ОГЛАВЛЕНИЕ
В юридической литературе последних лет достаточно большое внимание уделяется проблемам прав на нежилое помещение. Предметом споров являются не только коллизии, связанные с соотношением прав на земельный участок и прав на нежилое помещение, с соотношением прав на нежилое помещение и прав на общее имущество в здании, но и общие вопросы, касающиеся возможности вовлечения нежилого помещения в гражданский оборот как самостоятельного объекта.
1. В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие "нежилое помещение". Статью 130 ГК, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое помещение", в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости. Отталкиваясь от этого определения жилого помещения, можно сформулировать понятие нежилого помещения - таковым является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.
2. Абсолютно абсурдным выглядит требование регистрирующих органов о государственной регистрации всех без исключения дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды. Каждое такое соглашение является неотъемлемой составной частью самого договора и потому подчиняется такому же как и он правовому режиму. Соответственно, такие соглашения считаются заключенными лишь с момента их регистрации. На наш взгляд, и сами эти требования, и их обоснование выглядят, мягко говоря, неубедительными. Тезис о том, что дополнительное соглашение - часть основного договора, не более чем бытовизм. Такие фразы, действительно, сплошь и рядом встречаются в дополнительных договорах, но они не имеют под собой каких-либо правовых оснований. Каждое дополнительное соглашение - это новый договор между теми же сторонами, при помощи которого они дополняют, изменяют или прекращают те или иные условия основного договора. Да, они, безусловно, тесно связаны между собой и вообще дополнительное соглашение не может иметь место, если нет основного договора. Но оно в то же время обладает всеми признаками договора - имеет своих субъектов, свой объект, обладает определенной формой и т.д.
Никаким федеральным законом регистрация подобных соглашений вообще не предусмотрена. Следует дополнить Закон о регистрации указанием на государственную регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения.
3. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы правила аренда зданий и иных сооружений, в связи с тем, что предметов выступает не все здание, а его часть. Поэтому в целях упорядочения гражданского оборота следует ввести в Гражданский кодекс новую главу, которая регулировала бы отношения аренда нежилых помещений.
4. Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.
Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным будет приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.
5. Вряд ли нужно повторять, что все эти искусственно созданные проблемы затрудняют гражданский оборот, вносят в него хаос, практически внедряют элементы теневой экономики, создают условия для чиновничьего произвола и коррупции. В интересах развития нормальных рыночных отношений государственная регистрация аренды должна носить факультативный характер, когда бы сами стороны договора могли решать, нужно им это или нет. Только в этом случае можно будет говорить о подлинном упорядочении арендных отношений и настоящей заботе государства о защите прав арендаторов.
6. В качестве меры ответственности можно было бы предложить возможность компенсации нанимателю морального вреда как случая защиты арендатора при нарушении имущественного права (ст. 1099 ГК РФ). При этом пострадавшая сторона получит денежное удовлетворение, а права третьих лиц не будут затронуты. Возможная редакция части 2 ст. 621 ГК РФ излагалась бы следующим образом: "Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем и без уважительных причин в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем не возобновил с ним договор, а заключил договор найма того же жилого помещения с иным лицом, наниматель вправе обратиться с требованием о компенсации морального вреда". Часть 2 ст. 621 ГК РФ соответственно будет считаться частью 3.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Конституция Российской Федерации – М., Кодекс. 2006. – 96 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (с изм. от 29.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 г. (в ред. от 26.01.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26 ноября 2001 г. (с изм. от 29.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. (в ред. от 29.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
6. Федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст.3594.
7. Постановление Правительства РФ № 219 от 18 февраля 1998 г. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006 г.) // Собрание Законодательства РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.
8. Постановление Правительства РФ № 1301 от 13 октября 1997 г. «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 42. – Ст. 4787.
9. Приказ Минюста РФ № 135 от 6 августа 2004 г. «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (в ред. от 24.12.2004 г.) // Российская газета. – 2004. – № 188. – С. 8.
10. Приказ Минфина РФ № 91н от 13 октября 2003 г. «Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» (в ред. от 27.11.2006 г.) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2004. – № 4. – С. 14.
11. Приказ Минземстроя РФ № 37 от 4 августа 1998 г. «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 04.09.2000 г.) // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 1998. – № 12. – С. 14.
12. Письмо МНС РФ № 02-3-09/88 от 19 апреля 2000 г. «О включении в себестоимость арендных платежей» (с изм. от 10.07.2000 г.) // Нормативные акты для бухгалтера. – 2000. – № 12. – С. 19.
13. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. – 1998. – № 1. – С. 88.
14. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. – М., Юринформ. 2001. – 468 с.
15. Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. – 2006. – № 3. – С. 23.
16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М., Статут. 2000. – 638 с.
17. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. – 1997. – № 18. – С. 15.
18. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. – М., Статут. 1999. – 368 с.
19. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Комментарий / Отв. ред. проф. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю.. – М., Юристъ. 2000. – 574 с.
20. Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 1997. – 658 с.
21. Гражданское право: Учебник: В 3 ч. Часть вторая / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Инфра-М. 2004. – 708 с.
22. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. Брагинского М.И., Клейна Н.И. – М., БЕК. 1997. – 426 с.
23. Гражданское право. Часть первая / Отв. ред. Мозолин В.П., Масляев А.И. – М., Юристъ. 2003. – 578 с.
24. Гражданское право. Часть вторая: учебник / Отв. ред. Мозолин В.П. – М., Юристъ. 2004. – 596 с.
25. Гражданское право: в 2 Т. Том II. Полутом 1: учебник (издание второе, переработанное и дополненное) / Под ред. Суханова Е.А. – М., Волтерс Клувер. 2004. – 658 с.
26. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. – М., БЕК. 2001. – 468 с.
27. Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины // Бизнес-адвокат. – 2000. – № 17. – С. 27.
28. Догляд В.Б. Аренда - арендатору, арендная плата - арендодателю? // Право в Вооруженных Силах. – 2000. – № 5. – С. 24.
29. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения. Дис. ... канд. юрид. наук. – Рязань., 2002. – 256 с.
30. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 8. – С. 101.
31. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 1997. – № 10. – С. 113.
32. Камышанский В.П. Право собственности в России. – Волгоград., 1998. – 168 с.
33. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка // Государство и право. – 1998. – № 3. – С. 28-37.
34. Катунин Д. Судьба договора аренды // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 17. – С. 23.
35. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. – М., Юрайт. 2004. – 468 с.
36. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. – 2001. – № 11. – С. 35.
37. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Садикова О.Н. – М., Норма. 1996. – 658 с.
38. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) / Под ред. Садикова О.Н. – М., Инфра-М. 2004. – 678 с.
39. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)/ Под ред. Садикова О.Н. издание третье, исправленное, дополненное и переработанное. – М., Инфра-М. 2005. – 706 с.
40. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики) / Под ред. Садикова О.Н. – М., Инфра-М. 2006. – 734 с.
41. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт. 2003. – 648 с.
42. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации // Бизнес-адвокат. – 1999. – № 15. – С. 29.
43. Курбатская А. Арендодатель – обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 10. – С. 27.
44. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) – М., Юстицинформ. 2006. – 564 с.
45. Медведев М., Самоль М. Договор аренды // Бизнес-адвокат. – 2002. – №9. – С. 31.
46. Николаева Ю. Срочный договор и его последствия // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 17. – С. 32.
47. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. – М., Спарк. 1993. – 674 с.
48. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. – 2006. – № 2. – С. 21.
49. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. – М., Азбуковник. 1997. – 968 с.
50. Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет, правовые аспекты. – М., Норма. 2000. – 214 с.
51. Петров Д. Нет согласия – есть ответственность? // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 10. – С. 12.
52. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». / Под ред. Крашенинникова П.В. – М., Спарк. 2001. – 316 с.
53. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. – 2006. – № 4. – С. 25.
54. Серова О.А. Право собственности общества с ограниченной ответственностью. Дис. канд. юрид. наук. – Коломна., 2001. – 238 с.
55. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте – М., Волтерс Клувер. 2006. – 572 с.
56. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. – 1998. – № 8. – С. 91.
57. Толчеев Н.К. Судебная защита права собственности / Под ред. Жуйкова В.М. – М., Юрист. 2001. – 298 с.
58. Философский энциклопедический словарь. – М., Советская энциклопедия. 1983. – 876 с.
59. Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. – 2004. – № 1. – С. 25.
60. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. – М., Спарк. 1995. – 672 с.
61. Широков Ю. Арендатор, на выход! О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 9. – С. 24.
62. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 20.
63. Информационное Письмо Президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С. 17.
64. Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59 от 16 февраля 2001 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 4. – С. 11.
65. Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 1 июня 2000 г. «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7. – С. 13.
66. Постановление Президиума ВАС РФ № 4569/95 от 21 января 1997 г. // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 5. – С. 11.
67. Постановление ФАС Поволжского округа от 30 августа 2005 г. № А55-6381/04-Ф02-3520/05-С2 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 1. – С. 22.
68. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 февраля 2005 г. по делу № А56-27558/04 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 1. – С. 35.
69. Постановление ФАС Московского округа от 20 января 2005 г. по делу № КГ-А40/12734-04 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 1. – С. 55.
70. Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 7. – С. 11.
содержание ..
168
169
170 ..
|