содержание   ..  664  665  666   ..

Доходным подход ж оценке недвижимости ГЛАВА Т Ґ Доходным подход ж оценке недвижимости Расчет ожидаемого чистого операционного дохода* Договор тренды. Дей­ствительный валовой доход. Расчет коэффициента капитализации» Оп­ределение прогнозного периода* Прогнозирование величии денежных по­токов, включая реверсию. Прогноз денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости. Определение ставки дисконтирования. Расчет Стоимости объекта недвижимости методом ДДП. □ 6,1. Метод капитализации ддавдд» Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный мо­мент как текущум} стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: • качество и количество дохода, который объект недвижимости может Принести в течение своего срока службы; • риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении: • инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не МПЛатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до­ХОДОВ от этого объекта; • рыночной стоимости. В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: · прямой капитализации доходов; · дисконтированных денежных потоков. В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недви­жимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уров­ни риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы ЛИШЬ способом преобразования потоков дохода. Мри использовании метода капитализации доходов в стоимость не­движимости преобразуется доход за один временной период, а при ис-ПОЛИоиинии метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее Предполагаемого йспольэования за ряд прогнозных лет, а также выручка От перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Достоинства и недостатки методов определяются по следующим кри­териям: · возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора); · тип, качество и обширность информации, на основе которой прово­дится анализ; · способность учитывать конкурентные колебания; · способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие НАего стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность). Метол капитализации доходов используется, если: • потоки доходов стабильны длительный период времени, представля­ ют собой значительную положительную величину; • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зда­ний, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимо­стью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следу­ющий вид: г, NOY „ ЧОД С =--------- или С =--------------------------------------------- , -------------------- (6 1) RK Коэффициент капитализации ГДв С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.); Н коэффициент капитализации (%). Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой Определение стоимости недвижимости через перевод годового (или сред­негодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия : · нестабильность потоков доходов; · если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавер­шенного строительства. Основные проблемы данного метода. 1 . Метод не рекомендуется исполь­зовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в бли­жайшем будущем не представляется возможным выход на уровень ста­бильных доходов. 2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сег­менте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД И спи» к и капитализации становится очень сложной задачей. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: г 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилуч­шем и наиболее эффективном использовании; 2) расчет станки капитализации; I) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации (формула 6.1). Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов. I- Расчет ожидаемого чистого операционного дохода. Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода: ' ПВД (потенциальный валовой доход); · ДВД (действительный валовой доход); · ЧОД (чистый операционный доход); · ДП (денежные поступления) до уплаты налогов. Пшушшальиын валовой доход (ПВД) - доход, который можно полу- мни. от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех Потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и ус­ тановленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: ПВД = 5Са , (6.2) HW S * ПЛОЩадь, сдаваемая в аренду, м2 ; са - арбНДНая панка за 1 м2 . Договор аренды - основной источник информации о приносящей до-ЯОД недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) Имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи Имущества н аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арен- Miiiin mniMii могут быть лица, уполномоченные законом или собственни­ ком сливать имущество в аренду. Одним из основных нормативных доку­ ментов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодеке РФ (гл. 34). Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения до- ннтрп аренды; · и» > договору аренды здания или сооружения арендатору одновремен­ но I передачей прав владения и пользования такой недвижимостью пере­ лито н права пользования той частью земельного участка, которая заня- • и пи недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том Hiv*ine, Koi да земельный участок, на котором находятся арендованные мании или сооружения, продается другому лицу; ·если орок аренды в договоре не определен» то договор аренды счита­ ете тк точенным па неопределенный срок; ■ Передачи имущества в аренду не является основанием для прекраще­ ние или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении 140 141 договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.)- В противном случае арендатор вправе требовать уменьше­ния арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Договор аренды здания или сооружения: · заключается в письменной форме на срок не менее одного года, под­лежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; · предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арен­дной платы, без которых договор аренды считается незаключенным. · если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вре­да для имущества, то он имеет право после прекращения договора на воз­мещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено догово­ром аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имуще­ства, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит; · арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвоз­мездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал. Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока арен­ды и т.д. Арендные ставки бывают: • контрактными (определяемыми договором об аренде); • рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе). Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендода­тель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Ры­ночная арендная ставка используется при оценке полного права собствен­ности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижи­мость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка использует­ся для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом слу­чае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы: ·с фиксированной арендной ставкой (используются в уоломимк эконо­мической стабильности); . ·с переменкой арендной ставкой (пересмотр ароидных отмой ■тече­ние срока договора производится кик пришит, й vi тмит инфнмции); • с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества). Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных пото­ков. Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыноч­ного использования объекта недвижимости: ДВД = ПВД Потери + Прочие доходы. (6.3) Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенци­альному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяе­мой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях нали­чия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (не­доиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и Текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арен­дные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину Периодов между окончанием действия одного арендного договора и зак­лючением следующего (период, в течение которого единицы объекта не­движимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент Недоиспользования (Кщ ) объекта недвижимости: к„д=^Г^; (6-4) ГШ Дд - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаклю­чаются договора; Т - средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна; N - число арендных периодов в году. Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета пред- tmiuii аемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректиро- Шм с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит " | следующих факторов: · общеэкономической ситуации; · перспектив развития региона; · стадии цикла рынка недвижимости! ' соотношения опроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости. 1-П Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (оте­лей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объек­тов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов яв­ляется постоянной и не зависящей от уровня загрузки. К =1-К . (6 5) загрузкиндVU,J / Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе): Потери при сборе , . , w х арендных платежей (Пя ) „ ,ч Коэффициент потерь при сборе платежей (Кп ) = — - . (6.6) Потенциальный валовой доход (ПВД) Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик мо­жет рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арен­дных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования ве­личины действительного валового дохода: Пя + Пнп K H jm=— —> (6.7) ндп ПВ дv / где К - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей; Па - потери при сборе арендной платы; П - потери от недоиспользования площадей; ПВД - потенциальный валовой доход. Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных плате­жей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормаль­ным использованием данного объекта недвижимости в целях обслужива­ния, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду авто­мобильной стоянки, склада и т.д.)» и не включаемые в арендную плату. Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением аморти­зационных отчислений): ЧОД = ДВД-ОР. (6 ' Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизвод­ства действительного валового дохода. Операционные расходы принято делить на; • условно-постоянные; · условно-переменные, или эксплуатационные; · расходы на замещение, или резервы. К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предостав­ленных услуг: ° налог на имущество; • страховые взносы (платежи по страхованию имущества); • заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирова­на вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее. К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: в коммунальные; • на содержание территории; ° на текущие ремонтные работы; ° заработная плата обслуживающего персонала; • налоги на заработную плату; й расходы по обеспечению безопасности; • расходы на управление (обычно принято определять величину рас­ходов на управление в процентах от действительного валового дохода) И т.д. Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения: · экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью став­ ки капитализации, а не эксплуатационным расходом; · обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не Операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается ти­пичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нети­пичного финансирования должно быть исключено); · подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма вла­дения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не свя-|анных с оцениваемой недвижимостью); · дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают до­ход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуата-н и и. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным. · предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не Приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не Относятся к операционным. К расходам на замещение относятся расходы на периодическую заме­ну быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитар-но-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владель- - _ цев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на заме­щение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашива­ющихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завы­шенным. В случаях, когда недвижимость приобретается* С привлечением заем­ных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступление до уплаты налогов. Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операцион­ному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижи­мости ежегодно получает от ее эксплуатации. Расчет коэффициента капитализации. Существует несколько методов определения коэффициента капитали­зации: • с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на из­менение стоимости актива); · метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы; · метод прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капи­ тальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей: 1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенса­цией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денеж­ных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; 2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений» Причем этот элемент коэффициента капитализации применя­ется только к изнашиваемой части активов. Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения: Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + + Вложения в недвижимость + 9^ + Премии за низкую ликвидность недвижимости + + Премии за инвестиционный менеджмент. Беэрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные воз­можности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата»'. ' Бирман Г., Шмидт С, ЭкономичЮкий анализ инвестиционных проектов / Пол род. Л.П. 1>олых.- М.: Банки и биржи, 10НИТИ, 1997. - С. 445.446. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добав­ляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недви­жимости. Требования к безрисковой ставке: доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капита­ла, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вло­жений. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как россий­скими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Без­рисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рын­ке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрис­ковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирова­ния в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инве­сторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение ка­питала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка. Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризо­вался некритичным тиражированием западного опыта без учета россий­ской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется до­ходность по ОФЗ, ВЭБ. Поправку на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтинго­вые агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно опреде­лить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается. В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реаль­ные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При Пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно ис­пользовать формулу американского экономиста и математика И. Фише­ра, выведенную им еще в 30-е годы XX века: (6.10) и Р инф. р инф. * ■ * , *" - ■ /««» (6П) 1 + 'инф. где R — номинальная ставка! и - реальная станка; ■'миф " индекс инфляции (годовой темп инфляция)* -•■147 При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларо­вой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции Важно отметить, что при использовании номинальных потоков дохо­дов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рас­считаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков дохо-дов в реальные следует номинальную величину разделить на соответству­ющий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в кото­ром ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода. Пример. Объект недвижимости, сданный на условиях чистой аренды, будет приносить по 1000 долл. ежегодно в течение двух лет. Индекс цен в текущем периоде равен 140 и ожидается, что в следующем году он соста­вит 156,7, а через год - 178,5. Для преобразования номинальных величин в реальные их необходимо выразить в ценах базисного года. Индексы цен равны для прогнозного периода: 1-й год - 1,119(156,7: 140); 2-й год-1,275 (178,5 : 140). Реальная величина - 1000 долл., которая будет получена в первом году -893,65 долл. (1000 долл. : 1,119), во втором - 784,31 долл. (1000 долл. : 1.275). Если объект недвижимости сдан на три года на условиях, что аренд­ная плата зависит от изменения общего уровня цен, то для перевода ре-аш.пых денежных потоков в номинальные в соответствии с предполагае­мым темпом инфляции (15%), необходимо провести следующие расчеты (табл. 6.1): Таблица 6.1 Период Реальные денежные потоки, долл. Индекс цен Номинальные денежные потоки, долл. 1-й 150 1,15 172,5 2-й 150 1,32 198,0 3-й 150 1,52 228 В результате инфляционной корректировки происходит приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков. Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наобо­рот можно произвести с помощьюследующих формул: Dr = (l+Z?y ) (l+/if uri )-l; A"(l+ DJ • (1+ K„J Щ (б12 ) | дя D , D - рубленая или валютным доходная ставка; К темп валютного к упси, % ■ В Расчет различных составляющих премии за риск: •надбавка за низкую неликвидность. При расчете данной составляю­щей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в •ч»ьект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне Долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оценива­емому объектов на рынке; · надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учиты-ИИ0Т0Я возможность случайной потери потребительской стоимости объек­та» и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в стра-МИ1ЫХ компаниях высшей категории надежности; · надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, и I цОавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с |^ЧеТ0М коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и Норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижи-МООТЬ, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, М#Т необходимости в расчете нормы возврата. ВОЛИ прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает не­обходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной 4 »уммм капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в Некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для in рати первоначальных инвестиций часть чистого операционного до-Н0Д1 откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Y - став-И0Й Процента для рекапитализации. Существуют три способа возмещения инвестированного капитала: · Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); · возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвести­ции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом; · ВОЭВра I капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке про­мин а (метод Хоскольда). Метод Ринга* Этот метод целесообразно использовать, когда ожида-f Itlli ЧТО возмещение основной суммы будет осуществляться равными ча- • Iими I одоиая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-НОЙ стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это вминчима, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная лини Первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд воз- (6.13) мещеим: R = R + I : и, к у МИ " '* оиишщийбя срок экономической ЖИ'ШИ; Н, 1 KiBKt ДОХОДНОСТИ И НПОСТИ ЦИЙ. Возмещение инвестированного капитала но методу Инвуда Остаток основной Общая сумма В том числе П/п суммы капитала возмещения % на капитал возмещение на начало года основной суммы т 10000 2774,10 1200 1574,10 8425,90 2774,10 1011,11 1762,99 \ 6662,91 2774,10 799,55 1974,55 4 4688,36 2774,10 562,60 2211,50 я 2476,86 2774,10 297,22 2476,88 Таблица 6.3 (долл.) Пример. Условия инвестирования: ·срок - 5 лет; ·Лу - ставка доходности инвестиций 12%; ·сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл. Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата ка­питала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100:5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = = 32%). Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки до­ходности инвестиций отражено в табл. 6.2. № Остаток капита- Возмещение Доход на инвести- Общая сумма п/п ловложений на капитало- рованный капитал дохода начало периода вложений (12%) 1 10000 2000 1200 3200 2 8000 2000 960 2960 3 6000 2000 720 2720 4 4000 2000 480 2480 5 2000 2000 240 2240 10000 3600 1360 Таблица 6.2 Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.) Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвес­тируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям ТЛк = Яу + SFF(n, У),(6Л4) где SFF - фактор фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции). Возмещение инвестированного капитала по данному методу представ­лено в табл. 6.3. Пример* Условия инвестирования: • срок 5 лет; 9 доход на инвестиции - 12%. Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма став­ки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 3 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%,3пет), Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода Яврюначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реин­вестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предпола-ГВеТОЯ получение дохода по безрисковой ставке Лк = йу + 5Щй,Уб ),(6.15) ГД0 Кв § безрисковая ставка процента. Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-МЫЙ ДОХОД на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возвра­та ИНМСТИЦИЙ могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представ» ияит собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитали-•и и им равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964). Вели прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь час-ТИЧН0, ТО коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, НОеКОЛЬКу возмещение капитала производится за счет перепродажи не-ДВИЖИМОСТИ, а частично - за счет текущих доходов. Пример* Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет 1й .10% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составля- #i 13%. Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: 9 ЛвТ) • 1/2 = 10%. RK = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка до-Яодиости инвестиций) = 0,22 (22%). По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем ум­ножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости. 10 %-Ная потеря * 0,1574097 = 0,07887. Я, 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инве­стиции) ■ 0,19887(19,87%). КОЛИ При множен и и инвестиции В недвижимость инвестор рассчиты- нн» I иа то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учете в етинке капитализации прироста стоимости капиталовложений. ■ Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозиру­ется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%, Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%-ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчи­таем отложенный доход: 0,4 • 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитает­ся отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капи­тализации. RK = Ry -bSFF(n,Y), (6,16) где Л - процент прироста цены актива. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации: 1 И NOY где NOY - чистый операционный доход 1 -го объекта-аналога; Vf - цена продажи /-го объекта-аналога. В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (табл. 6.4). Таблица 6.4 Расчет коэффициента капитализации (Rk ) методом рыночной выжимки Показатель Объект №2 №3 №4 Цена продажи, долл. 120000 90000 140000 75000 ЧОД, долл. 20750 15000 25500 12000 Общий коэффициент 0,172 0,166 0,182 0,160 капитализации Среднее значение общего коэффициента капитализации 0,17 |1 При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает (Щ определенные сложности - информация по ЧОД и ценам продаж отно- сится к категории «непрозрачной» информации. Метод связанных инвестиций* или техника инвестиционной группы* Вели объект недвижимости приобретается с помощью собешскнопо и за* емкого клин I а .на, КОЭффИЦИВИТ капп i а шпации ДОЛЯМИ vaoiiiic i iiupu 11. тре­бованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестици­онной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала на­нимается ипотечной постоянной и рассчитывается Лт -~, (6.18) 1Д <*Л - ипотечная постоянная; ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К - сумма ипотечного кредита. I Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций слож-ЦОГО процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возме­ щения или же равна фактору взноса на единицу амортизации. Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитыва­ ется по формуле ^ Годовой ДП до выплаты налогов (PTCF) ^ j 9^ Величина собственного капитала I Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешен­ное значение: Л = М-Лт + (1-М)-Ле , IДО М коэффициент ипотечной задолженности. Пример. Доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кре­ диту 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный ■ и I п I а п 5%, тогда общая ставка капитализации равна: Я) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% ГОДОВЫХ, 0,127500; б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 6.17: R = 0,7 0,127500 + 0,3 ■ 0,05 = 0,08925 + 0,015 = = 0,10425(10,42%). Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключа­ ется в следующем: · в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период; · не рассчитывается цена реверсии; • Коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тре- MN Методами? методом рыночной выжимки; методом определения коэффициента капитализации с учетом возме­ щения капитальных затрат; методом связанных инвостиций| Преимущества метода капитализмции Доходов ЭДКЛЮчиются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную мш моим уру, так как при его применении анализируются 0ТОЧКИ Зрения ««ниношения дохода и стоимости, как правило, большое кол и честно САМОК с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого ДОХОДЯ ООбТИДЯется гипотетичес­кий отчет о доходах, основной принцип построения которого - предпо­ложение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. Недостатки метода капитализации ДОХОДОВ 000ТОЯТ В ТОМ, что · применение его затруднительно, когда отсутствует* информация о рыночных сделках; · метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вы­шел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции. □ 6,2. Метод дисконтированных денежных потоков Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабиль­ных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: · предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; · имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; • потоки доходов и расходов носят сезонный характер; · оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный ком­мерческий объект; · объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие). Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных по­токов и остаточной стоимости. Для расчета ДДП необходимы данные: · длительность прогнозного периода; · прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; • ставка дисконтирования. Алгоритм расчета метода ДДП. 1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный про­гноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на бо­лее ДОЛГИЙ срок. . В международной оценочной практике средняя величина прогнозно­го периода 5 -10 лет, для России типичной величиной будет период дли­тельностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обо­снованный прогноз. 2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует: а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ- ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в рет- роспективном периоде; б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики из- менения его основных характеристик; в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1) потенциальный валовой доход; 2) действительный валовой доход; 3) чистый операционный доход; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов. Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до упла­ты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижи­мости. На практике российские оценщики вместо денежных потоков дискон­тируют доходы: · ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отяго­щенный долговыми обязательствами), · чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, зе­мельного налога и реконструкцию, · облагаемую налогом прибыль. Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денеж­ный поток, так как: · денежные потоки не так изменчивы, как прибыль; · понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных Средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «дол­говые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли; · показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств; · денежный поток - показатель достигнутых результатов как для са­мого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное нали­чие определенных денежных средств на счетах владельца. Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДД 17: 1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из дей­ствительного валового дохода в составе операционных расходов. 2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным де­нежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании до­ходов является излишним. 3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операции онного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии. 4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погаше­ние долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвес­тора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать, платежи по обслуживанию кредита не надо. 5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходи­мо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта. Таким образом: Денежный поток до уплаты налогов = ПВД -- Потери от незанятости и при сборе арендной платы + + Прочие доходы = ДВД - ОР - Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД - Капиталовложения -- Обслуживание кредита + Прирост кредитов. Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. Пример. Прогноз денежных потоков от эксплуатации объекта недви­жимости (складской комплекс общей площадью 114708 м2 с отапливае­мой площадью 65449 м2 ). Длительность прогнозного периода 3 года; ставки арендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации по аренде офисных по­мещений, темпы роста ставок арендной платы (-7%), поправки на недо­сбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода примем следующие (табл. 6.S). Динамика недосбора и недогруза _______________________________________________ % Недочафузка Недосбор (но аналогии) Прогноз* (ЫЙ период По ;тнро1пенныйпериод 1 -й год 2-й год 3 -Й год | 4-й год 1-й год 2 -йгод 1 II И)Л 4-й год 23 20 10 б 15 10 | 3 Расходы: /) Налоги. Общая величина налога на землю составит 56992 долл. (округленно - 17000 долл.). Предполагается, она будет оставаться постоянной в течение И ПО окончании прогнозного периода. ** Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается исходя из бн маисовой стоимости этого имущества (2%). Предполагается, что земель­ные участки застроены наилучшим и эффективным способом, т.е. в про­гнозный период не будут строиться новые здания и сооружения. Размер Налога по периодам останется неизменным. Налог на пользователей автодорог составляет 2,5% от ДВД. ■ Отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы и плата и» иоду рассчитываются на основе данных прошлых периодов. Планиру­ ется их увеличение на 10% в первом году прогнозного периода. В даль­ нейшем предполагается увеличение расходов по статье «Плата за воду» Мй 7% каждый год. 2) Коммунальные платежи. И1 Размер коммунальных платежей рассчитывается на основе данных, !Полученных по аналогичным складским комплексам в пересчете на долл. ммд (табл. 6.6). Таблица 6.6 Расчет коммунальных услуг (долл.) | >нгк1роэнергия (25 долл. м /год) 28677 1 hou пение, горячее водоснабжение (0,35 долл. м /год) 29907 Иодопровод, канализация (0,6 долл. м2 /год) 68825 Упорка помещений и прилегающих территорий (0,8 долл. м2 /год 97236 И 7 V) долл. за 1 га/год соответственно) ИТОГО 224645 I Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым го­дим будет увеличиваться на 4%. f ) Отчисления на оплату труда. Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлых периодов. TiHi заработная плата всего персонала составит 90000 долл. (отчисления |§ аиобюджетные фонды - 38,5% от заработной платы), а представитель- 9NH0 расходы, суточные и подъемные - 1500 долл. В прогноз закладыва- 1МИ н следующие темпы роста этих статей (табл. 6.7). Заработная плат 5°/о Представительские расхо­ды, суточные и подъемные 0 Расчет представительских расходов Таблица 6.7 4) Охрана и реклама услуг. Крупный складской комплекс требует охраны и предполагает выделе­ние значительных сумм на ее организацию. В эту статью включаются рас­ходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуата­цию охранных систем и оборудования. В среднем необходимо выделять 5000 долл. в месяц на охрану одного складского комплекса. Для оцениваемо­го объекта расходы на охрану составят 120000 долл. в год (5000 долл. -2-12). Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить марке­тинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходит­ся давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты сейчас в среднем, по экспертным оценкам, составляют 7000 долл. в год для складс­ких комплексов. Для оцениваемого объекта расходы на рекламу составят 14000 долл. в год (7000 долл. • 2). 11редполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижать­ся, а расходы на охрану объектов - возрастать (табл. 6.8). Таблица 6.8 Динамика изменения расходов на охрану и рекламу услуг объекта Расходы на охрану Расходы на рекламу услуг 1 -й год 2 -й год 3 -й год 4 -й год 1 -й год 2 -й год 3 -й год 4 -й год 120 125 130 140 14 12 10 8 5) Резервный фонд на восстановление. Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ДВД (8%). 6) Управление. Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управ­ляет недвижимостью - сам владелец или управляющий по контракту. При­нято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (7%) 7) Обязательное страхование недвижимости. Эта строка тоже рассчитывается на основе данных прошлых периодов в пересчете на долл. и составляет 400 ед. Предполагается, что данная ве­личина останется неизменной, так как по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые имущественные объекты. 8) Оплата услуг сторонних организаций. Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие тем­пы роста данных услуг (табл. 6.9). Таблица 6.9 Услуги организаций Процентное отношение от ДВД Нотариальные, юридические и аудиторские организации Коммерческие банки 11|><><|ис '»|>i пинlit.;>ш ЗМ 0 -ИМ------------ .... 9) Прочие расходы. Их величину примем равной 5% ДВД, что характерно для большин-* | на аналогичных объектов. ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Предпринимательские расходы. Денежный поток до уплаты налогов - ЧОД - Расходы на обслужива­ние долга. В нашем примере объект недвижимости не обременен долго­срочными кредитами на капиталовложения, следовательно, принимаем ■ Ту величину равной 20% ЧОД. Расчет денежного потока 1 -й прогноз­ный период 2 -й прогноз­ный период 3 -й прогноз­ный период Постпро­гнозный период гшд 8805 000 7975 000 7147 000 6440 000 Поправка на недозагрузку, % 25 20 10 7 Иинривка на недосбор платежей, •к 15 10 5 5 прочие доходы 0 0 0 0 дшд 5613 188 5742 000 6110 685 5689 740 Операционные расходы, 3018 180 2925 851 2852 826 2744 798 и him числе 1) Налоги 585 330 588550 597 767 587 244 * налог на землю 57 000 57 000 57 000 57 000 * налог на имущество 388 000 388 000 388 000 388 000 '* Налог на пользователей автомо- 140 330 143 550 152 767 142 244 Г»н н иИ.1Х ДОрОГ * Отчисления на воспроизводство 1100 1100 1100 1100 Минерально-сырьевой базы * пиши за воду 89 283 95 533 102 220 109 376 1) Коммунальные платежи 224 645 233 630 242 976 252 695 t Мектроэнергия 28 677 * hi 1 hi пенно, горячая вода 29 907 1 Водопровод, канализация 68 825 |уборка территории 97 236 1)' 'и ни 1 а труда работников, 145 883 152 427 159 298 166 513 I Том числе 1 шрнботная плата 94 500 99 225 104 186 109 396 1 hi числения от заработной платы 36 383 38 202 40 112 42 117 • Представительские расходы, 15 000 1S000 15 000 15 000 Неточные и подъемные Таблица 6.10 Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости (долл.) ^ Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижи­ мости приведен в табл. 6.10. Расчет денежного потока 1-й прогноз­ный период 2-й прогноз­ный период 3-й прогноз­ный период Постпро­гнозный период 4) Охрана 120 ООО 125 000 130 000 140 000 5) Резервный фонд на восстанов- 704 400 638 000 571 760 515 200 ление 6) Управление (ПВД - 7%) 616 350 558 250 500 290 450 800 7) Реклама услуг 14 000 12 000 10 000 8000 8) Обязательное страхование не- 400 400 400 400 движимости 9) Оплата услуг сторонних орга- 326 513 330 494 334 800 339460 низаций, в том числе: • нотариальных, юридических и 29 400 30 870 32 414 34 034 аудиторских организаций * коммерческих банков 272 000 272 000 272 000 272 000 • прочих организаций 25 113 27 624 30 387 33 425 10) Прочие расходы, в том числе 280 659 287 100 305 534 284 487 предпринимательские расходы 0 0 0 0 ЧОД 2595 008 2816 149 3257 859 2944 942 Капиталовложения (ЧОД - 20%) 519 002 563 230 651 572 588 988 Обслуживание кредита 0 0 0 0 Денежный поток (ДП) до уплаты 2076 006 2252 919 2606 288 2355 954 налогов Продолжение Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1)назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположе­ний относительно будущего состояния объекта; 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижи­мости за период владения; 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания про* гноэного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной став* ки капитализации. В учебном примере денежный поток в постпрогнозный период капи-тализируем по ставке 21%.Стоимость реверсии равна 11218829долл. (2355954: 0,21). Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффици­ент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, по­лучаемой или выплачиваемой в будущем»', 1 Стандарт N» 1 оценки предприятия аморикпнекого оощиогии 01|#нщйков. Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», Е " также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Связь между номинальной и реальной ставками выражается формула-It 6.9 и 6.10. I Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижи­мости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной Ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных по­токов и изменения стоимости собственности уже включают инфляцион­ные ожидания. *А Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в (Ш номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки * И ставка дисконтирования должны! соответствовать друг другу и оди­наково исчисляться. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применя-ЮТСЯ следующие методы: 1) метод кумулятивного построения; 2) метод сравнения альтернативных инвестиций; 3) метод выделения; 4) метод мониторинга. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка Дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма Всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Ставка дисконтирования - Безрисковая ставка + Премии за риск. Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, при- f iiinx данному объекту недвижимости. Метод выделения-ставка дисконтирования, как ставка сложного про­мин а, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с анало­гичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно тру-ч«м мок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений 6 Величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих де-|ЩКИЫХ потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом Мечет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информа­ции и размера оцениваемых прав. Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) Иримо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков. Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выде­ления интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая став­капм на использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интере­сующим СГО информация, ТООНможет рассчитать мну i-рентою норму прибы-щ (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он Пунп ористироваться При определении i I лики дисконтирования. Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза бу­дущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве анало­гичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным. Если оценщику удалось найти примеры конкрет^ ных продаж объектов с известными арендными ставками, но существую­щее использование не совпадает с наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости, то предполагается использовать метод конечной отдачи, основанный на эквивалентности конечной отда-* чи (отношение эффективного - реального, реализованного - текущего де­нежного дохода на инвестиции, учитывающее возврат капитала в конце срока функционирования объекта и суммы инвестиций! ) и ставки дискон­та для конкретного инвестора. Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выде-ления следующий: • моделирование для каждого объекта-аналога в течение определен^ ного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективно­го использования потоков доходов и расходов; • расчет ставки доходности инвестиций по объекту; • полученные результаты обработать любым приемлемым статисти­ческим или экспертным способом с целью приведения характеристик ана­лиза к оцениваемому объекту. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, ОШ слеживании по данным сделок основных экономических показателей ин­вестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщая но различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, про­веряя обоснованность различного рода допущений. Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (напри-мер, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применя­ется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышен­ной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позво­ляет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объек-та недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годим. ' ГрибовокиЙ <' и м ото дм капитализации доходов - < 110, IM7i - С» 161 Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают ме­тодом кумулятивного построения (формула 6.8). Это объясняется наиболь­шее! простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного пост­ роения в текущих условиях рынка недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится Мп формуле п П 1 PV =---------------------------------- --, м(1 + 0' (1 + 0я мм VV текущая стоимость; С денежный поток периода t; I ■ ставка дисконтирования денежного потока периода t; М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость. Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продис-йом гирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. \ TftKHM образом, стоимость объекта недвижимости равна: Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). Тесты и задачи I II беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы ниш ни ни. что расходы владельца складываются из следующих статей: 9 коммунальные платежи - 3000 долл. в месяц; I • миног на имущество — 15000 долл. в год; 1 текущий ремонт - 2500 долл. за квартал; • яприботная плата сотрудников, включая управляющего зданием, - 44NK) долл. в месяц; • обслуживание долга по ипотечному кредиту - 50000 долл. в квартал; ■ ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем состав- •мм-г 1000 долл. Кроме того» планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85000 мл. Кйковы эксплуатационные расходы владельца? и) 109000 долл.; I) 309000 долл.; н) 1,4000 долл.; I ) ИМООО долл. ) Пи ноной годовой доход от владения недвижимостью составляет (ИНИН) доли Потери от недоиспользования - 5%. Эффективный валовой |0М1Д составит; а) 4000 долл.; б) 40000 долл.; в) 76000 долл.; г) 80000 долл. 3. Верно ли утверждение, что коэффициент капитализации для зданий равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала? а) верно; б) неверно. 4. Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше стоимость? а) верно; б) неверно. 5. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17%. Ко- эффициент ипотечной задолженности составляет 75%. Кредит предостав- лен в размере 370000 долл. на 7 лет под 22%. Нужно рассчитать необходи- мую для выполнения данного проекта величину годового чистого опера- ционного дохода. а) 128627; б) 135415; в) 141211. 6. Как рассчитывается коэффициент капитализации на заемный капи- тал (Лт )? а) делением суммы годовых выплат на размер кредита; б) делением размера кредита на период выплат; в) умножением месячного платежа на число периодов. 7. Какие расходы не следует учитывать при построении потока денеж- ных средств в методе капитализации? а) налог на имущество; б) затраты на текущий ремонт; в) проценты по ипотечному кредиту; г)следует учитывать все указанные расходные статьи. 8. Известно, что: требуемая доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кредиту - 12,5%»; кредит - на 25 лет при ежемесячном накоплении; ставка дохода на собственный капитал - 5%. Каков будет общий коэффициент капитализации? а) 10,25%; б) 10,66%; в) 11,67%; г)13,08%. 9. Какова стоимость здания площадью 1200 ма , сдаваемого в аренд! по ставке 45 долл. м2 /год, если из сравниваемых объектов был иэвлечм коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке составляет 10% (все раолсды несет арендатор)? а)251000 долл.; б)243000 долл.; В)264000 долл.; р) 270000 долл. )0. Какое из нижеследующих утверждений верно? а)У * //Я; б)/в R • И §*-/: У;               содержание   ..  664  665  666   ..