| Потери от недозагрузки и неплатежей
|
Таблица 1.
Общие сведения об объекте оценки
| Объект оценки
|
Двухкомнатная квартира общей площадью 44,2 кв. м, расположенная по адресу: г. Самара, ул. Авроры, дом 72, кв.54
|
| Собственник объекта оценки
|
Морозов Юрий Владимирович, паспорт 36 08 899326 выдан 02.02.2002 г. Отделением УФМС России по Самарской области в Кинельском районе, зарегистрирован п. Алексеевка, ул. Шахтерская, д. 6, кв. 6
|
| Цель оценки
|
Определение рыночной стоимости объекта оценки
|
| Задача (назначение) оценки
|
Передача объекта оценки в залог в качестве обеспечения обязательств по кредиту
|
Продолжение Таблицы 1.
| Вид определяемой стоимости
|
Рыночная стоимость
- наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
|
| Дата проведения оценки
|
По состоянию на 23.11.2009 года
|
| Основание оценки
|
Договор об оценке недвижимого имущества № 01/04-К от 20.11.2009 г.
|
| Заказчик
|
Морозов Юрий Владимирович, паспорт 36 08 899326 выдан 02.02.2002 г. Отделением УФМС России по Самарской области в Кинельском районе, зарегистрирован п. Алексеевка, ул. Шахтерская, д. 6, кв. 6
|
| Оценщик
|
ООО «Усадьба», ИНН 6318147729, КПП 631801001
Юридический адрес: 443011, г.Самара, ул. Ак. Павлова, 35
|
| Лицензия на оценочную деятельность
|
№ 013133 выдана Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом РФ
на срок с 17.10.2005 г. по 17.10.2010 г. по всем видам оценки
|
| Сведения о страховании профессиональной ответственности оценщика
|
Страховщик – Самарский филиал ОАО «Московская страховая компания», страховой полис № 1304-4100001 на сумму 1 млн. рублей выдан 09.11.2005 г., срок действия: с 09.11.2005 г. по 08.11.2010 г..
Страховщик - Камчатский филиал ОАО Военно-страховая компания», страховой полис № 0531038000859 на сумму 1 млн. руб., выдан 27.12.2005 г., срок действия 27.12.2005 г. – 26.12.2006 г.
|
| Дата определения стоимости
|
23.11.2009
|
| Дата составления отчета
|
25.11.2009
|
| Используемые стандарты оценки
|
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519)
|
| Курс доллара США на дату оценки (ЦБ РФ)
|
28,9403 рубля за 1 доллар США
|
| Результаты оценки стоимости объекта недвижимости
|
| Затратный подход
|
Не применялся
|
| Доходный подход
|
Не применялся
|
| Сравнительный подход
|
2 297 162
(Два миллиона двести девяносто семь тысяч сто шестьдесят два) рубля
|
| Итоговая оценка стоимости
|
2 297 162
(Два миллиона двести девяносто семь тысяч сто шестьдесят два) рубля
|
Выводы и заключения, сделанные Оценщиком в настоящем Отчете ограничиваются следующими условиями и положениями:
1. Оценщик основывался на информации, включающей в себя, но не ограниченной: предоставленной Заказчиком, общей информацией по соответствующему сегменту рынка, а также информации, имеющейся в архивах Оценщика и полученной за время проведения настоящей оценки.
2. Оценщик исходил из того, что предоставленная информация и данные являются точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщик не мог гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
3. Используя информацию, предоставленную Заказчиком, Оценщик применял предоставленные данные только в рамках имеющегося объема информации, не делая необоснованных выводов и дополнений. В случае, если о каких-либо характеристиках или составляющих объекта оценки данные предоставлены не были, Оценщиком делался вывод об отсутствии данных характеристик или составляющих.
4. Перед Оценщиком не ставилась задача, и он не проводил как часть настоящего исследования специальные экспертизы - юридическую экспертизу правого положения оцениваемого объекта, строительно-техническую и технологическую экспертизу оцениваемого объекта, санитарно-гигиеническую и экологическую экспертизу.
5. От Оценщика не требовалось и он не принимает на себя ответственности за описание правового состояния объекта оценки и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических аспектов права собственности.
6. Предполагается, что существует полное соответствие правового положения объекта оценки требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
7. Объект оценки рассматривался с учетом лишь тех ограничений и сервитутов, которые оговорены в Отчете.
8. Планы, схемы, чертежи и иные иллюстративные материалы, если таковые приведены в Отчете, призваны помочь пользователю Отчета получить наглядное представление об объекте оценки и не должны использоваться в каких-либо других целях.
9. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Не учитывалось возможное присутствие в объекте токсичных и иных вредоносных материалов, а также стоимость их удаления. Настоящий анализ исходит из того, что на территории объекта нет вредоносных почв, ограничивающих оптимальное использование объекта. Присутствие вредных материалов может повлиять на стоимость объекта оценки.
10. При проведении оценки предполагалось разумное владение и компетентное управление объектом оценки. Оценщик не гарантирует и не несет ответственность за убытки и потери Заказчика, которые явились следствием мошенничества, общей халатности или неправомочных действий третьих лиц в отношении объекта оценки.
11. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, за исключением случаев, предусмотренных действующим Законодательством Российской Федерации.
12. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение специалиста относительно стоимости объекта оценки в указанных целях и по состоянию на указанную дату.
Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
Результаты оценки стоимости объекта оценки основываются на информации, существовавшей на Дату оценки и могут быть признаны рекомендуемыми для целей совершения сделки с объектом оценки в течение 6 месяцев с даты составления отчета об оценке стоимости.
Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.
Сбор информации об оцениваемом объекте продолжается поиском информации об оцениваемых правах (табл. 2), месторасположении объекта оценки (табл. 3), общей характеристики здания (табл. 4).
Таблица 2.
Описание оцениваемых прав
| Вид права:
|
Право собственности
|
| Существующие ограничения (обременения) права:
|
Не зарегистрировано
|
| Инвентарный номер объекта:
|
6969
|
| Свидетельство о государственной регистрации права:
|
Серия 41 КО № 011111 от 11.06.2002 г.
|
| Иные документы, подтверждающие право собственности
|
Договор передачи жилого помещения в собственность граждан от 15.05.2002 г.
|
| Дата регистрации:
|
15.05.2002 г.
|
Таблица 3.
Описание месторасположения объекта оценки
| Адрес (местоположение) объекта:
|
г. Самара, ул. Авроры, дом 72, кв.54
|
| Место нахождения объекта оценки:
|
Центр города.
|
| Престижность и привлекательность района
|
Привлекательный
|
| Транспортная доступность
|
15 мин. общественным транспортом до делового и торгового центра города
|
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)
|
Хорошая
|
| Расстояние от остановок общественного транспорта:
|
В пределах 200 м
|
Продолжение таблицы 3.
| Расстояние от основных магистралей города:
|
В пределах 200 м
|
| Типичное окружение
|
Жилые здания, Торговый центр
|
| Основной тип застройки
|
Плотная с разрывами
|
| Основной тип зданий
|
9-ти этажные кирпичные
|
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).
|
Промышленные и продовольственные магазины, торгово-развлекательный центр, парикмахерские, аптеки, медицинские учреждения кинотеатр, рестораны, косметический салон
|
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)
|
Район с отлично развитой инфраструктурой
|
| Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона
|
Не обнаружены
|
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)
|
Удовлетворительное
|
Таблица 4.
Общая характеристика здания, в котором расположена оцениваемая квартира
| Показатель
|
Описание или характеристика показателя
|
| Тип здания
|
Многоквартирный многоподъездный кирпичный дом
|
| Год постройки
|
1966
|
| Материал наружных стен
|
Кирпич
|
| Состояние здания (субъективная оценка)
|
Удовлетворительное
|
| Техническое обеспечение здания
|
Холодное водоснабжение, электроснабжение, центральное отопление, канализация и т.п.
|
| Количество этажей в здании
|
9
|
| Состояние подъезда (субъективная оценка)
|
Удовлетворительное
|
| Дополнительная существенная информация
|
Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается
|
Дальше начинается стадия, которая подразумевает сбор и обработку данных непосредственно об объекте оценки, его физические характеристики (табл. 5 и 6.).
Таблица 5.
Характеристика объекта оценки
| Показатель
|
Описание или характеристика показателя
|
| Этаж расположения
|
5
|
| Планировка
|
«гостинка»
|
| Площадь, кв. м: общая / жилая
|
44,2 / 29,2
|
| Кол-во комнат
|
2 комнаты
|
| Площадь кухни, кв. м
|
6,2
|
| Санузел
|
Смежный
|
| Высота потолков, м
|
2,50
|
| Лоджия (балкон)
|
Есть
|
| Вид из окон
|
На улицу
|
| Слаботочное обеспечение
|
ТВ-антенна, телефон
|
| Дополнительные системы безопасности
|
Металлическая дверь на входе в квартиру
|
| Отделка квартиры
|
Стандартная
|
| Состояние объекта (субъективная оценка)
|
Удовлетворительное
|
| Особенности планировки, данные о перепланировке
|
Не угловая. Перепланировка не производилась.
|
Таблица 6
.
Характеристика конструктивных элементов
| Элементы
|
Описание
|
Состояние
|
| Полы
|
Дощатые
|
Стирание в ходовых местах
|
| Стены
|
Обои, масляная окраска
|
Трещины, загрязнение и обрывы в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; обесцвечивание рисунка местами
|
| Потолок
|
побелка
|
Волосные трещины и сколы местами
|
| Окна
|
Однокамерные стеклопакеты деревянные
|
Состояние хорошее. Замечаний нет.
|
| Дверь
|
Двери деревянные щитовые декоративные
|
Состояние хорошее. Замечаний нет.
|
| Сантехника
|
ванная, раковина, смесители - отечественные
|
Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры;
|
Продолжение таблицы 6.
| Элементы
|
Описание
|
Состояние
|
| Центральное отопление
|
радиаторы – отечественные чугунные
|
Состояние удовлетворительное, производилась промывка радиаторов отопления, следов протечек нет.
|
| Водопровод
|
трубы металлопластиковые
|
Замечаний нет
|
| Канализация
|
трубы пластиковые – отечественные
|
Ослабление мест присоединения приборов
|
| Электрооборудование
|
проводка внутренняя, приборы отечественные
|
Ослабление закреплений приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.)
|
Следующим этапом является анализ наиболее эффективного использования. Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.
Важным моментом для оценщика является текущий анализ рынка недвижимости на том сегменте, который представляет собой ого объект оценки (табл. 7).
Таблица 7.
Анализ рынка вторичной недвижимости г.Самара. по состоянию на 01.10.2009
| Дата
|
Средняя удельная цена, руб. / кв.м
|
Прирост за месяц, руб.
|
Темп прироста за месяц, %
|
Среднее время экспозиции, дней
|
| 01.10.2009
|
52 424
|
- 788
|
-1,48
|
155
|
В сентябре 2009 продолжилось снижение цен. Темп убыли за месяц составил 1,48 %,
с начала года темп убыли составил 18,54
%.
Отрицательная динамика изменения цены в сентябре отмечена во всех районах Самары (однако снижение цен статистически незначимо для Железнодорожного, Октябрьского и Куйбышевского районов). Наибольший темп убыли за месяц приходится на Центр (Ленинский и Самарский районы) (-2,60%) и Кировский район (-1,85%). Соответственно можно отметить отсутствие статистически значимого снижения цен в ряде перечисленных выше районов.
На 01.10.2009 средняя цена 1 кв.м. вторичного жилья составила 52 424
руб.
Самая высокая цена 1 кв.м. установилась на квартиры с числом комнат 4 и более. Она выше среднерыночной на 11,6% и составляет 58 514 руб./ м2
(цена выше в силу того, что значительная часть таких квартир относится к элитным), однако данные квартиры занимают всего лишь около 4,5% от объема предложения. Цены на 1-комнатные квартиры выше среднерыночных на 3,6%. Дешевле всего в сентябре были 2-комнатные квартиры: цена 1кв.м ниже среднерыночных на 3,7%.
Уровень изменения средних удельных цен в сентябре по типам:
· улучшенной планировки и «элитные»: (-1,21%)
· «хрущевки»: (-1,67%)
· «сталинки»: (-2,53%)
Объем предложения квартир на 01.10 по сравнению с 01.09 практически не изменился (+ 0,8%)
.
Доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце увеличилась за месяц и составила около 23,6% общего объема. Средняя удельная цена квартир, впервые выставленных на продажу ниже средней удельной цены всего предложения на 7,75% (что ниже аналогичного показателя на 01.09.09), это проявление ценового поведения продавцов на рынке, начавшегося с декабря 2008 года. Продавцы выставляют квартиры дешевле аналогичных квартир, имеющихся на рынке, психологически стимулируя дальнейшее снижение цен (потенциальные покупатели начинают выжидать более выгодного предложения, приходящие позже на рынок продавцы также корректируют цены на свои квартиры, выставляя их еще дешевле). Соответственно, в октябре цена продолжила снижаться, поскольку нет оснований для изменения тенденции снижения цен новых предложений по сравнению с ценами имевшихся объектов (при этом уровень числа сделок стал расти, объемы ипотеки также растут), а корректировка цен объектов в большинстве случаев проводится в меньшую сторону, при этом некоторые виды объектов могут вырасти в цене (табл. 8).
Таблица 8.
Основные показатели рынка вторичного жилья Самары, сентябрь 2008 - октябрь 2009
В сентябре 2009 года темпы снижения цен несколько снизились по сравнению с предыдущими месяцами, но остаются высокими (рис.7, 8, табл. 9). 
Рисунок 7. Динамика изменения средней удельной цены кв.м. на вторичном рынке г.Самары.
Таблица 9.
Динамика средних удельных цен по районам Самары, тыс. руб./ кв.м
| Районы Самары
|
01.09.08
|
01.10.08
|
01.11.08
|
01.12.08
|
01.01.09
|
01.02.09
|
01.03.09
|
01.04.09
|
01.05.09
|
01.06.09
|
01.07.09
|
01.08.09
|
01.09.09
|
01.10.09
|
| все районы
|
66,21
|
66,59
|
66,75
|
66,12
|
64,35
|
63,33
|
61,76
|
60,20
|
58,38
|
56,86
|
55,24
|
54,28
|
53,21
|
52,42
|
| Железнодорожный
|
68,04
|
68,63
|
68,00
|
67,35
|
65,68
|
63,97
|
62,74
|
61,51
|
59,62
|
57,72
|
55,55
|
54,27
|
53,35
|
53,08
|
| Кировский
|
60,49
|
60,85
|
61,08
|
60,16
|
59,02
|
57,50
|
56,00
|
54,51
|
52,95
|
51,51
|
49,87
|
49,22
|
48,13
|
47,24
|
| Красноглинский
|
52,17
|
52,43
|
53,03
|
53,33
|
53,71
|
51,65
|
50,73
|
49,80
|
47,91
|
47,22
|
45,90
|
45,19
|
43,49
|
42,80
|
| Куйбышевский
|
48,46
|
48,98
|
48,90
|
48,77
|
48,62
|
47,43
|
46,87
|
46,32
|
44,85
|
44,03
|
42,70
|
42,06
|
40,63
|
40,26
|
| Октябрьский
|
76,18
|
77,16
|
76,31
|
75,23
|
72,23
|
71,31
|
70,05
|
68,80
|
66,48
|
64,99
|
61,89
|
60,77
|
59,51
|
59,76
|
| Промышленный
|
64,38
|
64,80
|
64,72
|
63,69
|
62,37
|
61,17
|
59,38
|
57,59
|
56,12
|
54,90
|
52,76
|
51,81
|
50,95
|
50,43
|
| Самарский +Ленинский
|
86,59
|
86,04
|
86,70
|
87,01
|
84,22
|
83,97
|
82,08
|
80,18
|
77,09
|
75,82
|
74,65
|
74,08
|
72,45
|
70,57
|
| Советский
|
62,06
|
62,98
|
63,64
|
62,28
|
60,47
|
59,41
|
57,65
|
55,89
|
54,80
|
53,16
|
51,73
|
50,46
|
50,03
|
49,17
|
Рисунок 8.Динамика средних цен по районам Самары, тыс.руб./кв.м.)
Снижение цен зафиксировано во всех районах (однако снижение цен статистически незначимо для Железнодорожного, Октябрьского и Куйбышевского районов).
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности).
Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты ее полезности.
С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
С позиций доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходов к оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и значительное влияние на мотивацию потенциального покупателя объекта недвижимости, т.е. на величину стоимости объекта. Данная мотивация должна быть типичной для потенциального покупателя.
Если рассматривать рынок жилья, то очевидно, что стоимость строительства объекта аналогичной полезности не является типичным ориентиром для типичного покупателя жилья, т.к. продажи новых квартир или участие в долевом строительстве единичны и носят закрытый характер (ежемесячно в средствах массовой информации предлагается к продаже более 100 квартир из них 2 предложения по долевому строительству – менее 2%). Т.о. стоимость, рассчитанная затратным подходом, ориентира рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме не дает. Наоборот, практический опыт оценщиков показывает, что ориентир стоимости, рассчитанный затратным подходом, дает очень большую погрешность в вычислениях, т.к при расчетах невозможно точно учесть долю стоимости участка земли на котором расположен многоквартирный дом в стоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимость площадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) в стоимости одной квартиры.
Принимая во внимание приведённые выше аргументы против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки – жилой квартире - можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Т.е. на рынке жилья одним из устойчивых мотивов для участников должен быть мотив инвестиционный.
Агентство недвижимости «Усадьба» регулярно проводит опрос своих клиентов и потенциальных покупателей квартир, предлагаемых к продаже через агентство, о мотивах приобретения жилья. Основными мотивами покупки являются приобретение собственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир в многоквартирных жилых домах для получения дохода от сдачи в аренду встречается крайне редко. При этом подобные объекты представляют собой выведенные в нежилой фонд квартиры первых этажей жилых домов расположенных по «красной линии».
Существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы области, приобретение нового жилья и сохранение старого для детей и т.п.), при этом он продолжает оставаться «серым». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным.
Учитывая выше приведенные аргументы и то, что по информации, полученной от Заказчика, данная квартира использовалась, и будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода, доходный подход был исключен из расчётов.
По мнению Оценщика, единственно верным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих подходов можно считать сравнительный подход, который при развитом вторичном рынке жилья и системе хорошего информационного обеспечения даёт наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости типовых квартир в многоквартирных жилых домах.
Оценщиком было принято решение отказаться от применения затратного и доходного подходов, а в рамках сравнительного подхода используется модифицированный метод сравнительного анализа продаж.
Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.
Метод сравнительного анализа продаж.
В данном методе каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между ними.
Математическую модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы (5):
(5)
где k
– количество аналогов,
Сo
– оценка рыночной стоимости объекта оценки,
Coi
– оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога,
Wi
– вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки
Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога может быть записана следующим образом (6):
(6)
где Цi
– цена i-го аналога,
n
– количество ценообразующих факторов,
Δцij
– корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.
Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.
При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:
1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о запрашиваемой цене, цене продажи, оплате сделки, иных условиях сделки, физических характеристиках аналогов, их местоположении;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты) и условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам и т.д.;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных, где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта». Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение»[6]
.
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена в приложениях к Отчёту.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.
Величины корректировок определяются Оценщиком на основании ежеквартальных расчетов, производимых в следующем порядке:
1. Ежедневно в течение квартала производится сбор информации обо всех предложениях продажи квартир по материалам средств массовой информации и данным Агентства недвижимости «Усадьба». Данная информация, содержащая все значимые ценообразующие факторы, заносится в базу данных Оценщика;
2. По окончании исследуемого периода, из базы данных производится выборка объектов недвижимости максимально удовлетворяющих требованию отличия между собой только по одному исследуемому фактору. В результате получаем две группы объектов, отличных между собой лишь по одному фактору.
3. Определяем средние арифметические стоимости 1 кв. м объектов по каждой группе, предварительно удалив из выборки крайние значения (максимальные и минимальные). Производим расчет показателей вариации для проверки соответствия (типичности) средних арифметических значений выборкам. Если среднее значение можно считать типичным для данной совокупности чисел (выборки), то переходим к заключительному этапу расчетов, если нет – возвращаемся к этапу 2.
4. На заключительном этапе путем вычитания из большего значения меньшего и деления полученной разницы на 100% получаем относительное значение влияния исследуемого фактора на стоимость 1 кв.м общей площади квартиры.
Таким образом, Оценщик получает среднее значение корректировки по каждому ценообразующему фактору для рынка вторичного жилья г. Самара.
Оценщик учёл следующие виды корректировок:
1. Тип дома
2. Этаж расположения квартиры
3. Наличие балкона/лоджии
4. Наличие телефона
5. Отопление, канализация, горячее водоснабжение, электроснабжение
6. Санузел
7. Наличие металлической двери
8. Состояние подъезда
Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки (табл. 10, 11).
| Таблица 10.
Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
|
| № п/п
|
Элементы сравнения
|
Аналог 1
|
Аналог 2
|
Аналог 3
|
Аналог 4
|
Аналог 5
|
| 1
|
Описание
|
2 комнатная квартира
|
2 комнатная квартира
|
2 комнатная квартира
|
2 комнатная квартира
|
2 комнатная квартира
|
| 2
|
Условия прод./предл.
|
Предл.
|
Предл.
|
Предл.
|
Предл.
|
Предл.
|
| 3
|
Время прод./предл.
|
09.2009 г.
|
09.2009 г.
|
08.2009 г.
|
08.2009 г.
|
08.2009 г.
|
| 4
|
Права собственности
|
Собств-ть
|
Собств-ть
|
Собств-ть
|
Собств-ть
|
Собств-ть
|
| 5
|
Условия финансирования
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
| 6
|
Местоположение (район)
|
Железно-
дорожный
|
Железно-
дорожный
|
Железно-
дорожный
|
Железно-
дорожный
|
Железно-
дорожный
|
| 7
|
Адрес
|
Ул. Авроры, 72-55
|
Ул.Авроры, 70-32
|
| 8
|
Привлекательность местоположения
|
Привлека-тельный
|
Привлека-тельный.
|
Привлека-тельный.
|
Привлека-тельный.
|
Привлека-тельный.
|
| 9
|
Транспортная доступность
|
хорошая
|
хорошая
|
хорошая
|
хорошая
|
хорошая
|
| 10
|
Год постройки (ориентировочно)
|
1970
|
1970
|
1970
|
1970
|
1970
|
| 11
|
Материалы стен дома
|
кирпич
|
кирпич
|
кирпич
|
кирпич
|
кирпич
|
| 12
|
Этаж/этажность
|
5/9
|
4/9
|
9/9
|
9/9
|
9/9
|
| 13
|
Площадь общая, кв.м. (ориентировочно)
|
44,0
|
42,9
|
42,0
|
42,0
|
41,0
|
| 14
|
Высота потолка, м
|
2,5
|
2,5
|
2,5
|
2,5
|
2,5
|
| 15
|
Тип планировки
|
старая
|
старая
|
старая
|
старая
|
старая
|
| 16
|
Балкон/лоджия
|
есть
|
есть
|
есть
|
есть
|
есть
|
| 17
|
Отделка квартиры
|
простая
|
простая
|
простая
|
простая
|
простая
|
| 18
|
Состояние квартиры
|
хорошее
|
хорошее
|
хорошее
|
хорошее
|
хорошее
|
| 19
|
Коммуникации
|
все
|
все
|
все
|
все
|
все
|
| 20
|
Системы безопасности
|
нет
|
мет. дверь
|
нет
|
нет
|
мет. дверь
|
| 21
|
Телефон
|
есть
содержание ..
846
847
848 ..
|
|
|