Введение

Свойства метода	Метод чистой балансовой стоимости	Метод скорректированной балансовой стоимости	Метод чистой стоимости замещения	Метод ликвидационной стоимости	Метод периода окупаемости	Метод дисконтированных денежных потоков	Метод внутренней ставки отдачи	Метод капитализации прибыли
Отражает способность приносить прибыль от активов	-	-	-	+	+	+	+
Показывает время окупаемости инвестиций	-	-	-	+	-	-	-
Позволяет учесть риск внешней среды	-	-	-	-	+	+	+	+
Оценивает все будущие прибыли	-	-	-	-	-	+	+	-
Использует только уже известные данные	+	+	+ —	+ —	-	-	-	-
Быстрый	+ -	-	-	-	-	-	-	+
Легко понимается	+	+	+ -	+ -	+	-	-	+
+ метод обладает данным свойством;
- что метод не обладает данным свойством;
+ - метод лишь частично характеризуется данным свойством.

Виды услуг	2003г		2004г
	Сумма	%	Сумма	%
Услуги фотосалона	87 500	46	90 000	45
Восстановление фотографий	35 000	19	36 100	18
Цифровая печать на футболках, плакаты	23 700	13	27 200	14
Сканирование	42 000	22	44 600	22
Портреты на керамике	-	-	3 000	1
Итого	188 200	100	200 900	100

Актив/Пассив	01.01.04	01.01.05
	руб.	руб.
I. Необоротные активы
Основные средства	192,2	202,4
Итого по разделу I	192,2	202,4
II. Оборотные активы
Запасы	18,0	12,8
Дебиторская задолженность	44,2	34,4
Денежные средства	154,0	182,3
Итого по разделу II	216,2	229,5
Баланс	408,4	431,9
III. Капитал и резервы
Собственный капитал	260,0	300,0
Итого по разделу III	260,0	300,0
V. Краткосрочные обязательства
Кредиторская задолженность	148,4	131,9
Итого по разделу V	148,4	131,9
Баланс	408,4	431,9

Период:	01.01.2004		01.01.2005
Наименование показателя	Руб.	%	Руб.	%
Всего имущества	408,4	100	431,9	100
1.Внеоборотные активы	192,2	47,06	202,4	46,86
2.Оборотные активы	216,2	52,94	229,5	53,14
2.1. Запасы	18,0	4,41	12,8	2,96
2.2.Денежные средства	154,0	37,71	182,3	42,21
2.3. Средства в расчетах	44,2	10,82	34,4	7,97

Период:	01.01.2004		01.01.2005
Наименование показателя	руб.	%	руб.	%
Всего имущества	408,4	100	431,9	100
1. Собственные средства	260,0	63,66	300,0	69,46
2 Заемные средства	0	0	0	0
3.Кредиторская задолженность	148,4	36,34	131,9	30,54

Периоды	01.01.2004	01.01.2005
Показатели
А1	154,0	182,3
А2	44,2	34,4
А3	18,0	12,8
А4	192,2	202,4
А	408,4	431,9
П1	148,4	131,9
П2	0	0
П3	0	0
П4	260,0	300,0
П	408,4	431,9

Группы статей баланса	Абсолютные показатели		Относительные показатели		изменения
	Начало	Конец	Начало	Конец	Абсол.	Относит.
1	2	3	4	5	6	7
Абсолютно ликвидные активы	154,0	182,3	0,377	0,422	28,3	0,045
Быстро ликвидные активы.	44,2	34,4	0,108	0,080	-9,8	-0,028
Трудно реализуемые активы	18,0	12,8	0,044	0,029	-5,2	-0,015
Внеоборотные активы	192,2	202,4	0,471	0,469	10,2	-0,002
Всего активов	408,4	431,9	1	1	0	0
Текущие пассивы	148,4	131,9	0,363	0,305	-16,5	-0,058
Краткосрочные пассивы.	0	0	0	0	0	0
Долгосрочные пассивы	0	0	0	0	0	0
Постоянные пассивы	260,0	300,0	0,637	0,695	40	0,058
Всего пассивов	408,4	431,9	1	1	0	0

Показатели ликвидности	Рекомендуемый показатель	Анализируемые периоды
		01.01.2003	01.01.2004
Коэффициент покрытия	1,17 – 2,00	1,46	1,74
Коэффициент быстрой ликвидности	0,8 - 1	1,34	1,64
Коэффициент абсолютной ликвидности	0,2 – 0,7	1,03	1,38

	Наименование	Пояснения	Норма-тив	на	на	Изменения
1.	Коэффициент соотношения заемных и собственных средств	указывает, сколько заемных средств организ-я привлекла на 1 руб. вложенных в активы средств	U1< 1	148,4/260,0=	131,9/300=	-0,13
2.	Коэффициент обеспеченности собственными источниками финансирования	показывает, какая часть запасов и затрат финансируется за счет собств. источников	U2> 0,6-0,8	(260-192,2)/	(300-212,4)/	0,07
3.	Коэффициент финансовой независимости (автономии)	Показывает уд. вес собств. средств в общей сумме источников финансирования	U3> 0,5	260,0/148,4=	300,0/131,9=	0,52
4.	Коэффициент финансирования	показывает, какая часть деят-ти финансируется за счет собст. ср-в, а какая за счет заемных	U4> 1	260,0/(0+148,4)=	260,0/(0+131,9)=	0,52
5.	Коэффициент	указывает степень	opt - 0,5	(260+0-192,2)/	(300+0-202,4)/	0,07
6.	Коэффициент финансовой независимости в части формирования запасов	***	*	(260+192,2)/18=25,12	(300+202,4)/	1,56
7.	Коэффициент	показывает, какая часть основных ср-в и прочих	*	0,00	0,00	0,00
8.	Коэффициент	показывает, какова доля привлеченных,	U8< 0,4	(0+148,4)/148,4	(0+131,9)/131,9	0
9.	Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств	указывает долю долго срочных займов, привлеченных для финансирования активов организации наряду с собственными	*	0,00	0,00	0,00

Показатели	2003г.	2004г.
Валовая прибыль, тыс. руб.	188,2	200,9
Затраты по произведенной продукции, тыс. руб.	216,5	240,6
Выручка от реализации, тыс. руб.	325,0	370,8
Сумма капиталов и резервов, тыс. руб.	260,0	300,0
Рентабельность производственной деятельности, доли	0,87	0,83
Рентабельность продаж, доли	0,57	0,54
Рентабельность активов, доли	0,46	0,47
Рентабельность собственного капитала, доли	0,72	0,67

3. Определение рыночной стоимости ООО «Фокус»

3.1 Определение рыночной стоимости предприятия затратным подходом

Для определения рыночной стоимости ООО ''Фокус'' в рамках затратного подхода был использован метод скорректированной стоимости чистых активов. Стоимость накопленных активов определяется по формуле 11:

Р = (А_фин. + А _мат. + А _немат. ) – П _обязат ., (10)

При помощи этого метода косвенно можно определить финансовую и деловую активность предприятия, что тоже влияет на рыночную стоимость предприятия.

Принимая во внимание данные, полученные от администрации ООО ''Фокус'', для расчета стоимости чистых активов был составлен скорректированный баланс, с учетом рыночной стоимости всех активов предприятия.

Имущество предприятия состоят из следующих групп активов:

- объекты недвижимости

- оборудование

- дебиторская задолженность

запасы Метод чистых активов – это один из методов затратного подхода в оценке бизнеса, который рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Вследствие этого встает задача корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, а затем определяется текущая стоимость всех его обязательств и наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5. Оценивается дебиторская задолженность.

6. Оцениваются расходы будущих периодов.

7. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

8. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной

рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости, всех обязательств. Оценка недвижимого имущества, машин и оборудования . При оценке недвижимого имущества, а также машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

Оценка производственных запасов . К запасам предприятия относятся: сырье, материалы и другие аналогичные ценности.

Эти оборотные активы являются предметом оценки.

Оценка дебиторской задолженности . Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности с последующим разделением ее на:

· безнадежную, (она не войдет в экономический баланс);

· ту, которую предприятие еще надеется получить (она войдет в экономический баланс).

Оценка денежных средств . Эта статья не подлежит переоценке.

Основное преимущество метода чистых активов в том, что он основывается в большей части на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен.

Метод стоимости чистых активов имеет преимущества при оценке предприятия:

- обладающего значительными материальными и финансовыми активами;

- в случае невозможности достаточно точного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;

- действующего, вновь возникшего, не имеющего ретроспективных данных о прибылях, а также холдинговой или инвестиционной компании.

Основной недостаток – этот метод не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода.

Рассмотренные теоретические вопросы являются основой определения рыночной стоимости ООО «ФОКУС».

3.1.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Фокус»

Оцениваемым объектом недвижимости является встроенное помещение, в отдельно стоящем пятиэтажном кирпичном здании. Здание принадлежит на правах собственности ООО «ФОКУС». Текущее использование помещения – нежилое помещение административного назначения. Адрес оцениваемого объекта – г. Абаза, ул. Лазо 12.

Таблица 13 - Площади и объемы помещения (по наружному обмеру)

Показатели		Значения	Z
Доля оборотных средств в активах	Коб	0,56	1,35
Рентабельность активов, по нераспределенной прибыли	Кнп	0,000
Рентабельность активов, по балансовой прибыли	Кр	0,000
Коэффициент покрытия	Кп	2,27
Отдача всех активов	Ком	0,000

Наименование частей строения и пристроек	Площадь, м2	Высота, м	Объем, м3
Офис	63,1	2,75	174
Крыльцо	8,0

Техническое описание помещения

Год постройки здания 1992 Этажность 5

Таблица 14 - Конструктивные элементы помещения

Таблица 15 - Благоустройство помещения

Анализ наиболее эффективного использования

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства офисных зданий и жилья. Местоположение земельного участка подходит для размещения офисных и торговых площадей.

Объект оценки расположен в центральном районе города:

· центральный район имеет развитую офисную, торговую инфраструктуру;

· район имеет высокую степень коммерческой привлекательности, о чем свидетельствуют сравнительно высокие цены на офисные и торговые помещения.

Принимая во внимания текущее состояние рынка нежилых помещений, считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта среди экономически целесообразных вариантов (офисы, торговые площади, жилье) является его использование в качестве торговых помещений. Использование же площадей объекта должно быть комплексным. В настоящее время все площади оцениваемого здания заняты и используются по целевому назначению.

Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном методе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа.

Данный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ, а также стоимость земли. Наиболее применим метод при оценке недавно построенных объектов с незначительным износом, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. Расчеты стоимости по затратам выполнены без учета НДС. Затратный подход подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:

Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение восстановительной стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

- назначение здания;

- общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

- характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

- расчетный объем.

2) определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С₆₉ ^таб ) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

(11)

K_i – поправочные коэффициенты на следующие факторы:

- месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

- отличия по типам основных несущих конструкций;

- расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4) Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимостью в ценах 1969 г.

, (12)

V – расчетный объем здания (или общая площадь);

С₆₉ – стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5) определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки.

, (13)

ПВС_{текущая} – полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС₆₉ – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года (в соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса с учетом территориального коэффициента, принятого на основании приложений №1 и №2 Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 года №94 составляет 1,19); И_91/84 – 1,59;

И_{текущий/91} – 37,771 – индекс перехода от сметных цен 1991 года к сметным ценам на дату оценки (включая НДС 18%), по Справке Комитета по государственной статистике Республики Хакасия от 27.09.2005 года №570;

Н_ПР – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес (20%).

Определение величины физического износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

В зависимости от причин, вызывающи обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Определение физического износа зданий стоимостным методом.

Таблица 17 - Стоимость конструктивных элементов здания

Таблица 18 - Неисправимый физический износ короткоживущих элементов

Стоимость земельного участка

Основным условием оценки рыночной стоимости земельного участка является возможность отчуждения на него прав собственности.

Участок земли, на котором расположен оцениваемый объект, передан настоящему владельцу на праве бессрочного пользования. Земельный участок может иметь рыночную стоимость в случае, когда собственник выкупит его у государства в собственность. В этом случае он получает комплекс прав собственности, в том числе и право, отчуждать его.

Оцениваемый объект недвижимости находится в жилом пятиэтажном доме, площадь данного объекта составляет 49,1 м² . Площадь земельного участка под данным объектом составляет 3332,5 м² , общая площадь квартир 4 493,5 м² . Следовательно на 1 м² застройки приходится 0,74 м² земельного участка. Таким образом, земельный участок приходящийся на оцениваемый объект составляет 36,4 м² , (доля земельного участка под данным объектом составляет 0,01).

Исходя из вышеизложенного, стоимость земельного участка не принимается во внимание при расчете общей стоимости объекта оценки.

Следовательно, рыночная стоимость недвижимости определенная в рамках затратного подхода составляет 340 500 рублей.

Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом

Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов.

Метод базируется на методе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространимым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости (того сегмента), к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым;

2. сбор и проверка информации по объектам-аналогам; вносятся поправки в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках;

3. согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Процесс корректировок и выведения стоимости оцениваемого имущества содержится в таблице 22.

Таблица 22 - Определение стоимости оцениваемого здания методом сравнения продаж

Следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом составляет 484 700 рублей.

Определение стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подход а

Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.

В рамках доходного метода использован метод капитализации денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2. расчет ставки капитализации;

3. определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Определение потенциального валового дохода

ПВД – доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

Определение величины арендной платы приведено в таблице 23.

Таблица 23 - Определение средней ставки арендной платы методом сравнения

содержание   ..  642  643  644   ..