Основные этапы процесса оценки недвижимости

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средства производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появились слой новые владельцы недвижимости как сфере личного потребления, так и многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно. А зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. В связи с этим постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности.

Все объекты недвижимости уникальны, поэтому при их использовании в качестве залога, при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость требуется тщательный анализ финансовой, правовой, технической стороны каждого конкретного объекта. При определении залоговой стоимости, принятии решений о финансировании и обосновании инвестиционных проектов необходим анализ рыночной стоимости недвижимости. Расчет инвестиционной стоимости объекта всегда сопровождается оценкой его рыночной стоимости. Оценка предмета ипотеки проводится в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставный капитал и т.д.

Проведение оценки обязательно в случаях:

- составления брачных контрактов или раздела имущества разводящихся супругов по требованию одного из них;

- выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;

- передачи государственного имущества в доверительное управление или приватизации;

- реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств;

- передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Субъектами отношений при оценке недвижимости выступают:

- физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;

- заказчики, т.е. потребители их услуг.

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Рынок недвижимости неотделим от инвестиционной сферы. Любой потенциальный инвестор (покупатель) желает максимизировать прибыль и защитить свои вложения, поэтому прежде, чем принять решение об инвестировании, рассмотрит все возможные объекты для инвестиций. Для инвестирования очень важна оценка недвижимости – определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости (рис. 1).

Определение проблемы
Описание объекта	Имущественные права		Дата оценки	Цель оценки	Вид стоимости		Ограничивающие условия
Предварительный осмотр и план оценки
Тип данных	Источники данных		Персонал	План оценки	Договор об оценке		Оплата
Сбор и проверка данных
Анализ ННЭИ (наилучшее и наиболее эффективное использование)
Предположительно вакантного земельного участка				Земельного участка с имеющимися улучшениями
Оценка земельного участка
Применение подходов к оценке
Сравнительный		Затратный				Доходный
Согласование результатов в итоговую оценку стоимости
Составление отчета об оценке

Рис. 1 – Основные этапы процесса оценки недвижимости

1 Определение задачи оценки

На начальном этапе оценки недвижимости осуществляется постановка задачи. Которую необходимо решить:

- объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;

- проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;

- устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;

- указываются цели оценки объекта;

- устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;

- формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2 Составление плана и договора на проведение оценки

Следующим этапом оценки недвижимости являются предварительный осмотр, составление плана и договора. На данном этапе определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта. Устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

3 Сбор и анализ информации

Немаловажным этапом оценки недвижимости является сбор и проверка данных.

На этапе «Сбор и анализ информации» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик.

4 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

На следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Для ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

- максимальная эффективность;

- финансовая обоснованность;

- физическая осуществимость;

- соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.

Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

4.1 Принципы оценки стоимости недвижимости.

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (рис. 2).

Принципы пользователя недвижимого имущества:

- полезность;

- замещение;

- ожидание.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принципы, связанные с объектом недвижимости:

- остаточная продуктивность;

- вклад;

- убывающая и возрастающая отдача;

- сбалансированность (пропорциональность);

- оптимальный размер;

- экономическое разделение и соединение имущественных прав.

Принципы внешней рыночной среды:

- соответствие;

- зависимость;

- спрос и предложение;

- конкуренция;

- измерение.

Рис. 2 – Принципы оценки недвижимости и их взаимосвязи

В процессе оценки конкретного объекта недвижимости могут быть задействованы сразу несколько принципов или отдельным из них придано большее значение.

Одними из основных принципов, отражающих компоненты недвижимости являются: принцип вклада; принцип предельной продуктивности; принцип сбалансированности; принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания; принцип внешнего воздействия; принцип изменений; принцип конкуренции; принцип спроса и предложения; принцип соответствия.

4.1.1 Принцип вклада.

Вклад – это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора (прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта).

Данный принцип основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

4.1.2 Принцип предельной продуктивности.

Данный принцип заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

4.1.3 Принцип сбалансированности (пропорциональности).

Любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. Данный принцип основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты и снижается эффективность использования земли.

4.1.4 Принцип полезности.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

Данный принцип основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Например, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены дышат.

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта оценки.

4.1.5 Принцип замещения.

Средний (рациональный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью. Т.е. максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек – того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимости, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования.

4.1.6 Принцип ожидания.

Основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта. Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер.

4.1.7 Принцип внешнего воздействия.

Основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

- экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов. Уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

- политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

- социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

- административные: ставки налогов и зональные ограничения;

- экологические: подверженности района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

4.1.8 Принцип изменений.

Отражает непостоянство стоимости недвижимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физическое устаревание, реконструкция и др.), так и в окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабильность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на стоимость имущества.

Рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города.

Стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков.

Упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства.

Обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

4.1.9 Принцип конкуренции.

Действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию. Которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

Данный принцип основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Основной чертой конкурентного рынка является наличие большого числа независимо действующих продавцов, предлагающих свою продукцию. Конкурентная фирма не может устанавливать рыночную цену, поскольку ее доля в общем объеме предложения незначительна, него может к ней приспосабливаться. Запрашивать цену, превышающую рыночную, было бы бесполезно, так как покупатели не станут покупать продукцию. В случае, если фирма может продать продукцию по более высокой цене, ей не нужно назначать низкую цену, уменьшая прибыли. Чем больше сопоставимых объектов недвижимости предлагается на продажу, тем меньше будет цена. Итоговая оценка рыночной стоимости недвижимости не может превышать текущие цены предложения аналогичных объектов.

4.1.10 Принцип спроса и предложения.

Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные. По другому можно сказать так: производители сочтут выгодным направить большее количество ресурсов на производство данного товара при относительно более высоком уровне цены на него, чем при более низком. Поэтому, если, несмотря на возрастание цен продаж и повышение ставок арендной платы, недвижимость продолжает пользоваться спросом. На рынке недвижимости будет появляться все большее количество застройщиков.

Основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

По мере роста предложения, рыночная цена на объекты уменьшается. Избыточный спрос приведет к предложению объектов по более высоким ценам, и растущая цена вытеснит некоторых потребителей с рынка. Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно. При этом спрос более изменчив, чем предложение: если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно, так как здания строятся долго – от нескольких месяцев до нескольких лет, а в случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоянием рынка.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

4.1.11 Принцип соответствия.

Принцип соответствия подтверждает правило – максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.

Основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

В самом общем виде – это вероятное, наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны (рис. 3 и 4).

1. Физическая пригодность участка: размер, топография, качество грунта, климат.	2. Юридическая обеспеченность: правила зонирования; сервитуты; строительные нормы; экономические требования.
			Критерии альтернативных вариантов

3. Экономическая целесообразность: рыночный спрос на предлагаемое использование; конкуренция других участков; виды налогов; другие условия.	Участок оценивается как свободный	4. Доходность: максимум дохода собственника; максимум стоимости самого участка.

Рис. 3 – Критерии выбора лучшего и наиболее эффективного использования земли

	Потенциал местоположения
Ограничения на формы использования		Рыночный спрос
Наилучшее и наиболее эффективное использование участка
	Доходы населения	Ресурсное качество участка

Вид деятельности	Технологическая обоснованность: качество, затраты, сроки реализации проекта
Финансовая обоснованность

Рис. 4 – Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка

5 Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости

Существуют четыре компонента стоимости (Рис. 5).

Компоненты стоимости

Спрос	Полезность	Дефицитность	Возможность отчуждаемости объектов
Количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.	Способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь.	Ограниченность предложения. При увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.
			Возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.

Рис. 5 – Компоненты стоимости

Определение стоимости объекта включает традиционные подходы к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке. Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.

5.1 Затратный подход.

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа.

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данной регионе, рыночные цена на строительные материалы. Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Оценка недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов (рис. 6).

Затратный подход
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_З )
Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_НС )
Расчет накопленного износа (И_Н )
Физический износ	Функциональный износ	Внешний износ
Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (С_У = С_НС - И_Н )
Определение итоговой стоимости недвижимости (С_ЗП = С_З + С_У )

Рис. 6 – Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости

5.2 Сравнительный подход.

В ценах продаж находят отражение мнения типичных продавцов и покупателей. Поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости недвижимости целесообразно базироваться на результатах ее оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности сегмента рынка, к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный отбор аналогов.

Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Последовательность действия при оценке недвижимости сравнительным подходом представлена на рис.7.

Сравнительный подход
Изучение рынка
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки
Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки
Установление стоимости объекта оценки

Рис. 7 – Последовательность действия при оценке недвижимости сравнительным подходом

После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

Скорректированная цена имущества – это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Заключительным этапом сравнительного подхода является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, и, соответственно, каждая из них оказывает различное влияние на определяемую стоимость объекта оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При согласовании следует учитывать следующее основное правило: Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.

5.3 Доходный подход.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Для оценки недвижимости на основе доходного подхода необходимо иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, имеющихся в распоряжении инвестора.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Базовая формула доходного подхода:

V = I / R ,

где:

V – стоимость недвижимости,

I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости,

R – норма дохода или прибыли.

В упрощенном варианте применение капитализации дохода для определения стоимости, приносящей доход недвижимости, можно представить в виде легко запоминающейся модели (рис. 8)

Рис. 8 – Модель капитализации дохода

В треугольнике объединены доход, стоимость и норма прибыли. При этом короткая горизонтальная черта считается за знак деления, вертикальная – за знак умножения.

Любую неизвестную величину, расположенную внутри треугольника, легко найти по следующим уравнениям:

I = R ´ V ; R = I / V ; V = I / R

IRV – формула представляет собой основное уравнение доходного подхода.

Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов (рис. 9)

Доходный подход
Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки
Расчет действительного валового дохода
Расчет расходов, связанных с объектом оценки
Условно-постоянные	Условно-переменные (эксплуатационные)		Резервные
Определение величины чистого операционного дохода
Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость
Прямая капитализация		Капитализация доходов по норме отдачи на капитал
Дисконтирование денежных потоков		Капитализация по расчетным моделям

Рис. 9 – Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

6 Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Согласование результата оценки – это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации.

Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требования, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

7 Составление отчета об оценке

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов. В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения - утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, приводятся иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости. В отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта;

- юридический адрес и (или) адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как надлежащего профессионального оценщика;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты балансодержателя и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты и правила проведения оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;

- последовательность определения рыночной или иной стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

В случае если оценка имущества проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящим в состав этого имущества, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов, по которым он проводил оценку.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, предполагается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта. Указанный спор подлежит рассмотрению судом или арбитражным судом.

Список использованных источников

1 Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие для вузов/ Пер. с англ. под ред. проф. С.Г.Беляева. – М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. – 391 с.

2 Хмельницкий А.Д. Экономика недвижимости: теоретические и прикладные аспекты: Учебное пособие / МАДИ (ТУ). – М., 2000. – 182 с.

3 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К^о », 2003. – 836 с..

содержание .. 765 766 767 ..