Сметная стоимость обьектов недвижимости

Введение

Экономика строительства – это совокупность производственных отношений в отрасли строительства, включающая процессы формирования рыночных структур, специфических для отрасли, форм собственности, планирование деятельности строительных организаций и методы государственного регулирования в данной сфере.

Главная задача экономики строительства – оценка деятельности строительных предприятий в условиях рыночных отношений.

Переход к рыночным методам в инвестиционно - строительном комплексе приводит к изменению традиционных методов определения стоимости созда­ваемой строительной продукции. Стоимость строительной продукции опреде­ляется сметными расчетами на основе проекта, сметных норм, расценок и др. данных.

Сметная стоимость строительства показывает сумму денежных средств, необходимых для его осуществления, на базе сметной стоимости строительства формируется свободная цена на строительную продукцию.

Как экономическая отраслевая наука Экономика строительства изучает проблемы развития производственных отношений в строительной отрасли, взаимосвязи и взаимодействия с производительными силами. Экономика изучает закономерности развития и эффективность капитального строительства, рассматривает вопросы планирования капитальных вложений и строительного производства в рамках организационно-правовых форм предприятий.

Важная сфера экономики строительства – создание нормативной базы, т.е. системы взаимосвязанных стоимостных и натуральных нормативов (плановых, производственных, сметных, учетных, статистических и др. ), для целей технико-экономического регулирования производства на всех этапах инвестиционного процесса и контроля за ним.

Экономике строительства предстоит разработать отраслевые основы рыночной экономики и маркетинга, методику составлений бизнес-плана, новые учебные программы. Следует отметить, что экономика строительства связана с рядом специальных экономических дисциплин, а также с науками, изучающими производственно-технические основы строительства. Экономика строительства служит методологической базой для определения эффективности технических решений в процессе проектирования объектов строительства и производства строительно-монтажных работ.

В понятие экономики строительства входит также экономическая работа, проводимая экономическими службами строительных организаций: планово-экономическими, финансовыми, сметно-договорными отделами, бухгалтериями, отделами труда и заработной платы. В их функции входят разработка производственно-экономических планов, организация учёта и анализ результатов хозяйственной деятельности, организация расчетов и контроль над уровнем цен, себестоимости и прибыли, внедрение эффективных методов организации и оплаты труда.

1. Теоретическиеположения

1.1. Ценообразование и определение сметной стоимости строительства.

В основе ценовой политики строительной индустрии лежит расширение сферы применения свободных (договорных) цен на строительную продукцию. Свободные (договорные) цены формируют исходя из стоимости, имеющей предварительный характер, определенно в составе сметной документации за­казчика.

Для строящихся объектов жилищно-гражданского назначения, по кото­рым имеются типовые проекты, предварительную стоимость определяют с ис­пользованием проектируемых цен (стоимость 1 м² жилой площади, 1 м² полез­ной площади и т.п.). Для объектов производственного назначения с элемента­ми типизации по укрупненным сметным нормам (УСН), для производственных объектов индивидуального характера – прямые расчетом по объектам работ и единичным расценкам.

Полная сметная стоимость (К) складывается из затрат: на СМР по возведению зданий и сооружений, монтажу технологического оборудования (Ссмр); на приобретение основного и вспомогательного технологического оборудования (Спр), включающих проектно-изыскательские работы, подготовку строительной площадки и т.п.:

К= Ссмр +Соб + Спр (1)

Величина капитальных вложений (Кв) для расчёта эффективности объекта

Кв= Ссмр +Соб + Спр + Свз (2)

Сметная стоимость (плановые накопления) по методам расчёта и экономическому содержанию, определяемая локальными сметами, включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль.

Прямые затраты учитывают стоимость оплаты труда рабочих, материалов, изделий, конструкций и эксплуатации строительных машин.

Накладные расходы учитывают затраты строительно-монтажных организаций, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением.

Расчет накладных расходов производства от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизмов в составе прямых затрат, нормы накладных расходов.

Сметная прибыль -сумма средств, необходимых для покрытия отдельных расходов строительно-монтажных организаций, на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование.

Расчет сметной прибыли производства от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизмов, нормы сметной прибыли.

Сметная стоимость (Ссмр) является нормативной частью стоимости строительной продукции:

Ссмр = ПЗ +НР + Пн + НДС, (3)

Где ПЗ- Прямые затраты;

НР- Накладные расходы;

Пн- Плановые накопления

НДС- Налог на добавленную стоимость;

Размер прямых затрат строительно-монтажных работ определяется по формуле:

ПЗ= М +ОПЗ + ЭММ, (4)

Где М- материальные затраты;

ОПЗ- основная заработная плата;

ЭММ- эксплуатация машин и механизмов;

Для определения сметной стоимости строительства проектируемых предприятий зданий, сооружений или их очередей составляется сметная документация:

· Локальные сметные расчеты;

· Объектные сметные расчеты;

· Сметные расчеты на отдельные виды затрат;

· Сводные сметные расчеты;

· Сводки затрат;

Стоимость строительства в локальных сметах приводится в базисном уровне цен (1991г.) и текущем (прогнозном), в объектных сметах и сводных сметных расчетах в текущем уровне цен.

При составлении смет могут применяться следующие методы определе­ния стоимости:

Ресурсный - представляет собой калькулирование потребности в ресур­сах, материалах, изделиях, конструкциях с учетом данных о расстояниях и спо­собах их перевозки, энергоносителей на технологические цели, времени экс­плуатации строительных машин и механизмов и их состав, затрат труда рабо­чих, строителей и машинистов, с последующей оценкой их в текущих, про­гнозных ценах, а также в базисном уровне.

Ресурсно-индексный - представляет собой сочетание ресурсного метода с системой индексов (сметную стоимость по видам работ рекомендуется опре­делять на базе ПВР).

Базисно-компенсационный - представляет собой суммирование стои­мости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определенных расчетом дополнительных затрат, связанных с ростом цен и тарифов на потребляемые ресурсы, с уточнением этих расчетов в процессе строительства в зависимости от реальных изменений цен и тарифов.

Базисно-индексный - используется система текущих индексов по отно­шению к стоимости, определенной в базисном уровне, путем перемножения ба­зисной стоимости по строкам сметы и каждой из элементов технологической структуры капитальных вложений на соответствующий индекс по отрасли, ви­ду работ с последующим суммированием итогов сметной документации по со­ответствующим графам.

Примеры составления сметной документации:

Локальные сметы составляют на отдельные виды работ по объекту. Сметная стоимость строительно-монтажных работ по локальной смете состоит из суммы прямых затрат, накладных расходов и сметной прибыли.

Локальный ресурсный сметный расчет №1.1 (таблица №1)

Локальный ресурсный сметный расчет составлен с помощью сборников ГЭСН, которые отражают среднеотраслевой уровень строительного производства на принятую технику и технологию выполнения работ.

Из таблицы сметных норм выбирают: затраты труда рабочих строителей, средний разряд работ, состав и продолжительность эксплуатации строительных машин и механизмов, перечент материалов, изделий и конструкций и их расхож, необходимый для выполнения.

В конце локального ресурсного сметного расчета определены накладные расходы, сметная прибыль и общий итог по смете.

Локальный ресурсный сметный расчет №1.1

Сметная стоимость 6118,12567тыс. р. Таблица№1

Составлен в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на 2010г.

Локальные сметные расчеты.

Локальные сметные расчеты составляют для определения сметной стоимости отдельных видов работ и затрат в составе рабочего проекта или ра­бочей документации. В локальных сметных расчетах производят группировку расчетов в разделы по отдельным конструктивным элементам здания, видам работ и устройств. Группировка по разделам должна соответствовать техноло­гической последовательности работ и учитывать специфические особенности отдельных видов строительства.

Локальные сметные расчеты №1.2-1.8

На виды работ производственного помещения Таблица№2

Составлен в текущих(прогнозных) ценах по состоянию на 2010год.

Объектный сметный расчет.

Объектные сметы (расчеты) составляют для объекта в целом. В объектной смете объединяют данные из локальных смет с группировкой работ и затрат по соответствующим графам - сметная стоимость строительных работ, мон­тажных работ, оборудования, мебели и инвентаря , прочих работ с последующим дополнением лимитированных и других затрат. В объектной смете в «итого» и построчно приводят показатели еди­ничной стоимости 1 м² площади здания .

Объектный сметный расчет №1

На строительство производственного помещения

Сметная стоимость: 17608,51 тыс.р.

Средства на оплату труда 2770,1 тыс. р. Таблица №3

Составлен в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на1 кв. 2010 год

Для внесения данных в объектный сметный расчет пункт 9 необходимо составить локальный сметный расчет № 1.9 на определение затрат для приобретения оборудования.

Локальные сметные расчеты № 1.9 Таблица № 4

На определение затрат для приобретения оборудования

Составлен в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на 2010 год.

Сметные расчеты №6-1— 6-3

На виды работ производственного помещения

Составлен в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на 2010 год. Таблица №5

Сводный сметный расчет .

Сводный сметный расчет на строительство составляют по текущему уровню цен. В сводном сметном расчете стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства распределяю по следующим главам:

1)Подготовка территории к строительству.

2)Основные объекты строительства.

3) Объекты подсобного и обслуживающего назначения.

4)Объекты энергетического хозяйства.

5)Объекты транспортного хозяйства и связи.

6)Наружные сети и сооружения водоснабжения, теплоснабжения, газоснаб­жения и канализации.

7)Благоустройство и озеленение территории.

8)Временные здания и сооружения.

9)Прочие работы и затраты.

10)Содержание дирекции или технического надзора строящегося здания. 11)Подготовка эксплуатационных кадров.

12)Проектные и изыскательные работы, авторский надзор.

Также как в объектной смете в сводном сметном расчете затраты формируют по статьям затрат.

В сводном сметном расчете существуют следующие итоги:

- итого по главам 1-7;

- итого по главам 1-8;

- итого по главам 1-9;

- итого по главам 1-12.

«Итого» по главам 1-12 отражает стоимость всего объекта.

Порядок определения средств, включаемых в главы 1 - 12. В гл. 1, гр. 7, 8, «Подготовка территории строительства» включают сред­ства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой террито­рии. В курсовом проекте эти расходы принимают в процентах от стоимости СМР на объекты, стоимость которых определяют в гл. 2 сводного сметного расчета (ССР), в следующих размерах:

-Для промышленного строительства в освоенном районе - 2...3%;

-Для промышленного строительства в неосвоенном районе -4..5%;

-Для объектов жилищно-гражданского назначения-1,6...2,5 %.

В гл. 2 «Основные объекты строительства» включают сметную стоимость объектов основного производственного назначения промышленных предприятий или основных зданий комплекса жилой застройки, которую определяют на основании объектных смет и заносят в гр. 4, 5, 6, 8.

В гл. 3, гр. 4, 5, 6, 8, «Объекты подсобного и обслуживающего значения» включают данные объектных смет (без сумм на покрытие цитированных затрат) — в размере 3...4 % от итога по гл. 2 или по объектным сметам.

Для промышленного строительства - это здания ремонтно-технических мастерских, заводоуправлений, эстакады, галереи, складские помещения и др.

Для жилищно-гражданского строительства - это хозяйственные корпуса, про­ходные, теплицы в больничных и научных городках, мусоросборники; и др., а также стоимость зданий и сооружений культурно-бытового назначения, предна­значенных для обслуживания работающих (отдельно стоящие поликлиники, сто­ловые, магазины, объекты бытового обслуживания населения, другие объекты), рас­положенные в пределах территории, уведенной для строительства предприятий.

В гл. 4, гр. 4, 5, 6, 8 «Объекты энергетического хозяйства» включают стоимость высоковольтных линий, электрических кабельных сетей, трансформатор­ных подстанций, слаботочных устройств - в размере от 0,5...3 % от «итого» по гл. 2 или по объектным сметам.

В гл. 5 «Объекты транспортного хозяйства и связи» включают автомо­бильные дороги, железнодорожные пути, мосты, эстакады, гаражи и прочие сооружения транспорта - в размере 2...5 % от «итога» по гл. 2 или по объектным сметам.

В гл. 6 следует включить сметную стоимость наружных сетей теплоснаб­жения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения в те­кущем уровне цен, определенную по локальным сметам. Если локальных смет нет, то следует составлять сметные расчеты исходя из условия, что прямые за­траты определяют как произведение укрупненного норматива прямых затрат, в р./м, на протяженность наружных сетей (табл. П9).

Сметные расчеты по гл. 6 (№ 6-01,6-02,6-03) приведены в (табл. 5)

В гл. 7, гр. 4 и 8 «Благоустройство и озеленение территории» включают стоимость благоустройства площадки. В курсовом проекте определяют в разме­ре 0,9 % от суммы затрат по гл. 2 ССР.

В гл. 8 «Временные здания и сооружения», в гр. 4, 5 и 8 включают сред­ства на строительство и разборку титульных временных зданий и сооружений. Титульные временные здания и сооружения служат для обеспечения нужд строительства в целом, а нетитульные - для обеспечения нужд отдельного объ­екта. Нетитульные здания и сооружения учитывают в составе накладных рас­ходов.

Размер средств, по главе 8 в курсовом проекте допускается принимать в размере 2...3 % от суммы затрат по гл. 1 -7.

В гл. 9 «Прочие работы и затраты» включают средства на основные виды прочих работ и затрат в текущем уровне цен.

В курсовом проекте прочие затраты могут быть определены в процентах от суммы затрат по гл. 1-8:

для жилищного строительства -15.. .20 %;

для промышленного строительства - 25.. .30 %.

В гл. 10 «Технический надзор строящегося предприятия», включаются
(в гр. 7 и 8) средства на содержание аппарата заказчика-застройщика (единого
заказчика, дирекции строящегося предприятия). В курсовой работе они могут
быть приняты в размере 8 % от суммы затрат по гл. 1-9.

В гл. 11 «Подготовка эксплуатационных кадров», в гр. 7 и 8 включают средства на подготовку эксплуатационных кадров для вновь строящихся и ре­конструируемых предприятий.

В дипломном проекте указанные средства принимаются в размере 1 % от суммы затрат по гл. 1-9.В гл. 12 «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор», в гр. 7 и 8, включают следующие средства:

На выполнение проектно-изыскательских работ (услуг) - раздельно на проектные и изыскательские.

Стоимость ПНР определяют по договорным це­нам в размере 4,5 / 0,7 % от суммы затрат по гл. 1 - 9.

Проведение авторского надзора проектных организаций за строи­тельством в размере 0,8 % от суммы затрат по гл. 1 - 9.

«Непредвиденные работы и затраты», в гр. 4, 5, 6, 7, 8 включают в раз­мере 3 % от суммы затрат по гл. 1 - 12.

«Средства на покрытие затрат по уплате НДС» - показываются от­дельной строкой (в гр. 4-8), в размере, установленном законодательством Рос­сийской Федерации - 18 % от итоговых данных по сводному сметному расчету

Заказчик: ООО «Стройвест»

Утвержден «27» мая 2010 года

Сводный сметный расчет в сумме :2491,052 р.

«27» мая 2010 год

Сводный сметный расчет стоимости строительства

Составлен в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на 2010 год. Таблица №6

содержание   ..  28  29  30   ..