содержание .. 198 199 200 ..
Рынок земли 6
Верховная условная собственность на землю.Квазичастные формы собственности на землю.Поиск институционального баланса в земельной собственностиТретий вывод, который можно сделать – на протяжении всей российской истории идет трудный поиск оптимального соотношения двух названных форм собственности. Заметим, что квазичастная (и личная) форма собственности всегда занимала подчиненное положение и была распространена существенно меньше: в разные исторические периоды ее доля не превышала 1/3 всех земель России, используемых в аграрном производстве. Например, какова была доля вотчинных земель в средние века? Соотношение вотчин и поместий постоянно менялось: превалировала раздача то поместий, то вотчин. Но если предположить, что в период их широкого распространения в среднем пропорция поместий и вотчин была примерно одинакова (такое предположение позволяют сделать приводимые на страницах книги данные), то долю вотчин, или квазичастной собственности к середине XVII в. можно оценить на уровне 25–30 %. Во времена столыпинской аграрной реформы 1906–1907 гг. крестьяне, желавшие выйти из общины, несмотря на активную государственную поддержку, не стали преобладающей социальной группой. До 1 сентября 1914 г. выделилось около 1/5 всех крестьян, причем процесс выделения крестьян из общины характеризовался тенденцией к замедлению: “подавляющее число домохозяев (74%) на десятом году реформы, а точнее по состоянию на 1 января 1916 г., оставалось в общине. Немало вышедших вновь вернулось в общину”. Аналогичная ситуация наблюдалась и в ходе реформирования в 1990-е годы. Закон РФ о крестьянском (фермерском) хозяйстве и реорганизация колхозов и совхозов создали в начале 1990-х годов предпосылки для самостоятельного ведения хозяйства всеми желающими. С каждым годом фермерских хозяйств становилось все больше. Но с 1994 г. темпы прироста фермерских хозяйств начали снижаться. При этом нарастал процесс разорения крестьянских хозяйств. С 1997 г. число хозяйств, прекративших свою деятельность, стало превышать число вновь создаваемых хозяйств. Если в 1997 г. число фермерских хозяйств по сравнению с предыдущим годом сократилось на 1,5 тыс., то в 1998 – на 4,3 тыс., в 1999 – на 4,1 тыс., а в 2000 г. – уже на 9,1 тыс. Взрывной рост квазичастной собственности присущ, как правило, периодам так называемых либеральных реформ. Они, в свою очередь, следуют за кризисами, в ходе которых доля квазичастных форм ничтожна. После окончания кризиса или по истечении срока активной реформаторской деятельности доля земли, находящейся в квазичастной собственности, снова уменьшается. Если в результате условная верховная собственность начинает тотально доминировать, страна вновь приходит к аграрному кризису. Поэтому важно определение пропорций, в которых должны быть представлены и та, и другая одинаково необходимые формы собственности. Как следует из монографии, устойчивость и выбор конкретных социально-экономических форм реализации отношений земельной собственности в России обусловливаются в конечном счете не политической волей властей (как хотелось бы сторонникам кардинальных преобразований) или спецификой менталитета и культурных образцов (как утверждают сторонники консервативного порядка вещей). В каждый момент времени проведение земельной политики представляет собой труднейший компромисс между различными группами интересов акторов (как сказали бы социологи), действующих в аграрной сфере. Становится ясно, что та или иная организационная форма, следующая в русле исторической эволюции, является обусловленным временем решением для обеспечения выживания государства как целого или всей совокупности аграрного населения, составляющего остов социальной структуры нашего отечества. Другими словами, устойчивость экономического выбора диктуется целесообразностью, или, говоря современным языком институционалистов, подчиняется закону экономии трансакционных издержек. Экономические отношения формируются в тесной связи с условиями ведения сельскохозяйственного производства, территориальными различиями в климате, плодородии почв, системах земледелия и т.д. 2.2 Формирование рынка земли в Российской Федерации Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло разделение рынков земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения. В последнее время в экономической литературе дано более полное определение рынка земли. Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой является право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участника), денежная оценка и свободно складывающиеся цены на землю. На некоторые особенности рынка земли следует обратить внимание. Земля - специфический предмет рыночных отношений, во-первых, потому что через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда; во-вторых, потому что земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях; в-третьих, потому что большинство земельных участков редко меняет своего собственника. Условиями существования земельного рынка являются следующие: 1.любой участок земли рано или поздно может получить нового собственника; 2.каждый земельный участок имеет свою цену. Земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться; с другой стороны, он не создает заслон бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее. Принципиальное значение для формирования рынка земли имеют два момента: 1. закрепление права собственности на все земли в обществе, так как участниками рыночных отношений могут быть только собственники земельных участков; 2. инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступить в отношения купли-продажи невозможно. Поэтому развитие земельного рынка в регионах должно начинаться с инвентаризации земель и с индивидуального закрепления права собственности на все без исключения земли, чтобы, вступая в рыночные земельные отношения, каждый знал, каков его статус по отношению к земле, которой он пользуется, распоряжается, владеет. После принятия Земельного кодекса и Федерального закона " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" главная проблема для Российской Федерации состоит в том, чтобы земельный рынок стал действительно земельным и действительно рынком. Реальное функционирование рынка земли осуществляется на уровне региона. Поэтому складывающийся в России земельный рынок - мощное средство реализации региональной политики, согласования интересов хозяйственного и территориального развития, решения многих внутрирегиональных проблем. В литературе правомерно делается акцент на противоречивости интересов участников рыночных земельных отношений, которые в российских условиях, надо полагать, будут резко обозначены. Отметим прежде всего государственный интерес. Государство заинтересовано в формировании и развитии рынка земли, надеясь в результате получить эффективного земельного собственника, а также определенные, хотя и небольшие бюджетные поступления. В большей мере экономически заинтересованными в функционировании земельного рынка оказываются местные органы власти, которые надеются иметь значительные бюджетные средства от налогов с владельцев земли, сборы от сделок с землей, аренды муниципальных земель и так далее. Они также освободятся от забот по поддержанию земельного фонда. Рынок земли активизирует деловую активность на территории. Выгодным представляется существование рынка земли собственникам земли - фермерам, которые получат возможность без помех вкладывать капитал в землю, улучшать ее использование, увеличивать доходы, присваивая в том числе и рентный доход. Фермер также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в аренду земельный участок, то есть распорядиться землей как товаром. Это - положительная сторона рынка для фермера. Однако для расширения предпринимательской деятельности фермеру требуются новые участки земли, которые либо надо купить (а это - отвлечение капитала), либо взять в аренду (а это - полная зависимость от конъюнктуры рынка на сельскохозяйственные продукты). Рынок земли сулит значительные выгоды слою профессиональных банкиров, посредников и других аналогичных субъектов. Наконец, рынок земли вызывает интерес у слоя "денежных людей", которые смогут купить землю с целью перепродажи, осуществлять спекулятивные сделки с землей. Итак, те немногочисленные сделки с землей на первичном рынке, сделки по купле-продаже на вторичном рынке, которые ведут физические и юридические лица, можно считать началом процесса формирования земельного рынка в РФ. Земельный рынок в современной рыночной экономике введен в регулятивные законом рамки, причем значительная часть этих регулируемых функций передана на региональный уровень. В России переходного периода, когда цивилизованного земельного рынка еще нет, механизм регулирования должен быть создан в первую очередь[2] . 2.3 Анализ земельных ресурсов РФ. Земельные ресурсы РФ в последние годы становятся всё привлекательнее для инвесторов. Причин этому явлению множество: от практического неконтролируемого разрастания денежной массы на руках у населения, до вполне успешных преобразований в области земельного законодательства в Российской Федерации. Сделки с земельными ресурсами РФрегистрируются всё чаще, но, по некоторым оценкам, рынок земельных ресурсов РФ всё ещё имеет более чем значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не раскрыт. В 2008 году рынок земельных ресурсов РФ празднует своё шестилетие. В 2002 году был принят закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». До этого времени, безусловно, рынок земельных ресурсов РФ существовал, но в зачаточных формах, не имея под собой никакой правовой основы. Истоки этого в земельной реформе 1995-1998 гг. Она реализовывалась на базе указов Президента, которые «насадили» институт частной собственности на землю и распределили земельные доли между акционерными обществами, товариществами собственников, кооперативами и отдельным гражданами. Именно эта реформа заложила основы стихийного рынка земельных ресурсов РФ и той неразберихи на рынке земельных ресурсов РФ, которую мы имеем сегодня. Закон «Об обороте земель сельхозназначения», принятый с ожесточёнными дебатами и необоснованными претензиями со стороны отдельных депутатских объединений к власти, сделал ситуацию на рынке земельных ресурсов РФ более предсказуемой. На 1 января 2004 года в частную собственность граждан и юридических лиц было передано 129,2 млн. га земли, при этом около 97% из них относились к категории земель сельхозназначения: можно констатировать, что закон сработал. Уже с 2005 года на рынке земельных ресурсов РФ ежегодно регистрируются примерно 5 млн. сделок с земельными участками. По формальным критериям рынок земельных ресурсов РФ можно считать состоявшимся. Несмотря на впечатляющие успехи 6 лет формального существования рынка земельных ресурсов РФ не решены его фундаментальные проблемы. Первая и главная из них – рынок земельных ресурсов РФ фактически не управляется как государством, так и другими игроками. Прогрессирующая кадастровая оценка земельных ресурсов РФ на территории России так и не упорядочила процесс перехода прав и наблюдения за ним со стороны государства. Причина этого – избирательный подход к кадастровой оценке. Она осуществлялась не в направлении создания подробных кадастровых планов, а была спланирована в направлении оценки земельных ресурсов РФ наиболее перспективных с точки зрения налогообложения. Для бюджета это логично, но для системной государственной политики - нет. Положение усугубилось тем, что даже такой «усечённый» вариант кадастровой оценки не доведён до конца. На 2004 год было описано только 96% территории, подлежащей запланированной оценке. В итоге государство не знает полных характеристик собственных земельных ресурсов РФ и не может ими управлять по причине физического отсутствия органа, ответственного за этот процесс. Возможно, переход Роснедвижимости в сферу ответственности Минюста и непрекращающаяся череда проблем с резервированием и изъятием земельных ресурсов РФ для государственных нужд побудят государство к активным действиям, как в правовой сфере земельной политики, так и в финансовом сопровождении сделок с землей. 6 лет земельной реформы всё же принесли свои плоды - ситуация с оценкой земельных ресурсов РФ стала более определённой.
Согласно данным доклада Роснедвижимости «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году», в ходе 2006 года прогресс кадастровой оценки шёл в направлении уточнения границ поселений и земель сельскохозяйственного назначения. Приращение земельного фонда по категориям, по большей части прошло за счёт земельных ресурсов РФ запаса. Наглядно структура фонда земельных ресурсов РФ представлена на следующей диаграмме. Диаграмма 2.
Отметим, что указанная на Диаграмме 2 структура выполнена Роскадастром по текущему юридическому состоянию земель. Реальная структура распределения земельных ресурсов РФ может отличаться от приведённой в ту или иную сторону, как в силу неполноты кадастрового учёта, так и в силу законодательных новелл, допускающих, к примеру, существования лесов и вне земель, отнесённых к категории лесного фонда (Лесной кодекс). Тенденции перемещения земельных ресурсов РФ из одной категории в другую, по сравнению с динамикой предыдущих лет, носили довольно оживлённый характер. Фонд перераспределения земельных ресурсов РФ сельхозназначения, за счёт ликвидации сельхозпредприятий в отдельных регионах Российской Федерации вырос на 3 647 тыс.га. (примерно на 1% от общей площади земель сельхозназначения РФ по состоянию на начало 2007 года). При этом преобладала тенденция добровольного отказа сельхозпредприятий от земельных ресурсов РФ в связи с тяжёлым экономическим положением. Также за счёт земельных ресурсов РФ сельскохозяйственного назначения в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё» для расширения и строительства населённых пунктов в 2006 году было предоставлено около 13,7 тыс. га земельных ресурсов РФ, причём большая их часть (10,7 тыс. га) была выведена из категории пахотных земельных ресурсов РФ сельхозназначения.
Изменение объёмов земель поселений на начало 2007 года происходило, в основном, за счёт межевания участков в существующих границах населённых пунктов, а также приведения в соответствие с законодательством структуры земель населённых пунктов. Последнее, в основном, вело к изъятию земель различных категорий, переданных в ведение городских и сельских администраций, в соответствии с прежним, ведомственным, подходом к распределению земельных ресурсов. Общая площадь городских поселений на 1 января 2007 года составила 7,8 млн. га, при совокупной площади сельских поселений – 11,3 млн. га. По-прежнему в составе земель поселений преобладают земли сельскохозяйственных угодий в пределах городов, посёлков и сельских поселений; их площадь 9,1 млн. га или 47,6% от всего объёма земель, входящих в рассматриваемую категорию. Земли под застройкой составляют всего 3,4 млн. га или 17,7%. Уже на основании данных о динамике земель выделенных категорий мы можем сделать вывод о значительном потенциале земельных ресурсов РФ. Ещё одним фактором высокого потенциала может быть сохраняющаяся преобладающая государственная и муниципальная собственность на земельные ресурсы. Состав структуры собственности, так же как и структура по категориям динамичен, но основная причина здесь другая – возвращение земельных ресурсов РФ в государственную, муниципальную или частную собственность по решению судов. В дальнейшем, с развитием судебной практики и совершенствованием законодательства, динамика изменения структуры земельных ресурсов РФ по формам собственности будет только увеличиваться. Влияние мирового финансового кризиса на рынок земли в РФ. 1) Цены на землю и недвижимость претерпели изменение в сторону уменьшения. Но финансовый кризис в России сыграл здесь скорее положительную роль, избавив рынок недвижимости от искусственного завышения стоимости объектов и ее беспрерывного роста. Мировой финансовый кризис привел к удорожанию строительных кредитов в России. Об этом говорится в обзоре ключевых сегментов российского рынка коммерческой недвижимости столичного региона за I полугодие 2008 года, подготовленном компанией Colliers International. В обзоре отмечается, что первое полугодие прошло в ожидании последствий мирового финансового кризиса для России, однако российский рынок коммерческой недвижимости никаких признаков рецессии не демонстрировал. По данным компании, наиболее существенным для игроков рынка последствием мирового кризиса ликвидности 2007 году стал рост ставок по строительным кредитам на 2-4%. Также можно говорить об усложнении процедуры получения кредита. Особенно это коснулось кредитования девелоперских проектов в регионах. Крупные российские банки не испытывают проблем с ликвидностью, однако, они проявляют осторожность в кредитовании под проекты в недвижимости. Все больше девелоперов начинают поиски финансовых партнеров на ранней стадии. В сложившихся условиях эксперты Colliers International прогнозируют рост популярности мезонинного финансирования. «Такой вид кредитования позволяет банку в кратчайшие сроки вступить во владение обеспечением в случае неисполнения обязательств по уплате. Заметным примером мезонинного кредита на рынке является кредит, полученный компанией «РосЕвроДевелопмент» в размере $165 млн. Организаторами финансирования стали «Газпромбанк» и Goldman Sachs. Агентом по кредиту является «Газпромбанк», агентом по обеспечению – ABN Amro», - сказано в обзоре. В исследовании отмечается, что за последние два года, на волне роста рынка происходило увеличение масштабов проектов, находящихся теперь на стадии строительства. Однако сейчас инвесторы стали проявляют осторожность, и в посткризисных условиях не готовы вкладывать такой объем средств в один проект, особенно это актуально для инвесторов с институциональным капиталом. Желание девелоперов построить максимально масштабный проект тоже легко объяснимо. Процесс получения участка под строительство и согласование является затратным и длительным, поэтому девелопер стремится получить из участка максимум прибыли. По мнению экспертов, на рынке коммерческой недвижимости намечается тенденция вторичных продаж объектов, приобретенных как инвестиционная покупка. Примером может служить продажа ТЦ «Москвичка» (в 2003 году торговый центр был приобретен холдингом «Синдика» за $16 млн), а также продажа офисного центра «Дукат II» инвестиционной компании Sponda. «Действительно, многие инвесторы насторожены, пресса регулярно прогнозирует кризис на российском рынке. Можно ожидать, что инвесторы захотят зафиксировать прибыль, пока рынок еще максимально «разогрет», - подчеркивается в обзоре. Предприятия агропромышленного комплекса России из-за продолжающегося мирового финансового кризиса испытывают трудности с кредитованием. Предприятия агропромышленного комплекса России из-за продолжающегося мирового финансового кризиса испытывают трудности с кредитованием. Об этом заявил министр сельского хозяйства РФ Алексей Гордеев во вторник на встрече с представителями отечественных отраслевых союзов и ассоциаций. В рассмотрении мер по преодолению негативных последствий финансового кризиса для предприятий АПК, производящих и реализующих продукты питания, приняли участие представители 17 отраслевых союзов и ассоциаций. 2) Международный финансовый кризис привел к значительному сокращению объемов кредитования российских банков за рубежом. При этом именно иностранные деньги являлись основными ресурсами для развития ипотечного кредитования в стране. Эти средства предоставлялись на длительный срок (средний срок погашения ипотечного кредита – 7 лет) и под невысокие проценты (в последнее время банки стали предоставлять более дешевую ипотеку, в связи с чем она начала пользоваться большим спросом). В России, по словам банкиров, найти "длинные" и дешевые ресурсы для развития долгосрочного кредитования очень трудно. Глава 3. Проблемы и перспективы развития рынка земли в РФ. Россия — крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в сейсмоустойчивых районах. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную. Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков — в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям. В то же время споры вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор. Тем не менее, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан. Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Высокий эффект может быть получен в первую очередь от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные производства, они аккумулируют в своих границах до 75 % социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы существенно возросло, возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских земель. Значимое направление государственного регулирования отношений собственности (и в особенности для стран переходной экономики) — процесс формирования и воспроизводства эффективного собственника. В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространственный базис хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник извлечения прибыли для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты. В России с начала 90-х гг. ХХ в. проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общефедеральная концепция этой реформы до сих пор полностью не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных отношений неувязана с задачами структурной перестройки экономики в целом. Решение многих проблем в этой области отдано на откуп местным властям, что породило к концу 90-х гг. ХХ в. множество региональных моделей развития земельно-имущественных отношений. Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно превращение земли в реальный высокодоходный производственный ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления. В связи с этим особую важность приобретают исследования, отвечающие на вопросы: какие направления развития рынка городских земель возможны в России, какие социальные, политические, экономические последствия этих процессов возможны, какие существуют механизмы государственного регулирования земельного рынка? В целях исследования проблем развития земельного рынка в России, изучения состояния нормативно-правового, кадрового, информационного, методического обеспечения органов государственной и муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, был проведен социологический опрос руководителей и сотрудников Управления Роснедвижимости по Нижегородской области и его структурных подразделений, которые выступили в качестве экспертов в области государственного управления земельными ресурсами и регулирования оборота земли. Анализ результатов исследования, а также экспертного опроса членов территориальных торгово-промышленных палат, предпринимателей и посредников при прохождении процедур, связанных с недвижимостью и землей, проводившихся в рамках «Исследования сделок с землей и недвижимостью в Российской Федерации», позволил сделать ряд выводов. Степень информированности населения и его «правовой грамотности» в вопросах владения, распоряжения и пользования землей, по мнению большинства экспертов, является низкой, что, несомненно, отрицательно сказывается на развитии земельного рынка. На развитие земельного рынка в России оказывают влияние следующие (по степени уменьшения влияния) экономические, правовые, организационные, политические, социальные и культурно-исторические факторы. По мнению экспертов, развитие земельного рынка может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. Большинство экспертов обеспокоено процессами деградации земель и усилением социальной напряженности в результате перераспределения собственности на землю. К тому же велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений увеличатся объем земельных платежей и число собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались далеко не однозначно. Для создания благоприятных условий более эффективного использования земельных ресурсов эксперты считают необходимым продолжить приватизацию земель поселений, упростив процедуру предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности (50—70 %) на эту категорию земель. Причем оборот земель поселений должен в большей степени регулироваться рыночными механизмами. В отношении приватизации земель сельскохозяйственного назначения эксперты высказывались более сдержанно, считая, что доля частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения не должна быть более 25 %. При этом государство должно четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения. Цена, по которой на данный момент продаются земельные участки сельскохозяйственного назначения, является ниже объективной (т. е. земля недооценена), и в ближайшие 5 лет она, скорее всего, останется на том же уровне либо немного увеличится. Цена на землю поселений в большинстве случаев соответствует ее реальной стоимости (что свидетельствует о достаточно развитом рынке земельных участков) и в ближайшие 5 лет, вследствие объективных причин, стоимость земельных участков в городах и поселениях будет увеличиваться. Деятельность федеральных и региональных органов власти, по мнению большинства экспертов, оказывала позитивное влияние на развитие земельного рынка. В то же время в меньшей степени позитивной в отношении реформирования земельных отношений экспертами была оценена деятельность органов муниципальной власти. Информационное и кадровое обеспечение органов государственной и муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, в целом признано удовлетворительным. Наиболее востребуемыми для руководителей органов власти являются знания и навыки в сфере земельного законодательства, государственного и муниципального управления, экономики. Полноценному вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из важнейших является наличие административных барьеров на пути предпринимателей к покупке земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности. Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, признается экспертами в значительной мере ограниченным в свободе, что подразумевает существование барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий. К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции, а в ряде случаев — умышленным оппортунистическим поведением служащих, направленным на извлечение ренты из административного ресурса. Процедура предоставления земельных участков, по мнению экспертов, значительно менее удобна и доступна для предприятий малого и среднего бизнеса (по сравнению с приобретением на частном рынке). Сложность успешного прохождения процедуры предоставления земельных участков органами государственной власти или местного самоуправления отмечается как один из наиболее важных факторов, ограничивающих возможности малых предприятий приобрести земельные участки в собственность. Помимо значительных издержек на получение необходимых разрешений, проведение землеустроительных работ и согласований с инженерными службами зачастую превращается в широкое поле для коррупционных действий работников и руководителей соответствующих служб. Имеется значительное количество свидетельств о непоследовательных действиях органов местного самоуправления: после постановления о предоставлении земельного участка нередко выходит постановление об отмене предыдущего. При этом оспаривание отмены постановления в суде редко приводит к положительному для предпринимателей результату. Отмечаются отдельные случаи, когда чиновники удерживают компании от подачи заявлений на приобретение земли в собственность, так как для них более удобными являются отношения аренды. В связи с этим множество компаний даже не пытаются подавать заявления о предоставлении и продолжают арендовать земельные участки. Часто при принятии решений властями муниципальных образований существенно нарушается антимонопольное законодательство. Проверки Федеральной антимонопольной службы РФ систематически выявляют нарушения главным образом в сфере предоставления земельных участков для жилищного строительства. Несмотря на то, что в целом земельные участки на рынке оцениваются экспертами как доступные для малого бизнеса, следует отметить, что в большинстве случаев малым предприятиям сложно (преимущественно даже невозможно) конкурировать на проводимых конкурсах и аукционах по продаже государственных или муниципальных земель с представителями крупного бизнеса. Следует заключить, что доступны малому бизнесу, как правило, земельные участки из сегмента, который представляет для крупного бизнеса малый интерес. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Земля должна принадлежать тому, кто на ней работает. Как ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится и развивается. Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, но нужно ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле. Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно превращение земли в реальный высокодоходный производственный ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления. Сегодня наше государство из-за дефицита бюджета, отказываясь от контроля над рентой земли и природных ресурсов, отдаёт в руки частных собственников огромные финансовые ресурсы. Земельная рента во всех её формах и проявлениях должна рассматриваться как доход собственника, а использование ренты и природных ресурсов России на благо всего общества должно стать государственной политикой, которая позволила бы использовать огромный рентный доход, создаваемый землёй, минеральными ресурсами, всей инфраструктурой государства для пользы каждого гражданина всего общества в целом [1] Липсиц И.В. «Экономика» в 2т.; Вита, 2006. [2] Институт земельной собственности в России [3] www.finance-journal.ru [5] www.land-in.ru |
Из диаграммы 1 хорошо видно, что в ходе кадастровой оценки были существенно уточнены границы поселений, объём земель сельхозназначения, объёмы земель лесного фонда, объёмы земель водного фонда – то есть все основные категории земельных ресурсов РФ на сегодняшний день. Попутно отметим, что данная классификация, как в варианте 1996 года, так и в варианте 2004 г. абсолютно непрозрачна по отношению к земельным ресурсам РФ, используемым гражданами для личных, приусадебных нужд, и, отчасти, ИЖС, всё ещё являющихся источником основного объёма сделок с земельными ресурсами РФ на публичном рынке. 
