Содержание

Введение………………………………………………………………………...

Что такое ипотека………………………………………………………………

Экономическое содержание ипотечного кредитования…………………….

Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования………….

Преимущества и недостатки ипотеки………………………………………...

Ипотека: условия кредитования………………………………………………

Сумма ипотечного кредита…………………………………………………………………..

Ипотека: срок кредита………………………………………………………...

Ипотечные ставки. Проценты ипотеки……………………………………………….

Обзор российского рынка ипотечного кредитования………………………..

Инструменты ипотечного кредитования…………………………………………

Риски ипотечного кредитования……………………………………………………….

Основные виды ипотеки в РФ……………………………………………………………..

Программы ипотечного кредитования Сбербанка России………………..

Перспективы развития ипотеки…………………………………………….

Заключение…………………………………………………………………………………………

Список использованной литературы………………………………………..

ВВЕДЕНИЕ

Ипотека: валюта кредита

В Росси кредит с ипотекой можно взять в рублях, долларах США, евро, швейцарских франках и даже в японских иенах. По статистике большинство ипотечных кредитов берется в рублях.

Если доход заемщика привязан к какой-либо иностранной валюте, то однозначно выгоднее оформлять ипотеку именно в этой валюте. Во-первых, в большинстве ипотечных банков ставки по ипотеке в иносранной валюте ниже, чем в рублях. А во-вторых, в условиях снижения курса выбранной валюты относительно рубля, заемщик с доходами в этой валюте будет получать меньше (в пересчете на рубли), но и ипотечный кредит станет дешевле (так же в пересчете на рубли).

Если заемщик получает доход в рублях, то при оформлении ипотеки в национальной валюте он получает стабильность, а при кредитовании в иностранной валюте – возможность уменьшить стоимость ипотеки за счет разницы валютных курсов. В последнем случае следует сравнить преимущества валютной ипотеки и предстоящие издержки на конвертацию для ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, что особенно актуально для кредитов в "экзотических" для России валютах - швейцарских франках и японских иенах.

Ипотека – это, как правило, долгосрочное предприятие. Угадать поведение той или иной валюты на такой период времени практически невозможно. Поэтому попытка сыграть на разнице курсов валюты, в которой оформлена ипотека, и валюты, в которой заемщик получает доход, очень рискованна.

Первоначальный взнос при ипотеке

Первоначальный взнос при ипотеке – это часть стоимости жилья, которую заемщик должен иметь в наличии, чтобы получить ипотечный кредит. В зависимости от программы ипотеки, первоначальный взнос может составлять от 0% до 90% стоимости приобретаемого жилья. Источником первоначального взноса при ипотеке могут быть накопления, продажа имеющегося жилья, кредит с другим целевым назначением (например, потребительский).

Чем большим первоначальным взносом обладает заемщик, тем больший ипотечный кредит он может получить, либо он может сократить срок ипотеки и переплату за приобретаемое жилье. Воспользовавшись ипотечным калькулятором, можно подобрать оптимальный размер ипотечного кредита и его срок.

Если первоначальный ипотечный взнос составляет 70% и более от стоимости жилья, которое предполагается приобрести, то вместо ипотеки можно воспользоваться другим видом кредитования, например потребительским. В этом случае экономится большая часть дополнительных расходов, связанных с ипотекой и процедура оформления займа значительно упрощается.

Но, как правило, к ипотеке обращаются граждане, которые имеют значительно меньшие суммы первоначальных взносов. В разделе Ипотечные программы можно подобрать программу ипотеки с минимальным первоначальным взносом. При этом надо иметь ввиду, что ипотечный банк выдает кредит, исходя из оценочной стоимости жилья (определяемой профессиональным оценщиком). Если цена, запрашиваемая продавцом, превышает оценочную, то минимальным первоначальным взносом на покупку жилья не обойтись, так как этот первоначальный взнос в сумме с ипотечным кредитом составят только оценочную, а не рыночную стоимость квартиры (дома).

Ипотека без первоначального взноса

В 2008 году ипотечные программы, предлагающие ипотеку без первоначального взноса, были широко распространены в Москве и других крупных городах России, где рост цен на недвижимость превышал возможные темпы накопления первоначального взноса. К сожалению, финансовый кризис вынудил банки свернуть программы ипотеки без взноса, не смотря на то, что они отличались более высоким процентом по кредиту. Это объясняется тем, что ипотека без первоначального взноса является для банков продуктом с высокой степенью риска.

Ипотека без первоначального взноса может быть реализована и другим способом. Следует взять потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса для оформления ипотеки на выгодных условиях. Ставки по потребительскому кредиту выше, чем по ипотеке, но он будет погашен в течение 2-3 лет, тогда как ипотека оформляется на десятки лет и чем ниже ставка по ипотеке, тем выгоднее эта операция вцелом. Необходим только достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для приобретения жилья, и чтобы обслуживание нескольких займов не стало чрезмерным бременем.






Ипотечные ставки. Проценты ипотеки

Ставка ипотеки – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Сегодня ипотечные ставки находятся в диапазоне 7-12% по валютным кредитам и 9-16% по кредитам в рублях. Это самый низкий уровень ставок за всю историю российской ипотеки. Но, тем не менее, он все еще достаточно высок, чтобы приводить к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную-тройную цену жилья и даже более. Позитивный момент: снижение ипотечных ставок продолжается.

Обычно банки утверждают процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как он зависит от:

· объекта кредитования – предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше.

· рынка недвижимости – первичный или вторичный. По строящемуся жилью проценты ипотеки выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ипотечную ставку на период строительства и снижение процентов ипотеки после сдачи дома.

· формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка ипотеки может быть повышена на 1-2%.

· срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка.

· первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то проценты ипотеки могут быть снижены.

Типы ипотечных ставок

Наиболее распространенными являются фиксированные ипотечные ставки. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования.

Кроме фиксированных ипотечных ставок существуют плавающие ставки ипотеки. Они привязываются к усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка. Ипотека в иностранной валюте привязывается к Лондонской межбанковской бирже и проценты ипотеки по таким кредитам обозначаются как 6%+LIBOR, 7%+LIBOR и т.п. Заемщик, взявший кредит с плавающей ставкой ипотеки, привязанной к LIBOR, каждый год узнает в своем банке новое значение процентов ипотеки, которые ему предстоит оплачивать в течение года. Если речь идет об ипотеке в рублях, то ипотечная ставка привязывается к Московскому рынку межбанковских кредитов, обозначается как MosPrime3M+5% или MosPrime6M+5% и пересматривается каждые 3 или 6 месяцев соответственно.

Существует еще несколько видов плавающих ставок ипотеки - привязанных к MIBOR (Московский аналог LIBOR), к ставке рефинансирования ЦБ, к TIBOR (Токийской межбанковской бирже) - но они не получили широкого распространения. Плавающие ипотечные ставки как правило выглядят более привлекательно, чем предлагаемые банками фиксированные проценты ипотеки. Но следует иметь ввиду, что рыночные кредитные ставки (LIBOR, MosPrime и пр.) подвержены колебаниям и прогнозировать их значение на длительный срок ипотечного кредита весьма затруднительно.

Делая выбор в пользу низкой ставки ипотеки, указанной в программе, необходимо рассчитать реальные проценты ипотеки, которые придется уплатить. Для этого следует учесть дополнительные расходы, которые сопутствуют оформлению ипотеки и дальнейшему обслуживанию ипотечного кредита. Встречаются программы, в которых низкие ипотечные ставки сочетаются с далеко не самыми низкими фактически уплаченными процентами ипотеки.

Перекредитование

В условиях постепенного снижения ставок ипотеки, не стоит забывать о возможности перекредитования. Для погашения дорогого кредита с высокой ставкой, взятого ранее, можно взять новый кредит с более гуманной ставкой ипотеки. При этом в действующем договоре ипотеки должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения кредита. И наконец, оценивая выгоду от операции перекредитования, следует учитывать расходы, сопутствующие получению нового кредита.

Обзор российского рынка ипотечного кредитования

Развитие ипотечного кредитования, наряду с потребительским кредитованием и кредитованием малого бизнеса, является одним из приоритетных направлений стратегии развития банковского сектора Российской Федерации. Российский рынок ипотечного кредитования характеризуется высокими темпами роста. Рынок ипотечного кредитования продолжает демонстрировать стремительные темпы роста на фоне рекордно высоких цен на недвижимость, растущей инфляции и кризиса ликвидности на мировых рынках капитала. По прогнозам экспертов «Альфа-Банка», в текущем году объем российского рынка ипотечного кредитования увеличится на 35-50%.

2007 г. можно назвать годом усиления экономического роста России, рекордного объёма инвестиций со стороны зарубежных партнёров и годом активизации деятельности на российском рынке иностранных банков и иных иностранных финансовых институтов. В сфере ипотечного кредитования можно отметить высокие темпы развития ипотечного рынка, а также самодостаточность банковской системы России, устойчивость и надёжность которой особенно проявились на фоне разразившегося мирового финансового кризиса.

За период 2002 по 2006 год он увеличился с 3,6 миллиардов рублей до 264 миллиардов рублей. Только за первое полугодие 2007 г. объём ипотечных сделок на приобретение жилых помещений составил 206,0 млрд руб., что составило 78% от годового объёма сделок за весь 2006 г., а за 9 месяцев 2007 г. ипотечных кредитов было выдано почти на 364,0 млрд руб. За весь 2007 год было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500,0 млрд. руб., что в полтора раза больше, чем в 2006 году.

Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.

Из негативных тенденций 2007 г. можно отметить значительный рост инфляции, размер которой по итогам года составил почти 12%, и дефицит ликвидности из-за разразившегося мирового финансового кризиса, с которым российские банки столкнулись во втором полугодии.

Доля ипотеки в банковских кредитах физ. лицам (без учета рефинансированных кредитов) растет и составляет на 1 апреля 2008 года 27%, тогда как на начало 2007 года 19%, а на 2005 год около 7%. Хотя конечно доля ипотеки еще низка, даже в странах Восточной Европы этот показатель превышает 50%, не говоря уже о наиболее развитых странах, где он больше 80% .

Динамика ипотеки и прочих потребкредитов на балансах банков

С тех пор как в России появилась ипотека, ставки по кредитам плавно снижались. В 2008 году впервые они пошли вверх. Если в 2001 году ставки по кредитам составляли порядка 16-18% в валюте и 23-25% в рублях, то к 2007 году размер ставок снизился до 11-12% в валюте и 13-16% в рублях, хотя это существенно превышает общемировой уровень. Если говорить о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам, то в ближайшей перспективе это вряд ли произойдёт. Скорее всего, ставки останутся на том же уровне либо повысятся ещё на 0,5 — 1% из-за сохраняющегося с 2008 г. в России уровня инфляции и продолжающегося кризиса на мировых финансовых рынках.

На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования в России сохраняет значительный потенциал. По мнению экспертов Международной финансовой корпорации (IFC) - инвестиционного подразделения группы Всемирного банка, на сегодняшний день Россия обладает наибольшим среди европейских стран потенциалом ипотечного рынка, емкость рынка оценивается в 10 - 30 млрд. долларов США.

Рынок ипотечного кредитования в России, за исключением столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург), является высоко концентрированным. На российском ипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако более 50% объема рынка формируют всего 8-10 участников (рис. 3). Согласно данным Ассоциации российских банков (АРБ), на российском рынке ипотечного кредитования свои услуги предлагают более 140 банков.

Структура российского рынка ипотечного кредитования по участникам, % от выдаваемых кредитов (по данным АРБ)

Рынок ипотеки в России по-прежнему сильно дифференцирован, и структура выдачи кредитов по федеральным округам крайне неоднородна. Однако прирост в выдаче кредитов был достаточно равномерным. По предварительным данным АИЖК, в среднем по всем регионам объем ипотечного кредитования увеличился в 1,33 раза, а в регионах, где ипотечное кредитование только зарождается, прирост был максимальным — более чем в 5 раз (Чеченская республика, Кабардино-Балкария, Ненецкий автономный округ).

Следует отметить обратную пропорцию между растущей стоимостью жилья и количеством выданных кредитов по округам. За 2007 г. по стоимостному показателю лидирует Центральный ФО - 28% , а в количественном на его долю приходится только 18%. Обратная ситуация с лидером по количеству выданных кредитов Приволжским ФО – 26% по количеству и только 18% по стоимости (данные ЦБ РФ и АИЖК).

Диспропорция количества выданных кредитов по федеральным округам была значительной на протяжении всего 2007 г. Так, наибольшее их количество за 2007 г. пришлось на уже упомянутый Приволжский ФО и на Сибирский ФО – 21%. Остальные округа: Центральный ФО – 18 %, Уральский ФО – 15%, Северо-западный ФО – 8%, Южный ФО – 7% и Дальневосточный ФО – 5% (данные ЦБ РФ, расчёты Евротрастбанка).

Регионами – лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов за 2007 г. стали: Москва и Московская область – 20%, Тюменская область – 6,7%, Санкт-Петербург – 6,6%, Свердловская область – 3,8%, Новосибирская область – 3,6% (данные ЦБ РФ, расчёты Евротрастбанка).

Таким образом, в 2007 г. ипотечные программы стали активно продвигаться по всей стране, в том числе за счет наращивания филиальных сетей и расширения сферы деятельности крупных банков. Например, Европейский трастовый банк обеспечил своё присутствие более чем в 40 областях, а в текущем году планирует дальнейшее увеличение количества филиалов и максимальный охват регионов России.

Рынок ипотечных ценных бумаг в России ещё очень молодой, и класс инвесторов, готовых вкладывать средства в подобные бумаги, ещё не сложился. Об этом говорит тот факт, что из 9 выпусков ипотечных ценных бумаг на территории России было размещено всего 2, а остальные имели трансграничную секьюритизацию и размещались на зарубежных рынках. И, к сожалению, ситуация в этом вопросе продолжает оставаться прежней, несмотря на то, что в России есть институты, денежные средства которых могли бы с большим успехом использоваться в качестве инвестиций в ипотечные ценные бумаги. К таким институтам, прежде всего, относятся Пенсионный фонд РФ и страховые компании, имеющие страховые резервы.

Если говорить о выпуске ипотечных ценных бумаг на международных рынках, то иностранных инвесторов до недавнего времени было много. Однако из-за продолжающегося финансового кризиса они значительно снизили свой интерес к таким бумагам. Возобновление размещения ипотечных ценных бумаг станет возможным в первую очередь на международных рынках и, скорее всего, не ранее второй половины или даже конца 2008 г., когда, по прогнозам экспертов, на них произойдет стабилизация. Что касается России, то вряд ли следует ожидать рыночного размещения ипотечных ценных бумаг ранее 2009 г., и то при условии, что удастся решить вопрос о присутствии на внутреннем рынке Пенсионного фонда РФ и увеличить количество страховых компаний, изъявивших желание инвестировать в долговые инструменты.

Конечно, рынок ипотечного кредитования в нашей стране сильно отличается от более развитого рынка США. Объёмы ипотечного кредитования в Росси не превышают 2% ВВП, в то время как в США этот показатель доходит до 60%. Кроме того, практически все выданные в России кредиты – это кредиты с фиксированной процентной ставкой, а в США основную долю составляли кредиты с плавающей процентной ставкой. К тому же, спрос на жилье у нас по-прежнему в разы превышает предложение, в связи с чем вряд ли можно ожидать резкого падения цен. Так, по итогам 2007 г. по данным Ростата России введено в эксплуатацию 60,4 млн кв. м жилья, тогда как спрос по оценкам Правительства России составляет не менее 100 млн кв. м.

Основные факторы отказа от ипотечного кредитования, актуальные в настоящее время для россиян, раскрывают результаты исследования, проведенного компанией Business Vision (рис. 4). Наиболее часто жители российских городов не прибегают к ипотечному кредитованию в связи с отсутствием необходимых доходов (для 38,1% горожан отказ от ипотечного кредитования при покупке квартиры оказывается связан с уровнем собственных доходов в сопоставлении со стоимостью недвижимости и предлагаемыми условиями кредитования). Вместе с тем, примечательно, что для 33,9% горожан отказ от ипотечного кредитования при покупке квартиры оказывается связан с величиной процентной ставки. Так, 24% участников опроса не взяли ипотечный кредит в связи с неуверенностью в стабильности доходв, 15,4% - в связи с быстрыми темпами роста цен на недвижимость.

Причины отказа от ипотечного кредитования, % от числа городских жителей, купивших квартиру, но не взявших при этом ипотечный кредит (по результатам исследований компании Business Vision)

Ситуация с недостаточной популярностью ипотечного кредитования примечательна тем, что она проявляется в условиях значительного превышения спроса над предложением. Состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Лишь около 15% населения крупнейших российских городов удовлетворены своими жилищными условиями. Почти пятая часть населения крупных городов планирует покупку жилья в ближайшие пять лет. Количество аварийных и ветхих домов превышает предельно допустимую норму. Кроме этого, в ветхий фонд ежегодно переходит практически 5 млн. кв. м жилья.

Результаты исследований свидетельствуют о том, что доверие к ипотечным кредитам по сравнению с другими вариантами покупки жилья пока невелико. Значительно большим доверием среди потребителей пользуется, в частности, покупка жилья с рассрочкой платежа от строительной компании. Исследование, проведенное компанией Business Vision, показало, что данный вариант по отношению к банковскому кредиту считает для себя «безусловно выгодным» в 4 раза большее число будущих покупателей жилья.

Сдерживающее влияние на увеличение спроса в сегменте ипотечного кредитования в значительной мере оказывают и высокие процентные ставки по кредитам. В настоящее время для 70% потребителей основным критерием выбора банка являются низкие ставки по ипотечному кредитованию.

Несмотря на присутствие факторов, сдерживающих потребительский спрос, средний размер ипотечного кредита в первом квартале 2007 года по сравнению с аналогичным периодом 2006 года вырос на 5-10%.

Преимущественная часть россиян, купивших недвижимость в течение 2007 года, считает ипотеку выгодной (72%). Лишь 4% россиян, купивших недвижимость в 2007 году, полагают, что ипотечное кредитование не является выгодным. Основным преимуществом обращения к ипотеке, по мнению большинства жителей российских городов, является возможность сразу получить.

Структура потребительского спроса на различные виды ипотечных кредитов в настоящее время выглядит следующим образом: наиболее востребованы кредиты на покупку вторичного жилья (59%); кредиты на покупку квартир в новостройках востребованы существенно меньше (22%), что во многом связано с ограничениями, накладываемыми сотрудничеством банков с застройщиками.

Кредит под залог имеющегося жилья востребован (12%), однако банковские предложения в этом сегменте минимальны. Спрос на ипотеку коммерческой недвижимости находится скорее в зародышевом состоянии (6%). Практически отсутствует спрос на ипотеку земельных участков, загородной недвижимости (1%).

Структура российского рынка ипотечного кредитования по видам выдаваемых кредитов, % (по данным компании «Мой Дом»)

Ключевой тенденцией текущего года на рынке ипотеки станет увеличение доли ипотечного кредитования в нестоличных регионах. К концу 2007 года доля нестоличных регионов в общем объеме ипотечного кредитования была сравнима с рынками Московской и Ленинградской областей. Объёмы ипотечного кредитования будут распределяться примерно следующим образом: Москва и Московская область – 53%, Санкт-Петербург и Ленинградская область – 17% и другие регионы России – 30%.

Доли регионов в объеме российского рынка ипотечного кредитования в 2007 году.

Инструменты ипотечного кредитования,
схемы расчетов платежей по кредитам

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.[1]

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.[2]

Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет ‑ это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:

P´r

R =

1-(1+r) -n

где:

R ‑ размер месячного платежа по кредиту;

P ‑ сумма ипотечного кредита;

n ‑ общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r ‑ процентная ставка по кредиту за месяц.[3]

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.[4]

В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

1-(1+r) -t

P t = R ´

r

где:

P t ‑ баланс долга на конец t-го периода;

R ‑ размер ежемесячного взноса;

t ‑ оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r ‑ процентная ставка по кредиту за месяц.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов ‑ ипотечные кредиты с переменными выплатами ‑ подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой . В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

- не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

- частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

- возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

- относительная сложность инструмента.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5‑2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом , когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, ‑ индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.[5]

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа , который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» т определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.

Риски ипотечного кредитования

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рисунке.

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.[6]

Риски ипотечной деятельности

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается прежде всего в скудеющем:

- долгосрочный характер кредита;

- обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

- способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

Кредитный риск – это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

- уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;

- социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.[7]

Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%, в США – 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости – собственные средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога)

Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах -2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного кредита могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель не может выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах 1:10.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

- контроль за качеством предоставляемых кредитов;

- распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

- создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

- разработка программ по возврату кредитов.[8]

Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологи и т.д., а в том чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.).[9]

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам.[10]

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. В 1994 году появился целый ряд таковых. Так, Сбербанк перешел к выдаче ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центрального банка; Мосбизнесбанк апробировал инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), в которой в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы.

Особое распространение получили кредиты с привязкой к доллару США, когда формально все условия кредита определяются на основе кредита валюте США с фиксированной процентной ставкой, однако заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему обменному курсу. Данные опроса показывают, что в Москве коммерческие банки в основном используют именно этот финансовый инструмент («Альфа-банк», «Менатеп», «Диамант», «СБС-АГРО, банк «Нефтяной» и др.)

Вводя различные индексы, банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выданным кредитам. С другой стороны, в условиях отсутствия официально публикуемых показателей рыночных кредитных ставок банки пытаются заменить понятными для населения показателями. Однако такая аппроксимация не позволяет полностью избежать риска процентной ставки, так как изменения обменного курса доллара США, а тем более дискретные политические решения об изменении уровня минимальной заработной платы не совпадают с изменением рыночной ставки процента.

Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.[11]

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Требования к объему резервных средств значительно отличаются в разных странах. От 0% в некоторых странах (Бельгии и Канада) до 6,6% объема краткосрочных депозитов и 4-5% объема срочных депозитов в Германии. Требования ликвидности изменяются от страны к стране и в зависимости от типа кредитного учреждения, но обычно колеблются в пределах 5-15% стоимости активов. Такие требования часто не формализованы (т.е. определяются конкретными условиями) и зависят от риска процентной ставки (например, кредитному институту может быть рекомендовано увеличить ликвидность если объемы краткосрочных депозитов значительно превышает объем краткосрочных активов.

В отношении России, помимо высоких требований Банка Росси к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование в том числе путем выпуска облигаций.[12]

Основные виды ипотеки в РФ

В России существуют несколько видов ипотечного кредитования. Самый распространенный из них – это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже.

Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки – приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось других владельцев. А в случае строящегося жилья квартира, которая не сдана в эксплуатацию или не передана в собственность, не может являться предметом залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру.

Риски банка значительно возрастают, отсюда выше и процент по кредиту. И уже после сдачи дома в эксплуатацию залог переоформляется на квартиру, и банк может понизить кредитную ставку.

Целевые кредиты на приобретение недвижимости предназначены, в основном, для рядовых обывателей, которые желают улучшить свои жилищные условия. Наиболее популярный срок для подобного вида ипотечного кредитования – 15-20 лет.

Еще один вид ипотеки – кредит на покупку загородной недвижимости. Обычно данный продукт обходится для заемщика дороже из-за более высокой процентной ставки, более сложна процедура его получения, поскольку вместе с недвижимостью оформляется земельный участок, на котором она расположена.

Достаточно распространен нецелевой ипотечный кредит. Он выдается заемщику под залог имеющейся у него недвижимости и может быть использован на любые цели, при этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств предприятия.

Также выделяют земельную ипотеку. Предметом земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог оформляется на участки земли, находящиеся в собственности юридических и физических лиц. Участки, изъятые из обращения, и земельные угодья находящиеся в государственной собственности не являются объектами ипотечных прав.

Ипотека судов в России пока не получила широкого распространения. Данный вид ипотечного кредитования был законодательно закреплен, чтобы привлекать средства на развитие морского судоходства, воздушных перевозок и исследования космоса.

Наряду со стандартными ипотечными программами имеются специальные государственные программы, например, ипотека для молодой семьи. Такой категории населения государство предоставляет субсидию, которая обычно составляет 50% от процентов по кредиту. Данная мера призвана сделать жилье более доступным для молодых семей.

Стандартные условия выдачи ипотечного кредита на покупку недвижимости предполагают первоначальный взнос, от 10% до 50% от стоимости объекта недвижимости. Хотя существует ипотечный продукт без первоначального взноса. В этом случае повышенные риски банк компенсирует повышением ипотечной ставки, а также более тщательно изучает доходы клиента и его кредитную историю.

Для военнослужащих, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, разработана специальная программа, по которой её участник может осуществить покупку квартиры в любое время в течение трех лет от момента заключения договора, не дожидаясь истечения срока службы.

Программы ипотечного кредитования Сбербанка России .

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР “О банках и банковской деятельности в РСФСР”. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации. Регистрационный номер - 1481.

На сегодня Сбербанк предлагает ряд программ для приобретения жилья, рассмотрим их подробнее.

А. Кредит на неотложные нужды . Срок до 5 лет, ставка: 19% - рубли, 12% - валюта. Цели кредитования - любые цели потребительского характера.

Обеспечение:

· поручительства граждан Российской Федерации;

· поручительства юридических лиц - работодателей заемщиков;

· залог недвижимого имущества, залог транспортных средств и иного имущества;

· залог мерных слитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;

· гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований

Чем хорошо:

1. Выдаются наличными (кредит в рублях) и безналичными средствами.

2. Получение кредита наиболее простое и непривязано к приобретаемому объекту.

3. На долю этого кредита приходится свыше 90% всех кредитов Сбербанка (по объему)

Чем плохо:

1. Маленький срок, следовательно, маленькие суммы.

2. В расчет суммы принимается доход только заемщика.

Б. Кредит на приобретение недвижимости. Срок до 15 лет, ставка: 18% - рубли, 11% - валюта.

Цели кредитования:

· на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости, построенных или строящихся без участия кредитных средств Сбербанка.

· на приобретение объекта недвижимости - единовременно;

· на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.

Обеспечение:

· поручительства граждан Российской Федерации;

· поручительства юридических лиц;

· залог недвижимого имущества, залог транспортных средств и иного имущества;

· залог мерных слитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;

· гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Чем хорошо:

· Может выдаваться и наличными (рубли).

· Может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет.

· Кредит на 70% стоимости.

· Кредиты предоставляются как по месту регистрации заемщика, так и по месту нахождения предприятия-работодателя-поручителя, или по месту нахождения объекта недвижимости.

Чем плохо:

· Непросто найти такое обеспечение на большую сумму кредита.

В. Ипотечный кредит . Срок до 15 лет, ставка: 18% - рубли, 11% - валюта.

Цели кредитования :

· на приобретение объектов недвижимости, построенных или строящихся с участием кредитных средств Сбербанка России.

· на приобретение объекта недвижимости - единовременно;

· на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.

Обеспечение:

В. Кредит на приобретение объекта недвижимости:

· залог приобретаемого Объекта недвижимости;

· поручительство совершеннолетних членов семьи Заемщика, которых Заемщик предполагает зарегистрировать в приобретаемом Объекте недвижимости.

Кредит на строительство объекта недвижимости:

· залог имущественных прав Заемщика по Договору об инвестировании строительства;

· поручительство Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства) - оформляется в качестве дополнительного обеспечения на период строительства;

· залог объекта недвижимости - оформляется после завершения строительства и оформления права собственности на него;

· поручительства совершеннолетних членов семьи Заемщика, которых Заемщик предполагает зарегистрировать после завершения строительства Объекта недвижимости.

Чем хорошо:

1. Может быть отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет.

2. Кредит на 90% стоимости

3. Залогом может выступать стоящееся по долевому жилье

Чем плохо:

1. Кредит выдается безналично, затем перевод на счет застройщика.

2. Кредит выдается только в случае заключения (предварительно) Банком Договора с застройщиком о сотрудничестве, т.е. не у всех застройщиков.

3. Выдается по месту нахождения объекта недвижимости.

Г. Программа «Молодая семья». Срок до 15 лет, ставка: 18% - рубли, 11% - валюта.

Цели кредитования:

· на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости;

· на приобретение объекта недвижимости - единовременно;

· на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.

Обеспечение:

· поручительства граждан Российской Федерации;

· поручительства юридических лиц;

· залог недвижимого имущества, залог транспортных средств и иного имущества;

· залог мерных слитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;

· гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Чем хорошо:

1. Может выдаваться и наличными (рубли).

2. Может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет. При рождении ребенка отсрочка до достижения ребенком возраста 3 года.

3. Кредит на 70% стоимости. Если есть ребенок, то кредит на 90%.

4. При расчете суммы кредита может учитываться доход родителей, т.е. сумма кредита будет больше.

Необходимо отметить, что несмотря на всю привлекательность программ ипотечного кредитования здесь существуют также определенные «подводные камни», которые не известны потенциальному заемщику. Так, рассмотрим подробнее кредитную программу «Молодая семья». Кредит по этой программе предоставляется супругам не старше 30 лет (даже, если одному из супругов до 30 лет, а другому больше). Из достоинств данного кредита надо отметить то, что созаемщиками кроме супругов могут выступать еще и родители, как со стороны одного из супругов, так и со стороны другого.

Проиллюстрируем это на примере. Допустим, доход каждого из супругов - 200 долларов. Доход каждого из родителей - тоже 200 долларов.Итого, совокупный доход равен: 200 х 2 (супругов) + 200 х 2 (родители мужа) + 200 х 2 (родители жены) = 1200 (совокупный доход, исходя из которого будет предоставляться кредит Сбербанком).

И это при тех же 11% годовых в валюте или 18% годовых в рублях. Причем, если у "молодой семьи" есть ребенок, то кредит может составлять до 90% от стоимости квартиры. Если же нет ребенка - то кредит как и обычно в Сбербанке: не более 70% от стоимости квартиры.

Сбербанковский кредит "Молодая семья" - безусловно новое слово в ипотечном кредитовании в России. Но и тут есть свои особенности, так безработной «Молодой семье» кредит не дают. Как указывалось, созаемщиками могут быть молодые супруги и родители супругов. Но при этом, если «Молодая семья» живет лишь на деньги своих родителей - кредит ей не предоставят.

Если же у «молодой семьи» есть хоть какие-то свои доходы (пусть даже смешные), то за кредитом можно обращаться. Как определяется максимальный размер кредита рассмотрим на следующем примере. Заемщик с ежемесячным доходом 1200 долларов в месяц может получить кредит до 73210 долларов. А какой кредит получат 6 созаемщиков, при условии, что доход каждого из них по $200?

Как видно из примера, совокупный доход шестерых созаемщиков равен 6 х $200 = $1200. А вот сума кредита будет меньше, это подтверждает следующий расчет: заемщик с доходом $200 может получить кредит до $10705. А 6 созаемщиков могут получить кредит равный 6 х 10705 = $64230.

Однако, это в том случае, когда всем созаемщикам до пенсии более 15 лет. Допустим, двум из 6 созаемщиков до пенсии 10 лет. В этом случае, максимальный размер кредита будет еще меньше. Как указывалось, в примере все созаемщики зарабатывают по $200. Поскольку двум созаемщикам до пенсии 10 лет, кредит им будет дан не на 15 лет, а на 10. Максимальный размер кредита такого созаемщика можно посчитать как: $10705 / 15 х 10 = $7136

Итого: $10705 х 4 + $7136 х 2 = $42820 + $14272 = $57092

То есть, рассчитываем, какой кредит может получить каждый из созаемщиков, а потом суммируем и получаем тот максимальный размер кредита, который может получить "молодая семья".

Аналогичные «подводные камни» существуют и в другой программе ипотечного кредитования Сбербанка России. Так, в Сбербанке существует ограничение по возрасту. Лицам предпенсионного возраста кредит либо не дают, либо дают значительно меньше, чем если бы заемщику до пенсии было далеко. Рассмотрим эту ситуацию на примере. Допустим, заемщик зарабатывает $1000. Заемщик - мужчина. Возраст 55 лет. Пенсионный возраст у мужчин наступает, как известно в 60 лет. Если бы до пенсии было далеко, то заемщик мог бы получить кредит $53500. Банк, рассчитывая размер кредита, который может дать, исходит из того, что в ближайшие пять лет зарплата заемщика будет как и сейчас, а через пять лет - зарплата будет равна пенсии. Кредит дается на 15 лет, не трудно посчитать, что 5 лет - это треть от 15 лет. Таким образом, заемщику, которому осталось 5 лет до пенсии, дадут лишь $53500 / 3 = $17833 (Мы посчитали «грубо», просто отбросив те доходы заемщика, которые будут после выхода заемщика на пенсию. На самом деле, их тоже надо учитывать, но картина изменится не существенно: кредит будет примерно $18000.)

Еще одна особенность та, что существует привязка к местности. Например, заемщик живет в Тамбове, поручители - в Туле, работает - в Орле, квартиру хочет в Подмосковье, за кредитом обращается в Московский банк. Такому заемщику предложат обратиться в банк либо по месту работы, либо в банк в том городе, где заемщику нужна квартира. В отделении Сбербанка в Москве, в выдаче кредита ему откажут.

Таким образом можно подытожить, что не смотря на свою привлекательность программы ипотечного кредитования (это касается не только программ Сбербанка России, но и ипотечных программ других операторов) имеют ряд особенностей, с которыми потенциальному заемщику обязательно необходимо ознакомиться заранее.

Перспективы развития ипотеки

Что ждет ипотеку? Говоря о ее развитии в России, специалисты утверждают, что внесение изменений в закон об ипотечных бумагах даст возможность участникам рынка выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Это создаст более благоприятный режим для развития ипотечного кредитования и покупки жилья.

По данным портала Росбизнесконсалтинг, перспективы у ипотечного кредитования есть. Развиваются новые ипотечные программы, банки готовы снижать ставки по ипотечным кредитам и продвигать свои услуги в регионы. Это значит, что развитие ипотечного кредитования будет актуально не только для крупных городов, но и всей России, где кредит на покупку квартиры пока не столь масштабен. Чтобы жилищные накопления стали реальностью, законодателю необходимо подготовить соответствующие уточнения в закон о страховании вкладов, предусматривающие увеличение страховой суммы, и поправку в статью 837 ГК РФ (о "безотзывных" вкладах).

Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться мировой кризис. Большинство экспертов сходятся во мнении, что существенных изменений в отечественном ипотечном кредитования имеет смысл ждать не ранее, чем через полтора-два года. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации. Уровень инфляции и материальное благополучие населения имеют определяющее значение для возрождения ипотеки.

Как полагают аналитики, в случае удачного развития мировой финансовой ситуации, в России снова будет популярным жилищноекредитование населения, а также коммерческая ипотека, используемая для развития предприятий.

Большое будущее видится за земельной ипотекой и ипотекой водных и воздушных судов.

Действующее в России законодательство юридически обеспечивает возможность приобретения разных видов недвижимого под залог. Так, например, законом наряду с ипотекой жилых помещений предусматривается ипотека земельных участков, зданий и сооружений, воздушных и водных судов.

Мировой экономический кризис ощутимо притормозил развитие ипотечного кредитования, по сути, отбросив его на исходные позиции. Однако эксперты-экономисты полагают, что трудности ипотеки в России носят временный характер, и по окончанию кризисной ситуации всё вернется на прежние темпы развития.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Изучение и анализ основных проблем с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базыв российских условияхможет быть решено путем принятия федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона.

Если бы в ближайшее время удалось бы принять и внедрить в практику вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в России являются: нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с введением нового федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах»; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.

Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в России, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то федеральный центр.

Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации.
Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Список использованной литературы

1.Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.

2.Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 2000 г. - № 12

3.Грачев И. « Стройсберкассам — быть!» // Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11

4.Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000

5.Красиков А.Жилье в кредит.// Твой новый дом. - 2002.- № 10

6.Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002.

7.Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования //Деньги и кредит. - № 3. – 2007

8.Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2002. -№1

9.Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.

10.Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001

11. www.eup.ru

12. www.ipohelp.ru

13. www.ipoteku-vsem.ru

14. www.consultant.ru

15. www.ipoteka-rus.ru

16. www.sbrf.ru

[1] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002, с. 44-45

[2] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 59

[3] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002, с. 46

[4] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 60-61

[5] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002, с. 56-58

[6] Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5.

[7] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002, с. 36-37

[8] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002, с. 40

[9] Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5.

[10] Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5

[11] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002, с. 42-43

[12] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 75-76

содержание   ..  639  640  641   ..