Министерство общего и профессионального образования Российской Федерации.
Различия
| Недвижимость |
| Как объект оценки |
В определении ГК РФ |
Земля как физический объект
и все, что с ней прочно связано |
Обязательность государственной регистрации |
| Земельные участки |
Земельные участки |
| Участки недр |
Участки недр |
| Обособленные водные объекты |
Обособленные водные объекты |
| Леса |
Леса |
| Многолетние насаждения |
Многолетние насаждения |
| Здания |
Здания |
| Сооружения |
Сооружения |
| Морские суда |
| Воздушные суда |
| Суда внутреннего плавания |
| Космические объекты |
| Стоимость недвижимости |
| Стоимость в обмене |
Стоимость в пользовании |
| Рыночная |
Инвестиционная |
| Ликвидационная |
Балансовая |
| Залоговая |
Налогооблагаемая |
| Страховая |
| Арендная |
| Утилизационная |
| Подход |
| Сравнительный
|
Доходный
|
Затратный |
| Преимущества |
1. Полностью рыночный метод |
1. Единственный метод, учитывающий будущие ожидания |
1. Основывается на реально существующих активах |
| 2. Отражает нынешнюю реальную политику покупки |
2 Учитывает рыночный аспект (дисконт рыночный) |
2.Особенно пригоден для некоторых видов компаний |
| 3 Учитывает экономическое устаревание |
| Недостатки
|
1. Основан на прошлом, нет учета будущих ожиданий |
1. Трудоемкий прогноз |
1. Часто не учитывает стоимость НМА и goodwill[7]
|
| 2. Необходим целый ряд поправок |
2. Частично носит вероятностный характер |
2. Статичность, не рассматривает перспектив развития бизнеса |
| Условия применения
|
Наличие достаточной базы данных для сравнения |
Денежные потоки (или прибыль) – значительные положительные величины. Темпы роста умеренны и предсказуемы. Возможность обоснования оценки будущих потоков. |
Значительные материальные ресурсы компании. Отсутствие ретроспективных данных или невозможность оценки денежных потоков.
Особые ситуации оценки (исторические, уникальные объекты, страхование, банкротство и т.п.) |
| Важность параметра |
Балл |
| Одинаковая |
1 или 2 |
| Незначительное преимущество |
3 или 4 |
| Значительное преимущество |
5 или 6 |
| Явное преимущество |
7 или 8 |
| Абсолютное преимущество |
9 или 10 |
| № п/п |
Параметры |
Значения параметров |
| Дата осмотра объекта |
23.03.03г |
| Дата составления Отчета |
08.04.03г |
| Дата оценки |
по состоянию на 23.03.03 |
№
п/п |
Параметры |
Значения параметров |
| Сегмент рынка |
Рынок коммерческих предприятий |
| Текущее использование |
Торгово-закупочная деятельность |
| Специализация |
Оптовая торговля посудой |
| Юридическое описание |
Общество с Ограниченной Ответственностью «Предприятие-А» |
| Регион |
Пермская область |
| Район |
Районный центр |
| Адрес, Месторасположение объекта |
617000 г. Нытва, ул. Сидорова,5 |
| Собственник объекта |
ООО «Предприятие Б» |
| Состав оцениваемого объекта |
| I |
Основные средства |
| 1 |
Административно-хозяйственное двухэтажное кирпичное здание. |
Полное право собственности |
| 2 |
Складской ангар |
Полное право собственности |
| 3 |
Земельный участок 50х80м= 400м2
|
Аренда |
| 4 |
Автомобиль грузовой-фургон ГАЗ-27050 |
выпуска 1998г |
| 5 |
Автомобиль грузовой-фургон на базе ЗИЛ-5301 |
выпуска 1996 |
| Компьютеры Celeron-560 |
5шт |
| Количество рабочих мест
|
12 чел |
| ИТР |
4 человека |
| Производственный персонал |
8 человек |
| Образование |
Количество |
Процентное соотношение |
| Высшее |
3 |
25 % |
| Среднее профессиональное |
1 |
8 % |
| Начальное профессиональное |
2 |
17% |
| Среднее |
5 |
42% |
| Неполное среднее |
1 |
8% |
| Директор |
1953 года рождения. Образование высшее. В 1976 году закончил Харьковский политехнический институт по специальности инженер-электронщик.
|
| Заместитель директора- технический директор |
1955 года рождения. Образование высшее. В 1977 году закончил Челябинское высшее военное автомобильное командное училище по специальности инженер по эксплуатации и ремонту автомобилей и гусеничных машин..
|
Главный
бухгалтер |
1975 года рождения. Образование высшее. В 2002 году закончила Высшую Школу Экономики по специальности экономист по бух учету и аудиту
|
| Бухгалтер |
1972 года рождения. Образование средне-специальное. В 1990 году закончила Кунгурский сельскохозяйственный техникум по специальности бухгалтер.
|
| Данные бухгалтерского баланса (после анализа) |
| А К Т И В
|
| Текущие активы:
|
335 763
|
| Денежные средства
|
11870 (касса + р/ч)
|
| Краткосрочная дебиторская задолженность:
|
124 408
|
| Счета к получению |
57 999 |
| Прочая дебиторская задолженность |
66 409 (НДСсч19+Авансы выд + проч деб) |
| Товарно-материальные запасы:
|
198 750
|
| Сырье, материалы, комплектующие |
66 (ГСМ) |
| Незавершенное производство |
654 (сч.44 Издержки обращения) |
| Готовая продукция |
198 030 (товары) |
| Расходы будущих периодов
|
735
(«1С:Предпр» + отпускные) |
| Долгосрочные активы:
|
100 330
|
| Земля, здания и оборудование |
52 276 (30578оборуд + произв-
хоз.инвентарь) |
| Незавершенные инвестиции |
48054 ( адм-хоз. здание) |
| Суммарный АКТИВ
|
436 093
|
| П А С С И В |
| Текущие обязательства |
463 563
|
| Краткосрочные займы |
40 077
|
| Кредиторская задолженность |
423 486
|
| Счета к оплате |
399 614 (поставщики и подрядчики) |
| Налоги к уплате |
11 044 (задолженность перед бюджетом
8684 + внебюджетные фонды 2360 |
| Прочая кредиторская задолженность |
12 828 ( в.т.ч. по зарплате 3 074) |
| Собственный капитал |
-27 470
|
| Акционерный капитал |
800 (уставный капитал) |
| Нераспределенная прибыль |
«-»28 270 (непокрытый убыток прошлых лет) |
| Суммарный пассив |
436 093
|
| Собственный капитал = Активы – Обязательства |
№
п/п |
Параметры |
Значения параметров |
| Сегмент рынка |
Рынок коммерческой недвижимости |
| Текущее использование |
Офис и производственное помещение |
| Вид данных |
оценка |
| Юридическое описание |
| Регион |
Пермская область |
| Район |
Районный центр |
| Адрес, Месторасположение объекта |
617000 г. Нытва, ул. Сидорова,5 |
| Собственник объекта |
ООО «Предприятие А» |
| Состав оцениваемого объекта |
Двухэтажное здание и участок прилегающей территории 800 м2
вокруг здания полосой в 8 метров. |
| Право собственности на здание |
Полное право собственности |
| Право на земельный участок |
Аренда |
| Обременение |
Нет |
| Земельный участок |
| Площадь участка |
640 кв. м |
| Зона |
Производственная |
| Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка |
Срочная аренда (до конца срока осталось 5 месяцев) с возможностью последующего выкупа или переоформления договора аренды на новых условиях, определяемых органами местного самоуправления |
| Сервитуты |
Нет |
| Форма |
Прямоугольная |
| Топография |
Ровный |
| Состояние участка |
45% под зданием, 20% не разработан (дерн), 35% забетонированная площадка со стороны входа в здание. Бетонное покрытие имеет многочисленные трещины, выщерблины поверхности, но выдерживает вес легкового автомобиля без заметных деформаций покрытия. |
| Неблагоприятные условия окружающей среды |
Близость грунтовых вод, рядом находится заболоченная местность, возможность частичного подтопления грунтовыми водами |
| Транспортная доступность участка |
Главная автомобильная дорога для движения грузовых автомобилей в городе
|
| Качество дорог |
С твердым покрытием, с отдельными участками щебеночного покрытия |
| Состояние дорог |
Требует ремонта, отсутствуют водостоки |
| Расстояние до остановки общественного транспорта |
100м |
| Расписание движения общественного транспорта |
через 40минут; возможны срывы; с 10 до 11-30 и с 14 до 15-30 - перерыв. суббота и воскресенье через 1 час |
| Расстояние до центра города |
5 км |
| Расстояние до областного центра |
85км |
| Расстояние до Москвы |
1570 км |
| Доступные инженерные коммуникации |
| Расстояние до городской сети водоснабжения |
300 м |
| Расстояние до городской сети канализации |
300 м |
| Расстояние до воздушной линии электропередач напряжением 6 кВ |
200 м через действующий неэлектрофицированный железнодорожный путь |
| Расстоянние до осветительной воздушной линии электропередач 380в |
подведена к участку |
| Расстояние до телефонного распределительного щита городской телефонной сети |
500м |
| Условия приема телерадиосигнала |
Доступность прямого сигнала только в пределах города. Участок закрыт со стороны областного центра рельефом местности
|
| Здание |
| Общая характеристика объекта |
Двухэтажное кирпичное здание |
| Адрес, местоположение |
г. Нытва, ул. Сидорова 5 |
| Целевое назначение и разрешенное использование |
Многофункциональное производственно-офисное здание |
| Год постройки |
1993 |
| Площадь застройки по паспорту БТИ |
343,6 м2
|
| Строительный объем по паспорту |
2282 м3
|
| Количество этажей |
2 |
| Площадь общая |
497,26 м2
|
| Полезная площадь общая |
| Площадь первого этажа |
248,63 м2
|
| Полезная площадь 1-го этажа |
125,26 |
| Площадь второго этажа |
248,63 м2
|
| Полезная площадь 2-го этажа |
171,54 м2
|
| Фундамент |
Ленточный из блоков ФБС |
| Стены |
кирпичные |
| Внутренние перегородки |
шлакоблочные |
| Колонны и столбы |
Нет |
| Перекрытия |
Железобетонные |
| Кровля |
плоская с гидроизолирующим покрытием |
| Перекрытия |
Сборные железобетонные плиты |
| Крыша |
Совмещенная кровля с мягким гидроизолирующим покрытием |
| Окна |
Двойные створные окрашенные с металлическими решетками в межрамном пространстве. |
| Внутренняя отделка |
Обычная |
| Двери |
Входные простые, внутренние - филёнчатые |
| Стены |
оштукатурены, побелены, окрашены |
| Полы |
Бетонные, покрытые плиткой по коридорам и служебным помещениям; обитые досками и фанерой, покрашенные в комнатах. |
| Потолок |
Побелен |
| Отопление |
Автономное от расположенного в одном из помещений на первом этаже электрокотла мощностью 12кВт |
| Электропроводка |
Закрытая |
| Водоснабжение |
Электропогружной насос N= 0,5кВт для технической воды из собственной скважины. |
| Первоначальная балансовая стоимость |
Неизвестна |
| Год последнего капитального ремонта |
2000г. |
| Наличие обременений (ограничений) |
Нет |
| Техническое состояние |
Хорошее (износ менее 20%) |
| Группа капитальности |
Первая |
| Коммунальные услуги |
| Электроснабжение |
за 1 кВт – 1р22к |
| Электрокотел N= 12кВт |
в холодное время года до 97000 руб в месяц |
| Канализация |
Выгребная яма. Вывоз нечистот – 10,8 куб м по 20 руб за куб м без НДС раз в 3 месяца |
| Телефон |
315 руб в месяц без НДС |
| L1 |
L2 |
S |
| 9,5 |
3,9 |
37,05 |
| 5,1 |
3,9 |
19,89 |
| 2,5 |
5,6 |
14 |
| 9,7 |
5,6 |
54,32 |
| Итого площадь |
125,26 |
| № |
L1
|
L2
|
S |
| 1 |
5,8 |
3,85 |
22,33 |
| 2 |
5,8 |
3,85 |
22,33 |
| 3 |
2,9 |
3,85 |
11,165 |
| 4 |
2,9 |
3,85 |
11,165 |
| 5 |
3,3 |
3,85 |
12,705 |
| 6 |
5,7 |
5,6 |
31,92 |
| 7 |
3,1 |
5,6 |
17,36 |
| 8 |
2,8 |
5,6 |
15,68 |
| 9 |
4,8 |
5,6 |
26,88 |
| ИТОГО |
171,535 |
| Наименование конструктивного элемента |
Удельный вес, в % |
| Фундаменты |
9 |
| Стены и перегородки |
21 |
| Перекрытия |
14 |
| Крыша |
4 |
| Полы |
8 |
| Проемы |
10 |
| Отделка |
16 |
| Внутренние сантехнические, электротехнические и слаботочные устройства |
9 |
| Прочие работы |
9 |
| ИТОГО: |
100% |
| Дополнения и корректировка |
| водопровод |
«+»0,7 |
| канализация |
«+»0,6 |
| печное отопление |
«-»4,7 |
| центральное отопление |
«+»4,1 |
| ИТОГО |
107% |
Переход к уровню цен на дату оценки
| 1 |
Стоимость нового строительства, руб. |
1 819 700
|
| 2 |
Минус Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб. |
0 |
| 4 |
Итого стоимость элементов с неисправимым физическим износом, руб. |
1 819 700
|
| 5 |
Фактический возраст здания, лет |
10 |
| 6 |
Нормативный срок эксплуатации, лет |
83 |
| 7 |
Коэффициент к определению износа (п.5 / п.6) |
0,12 |
| 8 |
Неисправимый физический износ, руб.
|
218 364
|
| Наименование
|
рублей.
|
| Исправимый физический износ (отложенный ремонт) |
0 |
| Неисправимый физический износ |
218364 |
| Итого общий физический износ
|
218364
|
| Стоимость нового строительства |
1 819 700 |
| Остаточная стоимость
(округленно до сотен) |
1 601 300
|
| №п/п |
Наименование объекта |
Стоимость предложения о продаже, руб |
Площадь
|
Расположение |
| 1 |
Административно-хозяйственное здание со встроенным гаражом под грузовой автомобиль, |
1 800 000 |
532,6 |
окраина города, 3км от центра |
| 2 |
Административно-хозяйственое здание совхоза |
850 000 |
490,00 |
сельский район в 20км от города |
| 3 |
Здание бывшей гостиницы |
2 600 000 |
490,00 |
Центр города |
| 4 |
Объект Оценки |
? |
497,26 |
окраина города, 5км от центра |
| Тип помещения |
Полезная площадь, м2 |
Рыночная арендная плата, для аналогичного типа недвижимости, руб/м2 в год. |
Потенциальный валовой доход, руб./год |
| 1 |
2 |
1 |
2 |
| 1 этаж |
125,26 |
960 |
1200 |
120249 |
150312 |
| 2 этаж |
171,54 |
960 |
1200 |
164678 |
205848 |
| Затраты на ремонт |
133560 |
237440 |
| Итого
|
151367 |
118720 |
| Вариант 1
|
Вариант 2
|
Вариант 3
|
| Потенциальный валовой доход, руб. |
151367,00 |
118720,00 |
| Потери от неплатежей арендной платы и не занятости, руб. (~ 15%) |
22705,05 |
17808,00 |
| Итого действительный валовой доход, руб. |
128661,95 |
100912,00 |
| Операционные расходы, %. |
35% |
36% |
| Чистый операционный доход, руб. |
83630,27 |
64583,68 |
| Общий коэффициент капитализации |
22% |
17% |
| Настоящая стоимость будущих доходов, руб. |
380137,58 |
379904,00 |
| Затраты на ремонт, руб. |
133560,00 |
237440,00 |
| Чистая настоящая стоимость проекта, руб |
246577,58
|
142464,00
|
Наименование
объекта оценки |
Стоимость
|
Стоимость
по
доходному подходу |
Стоимость
по сравнительному подходу |
Утилиза-
ционная стоимость |
Рыночная
стоимость |
| Административно-хозяйственное здание |
1 601 300
|
246 577
|
1 750 000
|
Не рассчитывалась |
1 389 800
|
| Весовой коэфф. |
0,4 |
0,2 |
0,4 |
1,0 |
| № п/п |
Активы |
Обязательства |
| Суммарный актив баланса 436 093 |
Текущие обязательства 463 563
в том числе:
|
Скорректированная стоимость здания
1 389 800 – 40 054 = 1 349 746 |
| Итого 1 785 839 |
Итого: 463 563 |
| Активы – Обязательства= 1 322 300 |
содержание ..
533
534
535 ..
|
|
|