Введение

1. Организационные и правовые аспекты оценочной деятельности

Исполнитель ______________ студент группы Ф-06-1 Чугуевский Н.В.

Руководитель ________________ к.э.н., доцент кафедры «Финансы и кредит» Кичигина И.М.

2. Доходный подход к оценке стоимости предприятия

Субъект оценки	Цели оценки
Предприятие как юридическое лицо	Обеспечение экономической безопасности Разработка планов развития предприятия Выпуск акций Оценка эффективности менеджмента
Собственник	Выбор варианта распоряжения собственностью
Кредитные учреждения	Проверка финансовой дееспособности заемщика Определение размера ссуды, выдаваемой под залог
Страховые предприятия	Установление размера страхового взноса
Фондовые биржи	Расчет конъюнктурных характеристик
Инвесторы	Проверка целесообразности инвестиционных вложений
Государственные органы	Подготовка предприятия к приватизации

Чистая прибыль после уплаты налогов
Плюс	Амортизационные отчисления
Плюс (минус)	Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала
Плюс (минус)	Уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства
Плюс (минус)	Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности
Итого	Денежный поток

3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Вид риска	Интервал значений,%	Параметры риска
Руководящий состав: ключевая фигура, качество управления	0-5	Независимость от одной ключевой фигуры, наличие управленческого резерва
Размер предприятия	0-5	Крупное (среднее, мелкое) предприятие, монопольная или конкурентная форма рынка, на котором действует предприятие
Финансовая структура (источники финансирования предприятия)	0-5	Соответствующая нормам (например, среднеотраслевым) или завышенная доля заемных источников в совокупном капитале предприятия
Товарная и территориальная диверсификация	0-5	Широкий (узкий) ассортимент продукции, территориальные границы рынка сбыта: внешний, региональный, местный рынок
Диверсифицированность клиентуры	0-5	Форма рынка, на котором действует компания, с позиции спроса: много или несколько потребителей; незначительная (значительная) доля в объеме продаж, приходящаяся на одного или нескольких потребителей
Уровень и прогнозируемость прибылей	0-5	Стабильность, рентабельность

Различия	Особенности
метод рынка капитала	метод сделок
Типы исходной ценовой информации	Цены на единичные акции предприятий-аналогов	Цены продаж контрольных пакетов и предприятий целиком, информация о слияниях и поглощениях предприятий
Время анализируемых сделок	Данные о текущих ценах акций	Информация о ранее совершенных сделках
Учет элементов контроля	Цена одной акции не учитывает никаких элементов контроля	Цена контрольного пакета акций или предприятия в целом включает премию за элементы контроля
Результат оценки	Стоимость одной акции или неконтрольного пакета	Стоимость контрольного пакета или предприятия в целом

4. Затратный подход к оценке предприятия

5. Оценка предприятия ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс»

Вид бизнеса	Соотношения между ценой и финансовыми показателями, позволяющие оценить бизнес
Страховые компании	Цена в интервале 120—150% от годовых комиссионных
Бензозаправочные станции	Цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1,2—2,0 месячной выручки
Предприятия розничной торговли	Цена составляет 0,75—1,5 величины чистого годового дохода плюс стоимость оборудования и запасов, которыми располагает оцениваемое предприятие
Бары и кафе	Цена « Объем продаж за полгода + + Стоимость лицензии
Автомастерские	Цена = Месячная прибыль х 2 + Рыночная стоимость оборудования

Характеристики	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение	г.Чита, Центральный район, мкр.Северный, 46, 47	г.Чита, Центральный район, им.Евгения Гаюсана, 48	г.Чита, Ингодинский район, ул.Шевченко, 24
Цена предложения к продаже, руб.	4 244 041	3 070 584	1 713 620
Общая площадь земельного участка, м2	12217	6000	3542
Дата предложения к продаже, продажи	октябрь 2007г.	октябрь 2007г.	февраль 2009г.
Продажа или предложение к продаже	Предложение к продаже	Предложение к продаже	Продажа

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Стоимость, руб.	4 244 041	3 070 584	1 713 620
Коэффициент уторговывания	0,95	0,95	1
Цена с учетом корректировки, руб.	4 031 839	2 917 055	1 713 620
Общая площадь земельного участка, м²	38764	12217	6000	3542
Цена 1 м² земельного участка, руб.	330	486	484
Корректировка на дату продажи	0,7	0,7	0,8
Цена с учетом корректировки, руб.	231	340	387
Средняя стоимость 1 м²	319
Рыночная стоимость земельного участка, руб.	12 383 499

Статья баланса	Баланс, тыс.руб.	Приведенный баланс, тыс.руб.
Нематериальные активы	0	0
Основные средства	4 016	103 630,13
Незавершенное строительство	2 503	2 503
Доходные вложения в материальные ценности	0	0
Долгосрочные финансовые вложения	0	0
Отложенные налоговые активы	0	0
Прочие внеоборотные активы	0	0
Запасы	483	483
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	0	0
Дебиторская задолженность	20 778	20 778
Краткосрочные финансовые вложения	0	0
Денежные средства	1 027	1027
Прочие оборотные активы	0	0
ИТОГО АКТИВЫ:	28 807	128 421,13
Долгосрочные обязательства по займам и кредитам	0	0
Отложенные налоговые обязательства	0	0
Прочие долгосрочные обязательства	0	0
Краткосрочные обязательства по займам и кредитам	0	0
Кредиторская задолженность	558	558
Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов	0	0
Резервы предстоящих расходов	0	0
Прочие краткосрочные обязательства	0	0
ИТОГО ПАССИВЫ	558	558
СТОИМОСТЬ ЧИСТЫХ АКТИВОВ, ТЫС. РУБ.	28249	127 863,13

Наименование показателя	За 2007 год, тыс.руб.	За 2008 год, тыс.руб.	За 9 месяцев 2009	за 2009 год, тыс.руб.
Прибыль после налогообложения	21 354,189	18 566,071	16 638 236	22 184 315
Среднее значение прибыли	20 701 525

заключение

Список литературы

Приложение А

№ п/п	Вид риска	Вероятностный интервал значений	Принятое значение, %
1.	Секторный риск – риск того, что соотношение спроса и предложения может повлиять на арендную плату	0-5	1
2.	Риск износа – дополнительные ремонтные работы, связанные с эксплуатацией объекта аренды	0-5	2
3.	Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	0-5	1
4.	Риск инфляции, в т.ч. от замораживания ставок аренды	0-5	1
5.	Законодательный риск, в т.ч. дефекты перепрофилирования	0-5	0,5
6.	Планировочный риск – изменение политики планирования	0-5	1
7.	Криминогенный фактор, связанный с районом и городом	0-5	1
8.	Юридический риск (риск предъявления исков)	0-5	0
9.	Увеличение числа конкурирующих объектов	0-5	0
10.	Ухудшение общеэкономической ситуации	0-5	1
11.	Бизнес-риск (неопределенность денежных потоков, вызванная бизнесом, которым занимается потенциальный арендатор)	0-5	0,5
12.	Риск неадекватного управления объектом	0-5	0,5
Итого:	9,5

Приложение Б

Инвентарный номер	Наименование	Первоначальная балансовая стоимость, руб.	Остаточная балансовая стоимость, руб.
95	Административное здание с магазином, стр.24 (литер КК1)	172488	149489,6
17	Гараж, стр.21 (литер ЕЕ1)	248000	4134,12
88	Гараж, стр.9 (литер Т)	139807,61	121166,65
90	Дизельная электростанция, стр.5 (литер F-F2)	4029,37	66,93
70	Железнодорожный тупик, соор. 3	894473,2	14908,28
87	Зарядная, стр.10 (литер N)	82310,4	1371,84
92	Котельная, стр.2 (литер Ю-Ю2)	21968,59	0
94	Магазин, стр.22 (литер Б-Б4)	17695,22	9142,54
93	Магазин, стр.6 (литер В-В5)	18404,73	0
96	Офис, стр.23 (литер А-А2)	17462,38	0
85	Подкрановые пути, соор.4 (литер Г2)	49665	827,16
98	Склад №19, стр.18 (литер Х)	51840	42336
97	Склад с административными помещениями, мастерские, стр.16	4056550,3	3312849,6
85	Склад, стр.12 (литер М)	98205,29	0
65	Склад, стр.13 (литер Ж-Ж8)	2234440,4	37240,27
86	Склад, стр.20 (литер S)	13169	219,68
91	Склад, стр.3 (литер Д-Д1)	193975,54	3233,26
89	Склад, стр.7 (литер Р)	92609	15435
66	Столовая, стр.14 (литер И)	34600	0
68	Трансформаторная подстанция, стр.4 (литер Я-Я1)	5941,96	4852,52
84	Агрегат FuR-VC-AнK-МП-4-С-6Г	0	0
83	Агрегат АпК-МП-4-С-4г.	0	0
88	Бетономешалка	15970	0
96	Бетоносмеситель, СБ-80-04	98553,6	0
67	Водонапорная башня, инв. №00000067	39600	32175
93	Кабина КК-70 (универсальная) нерж., инв. №00000093	13900	771,92
76	Кассовый аппарат ЭКР 2102-Ф, инв., №00000076	3050	0
77	Кассовый аппарат ЭКР 2102-Ф, инв., №00000077	3050	0
97	Компьютер Intel P 4 2800, инв. №00000097	36871,71	0
7	Компьютер PENTIUM 3 - 600, инв. №00000007	15775	0
51	Компьютер PENTIUM 3 - 600, инв. №00000051	15775	0
78	Компьютер PENTIUM 3 - 733/ RAM, инв. №00000078	20110	0
44	Конденсатор, инв. №00000044	4174	0
82	Конденсатор воздуха, инв. №0000082	480000	216000
18	Кран козловой, инв. №00000018	18107	0
9	Машина для счета денег, инв. №00000009	3500	0
10	Множительный аппарат RICOH, инв. №00000010	52364	0
95	Монитор TFT 17 Samsung, Инв. №00000095	13335,27	296,47
29	Морозильная витрина, инв. №00000029	2865	0
101	Морозильный ларь Бирюса 355 без стекла, инв. №00000101	14900	2235,17
94	Трансформатор сварочный ТДМ - 501/500 а 380 в, инв. №00000094	11682	5159,55
33	Холодильная камера ОРСк, инв. № 00000033	600	0
102	Холодильный Стинол, инв. №00000102	3500	0
34	Шкаф холодильный ШХ-0,56, инв. №00000034	6160	-4419,6
35	Шкаф холодильный ШХ-0,8, инв. №00000035	4420	2762,65
79	Электроплита "Горение", инв. № 0000079	2190	0
80	Электроплита "Горение", инв. № 0000080	2190	0
25	Электропогрузчик, инв. №00000025	8000	0
57	Электропогрузчик, инв.№0000057	8000	0
43	Электропогрузчик ЕВ, инв. №00000043	8333,33	0
90	Зонт Вентиляционный ЗВЭ-900-2П	16900	939,04
91	Мармит ПМЭС-70	20000	1110,96
92	Мармит ЭМК-70 вся нерж.	29500	1639,04
89	Плита эл. ЭП-6 ЖШ (лицо нерж.)	26900	0
98	Сейф огнестойкий TOPAZ	15073	11556,2
100	Стол 16010074 кальвадос с тумбой	11135	3711,64
99	Стол 18012074 кальвадос с тумбой	11390	3796,4
69	Забор	28776	11230,13
24	Холодильная агрегат	6000	0
72	А/машина ГАЗ - 31029	4166,67	582,45
82	А/машина ГАЗ - 2410	10000	4416,89
73	А/машина КАМАЗ 53212	8333,33	4709,01
20	Мотодрезина	18618	70,65
Итого:	9568403,9	4016017

Приложение В

Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества

Наименование объекта	Строительный объем здания, м³ или иные единицы измерения	Стоимость м² помещения в ценах 1969г., руб.	Восстановительная стоимость объекта, с НДС, руб.
Административное здание с магазином	18/36	31,1	4 988 334
Склад с административными помещениями	18/36	29,6	13 149 667
Арочный склад	18/25	12,9	3 576 716
Офис	18/55	34,5	1 211 479
Магазин	18/36	31,1	6 879 578
Магазин	33/4	43	18 461 611
Гараж	геол./66	16,1	9 371 084
Здание холодного склада с рампой	18/21	8,5	21 472 705
Гараж	геол./66	18,6	4 092 363
Зарядная	18.фев	16,1	1 569 454
Теплый склад с рампой	геол./30	16,7	35 002 304
Котельная	18.окт	28,8	2 654 719
Столовая	геол./14	43,4	1 932 788
Водонапорная башня	мар.76	16300	1 490 573
Здание склада-ангара	24/20	7,1	5 781 081
Дизельная	18/17	39,4	1 037 658
Здание трансформаторной подстанции	18/17	39,4	875 524
Железнодорожный тупик:
баласт	19.мар	14300	1 487 636
рельсовый путь	19.июл	49800	5 180 719
стрелочные переводы	19.июл	3140	1 053 728
Итого, железнодорожный тупик	7 722 084
Навес	геол./31	25,4	414 608
Подкрановые пути	26/97	175	1 260 925
Склад	18/21	24,1	262 258
Склад №19	18/21	17,7	754 266

содержание .. 785 786 787 ..

Наименование объекта	Восстановительная стоимость объекта, с НДС, руб.	Износ, %	Рыночная стоимость c НДС, руб
Административное здание с магазином	4 988 334	22	3 890 901
Склад с административными помещениями	13 149 667	28	9 467 760
Арочный склад	3 576 716	36	2 289 098
Офис	1 211 479	17	1 005 528
Магазин	6 879 578	31	4 746 909
Магазин	18 461 611	35	12 000 047
Гараж	9 371 084	54	4 310 699
Здание холодного склада с рампой	21 472 705	37	13 527 804
Гараж	4 092 363	45	2 250 800
Зарядная	1 569 454	22	1 224 174
Теплый склад с рампой	35 002 304	49	17 851 175
Котельная	2 654 719	15	2 256 511
Столовая	1 932 788	10	1 739 509
Водонапорная башня	1 490 573	14	1 281 893
Здание склада-ангара	5 781 081	28	4 162 378
Дизельная	1 037 658	31	715 984
Здание трансформаторной подстанции	875 524	4	840 503
Итого, железнодорожный тупик	7 722 084	31	5 328 238
Навес	414 608	14	356 563
Подкрановые пути	1 260 925	27	920 475
Склад	262 258	10	236 032
Склад №19	754 266	10	678 839
Итого:	91 081 820