняла Закон об оценочной деятельности. Этому пред шествовала довольно длительная борьба относительно концептуальных основ такого законодательства. Кто должен обеспечить организующее начало в оценочной деятельности — саморегулируемые профессиональные организации оценщиков или властные структуры? Соответственно этому были выдвинуты два проекта закона об оценочной деятельности. В результате напряженной полемики был принят компромиссный вариант, который, однако, исключал всеобщее огосударствление оценочной деятельности, на что был ориентирован один из отвергнутых проектов закона.

Согласно принятой процедуре любой закон, принятый Гос. думой, должен быть одобрен Советом Федерации. Совет Феде рации, однако, отклонял этот закон постановлением от 13 ноября 1996 г. Х 360-СФ. Была создана согласительная комиссия для преодоления возникших разногласий. Она состояла из равного числа представителей Госдумы и Совета Федерации.

Самое главное разногласие касалось установления места субъектов Федерации в регулировании оценочной деятельности. Согласно заключению Комитета Совета Федерации по вопросам экономической политики принятый Госдумой закон исключал участие субъектов РФ в правовом регулировании оценочной деятельности. В связи с этим предлагалось обеспечить такое регулирование не только на федеральном уровне, но и с помощью соответствующих властных структур на уровне субъектов РФ. Заметим, что подобный аналог существовал в России в конце ХIХ в. Мы имеем в виду упомянутые выше губернские оценочные комиссии, наделенные полномочиями согласно утвержденным Александром III Правилам оценочной деятельности. Такое изменение в законе, представленном Госдумой, было рекомендовано согласительной комиссией.

Помимо этого согласительная комиссия пришла к выводу о необходимости введения в закон такого пункта: Российской Федерации вправе издавать нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность, осуществляемую в отношении имущества, находящегося в их собственности, в части, не противоречащей федеральному законодательству”.

Принятые изменения закона исходили из положений Конституции РФ. В частности, она предусматривает, что в ведении РФ находится установление правовых основ единого рынка (ст. 71, п. “ж”). Федеральный закон об оценочной деятельности устанавливает общие ее принципы на разных уровнях. В то же время в отношении собственности субъектов РФ вполне воз можно их законодательное творчество, но, разумеется, в рамках общих условий, устанавливаемых федеральным законом.

В Законе об оценочной деятельности, согласованном двумя палатами Федерального Собрания, определены хозяйственные отношения, регулируемые этим законом, в том числе и связанные с рыночным оборотом недвижимости, выделены ее объекты и субъекты, охарактеризованы права и ответственность оценщиков, условия лицензирования их деятельности. Важное место в законе занимает определение роли саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков. Именно они заинтересованы в поддержании необходимого профессионального уровня оценщиков, в пресечении недобросовестных действий некоторых из них. В законе изложены также требования к уровню О оценщиков. Предполагается, что после введения в действие Закона об оценочной деятельности оценщик должен иметь высшее образование в указанной области, получить соответствующее образование в системах действующих вузов. Это, на наш взгляд, неправомерное требование.

Однако принятая Советом Федерации версия Закона об оценочной деятельности была отклонена Президентом (в мае 1997 г.). Особой критике им подвергнуто положение о неправо Мерном расширении функций саморегулируемых организаций. На мой взгляд, при согласовании положений Федерального закона об оценке следует ориентироваться в установлении статуса саморегулируемых организаций на более взвешенные и, Можно сказать, реальные формулировки упомянутого выше За кона об оценочной деятельности в г. Москве.

Глава 3. ВИДЫ СТОИМОСТИ, ПРИНЦИПЫ И ПРОЦЕДУРЫ ЕЕ ОЦЕНКИ

3.1. Виды стоимости

Стоимость. Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения.

Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью — способностью вещей содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение — и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость — того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами не возможно удовлетворить наши потребности”.

Во-вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.

В-третьих, стоимость связывается также с относительной редкостью вещей: для того чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т. е. потребность в таких вещах должна превышать их наличие (предложение).

В-четвертых, вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость, рассматриваемая как категория обмена, характеризует привлекательность вещи как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.

В-пятых, существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо свойства самой вещи и (или) отношение людей к ней, а с другой стороны, что претерпела изменение ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.

Стоимость в пользовании . Стоимость вещи с точки зрения Ю человека, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей, называют стоимостью в пользовании. Стоимость вещи в пользовании для конкретного человека определяется его индивидуальными вкусами, взглядами, пристрастиями, симпатиями и антипатиями. Разные люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи, имеют разные Планы и ожидания относительно ее будущего использования. Существует множество других обстоятельств, в силу которых Стоимости в пользовании одной и той же вещи для разных людей могут существенно различаться.

Стоимость в обмене . Стоимость, рассматриваемую в связи отчуждением вещи и проявляющуюся в форме цены при Обмене этой вещи на другие вещи или деньги, называют стоимостью в обмене или меновой стоимостью. Поскольку в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, в дальнейшем мы будем говорить об обмене вещи на деньги, т. е. о продаже.

Отличие стоимости в обмене от стоимости в пользовании заключается в том, что стоимость в пользовании есть характеристика вещи с точки зрения ее конкретного обладателя (реального или потенциального) и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость в обмене, напротив, объективируется только при продаже вещи и тем самым основывается на суждениях, по крайней мере, двух сторон, участвующих в сделке. Более того, стоимость в обмене обычно рассматривается не просто в рамках некоторой конкретной сделки между конкретными лицами, но как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Поэтому термины “стоимость в обмене” и стоимость” часто используются как синонимы.

Даже если вещь имеет самую высокую стоимость в пользовании для некоторого конкретного лица, это само по себе не означает, что стоимость этой вещи в обмене будет столь же вы сока: стоимость в обмене зависит от того, насколько высоко оценивается полезность вещи рынком. По образному выражению А. Маршалла, “не следует полагать, что собственник передаваемых благ, когда он их передает, всегда может выручить всю денежную стоимость, которую они для него составляют. Например, хорошо сшитый костюм может вполне стоить цены, назначенной дорогим портным, так как заказчик считает его для себя необходимым и не в силах заставить портного сшить его за меньшую цену, но сам заказчик не сможет продать его и за полцены”

Стоимость и цена . Термин “цена” часто используют как си л стоимости в обмене, хотя это разные понятия. В дальнейшем будем понимать цену как определенную денежную сумму, передаваемую покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется с собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой реальной или предполагаемой сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещи в пользовании для конкретных покупателя и продавца.

Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене — это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

Экономическая теория, однако, утверждает, что независимо от того, как различаются и как изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и этот закон — стоимость вещи, В Связи с этим конкретные изменения цен в конечном счете, связаны с изменениями стоимости вещей, а в более общей форме — соотношением спроса и предложения.

Точно так же температура воздуха, устанавливающаяся в каждый конкретный день, теоретически может оказаться СКОЛЬ угодно высокой или низкой, но никто не станет отрицать наличия общей закономерности, описывающей как диапазон возможных значений температуры, так и ее изменения СО временем. Эта закономерность определяется географическим положением местности, скоростью и направлением господствующих ветров и другими фундаментальными факторами.

Стоимость и затраты . Понятия “стоимость” и “затраты” также не совпадают. для того чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном жилом районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости — огромна.

Стоимость, безусловно, связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода в оценке.

Рыночная стоимость . Она относится к числу конкретных определений в рамках категории стоимости в обмене и широко используется в качестве законодательно установленного стандарта не только в оценке недвижимости, но и в других сферах оценки.

Согласно распространенному определению рыночная стоимость — это цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести.

Более полно уяснить глубокий смысл этого краткого определения можно в сопоставлении с определениями рыночной стоимости, принятыми в других странах. Так, в стандартах профессиональной оценочной деятельности” США рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, за которую имущество могло бы быть продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий справедливой сделки, когда и покупатель, и продавец действуют благоразумно и со знанием дела и в предположении, что цена не подвержена каким-либо чрезмерным воздействиям. В этом определении подразумевается, что продажа имущества совершалась бы, а права на него переходили бы от продавца к покупателю на определенную дату в условиях, когда:

1) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

2) обе стороны в сделке хорошо информированы либо пользуются квалифицированными консультациями и действуют таким образом, чтобы в наибольшей степени удовлетворить собственные интересы;

З) имущество предлагается к продаже на открытом рынке в течение разумно необходимого времени,

4) покупка оплачивается долларами США или эквивалентными им финансовыми инструментами,

5) цена представляет собой нормальную компенсацию за продаваемое имущество, на размер которой не влияют какие-либо специальные финансовые условия или уступки, оказываемые кем бы то ни было, имеющим отношение к сделке

Тем самым рыночная стоимость определяется как результат своего рода “мысленного эксперимента”, проводимого оценщиком, — справедливой гипотетической сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий

· открытость рынка, на котором совершается сделка;

· конкурентность рынка;

· типичная мотивация сторон;

· разумная информированность сторон;

· достаточное время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи;

· использование типичных средств платежа;

· отсутствие необычных финансовых условий сделки.

Под открытостью рынка понимается отсутствие каких- либо серьезных препятствий финансового, правового, технологического или иного характера, которые затрудняли бы или делали невозможным появление на рынке новых покупателей и продавцов и их уход с рынка.

Степень конкурентности рынка определяется числом продавцов и покупателей, степенью стандартизированности (однородности) товара, контроля над ценами со стороны отдельных продавцов и покупателей, открытости рынка, наличием неценовой конкуренции. Диаметрально противоположными моделями рынка являются рынок чистой конкуренции и рынок чистой монополии.

Никакие реальные рынки, в том числе и рынки недвижимости, не являются в полной мере чисто конкурентными или чисто монопольными. Поэтому, определяя рыночную стоимость, необходимо лишь допускать, что гипотетическая продажа оцениваемого объекта происходила бы при той степени конкуренции, которая является нормальной для соответствующего рынка.

Требование типичной мотивации продавца и покупателя в сделке купли-продажи означает, что стороны в первую очередь должны руководствоваться стремлением в наилучшей степени удовлетворить собственные экономические интересы.

Одно из проявлений нетипичной мотивации — так называемое состояние крайней необходимости, в котором может находиться продавец или покупатель. для продавца такая ситуация возможна, например, когда необходимо срочно продать не движимость для получения денег на какие-либо неотложные нужды. Покупатель, не имеющий крыши над головой и лишенный возможности ждать, может согласиться на явно несправедливые условия, чтобы как можно скорее приобрести жилье. Сделки на крайне невыгодных условиях, совершение которых было обусловлено стечением особых обстоятельств, чем воспользовалась одна из сторон, не только не должны рассматриваться в качестве ценовых индикаторов рыночной стоимости, но и могут быть признаны судом недействительными по российскому праву.

Степень информированности сторон о свойствах продаваемого имущества, а также о характере и состоянии рынка существенным образом влияет на оценку продавцом и покупателем полезности имущества Поэтому и продавец, и покупатель должны обладать информацией, нормально необходимой для того, чтобы каждый из них мог с достаточной степенью достоверности оценить размер собственных экономических выгод

Возможна, к примеру, ситуация, когда в центре большого города офисные помещения в среднем стоят вдвое дороже жилых Продавец квартиры, которая может быть без особых затрат переоборудована в офис, может не подозревать о таком способе ее использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т е недооценить продаваемое имущество Именно поэтому необходимым элементом любой оценки является определение наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта

Время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи, должно быть достаточным для того, что бы продавец мог найти покупателя Рынки недвижимости, за исключением, быть может, обширных рынков стандартизированных квартир, имеют свою специфику, определяющуюся уникальностью каждого объекта. Как правило, продажа недвижимости требует достаточно продолжительного времени для того, чтобы продавец мог найти покупателя, а покупатель — продавца Кроме того, покупатель должен удостовериться в юридической “чистоте” продаваемого объекта, провести консультации со специалистами, осмотреть объект и т д

Следовательно, при продаже недвижимости должно быть обеспечено достаточное время для того, чтобы сделка могла со стояться на нормальных условиях. Слишком сделка, вероятнее всего, свидетельствовала бы о нетипичной мотивации или недостаточной информированности одной или обеих сторон

В качестве средства платежа должны использоваться деньги или их общепринятый эквивалент. В противном случае бывает трудно или вовсе невозможно соотнести действительную ценность компенсации, полученной продавцом, с определенной денежной суммой, так как применение различных подходов, методик и переводных курсов может внести значительные искажения в денежную оценку сделки.

Ни одна из сторон и никто другой, имеющий отношение к сделке, не должен предоставлять никаких необычных финансовых условий или уступок. Такие уступки могут предоставляться, например, в сделках между родственниками или любыми другими сторонами, которые помимо рассматриваемой сделки связаны иными обязательствами экономического или внеэкономического характера (материнские и дочерние компании). В частности, не должны использоваться разного рода льготные кредиты, обусловленные политическими, социальными или иными сходными факторами.

Реальные сделки с недвижимостью в той или иной степени испытывают воздействие самых различных факторов, не относящихся непосредственно к рыночным условиям, и редко удовлетворяют в полной мере всем перечисленным требованиям. Однако для того чтобы цена какой-либо конкретной сделки могла считаться хорошим приближением к рыночной стоимости, не требуется абсолютного соответствия всем условиям, приведенным в определении рыночной стоимости. Важно лишь, чтобы отклонения носили нормальный характер и не воздействовали бы чрезмерно на цену сделки.

В силу принципиально неустранимых специфических особенностей, присущих любой реальной сделке с недвижимостью, а также в силу уникальности каждого объекта недвижимости оценщик никогда не утверждает, что оцениваемый объект обязательно будет продан по цене, равной его рыночной стоимости. Оценочное заключение о рыночной стоимости является лишь прогнозом относительно того, какой могла бы с наибольшей вероятностью оказаться цена продажи объекта в определенный момент времени без существенного отклонения от условий, приведенных выше.

Важно понимать, что в определении рыночной стоимости не имеются в виду, какие бы то ни было конкретный продавец или конкретный покупатель оцениваемого имущества: речь идет о гипотетической сделке между типичным продавцом и типичным покупателем — воображаемыми репрезентативными участниками рынка, чьи взгляды и суждения характерны для большинства реальных участников рынка, на котором совершается эта сделка.

Наконец, особо существенно, что оценщик как профессионал, обладающий специальными навыками и познаниями, способен проводить внимательный анализ и делать глубокие выводы о стоимости оцениваемого имущества. Эти выводы, вполне вероятно, будут отличаться от того, как стоимость имущества оценивается рынком. Рынок может, по мнению оценщика, «заблуждается» относительно стоимости имущества, “недооценивать” или, напротив, “переоценивать” его. Тем не менее рыночная стоимость определяется именно рынком, а не самим оценщиком независимо от того, или “не прав” рынок с точки зрения оценщика.

Следовательно, оценивая рыночную стоимость, оценщик : в своем “мысленном эксперименте” мыслить и действовать таким образом, как мыслил бы и действовал типичный частник рынка, продающий или покупающий оцениваемое имущество. Если же оценщик будет руководствоваться собственными взглядами и суждениями, он получит не рыночную стоимость, а нечто совсем другое — ту стоимость, которая стала бы рыночной, если бы рынок состоял преимущественно из профессионалов, подобных самому оценщику.

Инвестиционная стоимость . Она в отличие от рыночной Есть стоимость имущества с точки зрения конкретного реального или потенциального собственника (инвестора), определяются его индивидуальными инвестиционными требованиями, склонностями и предпочтениями и являющаяся поэтому проявлением стоимости в пользовании.

Так, инвестиционная стоимость коммерческого здания, расположенного на оживленной улице в центре города, определяется исходя из того, кто и каким образом использует (либо собирается использовать) это здание, и может быть соотнесена прежде всего с теми доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже (или приобрел при покупке).

Если здание принадлежит преуспевающему врачу, занимающемуся частной практикой и имеющему постоянных богатых клиентов, привыкших из года в год приходить в одно и то же место, инвестиционная стоимость здания для него, вероятно, будет иной, чем для рядового торговца, для которого потери в доходе, вызванные переменой места торговли, будут, скорее всего, незначительны либо их не будет вовсе. По тем же при чинам инвестиционная стоимость имущества для конкретного инвестора может отличаться от его рыночной стоимости как в большую, так и в меньшую сторону, хотя ничто не мешает им совпадать.

3.2. Специфика рынков недвижимости

В экономической теории рынком считается совокупность организационных, технических, правовых и других механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между продавцами и покупателями. Так, система торговли журналами, распространяемыми исключительно по подписке, образует рынок таких журналов, а городская телепрограмма, посвященная купле-продаже квартир и жилых домов, является частью местного рынка жилья.

Современный рынок совершенно не обязательно должен быть связан с определенным географическим местом. Например, рынок ценных бумаг при существующем уровне развития средств телекоммуникации не относится к какой-либо точке пространства, продавцы и покупатели могут находиться на разных континентах.

Рынки недвижимости по своей природе заметно отличаются от тех рынков, которые в экономической науке принято называть высокоорганизованными, например от мировых рынков цветных металлов или ценных бумаг (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Особенности рынка недвижимости по сравнению с высокоорганизованными рынками стандартизированных товаров

Локальный характер рынков недвижимости . Большинство рынков недвижимости по своей природе локальны. Если только речь не идет об особо заметном объекте, информация о котором получила широкое распространение, то покупателем с наибольшей вероятностью оказывается либо человек, живущий в этой местности, либо фирма, осуществляющая здесь свои деловые операции. Именно поэтому самое пристальное внимание оценщик обращает на ближайшие окрестности, а также на район, поселение и регион местоположения оцениваемой недвижимости.

Слабые взаимозаменяемость и стандартизированность недвижимостей . Каждый из объектов недвижимости уникален, убудь то земельный участок, здание, строение или какая-либо совокупность отдельных объектов. Поэтому редко оказывается возможным найти два объекта, обладающих одним и тем же набором полезных качеств.

Недвижимости с трудом поддаются стандартизации, что делает практически невозможной их продажу по описанию:

ли для купли-продажи, скажем, партии металла достаточно сказать марку и другие общепринятые характеристики товара, ) покупка недвижимости, за редким исключением, требует физического контакта покупателя с объектом, внимательного осмотра и выяснения всех важных обстоятельств, имеющих значение для сделки. По своему характеру сделки на рынках недвижимости подобны купле и продаже картин старых мастеров и других антикварных изделий, не поддающихся “делению на сорта”.

Продавцы и покупатели на рынках недвижимости . Если высокоорганизованных рынках в их нормальном состоянии значительному числу продавцов обычно противостоит столь же значительное число покупателей, то на рынках недвижимости во многом в силу их локальной природы часто возникают диспропорции между числами продавцов и покупателей.

Частный характер сделок на рынках недвижимости . В отличие от высокоорганизованных рынков, на которых преобладают публичные (преимущественно биржевые) сделки, сделки рынках недвижимости носят частный характер и обычно совершаются в результате относительно длительных переговоров и «уторговывания» сторон. Сделки с недвижимостью часто требуют не только физического контакта покупателя с объектом, но личных встреч с продавцом. даже в тех случаях, когда сделка совершается при посредничестве специализированных риэлторских фирм, ответы на многие вопросы, представляющиеся покупателю существенными, могут быть получены только в личной беседе с продавцом.

Специфика информации на рынках недвижимости . Если высокоорганизованные рынки находятся под пристальным наблюдением множества участников, аналитиков и исследователей, обладают развитыми системами сбора, обработки и распространения информации, то рынкам недвижимости в силу частного характера сделок присущи труднодоступность, неполнота и нередко недостоверность получаемой информации.

В РФ до недавнего времени отсутствовала действенная система регистрации прав на недвижимость, и как следствие поиск информации об интересующих оценщика объектах был чрезвычайно затруднен. Кроме того, в силу чрезвычайно широкого распространения всевозможных способов минимизации налогов, взимаемых при купле-продаже недвижимостей, даже та информация, которую удается получить, редко оказывается полной и достоверной.

Другими следствиями отсутствия общедоступной системы сбора и предоставления информации о рынках недвижимости являются, во-первых, низкая скорость обмена информацией между участниками рынка, а во-вторых, чрезвычайно широкий диапазон, в котором может изменяться степень осведомленности конкретных участников рынка о товаре и ценах.

Нерациональные факторы в сделках с недвижимостью .

На рынках стандартизированных товаров практически единственным фактором, влияющим на принимаемые решения, является цена. В сделках с таким товаром, как недвижимость, поведение людей в значительной степени подвержено комплексу рефлекторных действий, импульсов, инстинктов, привычек, на строений.

Часто человек готов заплатить высокую цену за дом в основ ном потому, что он просто понравился ему, и отказаться от покупки другого, возможно, лучшего дома по весьма скромной цене только потому, что что-то ему очень не нравится, причем же он сам далеко не всегда может объяснить, что именно.

Однако, как следует из практики, несмотря на значительное влияние таких нерациональных факторов, ценообразование на рынках недвижимости все же подчиняется достаточно устойчивым закономерностям, обнаружить которые и должен оценщик.

Неэластичность предложения на рынках недвижимости . В отличие от многих других рынков на рынках недвижимости объем предложения не может быть заметно быстро увеличен ёри росте цен. Это свойство, называемое ценовой неэластичностью предложения, объясняется тем, что для создания новых недвижимостей обычно требуется достаточно продолжительное время. исчисляемое месяцами или годами, что прежде всего объясняется ограниченностью свободных земельных участков.

3.3. Принципы оценки недвижимости

Оценка недвижимости как система теоретических и практически их знаний основывается на ряде рассматриваемых ниже фундаментальных суждений, называемых принципами оценки.

Полезность . Термин “полезность” широко используется как 4 науке в целом, так и в оценке недвижимости обычно применяется для обозначения способности вещи удовлетворять те или иные потребности обладателя — содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение. Если бы полезность могла быть количественно измерена, можно было бы установить математическую связь между количеством полезности сконцентрированным в оцениваемом объекте, и его оценочной стоимостью. Тогда задача оценщика сводилась бы к измерению полезности оцениваемого объекта и расчету его оценочной стоимости как заранее известной функции от полезности. Однако оценщики не располагают какими-либо способами ее измерения.

Тем не менее категория полезности с успехом применяется в оценке недвижимости. Так, одна из основных поведенческих предпосылок оценки заключается в том, что экономически рациональный человек из множества взаимоисключающих альтернатив склонен выбирать ту, для которой при прочих равных условиях ожидаемая полезность максимальна.

В оценке недвижимости категория полезности безотносительно к ее измеримости приобретает особый смысл тогда, когда речь идет об анализе рынка, на котором могла бы быть продана оцениваемая недвижимость. Оценщик должен ясно представить, чьи и какие именно потребности способен удовлетворить оцениваемый объект, а также каким образом и в какой степени эти потребности могут быть удовлетворены. Другими словами, в чем заключается и насколько высока полезность оцениваемой недвижимости для типичного покупателя.

Для ответа на эти вопросы необходимо внимательно изучить не только ближайшие окрестности, но и район, поселение и регион местоположения оцениваемой недвижимости. Не следует ограничиваться одними лишь данными экономического характера, нужно проанализировать преобладающие здесь демографические, социально политические, религиозные и другие факторы, а также сложившиеся тенденции. В итоге оценщик должен, насколько это возможно, составить своего рода “экономико-психологический портрет” типичного покупателя оцениваемой недвижимости, выводы о мотивации и предполагаемом образе действий которого имеют чрезвычайно важное значение. Фигура типичного покупателя во многом предопределяет используемые в оценке поведенческие предпосылки, подходы и методы.

Принцип замещения . Он является одной из фундаментальных поведенческих предпосылок в оценке недвижимости и сводится к очевидному на первый взгляд предположению о том, как ведут себя люди, принимая те или иные решения: стремясь к достижению определенного результата, человек распределяет и сочетает имеющиеся в его распоряжении ресурсы таким образом, чтобы они были использованы с максимальной эффективностью. Другими словами, человеку свойств но постоянно замещать менее эффективные средства достижения цели более эффективными.

Исходя из принципа замещения, оценщик недвижимости предполагает, что покупатель оцениваемого объекта, имея ,целью приобретение некоторого набора полезных качеств, воплощенных в объекте, будет сопоставлять альтернативные способы достижения этой цели, выбирая среди них максимально эффективный.

При сравнении продаж в качестве альтернативы приобретению оцениваемого объекта рассматривается приобретение других объектов, обладающих эквивалентной полезностью. При этом оценщик приходит к естественному выводу о том, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимостей таких объектов.

В затратном подходе альтернативой покупке оцениваемого Объекта является создание другого объекта с эквивалентной полезностью. Закономерно предполагать, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать тех затрат, которые потребовались бы для такого замещения (с учетом предпринимательской прибыли).

Ожидания . Стоимость недвижимости определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. “Хотя будущее не может предопределять настоящее, однако то, что мы ожидаем в будущем, может и должно являться частью оценки настоящего” Действительно, в отличие от вещей, предназначенных для немедленного употребления, при покупке недвижимости человек в общем рассчитывает на получение выгод в течение более или менее продолжительного периода времени в будущем При этом цена, которую он готов сегодня уплатить за недвижимость, по существу, представляет собой плату за право получения этих вы год, а значит, самым непосредственным образом соотносится с их ожидаемым объемом. Так же и продавец, определяя цену, которую он готов сегодня получить в обмен на продаваемую недвижимость, соизмеряет ее с ожидаемым объемом утрачиваемых им будущих выгод. Следовательно, реалистичная оценка стоимости недвижимости невозможна без сколько-нибудь определенного представления об ожиданиях, связанных с оцениваемым объектом.

Так, оценивая жилой дом или квартиру в недавно застраиваемом, но перспективном районе, следует предположить, что многие покупатели готовы будут уплатить цену, которая в соотношении с сегодняшним уровнем удобств в районе могла бы показаться чрезмерно высокой. Однако их действия будут продиктованы надеждами на то, что через некоторое время благо даря разумной застройке этот район достигнет желаемого высокого уровня развития и престижа.

Оценка недвижимости, предназначенной для размещения промышленного должна учитывать ожидания, связанные с будущим развитием транспортной и промышленной инфраструктуры, динамикой рынков ресурсов и сбыта готовой продукции.

Ожидаемое повышение цен на недвижимость определенного типа может подхлестнуть спекулятивный спрос и повысить сегодняшние стоимости таких недвижимостей. Слухи о готовящемся строительстве крупного промышленного предприятия в непосредственной близости от зоны жилой застройки могут привести к общему снижению стоимости жилых домов в этом районе. Инфляционные ожидания могут стимулировать желание людей обезопасить свои деньги путем инвестирования в недвижимость, что приведет к росту ее стоимости.

Внешние воздействия. Ситус . Стоимость недвижимости определяется не только ее собственными качествами, но и влиянием самых различных внешних факторов. Связи между объектом и его «средой обитания» могут обнаруживаться как в ближайших окрестностях, районе, поселении (поселке, городе), так на региональном, общенациональном и транснациональном уровнях. Совокупность всех таких связей конкретного объекта называют его ситусом (от латинского situs — место) или экономическим местоположением.

Так, для промышленного предприятия ситус определяется близостью к транспортным узлам, через которые доставляются производственные ресурсы и вывозится произведенная продукция, близостью к местам продажи продукции, доступностью инженерной инфраструктуры, обеспечивающей производственный процесс, близостью к местам проживания работников. Ситус жилого комплекса составляют прежде всего транспортная доступность центров деловой активности, близость объектов социально-культурной инфраструктуры (школ, магазинов, учреждений здравоохранения и т. п.), наличие живописного пейзажа и любых объектов естественного (лес, пруды, озера) или искусственного (парки, скверы) происхождения, с которыми связываются рекреационные, экологические и эстетические качества жилья. Изучая ситус объекта, необходимо рас сматривать как положительные, так и отрицательные связи. Так, например, близость офисного здания к традиционному центру деловой активности следует считать положительной связью, а близость к аэропорту с повышенным уровнем шума отрицательной.

Традиционно одним из важнейших факторов, определяющих ситус объекта, считаются транспортные затраты (временные и финансовые). Например, для времени доступа к жилью из центра деловой активности один час является своеобразным “психологическим барьером”, резко снижающим привлекательность жилья для покупателей. Результаты исследований свидетельствуют о том, что на рынке жилой недвижимости в пределах и окрестностях моноцентрических городов при прочих равных условиях наблюдается заметное падение стоимости за пределами так называемой часовой изохроны— линии, ограничивающей территорию, время доступа к которой из делового центра на транспорте не превышает одного часа.

Изменения в “экономической среде обитания” объекта в зависимости от их масштабов и характера могут повлечь как повышение, так и снижение стоимости объекта. Например, устройство парка вблизи жилых домов, вероятно, повысит их привлекательность и стоимость, а открытие в ближайших окрестностях нефтеперерабатывающего завода окажет обратноё воз действие. Однако и изменения в любом из экономически взаимосвязанных объектов трансформируют их общую “экономическую среду обитания” в целом, следствием чего могут стать изменения стоимостей некоторых или всей совокупности таких объектов. Так, постройка крупного промышленного пред приятия в непосредственной близости от мест проживания потенциальных работников (в надежде минимизировать транс портные затраты последних и получить для предприятия выгодную положительную связь) вполне может обернуться катастрофическим снижением привлекательности (и стоимости) близлежащего жилья и оттоком населения.

Соответствие, эффекты прогрессии и регрессии . Термину “соответствие” в оценке недвижимости придаются два значения:

• степень соответствия характеристик недвижимости рыночным предпочтениям;

• степень соответствия архитектурного решения оцениваемого объекта тем характеристикам, которые присущи доминирующему в окружающей местности типу недвижимости.

Максимальное соответствие рыночным предпочтениям — требованиям, предъявляемым потенциальными покупателями к недвижимости такого рода, — придает объекту максимально возможную полезность, а значит, при прочих равных условиях и максимальную стоимость. В отличие от товаров, потребляемых немедленно или в течение сравнительно короткого времени, недвижимость предназначена для длительного использования. Поэтому, говоря о степени ее соответствия рыночным предпочтениям, необходимо рассматривать не только существующие, но и ожидаемые будущие взгляды потенциальных покупателей.

Следствием несоответствия архитектурного решения оцениваемого объекта характеристикам доминирующего типа недвижимости может быть как повышение, так и снижение стоимости, так как предпочтения потенциальных покупателей в значительной степени формируются под воздействием общего благоприятного или неблагоприятного впечатления от качества окрестностей оцениваемого объекта, а также от того, насколько удачно объект вписывается в существующую застройку.

Эффект прогрессии — положительное воздействие несоответствия на стоимость. Например, стоимость жилого дома сред него качества, расположенного в окружении дорогих особняков, вероятнее всего, будет выше, чем если бы его окружали такие же дома. Напротив, потеряет в стоимости современное, тщательно ухоженное офисное здание, окруженное устаревшими зданиями с неудовлетворительными внешним видом, уровнем удобств и услуг (эффект регрессии ).

О соответствии архитектурных решений объекта и доминирующего в окрестностях типа недвижимости имеет смысл говорить тогда, когда этот объект не отличается или незначительно отличается от окружающих по назначению и масштабу. Если же назначение или масштаб объекта существенно иные, чем у окружающих, вполне возможна ситуация, когда такой объект сам превратится в доминирующий, а его окружение, напротив, пере станет соответствовать этой новой доминанте. Возможно также, что это произойдет не сразу, а постепенно, по мере того как в окрестностях будет накапливаться все большее число объектов нового типа, вытесняющих старые.

Поэтому формальное следование критерию соответствия далеко не всегда является правильным. Рассматривая варианты застройки территории, не следует заранее отвергать проекты, предполагающие значительное или даже полное несоответствие существующей доминанте. При наличии достаточных оснований можно рассчитывать на то, что новый объект окажется достаточно “сильным” для того, чтобы вытеснить эту существующую доминанту либо, по крайней мере, инициировать процесс ее смены, изменив “под себя” всю систему взаимозависимостей в окружающей среде и максимизировав собственную стоимость.

Факторы производства . Ими называют основные группы материальных и нематериальных ресурсов, обеспечивающих потребности производственной деятельности: землю, капитал, труд и предпринимательство.

Земля , когда этим словом обозначается один из факторов производства, понимается как вещества и силы, которые природа предоставляет в помощь человеку, в виде земли, воды, воздуха, света и тепла. Запасы полезных ископаемых, природные плодородные свойства почвы, источники любого минерального сырья все это охватывается термином Оценщика недвижимости, если только речь не идет о сельскохозяйственных угодьях, месторождениях полезных ископаемых или других подобных объектах, в большей степени интересует способность земли служить основой воздвигаемых строений.

Капитал — это всевозможные средства (за исключением тех, которые обозначаются термином земля необходимые для производства: деньги, машины, оборудование, станки, приспособления и орудия труда, здания и т. п. Из определения капитала видно, что та часть приносящей доход недвижимости, которая не является землей, — здания, строения, сооружения — относится к капиталу в экономическом понимании этого тер мина. Однако для отдельного инвестора принципиальной разницы между землей и зданиями не существует, точки зрения индивидуального производителя, земля является лишь особой формой капитала”

Труд — любые умственные и физические усилия людей, направленные на достижение того или иного экономического результата. Подчеркивая именно экономический характер труда, А. Маршалл говорил, что «труд считается экономическим, “когда он предпринимается с тем, чтобы частично или целиком получить какой-либо полезный результат помимо Непосредственного удовольствия от него”. Такая работа головой, которая не направлена прямо или косвенно на то, чтобы способствовать материальному производству, например решение школьником задач, не принимается в расчет, когда мы рассматриваем производство в обычном смысле этого терминал».

Предпринимательство — специфический вид человеческой деятельности, заключающийся в реализации ранее неизвестных способов получения прибыли, инновациях и принятии на себя непредсказуемых рисков, связанных с их возможными результатами. В той мере, в какой стоимость недвижимости зависит от характера и динамики предложения на рынках недвижимости, оценщика интересуют кратко- и долгосрочные тенденции рыночного предложения. А эти тенденции во многом объясняются теорией факторов производства. Смогут ли производители быстро увеличить объемы недвижимости, предлагаемой на рынке? Будут ли их удельные производственные затраты расти или снижаться с увеличением объемов? Каким образом эти изменения в затратах повлияют на стремление наращивать объемы производства? Как изменение цен на ресурсы, используемые в строительстве и реконструкции недвижимости, повлияет на цены, по которым недвижимость будет предлагаться на рынке? От ответов на эти вопросы зависят характер рыночного предложения недвижимости и в конечном счете динамика ее стоимости.

Поэтому каждый оценщик должен быть знаком с общими закономерностями поведения производителей, установленными теорией факторов производства и подтвержденными практикой.

Сбалансированность . Ею в оценке называется оптимальное соотношение различных элементов в структуре отдельного объекта недвижимости, типов недвижимостей в масштабах района или поселения (поселка, города).

Следствием несбалансированности структуры отдельного объекта , как правило, является снижение его стоимости. При мер такой несбалансированности — слишком маленькая авто стоянка при большом офисном здании, чрезмерное число жилых домов на участке малой площади.

Несбалансированность в системе землепользования рай она или поселения обычно приводит к общему снижению стоимости недвижимости в масштабах района (поселения). К примеру, относительная неразвитость транспортной инфра структуры в промышленном районе, вероятно, приведет к общему снижению стоимости производственных недвижимостей. К такому же результату приведет несоответствие между социальной инфраструктурой и плотностью жилой застройки.

Остаточная продуктивность . Недвижимость в отличие от большинства ресурсов не обладает свойством физической мобильности. Труд, капитал и предпринимательская активность в отсутствие искусственных барьеров могут перемещаться с одной территории на другую в поисках наивысшей отдачи. Не движимость же пассивно ожидает, когда все остальные ресурсы будут привлечены к ней.

Остаточная продуктивность заключается в том, что собственник приносящей доход недвижимости вправе рассчитывать лишь на тот остаточный доход, который образуется после воз награждения всех остальных привлеченных к ней ресурсов. Именно этот остаточный доход и определяет стоимость недвижимости. Таким образом, приносящая доход недвижимость обладает стоимостью лишь постольку, поскольку ее сочетание с прочими ресурсами оказывается полезным и способным при нести доход, достаточный не только для вознаграждения всех прочих ресурсов, но и для выплаты остаточного дохода собственнику земли.

Жизненные циклы . Изменения, которым подвержены как отдельные объекты недвижимости, так и целые районы, города, страны, сообщества людей и другие системы, часто происходят в определенной последовательности, называемой жизненным циклом

Он включает фазы развития (роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спада) , а также при определенных условиях четвертую фазу — возрождения .

Применительно к оценке недвижимости важное значение имеет вывод о том, в какой из фаз жизненного цикла находятся оцениваемый и окружающие его объекты, а также в целом на селенный пункт или район, являющийся “средой обитания” объекта. К примеру, нахождение района в фазе развития дает основания рассчитывать на повышение ставок арендной платы и цен на недвижимость. Вхождение градообразующих предприятий в фазу упадка может означать для промышленного города снижение стоимостей недвижимости.

Закон предложения и спроса. Предложение — существующая в определенный момент зависимость между рыночной ценой товара и его количеством, которое продавцы хотят и могут продать (объемом предложения). Следует различать понятия «предложение» и “объем предложения”: если объем предложения — это выраженное в физических единицах количество предлагаемого товара, то предложение — это закономерность, связывающая это количество с ценой товара.

Согласно закону предложения повышение рыночной цены при неизменных прочих условиях приводит к увеличению, а снижение — к уменьшению объема предложения. Таким образом, объем предложения Q’ ‚ и цена Р возрастают одновременно, т. е. кривая предложения ‚Q’ (Р) всегда имеет положительный наклон (рис. 3. 1).

Особенность рынка недвижимости — относительно незначительная реакция объема предложения на повышение цен в краткосрочной перспективе. В отличие, например, от рынка товаров повседневного спроса число объектов недвижимости, готовых к продаже, в течение сравнительно короткого времени остается почти постоянным. Повышение уровня рыночных цен способно привлечь на рынок некоторое дополнительное число объектов, владельцы которых не готовы были продать их по меньшей цене либо совсем не планировали продажу. Однако в силу относи- тельной длительности строительного цикла быстро насытить рынок новыми объектами, пользующимися повышенным спросом, невозможно.

В долгосрочной перспективе способность продавцов предложить для продажи необходимые объемы недвижимости существенно зависит от характера этих объектов, производственных мощностей строителей и других факторов, определяющих условия производства.

Спрос — существующая в определенный момент времени зависимость между рыночной ценой товара и его количеством, которое покупатели хотят и в состоянии приобрести (объемом спроса). Согласно закону спроса повышение рыночной цены товара при прочих равных условиях приводит к уменьшению, а снижение — к увеличению объема спроса. Следовательно, если Р — рыночная цена товара, а Q— объем спроса, то кривая спроса Q (Р) имеет отрицательный наклон (рис. 3.1).

Закон предложения и спроса — экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке.

Для заданных предложения ‚Q' (Р) и спроса ‚Q (Р) путем

совмещения соответствующих кривых может быть определена точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объемы предложения и спроса совпадают. При равновесной цене товара Ре равновесный объем предложения Q’Ре( совпадает с равновесным объемом спроса ‚(Ре):

Q’(Pe) = Q(Pe) = Qe

Рис. 3.1 . Закон предложения и спроса

Безусловно, закон спроса и предложения не является абсолютным правилом, выполняющимся во всех без исключения ситуациях. Например, снижение цены супердорогих особняков может привести к уменьшению объема спроса на них, если покупателями движет не только и не столько стремление к чисто экономической выгоде, а необходимость постоянно демонстрировать свою принадлежность к узкому кругу “избранных”. Напротив, повышение цены подобного товара, делающее его недоступным для рядового покупателя, может превратить его в символ богатства и вызвать увеличение объема спроса. Однако при условии, что главные факторы, так или иначе влияющие на характер предложения и спроса как в кратко-, так и в долгосрочной перспективе, учтены, закон предложения и спроса представляет собой вполне уместную модель, на основе которой могут быть сделаны важные выводы о рыночной стоимости.

Задавая вопрос о том, что же все-таки определяет рыночную стоимость — предложение (на стороне которого находятся интересы продавцов, зависящие в конечном счете от издержек

производства) или спрос (на стороне которого лежат интересы покупателей, руководимых соображениями полезности), уместно привести соображение А. Маршалла: “... как общее правило , чем короче рассматриваемый период, тем больше надлежит учитывать.., влияние спроса на стоимость, а чем этот период продолжительнее, тем большее значение приобретает влияние издержек производства на стоимость. дело в том, что влияние изменений в издержках производства требует для своего проявления, как правило, больше времени, чем влияние изменений в спросе. Фактическая стоимость, или, как ее нередко называют, рыночная стоимость, часто более подвержена преходящим событиям, факторам, действие которых неравномерно и кратко временно, чем постоянно действующим факторам. Однако в долгие периоды эти неравномерно, нерегулярно проявляющие себя факторы в большей степени взаимно погашают влияние друг друга, и таким образом постоянно действующие причины в конечном счете полностью определяют стоимость”

Конкуренция . Степень конкурентности рынка определяется прежде всего числом продавцов и покупателей, стёпенью стандартизированности товара, степенью контроля над ценами со стороны отдельных продавцов и покупателей, степенью открытости рынка, неценовой конкуренцией.

На рынках недвижимости может проявляться конкуренция между:

• различными типами строений из-за одной и той же земли;

• различными способами использования одного и того же строения для различных целей;

• собственниками недвижимостей из-за выгодных арендаторов;

• арендаторами из-за одних и тех же недвижимостей.

Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых недвижимостью, оценщику следует принимать во внимание фактор конкуренции как силы, стимулирующей постоянный переток ресурсов в те сферы, где их использование приносит максимальную отдачу, и способствующей тем самым выравниванию доходов. Так, если сегодня оцениваемый объект приносит относительно высокие доходы, следует предположить, что в обозримом будущем предприниматели, привлеченные высокими доходами, увеличат число подобных объектов, предлагаемых на рынке. Это, вполне вероятно, приведет к снижению общего доходов.

Закон убывающей отдачи . Это экономическая закономерность, связывающая масштабы прироста результатов производства с увеличением объемов используемых в производстве ресурсов. Классическая задача производителя заключается в том, чтобы найти оптимальное соотношение чисел соединяемых факторов производства, максимизирующее отдачу от производственной деятельности. Согласно закону убывающей отдачи увеличение переменных затрат по отношению к неизменным затратам приводит к увеличению полезного результата до определенного момента, после которого наступает уменьшение результативности дополнительных затрат.

Применительно к недвижимости инвесторы и оценщики хотят знать, до какого предела следует насыщать застройку земельного участка для получения максимальной отдачи от недвижимости. Закон убывающей отдачи утверждает, что в определенный момент будет достигнут предел, после которого уже никакие приложения дополнительных ресурсов к одному и тому е земельному участку не приведут к росту отдачи, если только будут реализованы новые предпринимательские идеи.

Оценщик, изучая перспективы нового строительства или реконструкции оцениваемого объекта либо рассматривая вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, должен принимать во внимание действие закона убывающей отдачи. В противном случае может быть получен неверный вывод об оптимальных объемах и о характере застройки соответственно необоснованное заключение о стоимости объекта.

Вклад . В оценке недвижимости вкладом называют действительное или предполагаемое изменение стоимости, обусловленное наличием (отсутствием) какого-либо элемента, свойства или воздействием внешнего фактора. Изучение характерных размеров вкладов позволяет застройщику принять решение о том, нужно ли добавлять в объект тот или иной элемент или нет. При этом критерием целесообразности является соотношение вклада в стоимость и суммы необходимых для добавления этого элемента затрат.

Основной проблемой, связанной с оценкой вкладов, является то, что элементы, свойства и внешние факторы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть в действительности выделены из состава недвижимости или добавлены к ней. Жилой дом не сводится к набору некоторого числа жилых помещений, ванных комнат, гаража и живописного пейзажа, наблюдаемого из окон. Покупатели офисного здания приобретают не отдельные квадратные метры площади, лифт, дополнительные телефонные линии и выгодное местоположение. Рынок оценивает свойства недвижимости кумулятивно, воспринимая их не по отдельности, а в совокупности, и эти оценки далеко не всегда основываются на точных расчетах.

Экономический размер . Это оптимальный характерный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и условиям, преобладающим в окружающей местности. Отклонения от экономического размера, как правило, приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта. Если в районе, зонированном под застройку однотипными двухэтажными одно- семейными жилыми домами, обычным считается земельный участок при доме площадью около 1500 кв. м, уменьшение площади до 750 кв. м, вероятнее всего, повлечет снижение стоимости участка более чем в 2 раза. Напротив, следует ожидать, что увеличение размера самого дома до 4 этажей, а площади участка при доме до 3000 кв. м придет в противоречие с экономическим размером, господствующим в данной местности, и не приведет к ожидаемому пропорциональному увеличению стоимости.

В местностях, где имеет место недооценка экономического размера, на практике наблюдается эффект прироста стоимости единого участка: например, каждый из двух соседних земельных участков в местности, зонированной под промышленную застройку, по отдельности может оказаться слишком маленьким для размещения промышленного предприятия. Будучи же объединенными в один лот, участки будут представлять значительно большую ценность для промышленной застройки. При этом стоимость объединенного лота, скорее всего, будет больше, чем сумма стоимостей каждого из участков, продаваемых раздельно.

Экономическое разделение . Это такое сочетание имущественных прав, связанных с недвижимостью, при котором обеспечивается оптимальная структура настоящих и ожидаемых выгод и как следствие — максимальная стоимость. Недвижимость представляет собой совокупность материальных объектов и связанных с ними имущественных прав, которые могут быть различными способами распределены в пространстве и времени.

В соответствии с принципом замещения экономически рациональный собственник недвижимости руководствуется соображениями максимизации полезности и поэтому соответствующим образом разделяет и сочетает отдельные материальные и правовые “составные части” недвижимости. Например, при пространственном разделении земельный участок может быть разделен на несколько частей, каждая из которых может быть передана в пользование независимо от остальных. Могут быть разделены поверхностная и подземная части участка, при этом первая может быть сдана в аренду под строительство коммерческого здания, а вторая — подземного гаража. Временное разделение допускает, например, заключение нескольких договоров аренды одной и той же недвижимости с несовпадающими периодами пользования.

Комбинации сочетаемых имущественных прав, связанных с одной и той же недвижимостью, могут быть сколь угодно сложными.

Например, одновременно возможны:

• заключение в отношении каждой из частей Недвижимости договоров аренды с различными периодами;

• ипотека всех или некоторых частей этой же недвижимости как физических объектов;

• залог и финансирование под уступку прав требования к на стоящим и будущим арендаторам;

• заключение договоров продажи отдельных частей этой же недвижимости с отсроченным исполнением.

Наилучшее и наиболее эффективное использование . Объекты недвижимости, за редкими исключениями, допускают альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного назначения; одно и то же здание часто может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствует определенная структура ожидаемых выгод, а значит, определенная стоимость объекта.

Из рассмотрения не должны исключаться и варианты, пред- полагающие полное освобождение земельного участка от существующих строений и строительство новых. Так, например, уча сток в удобном живописном месте, занятый складским зданием, было бы разумно полностью освободить и застроить современными жилыми домами. Старое жилое здание в деловом центре города, возможно, следовало бы после соответствующей реконструкции использовать как офисное.

Наилучшим и наиболее эффективным использованием назы вается вариант, удовлетворяющих четырем критериям:

а) соответствие всем правовым требованиям и ограничениям;

б) физическая возможность;

в) экономическая осуществимость;

г) максимальная продуктивность, т. е. обеспечение наивысшей стоимости объекта на дату оценки.

Экономически рациональный собственник, стремящийся к максимизации полезности, выберет именно такой вариант использования объекта, которому будет соответствовать его наивысшая стоимость. Не обязательно им окажется существующий вариант использования объекта, поэтому оценщик должен рас смотреть альтернативные решения и найти среди них наилучшее, руководствуясь четырьмя приведенными выше критериями.

Правовые требования и ограничения включают элементы правового регулирования использования объекта, в частности нормы:

• землепользования;

• регулирующие пользование недрами;

• санитарно-эпидемиологические;

• пожарной безопасности;

• охраны атмосферного воздуха, водо-, лесоохранные, охраны животного мира и другие природоохранные;

• регулирующие использование жилой недвижимости;

• регулирующие использование недвижимости, отнесенной к категориям лечебно-оздоровительной местности, курорта, особо охраняемой природной территории;

• использования памятников истории и культуры;

• градостроительные и строительные, зонирования.

Следует также учесть наличие и характер публичных и частноправовых сервитутов и иных обременений в отношении объекта.

Правовые ограничения могут воспрепятствовать реализации самого выгодного с экономической точки зрения варианта использования объекта. Так, постройке многоэтажного офисного комплекса может помешать норма зонирования, запрещающая в данной зоне строительство сооружений высотой более трех этажей. Наиболее эффективная застройка земельного участка может оказаться неосуществимой из-за обременения этого участка сервитутом прохода и проезда в пользу соседних участков.

Физическая возможность означает соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, к числу которых, в частности, относятся:

• местоположение, размеры, геометрическая форма и пространственная ориентация земельного участка и сооружений;

• рельеф поверхности;.

• характер почв и подпочвенного слоя, несущие свойства грунта;

• наличие или отсутствие растительности, водоемов, затопляемых зон, скальных пород и т. д.

Кроме того, оцёнивая физическую возможность, необходимо рассмотреть такие особенности, как доступность объекта для нового строительства или реконструкции, наличие и доступность инженерных коммуникаций и ожидаемые затраты на их прокладку.

Экономическая осуществимость понимается как возможность реализации рассматриваемого варианта в течение разумного времени с получением достаточной отдачи на инвестиции. Так, например, проект строительства современного бизнесс-центра на месте устаревшего здания может соответствовать всем правовым требованиям и ограничениям и удовлетворять критерию физической возможности. Однако объем инвестиций, необходимых для этого, может оказаться слишком большим, а срок реализации проекта — слишком длительным. Следовательно, такой вариант как экономически неосуществимый не может считаться наилучшим и наиболее эффективным использованием.

3.4 Процесс оценки

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости.

Процесс оценки обычно включает 8 этапов.

Постановка задачи.

На этапе постановки задачи:

- идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

- устанавливается цель оценки;

- устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего, определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки – это возможность использования заключения об оценочной стоимости.

Она во многом определяет предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности.

Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, - рыночная стоимость имущества.

Составление плана работ

На этом этапе определяются:

- график работ по оценке;

- источники и способы сбора информации;

- затраты на сбор и обработку информации;

- оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости;

- вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и др. исследования.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

- расходы на доступ к платным базам данных и иным источникам информации;

- оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и др. специалистов);

- командировочные расходы;

- оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

- расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.).

Вознаграждение оценщика устанавливается исходя их всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

Сбор и обработка данных .

На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местонахождения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т.д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.

Собранные данные должны быть отработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

Оценка стоимости земельного участка .

Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

Три общепринятых метода оценки недвижимости .

Это метод прямого сравнения продаж, затратный, доходный методы.

Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т.е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном методе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного метода – представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Согласование. На этапе согласования проводятся:

- итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

- проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

- проверка правильности всех математических расчетов;

- синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

Составление отчета об оценк е. Отчет об оценке – итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использованных данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.

Глава 4. ТИПОЛОГИIЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ИХ ЭКСПЕРТИЗА И ОПИСАНИЕ

Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, которые в конечном счете и определяют величину рассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах величин.

До введения в действие первой части ГК РФ с 1 января 1995 г. вместо понятия “недвижимость ” использовалось понятие фонды”. К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды — составная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

Основные классификации, которые использовались в СССР и до настоящего времени применяются в РФ, относятся только к основным фондам. Одной из основных задач развития и становления оценки недвижимости в нашей стране является разработка Единого классификатора недвижимости. Некоторые предложения по его разработке даны в п. 4.1

При оценке конкретного объекта на первом этапе оценщиком должна быть проанализирована вся имеющаяся техническая документация по объекту оценки, а также определены основные параметры, характеризующие состояние объекта. Эти вопросы рассмотрены в п. 4.2.

4.1 КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г.

№ 359 с 1 января 1996 г. в РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов — ОК 013-94 (ОКОФ), разработанный в соответствии с государственной программой перехода РФ на принятую в международной практике систему учета и статистики. Сферой применения ОКОФ являются организации, предприятия и учреждения всех форм собственности. Объектами классификации в ОКОФ являются основ ные фонды, под которыми понимаются произведенные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода, но не менее одного года, для производства товаров, оказания рыночных и нерыночных услуг. Основные фонды делятся на материальные и нематериальные.

К материальным основным фондам относятся здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. В соответствии с требованиями бухгалтерского учета и отчетности к основным фондам, в частности, не относятся временные сооружения, приспособления и устройства, затраты по возведению которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов. данная классификация описывает практичёски все типовые объекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характеристик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости. Рассмотрим основные характеристики объектов основных фондов.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строитель но-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Классифицируются отдельно стоящие объекты. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку, например бойлерную (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теГiлопро водные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и Сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или от проходных втулок (включая сами втулки).

Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями, — котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного , оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. для такого типа объектов используется термин “специализированные здания”.

Сооружения . К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.).

В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости плотины в состав объекта включаются тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водосливы и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.

Номенклатура сооружений включает более 100 наименований, а доля их стоимости в общем объеме строительства составляет более 25%. К подразделу «сооружения» также относятся передаточные устройства. В состав этой группы входят все имеющие самостоятельное значение объекты, предназначенные для трансформации, передачи и перемещения энергии и информации, такие, как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Жилища . К данному подразделу относятся здания, предназначенные для невременного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и пере- оборудованные вагоны, основным назначением которых является выполнение производственных функций (вагоны-лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными пред приятиями соответствующего назначения и учитываются как здания.

Многолетние насаждения . Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно- исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектом классификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т. п.

Незавершенное строительство , К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте:

Консервацию и полное прекращение строительства Решение вопросов о прекращении строительства принимает заказчик (инвестор). В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

· при консервации — срок, на который консервируется (временно прекращается или приостанавливается) строительство условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

· при полном прекращении строительства — порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей заказчика.

Вопросы оценки объектов незавершенного строительства, их классификация и описание требуют своего развития и нормативного оформления в связи с разработкой новых норм налогообложения недвижимости

Для описания оцениваемых объектов может быть использована и существующая классификация, применяемая при начислении амортизации, приведенная в Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов, Утвержденных постановлением см СССР от 22 октября 1990 г. 1072. В ней объекты сначала группируются по видам и на значению. Затем вводится более подробное деление каждой группы на подгруппы с равными нормами амортизации. Степень дифференциации групп зависит от практических потребностей и норм амортизационных отчислений.

При проведении переоценки основных фондов с использованием индексов изменения стоимости основных фондов (по видам и группам) используются классификация и соответствующие шифры по Единым нормам амортизационных отчислений и по ОКОФ. Эти классификации считаются основными и официально используются в финансовой отчетности. На них базируется нормативная информация по определению восстановитель ной стоимости — Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).

Если основные фонды в настоящее время могут быть классифицированы в рамках существующих нормативных документов, то классификации земельных участков пока еще не имеют таких стандартных решений. для оценки и учета земельных участков можно выделить два основных классификационных признака:

• текущее использование земельного участка режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода;

• земельный участок в обороте — режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или в обеспечение залога.

При оценке земельных участков и последующем отражении ее результатов в финансовой отчетности надо иметь в виду, что в материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных — предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

К этим правам в соответствии с действующим законодательством относится право:

· пожизненно наследуемого владения участками государственной и Муниципальной собственности;

• Постоянного (бессрочного) пользования Участками государственной и Муниципальной собственности;

• аренды земельного участка, возмездное или безвозмездно приобретенного;

• ограниченного пользования Прилегающими земельными участками, Находящимися в собственности иных лиц.

В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости 1 срок капитализации. В соответствии с проектом методических рекомендаций учета Стоимости земельных участков в активах коммерческих организаций в том числе с иностранными инвестициями”, разработанным Государственным комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и прочие.

Приведенные выше системы классификации основных фондов и предложения по классификации земельных участков в настоящее время Приняты за Основу при учете в активах предприятий результатов по определению стоимости их имущества.

Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая Позволяла бы Учитывать основные свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации описания объектов.

4.2. Техническая экспертиза объектов недвижимости

Обследование зданий и сооружений — сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет свое временное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ — утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в Проектах. Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты ПО Обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:

• внешние (поверхностные) и Внутренние (глубинные);

• видимые и невидимые при осмотре;

• легко- и трудноустранимые

• развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок.

В практике обследования встречаются как перечисленные выше виды дефектов и Повреждений, так и их комбинации.

Внешние дефекты и Повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и соответственно к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве исходных данных для описания состояния конструкций могут быть использованы следующие документы: научно-технические отчеты по обследованию объектов, журналы осмотра строительных конструкций зданий и сооружений, акты общего технического осмотра здания или сооружения, заключения и акты технических комиссий о состоянии конструкций. При составлении отчета по оценке рекомендуется приводить ссылки на используемые документы по техническому состоянию конструкций.

В табл. 4.1 приведены основные признаки для предвари тельной оценки износа зданий, позволяющие уже на этапе первого посещения объекта оценки установить его общее состояние и соответственно определить дальнейший план проведения работ.

4.3. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести его осмотр. Он зачастую дает наиболее обширную ин формацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущих и капитальных ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации по следствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние.

Таблица 4.1

Ориентировочная оценка физического износа зданий

В процессе осмотра надо обращать внимание на наличие маяков, марок и других внешних признаков, по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования, каков тепловой и влажностный режим в помещениях. При осмотре проводится фотофиксация всего объекта, а также повреждений и дефектов, например трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта, изъянов отделки, отсыревания стен и т. д.

Для проведения расчетов по определению восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Поэтому рекомендуется оформить акт о ее передаче оценщику с указанием номеров чертежей и проектов. В отчете об оценке должны быть указаны источники, по которым определялись основные параметры оцениваемого объекта. По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.

При анализе исходных данных необходимо сверить данные учета объектов с их фактическим составом. Часто приходится сталкиваться с фактами, когда один и тот же объект в инвентарных ведомостях может быть учтен под разными наименованиями. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и при составлении отчета избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Зачастую такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

При составлении отчета об оценке в соответствии со стандартами необходимо указывать дату оценки. Она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных.

4.4. Описание объекта оценки при составлении отчета

Описание района, земельного участка и оцениваемого строения — обязательная часть отчета по оценке. Основной целью данного описания является в первую очередь выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. При этом надо иметь в виду, что отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для провер ки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости при оценке стоимостных характеристик. Вместе с тем в практике проведения оценок сложился определенный порядок описания объекта.

Описание района . Его обычно начинают с района, в котором расположен объект (табл. 4.3). При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры.

Глава 5. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ИМУЩЕСТВА ЮРИДИЧЕСКИХ И ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ: ПРИНЦИПЫ ПОСТРОЕНИЯ И МЕХАНИЗМ ДЕЙСТВИЯ

5.1. Налогообложение имущества коммерческих организаций

Налог на имущество коммерческой организации введен на территории РФ с 1 января 1992 г. Он относится к налогам субъектов РФ. Условия действия этого налога регулируются Законом Российской Федерации “О налоге на имущество предприятия”, который был принят 13 декабря 1991 г. В последующем в него был внесен целый ряд поправок и дополнений указами Президента РФ и законодательными актами. Порядок применения действующего налогового законодательства по налогу на имущество предприятий определяется Инструкцией Госналогслужбы России М 33, принятой 8 июня 1995 г., с изменениями и дополнениями.

Особенности налогообложения имущества иностранных юридических лиц определяются Инструкцией Госналогслужбы России № 38 от 15 сентября 1995 г. Но она, отражая специфику налогообложения имущества иностранных лиц, в то же время не вносит существенных изменений в принятый Инструкцией № 33 порядок. Поэтому в целом применяется единый порядок налогообложения.

Плательщиками налога на имущество юридических лиц являются все юридические лица по законодательству РФ, включая предприятия с иностранными инвестициями, филиалы и другие обособленные подразделения предприятий и организаций имеющие самостоятельный баланс и расчетный (текущий) счет.

Не платят налог на имущество бюджетные организации. Не облагаются таким налогом страховые и сезонные запасы. Освобождены от уплаты налога предприятия по производству, пере работке и хранению сельскохозяйственной продукции, выращиванию, лову и переработке рыбы и морепродуктов при условии, что выручка от указанных видов деятельности составляет не менее 70% общей выручки от реализации продукции (работ, услуг). Освобождено от обложения этим налогом имущество, используемое в интересах образования, развития культуры и спорта, имущество жилищных и жилищно-строительных кооперативов, жилищно-коммунальной сферы. Имеются и некоторые другие льготы.

Законодательством РФ установлена предельная ставка налога на имущество юридических лиц — 2%. В то же время регионам (субъектам РФ) предоставлено право дифференциации ставки налога по группам предприятий (вплоть до установления нуле вой налоговой ставки).

Налогооблагаемой базой налога на имущество юридических лиц является среднегодовая стоимость имущества Исг за отчетный период. Эта величина определяется как четвертая часть суммы, полученной от сложения: 0,5 стоимости имущества Ни на 1 января отчетного года; стоимости имущества на начало каждого из трех кварталов (2,3 и 4) ; 0,5 стоимости имущества Ки, на первое число года, следующего за отчетным:

Исг = (0,5Ни + Ки2кв + Ки3кв + Ки4кв + 0,5Ки) /4

В качестве базы налогообложения принимается стоимость имущества предприятия по его балансу (балансовые активы), за исключением денежных средств в кассе и на счетах предприятия, а также дебиторской задолженности. долгосрочно арендуемые основные средства также входят в налогооблагаемую базу.

Сумма налога исчисляется плательщиком самостоятельно и вносится в 5-дневный срок со дня, установленного для представления квартальной бухгалтерской отчетности, а за четвертый квартал — в 1 0-дневный срок со дня, установленного для представления годовой бухгалтерской отчетности.

При расчете среднегодовой стоимости имущества учитываются остатки, отражаемые в активе баланса по следующим счетам бухгалтерского учета:

Стоимость основных средств и других материальных активов учитывается при расчете налога за вычетом износа (по остаточной стоимости) и с учетом результатов переоценок, производимых по соответствующим постановлениям Правительства РФ.

Налогообложение имущества физических лиц . Действие налога на имущество физических лиц регулируется Законом Российской Федерации М. 3ОО3-ФЗ от 3 декабря 1991 г. налоге на имущество физических лиц”, а также Инструкцией Госналогслужбы России Х 31 от 30 мая 1995 г. с соответствующими изменениями и дополнениями. Плательщиками налога являются физические лица, проживающие на территории РФ и имеющие в собственности имущество. Объектами обложения являются имущество, находящееся в собственности граждан, — жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, а также моторные лодки, яхты, самолеты и другие водно-воздушные транспортные средства.

Исчисление налога производится налоговыми органами по ставке 0,1% инвентаризационной стоимости имущества, а в случае, если таковая не определялась, — по его страховой стоимости. Уплата налога производится равными долями в два срока — не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года. По налогу установлен целый ряд льгот для отдельных категорий граждан — инвалидов 1 и I групп, участников ВОВ, чернобыльцев и т. п.

Земельный налог . Он взимается с собственников земли и землепользователей в соответствии с Законом Российской Федерации от 11 октября 1991 г. К 1738-1 “0 плате за землю” и Инструкцией Госналогслужбы России от 17 апреля 1995 г. М2 29 с дополнениями и изменениями. Плательщиками налога являются предприятия и организации, а также граждане, которым земля предоставлена в собственность, владение, пользование или аренду.

Объектом обложения являются земельные участки, принадлежащие (предоставляемые) юридическим лицам и гражданам.

Земельный налог взимается раз в год с облагаемой налогом Земельной площади, включая также ту, которая занята строениями и сооружениями.

Ставки налога на единицу земельной площади устанавливаются дифференцированно, исходя из ценности земель, их сельскохозяйственной пригодности в соответствии с Земельным кадастром. Конкретные ставки устанавливаются местными органами власти, поскольку этот налог находится в ведении этих органов. Производится дифференциация налоговых ставок с учетом предоставляемых льгот, целевого использования земель и их принадлежности.

Все плательщики налога уплачивают его в соответствии с извещениями налоговых органов в два срока: не позднее 15 сентября и 15 ноября, равными долями.

Обложение подоходным налогом сумм доходов, полученных физическими лицами от сдачи имущества в аренду и от его продажи . Доход, получаемый физическими лицами от сдачи имущества в аренду, должен включаться в общую сумму годового о дохода физического лица. Этот доход облагается в составе совокупного дохода соответствующего календарного года в порядке, предусмотренном Законом Российской Федерации « О подоходном налоге с физических лиц”, принятым 7 декабря 1991 г., с учетом внесенных в него изменений и дополнений, а i Инструкцией Госналогслужбы России К 35 “0 подоходном налоге с физических лиц” от 29 июня 1995 г.

Если суммы, полученные в течение года от продажи квартир, Жилых домов, дач, земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, превышают 5000-кратный уставленный законом размер минимальной месячной оплаты уда, то они облагаются подоходным налогом на общих основаниях (в составе совокупного дохода соответствующего календарного года).

По прочему имуществу установлена граница необлагаемой суммы дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, в 1000 минимальных месячных заработных плат

Изменения в налогообложении имущества физических и юридических лиц, предусмотренные проектом Налогового кодекса . В проекте Налогового кодекса предусматриваются следующие изменения:

• замена налогов на имущество юридических лиц, физических лиц, а также землю одним налогом — на недвижимость. Он предусматривается как местный налог и вводится представительными органами местного самоуправления в соответствии с порядком, предусмотренным Налоговым кодексом;

• поступления от налога на недвижимость направляются в качестве доходов в местные (районные, муниципальные) бюджеты;

• объектами обложения налогом на недвижимость являются земельные участки, здания, сооружения, иное недвижимое имущество. Налогооблагаемая база налога исчисляется исходя из оценки рыночной стоимости объектов недвижимости на первое января того года, за который исчисляются платежи;

• плательщиками налога выступают собственники недвижимости, осуществляющие платежи налога по ставкам, установленным местными властными структурами. Ставки могут дифференцироваться в пределах ставок налога, устанавливаемых федеральным законодательством;

• уплаченная сумма налога включается юридическим лицом в состав себестоимости продукции и услуг (относится на издержки производства). Суммы уплаченного налога для устранения двойного налогообложения исключаются физическими лицами из сумм совокупного годового дохода.

Для проверки эффективности нового порядка налогообложения недвижимости в настоящее время проводится эксперимент в городах Твери и Новгороде. Он осуществляется на основе Федерального закона, принятого Федеральным Собранием РФ 3 июля 1997 г. (}Г2 11О-Ф3 — см. Российская газета. 1997. 24 июля). Именно по итогам этого эксперимента и будет внедряться новый порядок налогообложению недвижимости. Для снижения налоговой нагрузки предусмотрено, что при исчислении налога база налогообложения не должна превышать 50% рыночной (оценочной) стоимости квартир и жилых помещений. Но это, как представляется, незначительно уменьшит налоговую нагрузку на население, поскольку оценка рыночной стоимости и инвентаризационная оценка — это величины, часто отличающиеся друг от друга в несколько, а иногда и в десятки раз.

В Налоговом кодексе налогу на недвижимость отводится роль регионального (местного) налога с предоставлением регионам больших прав по его регулированию (в пределах федерального законодательства). Поэтому при анализе налога на недвижимость (а сейчас — налога на землю, на имущество Юридических лиц, на имущество физических лиц) требуется всесторонний учет местных особенностей.

Глава 6. ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный метод оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует не посредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

6.1. Структура доходного метода

На первом этапе при использовании доходного метода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.

Так, оценивая относительно новое здание стабильно функционирующего офисного центра в плотно застроенном центре крупного города, оценщик вправе с достаточной уверенностью предположить, что доходы от аренды за прогнозный период не будут значительно меняться. Напротив, высокую нестабильность доходов следует предположить, например, при оценке не строенного, но близкого к завершению коттеджного поселка вне давно застраиваемом районе, еще не успевшем завоевать не Обходимого признания.

Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то Целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективы и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-аналогам.

Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствую щей ставки капитализации. Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношения значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации.

Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается как ставка дохода на капитал, скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения. Ниже будет приведен еще ряд методов определения показателей дохода.

Второй метод капитализации, как уже отмечалось, определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

6.2. Основополагающие принципы доходного метода

Теоретической базой доходного метода являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональныхсвязей между ценами и ценообразующими факторами.

Ниже приведены принципы, которые наиболее значимы для доходного метода, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе.

ПРИНЦИП СФЕРА ВЛИЯНИЯ

Ожидания Весь спектр прогнозных данных:

(основной принцип, ценообразуюшие факторы,

на котором базируется характеристики дохода, капитала,

оценка по доходу) коэффициенты

Замещения Выбор и анализ объектов-аналогов,

анализ альтернативных инвестиций

Спроса Учет и анализ факторов:

и предложения полезность, дефицитность,

конкурентоспособность,

доступность рынка капитала,

монопольный, государственный контроль,

деловая активность, характеристики населения

Предельной Анализ объекта недвижимости:

Продуктивности экономическое соответствие элементов

(баланса, вклада) недвижимости,

ее использование и тип землепользования

6.3. Ставки капитализации, дисконтирования

Ставка капитализации R₀ используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой

V = NOI

R ₀

где V — стоимость;

NOI — репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода.

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации прежде всего отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финансовые интересы отражают естественную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекаются заемные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капитализации (табл. 7.1).

Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации — методе дисконтированного денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:

где i—ставка дисконтирования;

FV— цена перепродажи объекта недвижимости в конце

периода владения (реверсия);

n—период владения;

l— помер платежного периода.

Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период и реверсии, рассчитанных по соответствующей ставке. Ставка дисконтирования i иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Эта величина также характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов. Единство этой системы, в частности, определяется едиными критериями выбора: риск и доходность. Эти критерии отражают ставки дохода (в частности, ставку капитализации и ставку дисконтирования), являясь их функциями. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т. е. эта ставка рассматривается как альтернативная стоимости капитала.

Ставки капитализации

Как и ставка капитализации, норма прибыли для инвестиционного проекта в целом должна учитывать отдельные финансовые интересы, включенные в структуру капитала. Каждому из этих интересов соответствует своя норма прибыли:

У₀ — норма прибыли (отдачи), учитывающая доход на всю сумму инвестиций;

Y_e — норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капитал инвестора;

У_т — норма прибыли, учитывающая доход, который приходится па заемные средства (только процентные платежи), иначе называемая ставкой процента по кредиту.

Норма отдачи, пли просто отдача, рассматриваемая как ставка дисконтирования, учитывает доход и изменение первоначального капитала за весь рассматриваемый период, поэтому эту величину еще называют конечной отдачей. Хотя ставка капитализации и ставка дисконтирования — самостоятельные параметры, при определенных условиях между ними существует функциональная связь, которая будет рассмотрена ниже.

6.4. Условия арендных отношений

Основа для прогнозирования доходов от недвижимости — анализ арендных соглашений. Оценщику или аналитику недвижимости нужно собрать всю доступную ретроспективную и текущую информацию по арендным договорам и на основе их анализа выявить влияние условий, содержащихся в арендных договорах, на характеристики арендных платежей.

Ниже приведены основные условия, по которым могут различаться арендные соглашения, хотя на практике спектр этих условий может быть значительно шире. Необходимо выявить условия аренды, наиболее типичные для местного рынка недвижимости конкретного назначения, и сделать поправки к значениям контрактных арендных ставок для объектов-аналогов для приведения их к рыночным условиям.

Контрактная арендная ставка — величина арендных платежей, указанная и арендном соглашении. Рыночная арендная ставка — наиболее вероятная величина арендной платы, за которую осведомленный и не обязанный сдавать свое имущество в аренду арендодатель согласился бы сдать, а осведомленный и не обязанный арендовать арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

6.5. Реконструированный отчет о доходах и расходах

Реконструированный отчет о доходах и расходах для оценки составляется, чтобы в итоге получить очищенный доход относительно того интереса, который требуется оценить. Для этого, помимо определения величины рыночной стоимости, оценщику необходимо проанализировать всю доступную бухгалтерскую документацию по объекту оценки и по возможности по сопоставимым объектам. Имеется в виду как текущая отчетность, так и данные за несколько предыдущих отчетных периодов.

Основные документы — баланс и отчет о доходах. Кроме того, полезными источниками информации являются результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, страховых полисов, отчеты по налоговым платежам, результаты переоценок и т. д.

В результате проведенного анализа оценщик должен составить корректные прогнозные оценки по доходным и затратным статьям для построения реконструированного отчета о доходах и расходах применительно к оцениваемому объекту. Если для оценки используется метод дисконтированного денежного потока, то статьи отчета заполняются для каждого года прогнозного периода, если используется метод прямой капитализации, — то для последующего относительно даты оценки года. В последнем случае используются репрезентативные величины доходов и расходов, соответствующие типичному году прогнозного периода, и сглаживаются разовые нетипичные по величине поступления или выплаты за весь прогнозный период или оставшийся срок жизни короткоживущих элементов улучшений. Ниже следует описание статей отчета в соответствующей последовательности.

Потенциальный валовой доход — это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Это первая статья отчета. Рассчитывается на ежегодной основе.

Прочие доходы — это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами — прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т. д. Не следует включать в прочие доходы результаты предпринимательской деятельности владельца (бизнеса).

Возможны потери арендной платы от вакансий и недосбора платежей, например вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятости площадей. Потери иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода. Такая оценка удобна, когда существуют характерные значения этой величины для какого-либо из видов использования недвижимости.

Действительный валовой доход — это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные расходы — это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы — это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

• коммунальные;

• на текущие ремонтные работы;

• заработная плата обслуживающего персонала;

• налоги на заработную плату;

• на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

• на рекламу и заключение арендных договоров;

• на консультации и юридическое обслуживание;

• на управление.

Расходы на управление включаются в отчет независимо от того, кто управляет объектом — собственник или нанятый управляющий. Оценщик должен из данных по сопоставимым объектам определить, какой вид вознаграждения управляющему типичен па данном рынке для подобных объектов. Иногда оплата труда управляющего определяется в процентах от действительного валового дохода.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, т. е. создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.

При построении отчета о доходах и расходах полезен анализ такого экономического показателя, как коэффициент эксплуатационных расходов, равный отношению эксплуатационных расходов к потенциальному (или действительному) валовому доходу. Этот показатель специфичен для каждого вида доходной недвижимости, и его величина для конкретного рынка более или менее стабильна. Отклонение этого коэффициента от типичных значений связано, скорее всего, с нестандартным способом управления.

Чистый операционный годовой доход NOI равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Доход на собственные средства равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, который приходится на заемные средства.

Доход на собственные средства используется при анализе доходной недвижимости, которая приобретается с привлечением заемных средств. Эта тема подробно рассматривается в гл. 8.

Реконструированный отчет о доходах составляется на основе балансового отчета и отчета о доходах. Из-за различия целей бухгалтерского и оценочного отчетов нельзя непосредственно использовать содержание статей бухгалтерского учета для оценки. Статьи реконструированного отчета — это реальные периодические денежные потоки. Кроме того, для определения рыночной стоимости следует рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта. Следовательно, показатели в отчетах, связанные с какими-либо нетипичными элементами функционирования объекта, следует исключить или скорректировать. Традиционный перечень статей, которые или не включаются в реконструированный отчет, или корректируются:

· процентные платежи относятся к финансовым затратам, а не к операционным расходам и учитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход до налогообложения);

· начисление износа не является реальным движением денежных средств;

· расходные или доходные статьи, связанные с личной предпринимательской деятельностью владельца;

· дополнительные капиталовложения учитываются при построении итогового потока денежных средств;

· подоходный налог учитывается при анализе инвестиционных проектов;

· затраты, относящиеся к правовым аспектам, не связаны непосредственно с недвижимостью.

ПРИМЕР 1

Составление реконструированного отчета о доходах офисного центра

Предполагается составить реконструированный отчет о доходах офисного центра с тремя отдельно арендуемыми помещениями. Каждое из помещений имеет по 100 м² сдаваемых в аренду площадей по ставкам 300, 400 и 500 долл. за 1 м² в год соответственно. Эти значения близки к рыночному уровню арендных ставок за помещения подобного типа. Потери от недозагрузки и нерегулярности выплат на местном рынке для офисных объектов составляют 8; 7 и 5% валового дохода в соответствии с эксплуатационными характеристиками этих помещений.

Прочие доходы составляют 15 000 долл. за пользование автоматами по продаже напитков и сигарет, из них 3000 долл. — доходы от личной предпринимательской деятельности владельца. Оценщик считает, что существующий страховой полис отражает заниженную стоимость имущества, и в результате корректировки определил размер страховых выплат в 1000 долл. в год. Сумма коммунальных платежей за весь комплекс составляет 4500 долл. в год. Платежи первого арендатора включают коммунальные услуги, второй и третий арендаторы оплачивают 50% коммунальных затрат. Предполагается, что затраты на коммунальные услуги распределяются по трем помещениям равномерно. В пределах периода владения требуется замена сантехнического оборудования, кровли и напольного покрытия.

Зная размер единовременных затрат на замену этих элементов, оценщик трансформирует эти платежи в ежегодные отчисления в фонд замещения, формируемый с учетом существующих ставок процента по вкладам.

Рассчитаем ежегодные отчисления для замены напольного покрытия. Замена стоит 3000 долл., предполагается через 5 лет и осуществляется раз в 7 лет. Местные ставки по вкладам на этот срок составляют 12% годовых. Таким образом, ежегодные отчисления = 3000 х sff (7лет, 12%) = 3000 х 0,099 =297 долл./год.

Остальные статьи отчета определены и скорректированы в соответствии со среднерыночными условиями функционирования офисных объектов. Ниже представлен реконструированный отчет за год о доходах (в долл.) для офисного центра.

6.6. Метод прямой капитализации

Как уже было сказано, стоимость недвижимости при использовании метода прямой капитализации рассчитывается по формуле (7.1), значение N01 в которой определяется в результате выполнения реконструированного отчета о доходах.

Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимы:

• информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;

• источники и условия финансирования сделок;

• возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Рассмотрим существующие методы определения общей ставки капитализации.

Метод анализа рыночных аналогов— основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации. Осведомленный рациональный инвестор учитывает все последствия от приобретения недвижимости. Следовательно, цена, уплаченная инвестором, отражает его требования к экономическим характеристикам объекта инвестирования, среди которых непосредственной (прямой) является ставка капитализации. Можно много гадать относительно того, что будет с недвижимостью в течение прогнозного периода. Использование ставки капитализации освобождает нас от этого процесса, но только при наличии надежной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, т. е. требуется развитой и информативный рынок (табл. 7.2). При этом должны соблюдаться важные условия:

• наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;

• условия финансирования типичные;

• качество управления соответствует требуемому;

• коэффициенты потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно;

• местоположение и отделка объекта принципиально не отличаются.

Таблица 7.2

Определение величины R₀ методом рыночных аналогов

Весовые коэффициенты отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.

Метод коэффициента покрытия долга DCR— один из трех методов расчета общей ставки капитализации в случае использования заемных средств. Коэффициент покрытия долга представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга DS, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному годовому доходу NOI:

DCR = DS/NOI ,

где DS — ежегодное обслуживание долга.

Коэффициент DCRиспользуется кредиторами в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последним оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования. В этом случае кредитующее учреждение ограничивает величину DCRминимально допустимым значением. При использовании этого метода предполагается, что стоимость недвижимости за период времени не изменится или, по крайней мере, не уменьшится.

По этому методу коэффициент капитализации равен произведению коэффициента ипотечной задолженности т , ипотечной постоянной R_m и коэффициента покрытия долга:

Где т = V_m / V ,

V_m — стоимость заемных средств;

V— стоимость объекта (вся сумма инвестиций);

R_m = DS/V_m — ипотечная постоянная, или ставка капитализации для заемных средств.

Параметры, используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию (легкодоступны). Этот метод не является основным, а скорее используется как корректирующий, дающий ориентирующее значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны.

Метод (связанных инвестиций также используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. В этом случае величина R₀ должна учитывать интересы как собственного, так и заемного капитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставок капитализации R_e и R_m .

Общаяставка капитализации в этом методе определяется как средневзвешенная величина относительно вышеуказанных финансовых составляющих с коэффициентами, равными долям заемного и собственного капитала соответственно:

R_o =mR_m + (1-m)R_e .

Значение ставки капитализации для собственного капитала определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала. Этот метод иначе называется методом инвестиционной группы и применяется в предположении, что инвестор сохраняет недвижимость в собственности в течение всего срока самоамортизирующегося кредита, а стоимость недвижимости в конце срока владения равна нулю.

ПРИМЕР 2

Оценщик получил следующую информацию по объекту-аналогу: т = 0,6; доход на собственный капитал I_е = 15000 долл./год; стоимость собственных средств V_e = 60000 долл. Ставка капитализации для заемных средств R_m = 15%.

Решение приведено в табл. 7.3.

Таблица 7.3

Расчет общей ставки капитализации

Метол связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам. Здесь общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации для земли R _l и ставкой для улучшения R _b

R ₀ = LR ₁ +(1- L ) R_b ,

где L— доля стоимости земли в стоимости недвижимости.

Этот метод применим, если информация по сопоставимым объектам позволяет достаточно точно определить ставки капитализации для физических компонентов недвижимости, а также долю компонентов (земля, улучшения) в общей стоимости.

Расчет общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива учитывает какдоход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи (конечная отдача), в силу того что учитывается весь период владения.

Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:

где Δ= FV –V / V— долевое изменение стоимости;

Δ х sff, i, n— член уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).

Это выражение представляет собой уравнение Эллвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заемного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону. При уменьшении стоимости за период владения инвестор требует, чтобы компенсация потерянной стоимости происходила за счет периодического дохода; увеличение стоимости как части дохода можно заменить эквивалентом по текущей стоимости в виде дополнительного потока дохода.

Замена изменения стоимости эквивалентным периодическим доходом позволяет для определения текущей стоимости вместо дисконтирования использовать ставку капитализации как ставку дисконтирования, скорректированную на изменение стоимости первоначального капитала. Фактор фонда возмещения sff позволяет сформироватьденежный поток, эквивалентный величине изменения первоначальной стоимости. Этот фактор представляет собой периодические отчисления в фонд возмещения (при потере стоимости) в долевом выражении относительно первоначальной стоимости или в фонд компенсации при увеличении стоимости.

Если стоимости капитала не изменяется, то в приведенном выражении величина Δ равна нулю и доход можно капитализировать по ставке капитализации, равной ставке дисконтирования, т. е. R₀ =Y₀ .

В случае, когда поток дохода бесконечен, а капитал обесценивается, возврат капитала обеспечивается за счет дохода, а параметр sff стремится к нулю. Здесь стоимость также определяется делением годового дохода на ставку капитализации, равную ставке дисконтирования R₀ = Y₀ . При прогнозе потери стоимости возврат первоначального капитала должен быть обеспечен за счет реинвестирования части периодического дохода. Основное допущение, когда прогнозируется потеря стоимости, — равномерный периодический поток дохода содержит доход на инвестиции и возврат первоначального капитала. Соответственно ставка капитализации включает ставку отдачи на капитал и норму возврата, формирующую отчисления в фонд возмещения капитала. Первоначальное выражение имеет вид

R₀ = Y₀ + sff, i, n ,

так как Δ = -1 и фонд возмещения должен учесть возврат всего первоначального капитала.

Определение R₀ зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения.

Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используются метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Инвудапредполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета.

Хорошей иллюстрацией метода служит самоамортизирующийся кредит, где ставка капитализации для кредита, т. е. ипотечная постоянная, представляет собой сумму процента, который в этом случае является нормой прибыли на сумму кредита, и фактора фонда, определяемого по ставке кредитного процента.

ПРИМЕР 3

Самоамортизирующийся кредит, выданный на 10 лет под 12% годовых, обеспечиваетежемесячные платежи в размере 1000 долл. Каковапервоначальная величина кредита?

П P ИМЕР 4

Предполагается, что актив исходя из 10% годовых приносит 10 000 долл. ежегодного дохода в течение 5 лет, после чего полностью обесценивается.

Инвестор приобрел этот актив с условием, что 10% годовых учитывают кроме дохода возврат первоначального капитала. За какую сумму приобретен актив исходя из допущения Инвуда?

R_о = Y_о + sff = 0,1 +sff(5 лет, 10%) = 0,1 + 0,164 = 0,264;

Метод Хоскольдапредполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке па первоначальные инвестиции. .

Предположим, инвестор приобрел актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок.

В этом и заключается допущение Хоскольда — фонд возмещения формируется по "безрисковой" ставке.

ПРИМЕР 5

Изменим, условия предыдущей задачи с учетом допущений Хоскольда, предположив, что инвестору доступно реинвестирование под 7% годовых, а отдача на первоначальное капиталовложение составляет 20%.

R₀ = 0,1 + sff(5 лет, 7%) = 0,1 + 0,174 = 0,274 ;

Формирование фонда возмещения при линейном возврате капиталавыполняется так. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом.

Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-м возмещении капитала равна 1/n , где n — время амортизации, исчисляемое в годах.

Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит следующим образом:

ПРИМЕР 6

Чистым доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 15 лет, равен 25 000 долл. за 1-й год, норма отдачи для объекта оценивается в 15%. Какова стоимость здания? К концу срока экономической жизни оно полностью обесценивается. Этот пример соответствует допущению Ринга о линейном возврате капитала, которое обычно используется при оценке истощающихся активов, например подверженных износу (табл. 7,4).

Таблица 7.4 Поток доходя за первые 5 лет (долл.)

Таблица 7.4 показывает, что линейное возмещение капитала характерно для убывающих доходов. Если бы задача решалась по методу Инвуда, то стоимость получилась бы завышенной.

При долевом изменении стоимости норма возврата учитывает частичное возмещение, или компенсацию, первоначальной стоимости с учетом допущения относительно способа компенсации.

ПРИМЕР 7

Недвижимость, приносит 10 000 долл. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет ее стоимость увеличивается на 30%, т. е. Δ = 0,3. Ставка дисконтирования для подобных объектов составляет 15%. Рассчитать стоимость недвижимости в предположении, что норма для компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме прибыли.

R₀ = Y₀ - 0,3 sff = 0,15 + 0,3 х sff (5 лет, 15%) = 0,15 - 0,3 x 0,148 = 0,106 (10,6%);

ПРИМЕР 8

Те же условия, что и в примере 7, но предполагается, что недвижимость приносит 10 000 долл. чистого дохода за 1-й год и уменьшение стоимости линейное (на 30%).

6.7. Оценка с применением техники остатка

Техника остатка использует положение из классической теории экономики земли о том, что доход, приписываемый земле, является остатком от общего дохода, приносимого производственным объектом, после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления. Таким образом, доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте при условии, что все производственные ресурсы экономически сбалансированы.

Техника остатка для оценки земли позволяет определять стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости: физических, финансовых и правовых. Использование техники остатка для оценки всех составляющих, помимо земли, носит достаточно формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости. Исходными величинами являются общий чистый годовой доход, ставки доходности (предположим, для земли и для улучшения) и стоимость одной из составляющих (физических или финансовых).

Сначала определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, умножением соответствующей ставки капитализации на величину стоимости. Затем определяется доход, который приходится на вторую составляющую, вычитанием дохода, приходящегося на первую составляющую, из общего дохода. Далее доход для второй составляющей капитализируется в ее стоимость.

Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточно новые, т. е. когда определение стоимости строительства не составляет труда, а износ незначителен.

ПРИМЕР 9

Для оценки свободного земельного участка оценщик выявил близкорасположенный аналогичный земельный участок с не-давно построенным зданием. Объект приносит 25 000 долл. чистого годового дохода, норма дохода на инвестиции для подобных объектов составляет 15%, срок экономической жизни здания = 40 лет, стоимость постройки определена затратным методом в размере 120 000 долл. Оценщик считает, что фонд возмещения должен формироваться исходя из линейного вида потери стоимости и неизменной стоимости земли.

Решение приведено ниже (стоимости и доходы в долл.).

Чистый операционный годовой доход 25 000

Ставка капитализация для зданий R_b = 0,15+ 1/40 = 0,175

Доход, приходящийся на здание 0,175x120000= 21000

Доход, относящийся к земле 25000-21000= 4000

Стоимость земли 4000/0,15 = 26667

Стоимости, недвижимости 120000 + 26667 = 146667

Техника остатка для оценки здания обычно используется, когда применение затратного метода проблематично, например в случае сильно изношенных зданий. При этом для оценки земли имеется достаточно данных о продажах сопоставимых свободных участков.

ПРИМЕР 10

Из сопоставимых продаж определена стоимость земельного участка в 5000 долл. Объект недвижимости приносит 25 000 долл. чистого годового операционного дохода; ставка дисконтирования (норма прибыли) определена в размере 15%. Оставшийся срок экономической жизни здания составляет 30 лет, норма возврата для здания формируется по линейной схеме. Решение приведено ниже (стоимости и доходы в долл.)

Чистый операционный годовой доход 25000

Доход, не относимый к земле 0,15x5000 = 7500

Доход, относимый к зданию 25000-7500 = 17500

Ставка капитализации для здания R_b = 0,15 + 0,033 - 0,183

Стоимость здания 17500/0,183 - 95628

Стоимость недвижимости 5000 + 95628 = 100628

6.8. Второй метод капитализации

Анализ дисконтированного денежного потока DCFA предполагает использование операции дисконтирования как способа капитализации ожидаемых будущих доходов в стоимость. Расчет текущей стоимости выглядит (как было показано в п. 7.3) следующим образом:

По сравнению с прямой капитализацией, где используются одномоментные параметры, этот метод при определенных условиях более предпочтителен, так как требует учета и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.

Применение DCF-метода требует знания:

• величины и динамики будущих доходов;

• времени получения этих доходов;

• величины стоимости актива или изменения стоимости в конце инвестиционного периода (спрогнозированного времени владения активом);

• значения ставки дохода на капиталовложения (ставки дисконтирования, нормы прибыли);

• уровня риска, характерного для инвестирования подобных активов.

Динамика будущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах и ретроспективной информации о доходах и влияющих на них рыночных факторах. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов за спланированный им прогнозный период. Обычно прогноз заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То же самое относится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периода владения: чем длительнее этот период, тем эта ошибка меньше влияет па величину текущей стоимости.

На российском рынке недвижимости еще не сложились, условия для корректной оценки типичного периода владения, т. е. нет данных для определения временных предпочтений инвесторов. Кроме того, политическая и экономическая нестабильность значительно сокращает возможность длительных прогнозов. Исходя из потребностей метода и условий его применения среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения в диапазоне 3-5 лет.

При прогнозе цены продажи в конце периода владения редко представляется возможность определить абсолютное значение этой величины. Естественно определять относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующих факторов, т. е. цена перепродажи определяется как (1 ± Δ)V, где Δ — долевое изменение стоимости за период владения, а V — первоначальная (текущая) стоимость. Тогда

Определить цену будущей продажи можно также, используя метод прямой капитализации, применяя ставку капитализации к доходу, следующему после периода владения.

ПРИМЕР 11

Недвижимое имущество приносит чистый операционный доход за первый год, равный 20 000 долл. Определить возможную цену продажи в конце 5-летнего периода исходя из темпа роста дохода на 5% в год и ставки капитализации для реверсии, равной 20%.

Для получения стоимости в конце 5-го года нужно доход за 6-й год разделить на ставку капитализации (доходы в конце года):

NOI₆ = 20 000 (1 + 0,05)⁵ = 25 526;

FV= 25 526/0,2 = 127 630долл.

Применимость этого способа оценки величины реверсии ограничивается возможностью прогноза ставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитывать фактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля не подвержена износу, и, как правило, со временем ее стоимость или растет, или не изменяется, если система землепользования рациональна, а земля используется наиболее эффективным образом. Для строений, помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенен износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.

Оценка инвестиционной стоимости базируется не на прогнозе значений возможных рыночных параметров, а на информации, отражающей интересы и предложения конкретного инвестора, т. е. применение метода дисконтированного денежного потока при определении инвестиционной стоимости (а также анализе инвестиционных проектов) менее проблематично, чем при определении рыночной стоимости.

Определение ставки дисконтирования ожидаемой нормы прибыли на доступные альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками. Определение значения этой величины представляет собой наиболее сложную проблему оценки.

В практике оценочной деятельности наиболее популярны следующие три метода расчета ставки дисконтирования: метод суммирования, метод рыночного анализа и метод инвестиционной группы.

Метод суммирования основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокой премии за использование своих денежных средств в том варианте, в котором эти средства подвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования.

Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми. В российской оценочной практике в качестве очищенной от риска нормы прибыли обычно используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту.

К безрисковой (безопасной) ставке добавляются премии, в качестве которых в сделках с недвижимостью обычно рассматривают надбавки за несистематический риск (связанный с особенностями конкретной недвижимости), ликвидность и инвестиционный менеджмент (условия по управлению инвестициями в оцениваемый объект) (табл. 7.5).

Таблица 7.5

Определение ставки дисконтирования методом суммирования (в %)

Для гостиницы высокая премия за несистематический риск отражает сезонный характер доходов, значительный возраст и конструктивные особенности здания, могущие повлечь дополнительные расходы на ремонт и реконструкцию. Для завоевавшего репутацию здания бизнес-центра среднего возраста этот риск минимален. Премия за ликвидность для бизнес-центра наибольшая ввиду того, что в данной местности офисные площади используются преимущественно на правах аренды. Низкая премия за инвестиционный менеджмент для помещения, сданного в аренду государственной организации, отражает незначительность, управленческих усилий. Для бизнес-центра эта премия, естественно, максимальна, так как такой объект требует интенсивного управления.

Метод рыночного анализа наиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтения инвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR — ставки дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта (период владения) равна текущей стоимости инвестиций. Следовательно, метод IRR определяет ставку дисконтирования, которая устанавливает соответствие между спрогнозированными поступлениями в виде дохода и цены перепродажи для сопоставимого объекта и размером капиталовложения (известной ценой приобретения).

ПРИМЕР 12

Оценщик выявил недавнюю продажу сопоставимого объекта за 100000 долл., что, по его мнению, отражает среднерыночную цену на подобные объекты. Оценщик также считает, что текущая величина чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью, равная 14000 долл., сохранится в течение последующих пяти лет, а стоимость собственности увеличится на 30%. Улучшение соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка. Требуется рассчитать IRR для данного инвестиционного сценария, которая может послужить индикатором для ставки дисконтирования применительно к объекту оценки.

100 000 = pvaf (5 лет, Y ₀ ) NOI + pvf (5 лет, Y₀ ) 130 000 .

Уравнение решается относительно Y₀ методом подбора или с помощью финансового калькулятора.

Ответ: Y₀ = 18,2%.

Использование метода IRR требует осторожности в силу ряда особенностей, присущих этому показателю. Его целесообразно применять, когда во время владения отсутствуют промежуточные капиталовложения, которые приводят к смене знака денежного потока.

Метод инвестиционной группы требует определения четырех параметров: доли заемного и доли собственного капиталов в общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов в соответствии с выражением:

Y₀ =mY_m +(1-m)Y_e .

Таким образом, ставка дисконтирования в качестве конечной отдачи определяется как средневзвешенная по долевым коэффициентам между финансовыми компонентами величина. Метод применим, когда привлечение заемного капитала для инвестиций в недвижимость типично, известны среднерыночные условия кредитных соглашений, особенно в отношении коэффициента ипотечной задолженности mи ставки процента Y_m , а также известны в качестве самостоятельных показателей среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов.

Из приведенных трех методов определения ставки дисконтирования наиболее точным является метод рыночного анализа. В двух других методах также используют рыночный подход для определения необходимых исходных параметров, а расчет требуемой ставки дисконтирования с помощью них только корректируется. Чистая текущая стоимость NPV , или чистая дисконтированная стоимость, в анализе инвестиционных проектов представляет собой алгебраическую сумму текущей стоимости всех положительных и отрицательных элементов денежного потока за инвестиционныйпериод. В оценке NPV это разница между текущей стоимостью всего потока чистого годового дохода N01 за период владения, включая выручку от реверсии, и текущей стоимостью инвестиций — первоначального и последующих капиталовложений.

где I_i — дополнительная инвестиция в i-и период;

(NOI - I)_i — i-и элемент потока денежных средств ( CF );

I₀ — первоначальная инвестиция.

ПРИМЕР 13

В качестве примера использования NPV рассмотрим задачу на определение стоимости земельного участка в предположении, что на нем планируется офисная постройка в качестве одного из вариантов наиболее эффективного использования. Затраты на постройку офисного здания составляют 500 000 долл., из которых 300 000 долл. приходятся на начало 1-го года, 150 000 долл. — на конец 1-го и 50000 долл. — на конец 2-го гола. Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить доход в виде чистой аренды начиная с конца 2-го года в соответствии с данными, приведенными в табл. 7.6, и будет продан через 6 лет после первоначальной инвестиции за 850 000 долл. за вычетом расходов на продажу. Ставка дисконтирования определена в 15%.

Таблица 7.6

Итоговый поток денежных средств (в долл.)

Стоимость земельного участка рассчитывается как разница между текущей стоимостью денежных поступлений и текущей стоимостью капиталовложений за весь период (6 лет), т. е. как текущая стоимость потока денежных средств CF.

Глава 7. ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННО-ИПОТЕЧНОГО АНАЛИЗА

7.1. Влияние финансового левереджа

По мере развития институтов финансирования и роста доступности кредитов все большее число инвесторов привлекают заемные средства в развитие инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью. Если обеспечением долгосрочного долгового обязательства выступает в качестве залога инвестируемый актив заемщика, то такой кредит называется ипотечным. Именно такая форма кредитования наиболее типична для сделок, связанных с передачей прав на недвижимость, и наиболее предпочтительна из-за минимизации рисков для кредиторов. Интерес к использованию заемного капитала наряду с уменьшением риска вложений вызван и рядом других экономических причин.

Основная из них заключается в том, что при определенных условиях использование кредита увеличивает доходы его получателя, так как прибыль, заработанная с помощью этих средств, в размере, превышающем уплаченные проценты, увеличивает собственный капитал инвестора, если отдача на весь инвестированный капитал превышает стоимость заемных средств. В этом и заключается эффект финансового левереджа (рычага), который обычно определяют как использование заемных средств для реализации инвестиционного проекта.

Помимо использования финансового левереджа заемный капитал создает еще ряд существенных преимуществ для инвестора: увеличение стоимости всего инвестированного актива за время его использования увеличивает собственный капитал владельца; доля кредита, самортизированная за инвестиционный период, реализуется как прибавление к собственному капиталу при перепродаже недвижимости; привлечение заемного капитала позволяет инвестору размещать свои ограниченные средства в несколько проектов. Следовательно, оценщик должен учитывать, что инвестор рассматривает доходную недвижимость как финансовый актив, объединяющий собственные и заемные средства и служащий источником увеличения собственного капитала.

Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной задолженности.

Рассмотрим влияние рычага на доходность собственного капитала с помощью метода инвестиционной группы, используя в качестве показателя доходности норму отдачи на собственный капитал:

Y₀ =mY_m +(1-m)Y_е ,

где т — коэффициент ипотечной задолженности;

Y_m — норма отдачи на заемный капитал;

Y_e — норма отдачи на собственный капитал.

Запишем эту задолженность в виде

Приведенное выражение показывает, как изменяется норма отдачи на собственный капитал от доли задолженности т при определенных значениях Y_m /Y_o . Его графическая интерпретация представлена на рис. 8.1.

Точки на оси ординат показывают отдачу на всю сумму инвестиций (и соответствии с денежными потоками до уплаты процентов за кредит) для трех вариантов инвестирования.

Интенсивность влияния левереджа можно записать через производную отдачи на собственный капитал Y_e от доли заемных средств т:

Это выражение показывает, что если отдача на заемный капитал больше отдачи на всю сумму инвестиций, т. е.Y_m /Y_o > 1 , то выражение для Y_e имеет отрицательную производную, или отдача на собственный капитал уменьшается с увеличением доли заемных средств (отрицательный левередж), что и показано на примере (вариант 3).

Интенсивность влияния левереджа ΔY_e /Δm тем выше при зафиксированном значении т, чем больше разница между отдачей на весь капитал Y₀ и отдачей на заемные средства Y_m или чем меньше отношение Y_m /Y_o .Таким образом, в варианте 1 левередж более эффективен и с увеличением коэффициента ипотечной задолженности т, но эффективность нарастает большимитемпами, чем в варианте 2. При стремлении отношения Y_m /Y_o к единице отдача на собственный капитал приближается к общей отдаче Y₀ и становится равной ей. Область значений Y_m /Y_o < 1— область положительного влияния левереджа, при Y_m /Y_o > 1— область отрицательного влияния левереджа.

Рис. 8.1. Зависимость отдачи на собственный капитал от коэффициента ипотечной задолженности

В области отрицательного финансового рычага с увеличением доли заемного капитала отдача на собственный капитал уменьшается и после того, как m=Y_o /Y_m , становится отрицательной. В этом случае дефицит в обслуживании долга компенсируется за счет собственного капитала или сторонних источников. Возможность наступления такой ситуации (т. е. когда текущая отдача на весь капитал вдруг становится меньше ставок процента) представляет собой один из наиболее значимых рисков для инвестора. Последнему необходимо очень тщательно согласовывать коэффициент ипотечной задолженности и соотношение Y_m /Y_o , имея в виду возможные колебания дохода и эксплуатационных расходов, чтобы свести этот риск к минимуму.

7.2. Виды кредитов и залоговое законодательство

В настоящее время существует множество схем ипотечного кредитования, которые отличаются в основном по условиям получения кредитов, схемам процентных платежей и амортизации основной суммы долга. В России в настоящее время ипотечное кредитование весьма ограниченно, сами кредиты очень дороги, а долгосрочные кредиты практически отсутствуют. В основном это связано со значительными рисками, которыми обременен российский рынок недвижимости, и отсутствием частной собственности на землю, которая является основной составляющей залога недвижимости. Кроме того, пока нет и закона об ипотечном кредитовании.

Однако нет сомнений, что в ближайшем будущем институт ипотечного кредитования неизбежно обретет цивилизованные формы. Следовательно, аналитики, работающие в области оценки инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, должны хорошо ориентироваться в формах ипотечного кредитовании, схемах выполнения заемных обязательств инвесторов и влиянии этих факторов на цену инвестируемых объектов.

Наиболее распространены следующие виды кредитов:

• с шаровым платежом;

• самоамортизирующиеся;

• с переменной ставкой процента;

• канадский ролл-овер;

• завершающая ипотека;

• совместное участие;

• кредит с дисконтными пунктами.

Кредиты с шаровым платежом предусматривают платеж и процент к основной сумме долга в конце срока кредита. Бывают промежуточные варианты, например периодические выплаты процентов и погашение суммы долга в конце кредитного периода. Шаровые кредиты наиболее характерны для инвесторов, которые стремятся минимизировать расходы за время развития проекта и в конце этого срока выполняют долговые обязательства после продажи своих активов.

Самоамортизирующийся кредит предусматривает равновеликие периодические платежи, включающие падающие по мере амортизации долга процентные платежи и растущие платежи по амортизации кредита. Эти кредиты выдаются в размере, составляющем часть стоимости недвижимости, в основном в зависимости от представлений кредитора о ликвидности инвестируемого актива. Самоамортизирующийся ипотечный кредит наиболее удобен при анализе структуры инвестиций и экономических характеристик доходной недвижимости, поэтому в дальнейшем при рассмотрении методов ипотечно-инвестиционного анализа будем использовать кредит именно этого типа.

Кредит с переменной ставкой процента обычно применяется, когда инвесторы и кредиторы стремятся учесть быстро изменяющуюся ценовую ситуацию на рынке капиталов и ресурсов. При этом процентная ставка может изменяться или непосредственно, или через изменение размеров платежей или сроков амортизации.

Канадский ролл-овер — форма кредита с переменной ставкой, когда корректировка процентной ставки происходит через заранее установленные временные интервалы (обычно несколько лет).

Завершающая ипотека предоставляется третьей стороной или владельцем первой закладной, образуя при этом младшую закладную. Владелец завершающего залогового права берет на себя обязательствапо остатку первого кредита, требуя более высоких процентных платежей с суммы завершающего кредита, включающей остаток старого и собственный кредит. Таким образом, новый кредитор использует финансовый рычаг для собственного кредита.

Совместное участие — в этом случае кредитор участвует в распределении прибыли от дохода и (или) увеличения стоимости активов помимо процентных платежей, предоставляя кредит под более льготный процент.

Кредит с дисконтными пунктами означает, что заемщик реально получает сумму меньшую, чем та, которая указана в кредитном соглашении. Однако процентные и амортизационные платежи должны выплачиваться со всей долговой суммы. Инвестор соглашается на скидку с суммы кредита взамен низкого процента, в то время как кредитор, предоставляя кредит а скидкой, увеличивает конечную отдачу относительно реального займа. Скидка с договорной суммы измеряется в дисконтных пунктах. Один дисконтный пункт равен одному проценту контрактной долговой суммы.

На практике применяются еще несколько видов ипотечного кредита, но все они являются модификациями вышеуказанных.

Анализ ипотечных обязательств как составной части инвестиционного проекта создает необходимую базу для определения денежных потоков, текущей стоимости активов и собственного капитала. Оценщику необходимо знать текущие интересы и предпочтения собственников и кредиторов, а также сложившиеся условия на рынке капиталов, чтобы грамотно скорректировать номинальную стоимость заемных обязательств как составной части текущей стоимости собственности.

Анализируя недвижимость как объект финансирования, оценщик должен хорошо ориентироваться в законодательстве, в частности знать, подлежит ли данная недвижимость воздействию таких прав, как право отчуждения, право оборота и право быть предметом ипотечного кредитования.

Ниже излагаются основные положения проекта Федерального закона "Об ипотеке (залог недвижимости)", на которые целесообразно ориентироваться практикующему оценщику недвижимости

• Основание возникновения ипотеки — договор о залоге не движимого имущества (договор об ипотеке), по которому залогодержатель, являющийся кредитором по заемному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на обеспечение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя.

•Право залога распространяется на земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество в пределах, установленных федеральными законами.

•Предметом ипотеки может являться недвижимое имущество, права па которое подлежат государственной регистрации:

1)земельные участки;

2)предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3)жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4)дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5)воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

• Правом залога может быть обременено имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или на праве хозяйственного ведения.

• Не может стать предметом ипотечного договора недвижимое имущество, относительно которого по федеральному законодательству запрещено обращение взыскания, не предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация запрещена.

• Договор об ипотеке должен содержать результат оценки имущества, который определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем.

• Стоимость земельного участка не может быть определена ниже его нормативной базы.

• Субъекты договора об ипотеке при оценке объекта залога могут воспользоваться услугами независимой профессиональной организации.

• Ипотека подлежит государственной регистрации органами юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

• Возможно отчуждение недвижимости, заложенной по ипотечному договору, залогодателем другому лицу в результате "продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо взноса в производственный кооператив или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке".

• Возможно заключение другого ипотечного обязательства (последующая ипотека) относительно имущества, уже предназначенного по договору об ипотеке в обеспечение предыдущего обязательства (предшествующая ипотека), если это не запрещено предшествующей ипотекой. Последующая ипотека по допускается, если предшествующая удостоверена закладной.

• Удовлетворение требований залогодержателя по предшествующей ипотеке имеет приоритет перед удовлетворением требований залогодержателя по последующей ипотеке.

• Права по ипотечному договору, если он не удостоверен закладной, могут быть проданы залогодержателем другому лицу, если это не запрещено договором. Лицо, которому переданы права по ипотечному договору, получает и права по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.

•Закладная может быть передана другому лицу с передачей прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также заложена другому лицу в соответствии с обязательством по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем.

•В решении суда об обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество должна быть указана начальная продажная цена имущества для его реализации на публичных торгах.

•По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

•Могут быть заложены по договору об ипотеке земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, кроме земель общего пользования, охраняемых территорий, участков, на которых запрещено строительство, территорий с особыми условиями использования и участков, ипотека которых не допускается федеральным законодательством.

•Ипотечный договор относительно предприятия, здания или сооружения возможен только совместно с земельным участком, на котором эти объекты находятся, или с функционально необходимой частью этого участка или правом аренды этого участка. Право постоянного пользования земельным участком залогу не подлежит, а передается при обращении взыскания на недвижимость, находящуюся на этом участке.

•Оценка активов предприятия обязательна и является приложением к договору об ипотеке предприятия или части его имущественного комплекса.

•Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир допускается, если они находятся в частной собственности, и не допускается, если эти объекты находятся в государственной или муниципальной собственности.

7.3. Методы инвестиционно-ипотечного анализа

В основе инвестиционно-ипотечного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При инвестиционно-ипотечном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционным метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиции определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап I . Для принятого прогнозного периода составляется отчет о доходах и расходах и определяется денежный поток до налогообложения, т. е. на собственный капитал. Завершается этап определением текущей стоимости этого потока в соответствии с прогнозным периодом и ожидаемой инвестором конечной отдачей на собственный капитал Y_e .

Этап II . Определяется выручка от перепродажи собственности вычитанием из цены перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга на конец прогнозного периода. Оценивается текущая стоимость выручки по той же ставке.

Этап III . Определяется текущая стоимость собственного капитала сложением результатов этапов. Оценивается стоимость собственности как результат суммы стоимости собственного капитала и текущего остатка долга.

Применим традиционную технику к конкретному инвестиционному проекту и используем его как базовый для иллюстрации всех последующих рассмотрений элементов инвестиционно-ипотечного анализа.

ПРИМЕРЫ

1.Исходные данные по проекту.

Недвижимость в течение прогнозного срока, равного пяти годам, будет приносить 70 000 долл. ежегодного дохода. В конце этого срока недвижимость будет продана за 700 000 долл. (за вычетом расходов на продажу). Для приобретения недвижимости используется ипотечный самоамортизирующийся кредит в размере 300 000 долл., взятый на двадцать лет пол I 5 % годовых с ежемесячными платежами. Инвестор требует конечную отдачу на собственный капитал в размере 20% (табл. 8.1).

Определим цену недвижимости по традиционной технике, используя исходные данные и допущения. Сначала определим, какова возможная максимальная цена за недвижимость, приобретаемую без привлечения заемных средств (собственность, свободная от долговых обязательств). В этом случае весь чистый доход и вся цена перепродажи приходятся целиком на собственныйкапитал инвестора (отсутствуют процентные платежи и амортизация долга).

Таблица 8.1

Расчет текущей стоимости

Таким образом, инвестиции в размере 490 660 долл. (округленно) без привлечения кредита обеспечат инвестору 20%-ю конечную отдачу. Хотя текущая отдача равна

70000/490660= 0,1427(14,27%),

она увеличится до значения конечной отдачи в 20% вследствие увеличения стоимости недвижимости за прогнозный период.

2. Теперь определим обоснованную цену недвижимости, приобретаемой с привлечением кредита. Для решения используем традиционную технику в алгебраической форме.

Алгебраическое выражение для стоимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:

V = I + II+ МР,

где МР — текущий остаток основной суммы долга;

(pvafY_e ,n)— фактор текущей стоимости единичного аннуитета при конечной отдаче на собственный капитал Y_e и сроке n;

NOI — чистый операционный доход;

DS — ежегодное обслуживание долга;

( pvfY_e , n ) —фактор текущей стоимости единицы (реверсии);

RP — цена перепродажи недвижимости (реверсия);

OS — остаток долга в конце срока п.

Подставляем в это выражение исходные данные и значения факторов, определенные выше. Значения DS и OS рассчитываются исходя из известных условий кредита:

V= 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 282 252,4) + 300 000,

V = 534 660 долл. (округленно).

Рассчитанная обоснованная цена в 534 660 долл. выше, чем цена объекта, приобретаемого без заемных средств. Как было сказано раньше, инвестора интересуют прежде всего цена и рост собственного капитала. Инвестор готов заплатить большую сумму при положительном левередже, как это имеет место в данном случае (отдача на собственный капитал выше, чем ставки процента по кредиту), за возможность значительно увеличить конечную отдачу на собственные средства и уменьшить собственные капиталовложения.

Алгебраическая форма традиционной техники удобна, когда величины текущей задолженности и (или) перепродажи определяются в долях (процентах) от первоначальной цены недвижимости. Запишем общее выражение в алгебраической форме, когда вместо величины кредита известен коэффициент ипотечной задолженности т, астоимость определена в долях Δ от текущей цены V .

V = (pvaf)(N0I-mVDS₁ ) + [(pvf)(l±Δ)V-mVOS₁ )] + mV,

где DS ₁ — обслуживание долга при единичном кредите, или ипотечная постоянная;

OS ₁ — невыплаченная доля кредита к концу прогнозного периода, или остаток долга при единичном кредите;

Δ — доля увеличения или уменьшения стоимости недвижимости.

3. Допустим, что вместо величины кредита дан коэффициент ипотечной задолженности т = 60%, а вместо цены перепродажи — увеличение стоимости за период владения на 25%.

Подставляемчисленные значения:

V =2,99(70000 — 0,6V 0,158)+ 0,4 (1,25 V—0,6V 0,938) + 0,6 V,

V = 512 236,91=512 237 долл.

4. Определим с помощью традиционной техники цену недвижимости с существующей закладной. Предположим, что недвижимость в текущем состоянии обременена закладной в обеспечение ипотечного кредита, полученного семь лет назад в размере 300 000 долл. на срок в двадцать лет с ежемесячными платежами 15% годовых. Остальные условия —из базового примера.

Текущий остаток долга составляет

МР = 270 519,95 долл. (из условия кредита).

Остаток долга на момент реверсии:

OS= 166 052,17 долл. (через 7+ 5 = 12 лет).

Подставляем значения:

V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 166 052,17) + 270 519,95,

V =551 660 долл.

5. Определить ставку конечной отдачи на собственный капитал при известных параметрах проекта к текущей цене недвижимости. Такая задача может возникнуть, например, когда оценщик пытается определить требования инвесторов на конкретном рынке, опираясь на недавно проданные аналоги с известными инвестиционными параметрами.

При использовании алгебраической формы для решения этой задачи следует определить факторы (pvaf) и (pvf) при различных ставках отдачи и подставлять их в равенство с известной текущей ценой SP до тех пор, пока это равенство не превратится в тождество.

Задача решается методом приближения и гораздо быстрее с использованием финансового калькулятора, так как конечная отдача на собственный капитал при известной текущей величине собственного капитала равна внутренней норме прибыли IRR для собственного капитала и соответствующего денежного потока.

Воспользуемся данными из предыдущего примера.

Текущая стоимость собственного капитала: 551660-270520 = 281 140 долл.

Доход на собственный капитал: 70 000 - 47 404,4 = 22 595,6 долл./год.

Выручка от продажи: 700 000 - 166 052 = 533 948 долл.

Результат расчета: Y_e = IRR 20%.

Получаем значение Y_e , при котором стоимость инвестиций в собственный капитал в размере 281 140 долл. соответствует спрогнозированному денежному потоку.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать определенные выводы относительно влияния величины прогнозного периода на результаты оценки. Важным фактором, ограничивающим с точки зрения инвесторов период владения, является уменьшение со временем амортизационных (активы) и процентных вычетов из прибыли для налогообложения. Кроме того, возможно появление более предпочтительных вариантов инвестирования (внешние факторы). С другой стороны, постепенно уменьшается текущее значение коэффициента ипотечной задолженности, что приводит к падению эффективности финансового левереджа. Анализ с помощью традиционной техники вариантов с различными сроками владения показывает очевидное влияние прогнозного периода на величину оцениваемой стоимости. При этом зависимость такова, что при увеличении прогнозируемого срока владения величина оцениваемой стоимости уменьшается при отсутствии изменения стоимости за прогнозные периоды.

Техника Эллвуда . Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отлично техники Эллвуда заключается в том, что он позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулыЭллвуда:

R_о =[Y-mC + Δ(sff,Y_e )]/(l + Δ_n a),

где R₀ — общий коэффициент капитализации;

С — ипотечный коэффициент Эллвуда;

Δ — долевое изменение стоимости собственности;

(sff,Y_e ) — фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал;

Δ_n — долевое изменение дохода за прогнозный период;

а —коэффициент стабилизации.

Ипотечный коэффициент Эллвуда:

С = Y_e + p(sff, Y_e )-R_m ,

где р — доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период,

R_m — ипотечная постоянная относительно текущего остатка долга.

Выражение 1/(1 + Δ_n а ) в уравнении — стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации а по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянном доходе:

R = Y_e - т [Y_e + р (sff, Y_e ) - R_m ].

Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амортизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Y₀ =mY_m +(1-m)Y_e .

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r, необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Y₀ в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемойдоли всего капитала под процент, равный ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала т, умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff,Y_m ). Величина (sff,)Y_m ) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т. е. R_m -Y_m . Таким образом, с учетом этой поправки:

Y₀ = mY_m + (1 -m)Y_e + m(R_m -Y_m ).

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увеличится на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff,Y_m ),причем со знаком "минус", так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом:

Y₀ = mY_m +(1-m)Y_e +m(R_m -Y_m )-mp(sff,Y_e ),

и после объединения подобных членов и замены Y₀ на r(не учитываем изменение стоимости собственности):

r = Y₀ -m[Y_e +(p(sff)-R_m )].

Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Эллвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок к выражению Эллвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

ПРИМЕРЫ

1. Оценить свободную от задолженности доходную недвижимость, которая в течение пятилетнего срока владения приносит чистый ежегодный доход 70 000 долл. К концу этого срока стоимость недвижимости увеличится на 30%. Инвестор требует 20%-ю конечную отдачу на собственный капитал.

В этом случае формула будет иметь следующий вид:

R = Y_e + Δ(sff, Y_e ),

так как m = 0 по условию задачи.

(sff,Y_e 5 лет) = 0,1344.

Подставим значения:

R = 0,2 -0,3 х 0,1344 = 0,1597 ;

V=NOI/R = 70 000/0,1597 = 438 360 долл.

2. Та же недвижимость приобретается с привлечением ипотечного кредита в размере 60% стоимости недвижимости на двадцать лет с ежемесячным платежом 15% годовых. Определить стоимость недвижимости.

Выражение Эллвуда для общей ставки капитализации:

R₀ = Y_e -m[Y_e + p(sff, Y_e )-R_m ]+ Δ(sff, Y_e ).

После подстановки значений:

R₀ = 0,2-0,6(0,2+ 0,0594x0,1344-0,158)-0,3x0,1344 = 0,1297;

V = NOI /R_o = 70 000/0,1297 = 539 707 долл.

Технику Эллвуда можно использовать, если долг и увеличение стоимости недвижимости заданы в денежном выражении. В этом случае коэффициенты и долевые параметры выражаются через стоимость V .

3. Недвижимость (предыдущий пример) приобретается с привлечением кредита в размере 300 000 долл. Ожидается увеличение стоимости недвижимости за пять лет на 160 000 долл. Какова обоснованная максимальная цена недвижимости?

Напишем уравнение Эллвуда, подставив известные и рассчитанные величины и выразив соответствующие параметры через стоимость:

V

содержание   ..  562  563  564   ..