Министерство образования и науки РФ

2.3 Обзор рынка офисной недвижимости г. Ярославля

В отличие от рынка жилья рынок коммерческой недвижимости не претерпел значительных изменений. Средняя стоимость продажи офисных помещений в Ярославле составляет 50-60 тыс. руб./кв. м. Падения цен в данном сегменте рынка также не наблюдается. Изменения коснулись только арендных ставок. Впервые за несколько лет ставки аренды на одну из самых востребованных видов недвижимости значительно снизились (-13,9% за прошедший квартал). До 2008 года размер арендной ставки увеличивался в среднем на 30% в год. Средняя арендная ставка на офисы в Ярославле составляет 600-700 руб. в мес./кв. м. По-прежнему самые высокие цены остаются в Кировском и Ленинском районе, где сосредоточена значительная часть деловой общественности Ярославля. Снижение средневзвешенной стоимости зафиксировано лишь в районах, удаленных от центра – Дзержинском и Фрунзенском..

Рынок коммерческой недвижимости более мягко отреагирует на дестабилизацию экономики страны. Снижения стоимостных ставок на объекты не предвидится до конца 2008 года. В I квартале 2009 года возможно изменение ставок аренды на 5-7% , стоимости продажи объектов – до 4%. Развитие рынка офисной недвижимости идет очень низкими темпами. За последние два года сформировался острый дефицит на данные объекты, особенно на объекты класса А. Для Ярославля наиболее характерны классы D и E. Как правило, это перепрофилированные помещения в административных или жилых зданиях, неприспособленных под офисы. Высокие темпы развития малого бизнеса в России формируют спрос на разные виды коммерческой недвижимости.

Торговая и офисная – остаются наиболее востребованными. Спрос на офисы в Ярославле составляет 25% от общего объема спроса на коммерческую недвижимость. Несмотря на то, что инвестиционная активность на рынке не оправдывается в полной мере строительством офисных комплексов, объекты с подобной функцией постепенно появляются.

Стоимость 1 кв.м офисных площадей имеет значительный разброс в зависимости от административного района расположения. Как и во многих городах Российской Федерации, в Ярославле вся деловая общественность сосредоточена в центре, где нет возможности увеличения объемов застройки. Поэтому цены на офисы в Кировском, Ленинском районах и на прилегающих к ним территориях – самые высокие в городе (см. рисунок 4) и эти два района являются основной артерией по снабжению рынка аренды офисных помещений. Около 70% таких помещений имеет площадь до 100 кв.м. Анализ предпочтений потребителей относительно метража офисных помещений показал, что основной спрос действует на помещения от 50 до 400 кв.м. В целом рынок предложений по аренде представлен в широком спектре, однако наибольшим спросом пользуются помещения площадью до 100 кв.м, что говорит о превосходстве на рынке города малого бизнеса. Помещения от 100 до 200 кв.м имеют невысокий уровень спроса, и предложения по продаже данных помещений носят единичный характер. Хотя с каждым годом востребованность в больших площадях высокого качества возрастает. Лидирующая позиция по величине арендных ставок по-прежнему остается за Кировским районом (800-1500 рублей в месяц за 1 кв.м и более.), в остальных районах города арендные ставки на офисы колеблются в диапазоне 500-600 рублей в месяц за 1 кв.м.

Обзор рынка офисной недвижимости г. Ярославля за 1 квартал 2009 года

Арендные ставки.

Таблица 1. Арендные ставки на офисные помещения в 1 квартале 2008 года.

Диаграмма 1. Изменение арендных ставок на офисные помещения в 1 квартале 2009 года

Как видно из диаграммы №1, в 1 квартале 2008 года аренда выросла в сегменте офисов в бизнес-центрах класса В (на 7,3%) и в группе встроено-пристроенных помещений (на 8%).

В отдельно стоящих особняках арендные ставки в 1 квартале 2008 года по сравнению с декабрем 2007 года понизились на 7,1%. Это можно объяснить появлением новых предложений в данном сегменте.

На 5,6% снизилась арендная ставка на офисы в зданиях класса С. Это свидетельствует о снижающемся спросе на некачественные офисные помещения.

Таблица 2. Средневзвешенная цена предложения офисных помещений в 1 квартале 2008 года

Диаграмма 2. Изменение средневзвешенной цены предложения офисных помещений в 1 квартале 2008 года.

Отсутствие в таблице №2 и диаграмме №2 группы офисов в зданиях класса С связано с тем, что в данном сегменте помещения в основном сдаются в аренду, предложений по продаже практически нет. Хотя в конце 2007 года на рынке появилось предложение по продаже офисных помещений в здании «Оргпроектэкономика» на пр-те Ленина, 61а, которые в декабре продавались по цене 90 000 рублей за 1 кв.м., а в марте 2008 г. – 70 000 руб./кв.м. В группе же отдельно стоящих особняков есть предложения по продаже, но предлагаемые особняки требуют дополнительных вложений на расселение и реконструкцию, а предложений по продаже готовых офисных зданий на рынке коммерческой недвижимости нет. Ярким примером тому может служить продажа двух отдельно стоящих расселенных домов на ул. Собинова, д. №45а и 47.

Значительные изменения средней цены предложения на рынке продажи офисных помещений в период с конца 1 полугодия 2007 года произошли в сегменте офисов в составе бизнес-центров класса В: это связано с повышением цены предложения на офисы в БЦ «Ярославль»: в конце 1 полугодия 2007 года она составляла 106 000 руб./кв.м., а в марте 2008 года офисы здесь продавались по цене 148 000 руб./кв.м.

Встроено-пристроенные офисы также подорожали в период с конца 1 полугодия 2007 года: на 17%.

В среднем по городу средневзвешенная цена предложения на офисные помещения с конца 1 полугодия 2007 года к марту 2008 года выросла на 19%.

Новые проекты.

В начале 2008 года на рынке бизнес-центров г. Ярославля появился новый объект: бизнес-центр на ул. Победы, бывшее здание ОАО «Ярхимпромстрой» после реконструкции. Предложения по аренде офисных помещений появились в конце 2007 года: в аренду предлагались помещения 3,4,5 этажей общей площадью 1 350 кв.м. по ставке 1 000 руб./кв.м. в месяц. Срок экспозиции предложений в данном объекте составил около 3 месяцев.

К концу 2008 года планируется ввод в эксплуатацию двух бизнес-центров: административно-делового центра класса В SK Royal и бизнес-центра «Фокус», где общая площадь офисных помещений составит около 6 500 кв.м. В центре SK Royal офисы сдаются в аренду, в БЦ «Фокус» - продаются в собственность. Офисные помещения на первичном рынке продаются по цене от 45 000 до 100 000 рублей за 1 кв.м.

Если учитывать все объекты, которые находятся сейчас в различных стадиях строительства и проектирования, то к концу 2010 года в Ярославле заявлено к сдаче в эксплуатацию около 50 000 кв.м. качественных офисных помещений в составе бизнес-центров и многофункциональных центров.

Основные тенденции рынка офисной недвижимости, наметившиеся в 2008 году, продолжат свое развитие и в 2009 году:

· В новых проектах прослеживается тенденция выбора в пользу бизнес-центров в чистом виде. Рынок офисной недвижимости г. Ярославля выходит на более высокий уровень развития за счет проектов класса А и В, которые отличаются продуманной концепцией и предусматривают наличие управляющей компании.

· Рынок смещается в сторону аренды, тогда как 1,5-2 года назад на рынке офисов преобладала продажа.

· Спрос смещается в сторону аренды офисных помещений в составе современных бизнес-центров.

Диаграмма 1.

Спрос на офисные помещения 2008 - 1кв. 2009гг.

Примерное предложение по типу здания в 2008г.

Примечание. Офисные помещения в торгово-офисных центрах и отдельно стоящих зданиях мы условно отнесли к классу В.

Основные тенденции рынка офисной недвижимости г. Ярославля

На рынке офисных по­мещений наблюдается ин­вестиционная активность. Предложение, в основном, представлено новыми офис­ными проектами (ввиду высокой заполняемости су­ществующих). Если недавно лидерами рынка были проек­ты по перепрофилированию административных и произ­водственных зданий в бизнес­-центры класса С, то сейчас большая часть введенных и строящихся бизнес-центров позиционируется в классе В. На рынке появляется все больше офисных объектов, построенных "с нуля".

Повышается востребо­ванность больших объектов высокого качества. С перехо­дом на рыночные отношения увеличилась доля частного капитала в экономике стра­ны. У некоторых фирм и ком­паний появились свободные денежные средства, которые направляются на развитие и расширение их деятельности. В связи с этим увеличилась потребность в помещениях площадью более 300 кв.м.

Резервы свободных офис­ных площадей в центральных районах почти исчерпаны, в связи с этим наблюдается инвестирование в районы с хорошей транспортной до­ступностью. Наиболее при­влекательными для размеще­ния офисов станут крупные транспортные артерии горо­да, такие как Московский, Фрунзенский и Ленинградс­кий проспекты г. Ярославля.

Наблюдается активное пополнение рынка офисной недвижимости за счет жилых новостроек, в которых первые этажи отдаются под коммер­ческую недвижимость.

Аренда офисных площадей

Основными "поставщи­ками" офисных площадей в аренду являются здания клас­са В, С и D.

Как видно из диаграммы 2, арендные ставки на офис­ные площади более, чем за год выросли в среднем на 30%. Наиболее заметный рост арендных ставок на офисные помещения наблюдался в Ки­ровском и Красноперекопском районах города Ярославля. Наибольшее количест­во предложений по аренде офисных помещений прихо­дится на Кировский район г. Ярославля (центральную часть города). В отдаленных от центральной части г. Ярославля районах (Дзер­жинский, Заволжский и т.п.) количество таких предложе­ний значительно меньше.

Диаграмма 2

Величина средней арендной ставки офисных площадей

На 2007 год

На 2008 год

Диаграмма 3

Предлагаемые в аренду офисные помещения в боль­шинстве случаев имеют об­щую площадь до 150 кв.м. Нередки случаи сдачи в арен­ду минимальных по площади помещений, представляющих собой один кабинет.

В настоящее время на ярославском рынке аренды офисных помещений преоб­ладают площади классов С и D. Они не соответствуют современным стандартам и требованиям по планировке, имеют коридорную систему и не снабжены в полной мере необходимыми инженерными и телекоммуникациями.

В отдаленных районах города часто предлагаются в аренду помещения в адми­нистративных зданиях заво­дов, но такие помещения в силу ряда технологических и конструктивных причин (как правило, здания адми­нистративных блоков заво­доуправлений блокируются с бытовыми помещениями обслуживания рабочих пред­приятий, наличие пропуск­ной системы на территории предприятий, неприспособ­ленность помещений АБК для современной офисной технологии и т.д.), пользуют­ся спросом большей частью у небольших производствен­ных фирм, а также фирм занимающихся торгово-посреднической деятельностью и арендующих у предприятий также и складские помещения. Одной из важных тенден­ций развития рынка аренды в настоящее время является увеличение сроков договоров аренды: все большее коли­чество арендодателей пред­лагают заключать долгосроч­ные договора аренды.

Купля-продажа офисных площадей в г. Ярославле

Сектор рынка купли-про­дажи офисных помещений г. Ярославля является в на­стоящее время достаточно развитым. С данным типом недвижимости совершается большое количество сделок.

Как видно из диаграммы 4, цены купли-продажи офис­ной недвижимости более, чем за год в г. Ярославле выросли в среднем на 43%. Наиболее заметный рост стоимости 1 кв.м. офисных помещений наблюдается в Дзержинском, Фрунзенском и Кировском районах города Ярославля.

Большинство наиболее престижных офисных пло­щадей располагается в цен­тральных кварталах города Ярославля, поэтому здесь самая доро­гая офисная недвижимость. В последнее время конку­ренцию центральной части города Ярославля составляют крупные торгово-офисные центры, расположенные в районах города Ярославля, более или менее удаленных от центра. Наибольшее количест­во предложений по продаже офисных помещений (как и по аренде) приходится на цен­тральную часть города Ярославля.

Диаграмма 4.

Средние цены продажи офисных площадей

На 2007 год

На 2008 год

Диаграмма 5.

Крайние показатели цен продаж офисных площадей

На 2007 год

На 2008 год

Сделки с офисной недви­жимостью в торгово-офисных центрах и реконструи­рованных зданиях (класс В) совершаются, в основном, на стадии строительства и реконструкции (с целью при­влечения инвестиций). Вто­ричные сделки с этим видом недвижимости существуют, но редко. Прежде всего, это связано с тем, что наиболее качественные офисы на рын­ке не появляются, а исполь­зуются собственниками для собственных целей или сда­ются в аренду.

Ярославский бизнес в ос­новной массе еще не в состо­янии инвестировать средства в высококлассную офисную недвижимость для собствен­ного использования, а наибо­лее успешные фирмы пред­почитают покупать под офис отдельно стоящие здания или встроенные помещения в центре города более низкого класса и самостоятельно про­водить реконструкцию. Многие здания класса В являются памятниками архи­тектуры, что, с одной стороны, придает им особую внешнюю привлекательность, а с другой — требует больших затрат на реконструкцию. Внешний об­лик здания должен быть при­влекательным, поддерживая статус фирмы, имеющей воз­можность расположить здесь свой офис. В большинстве случаев собственники прово­дят современный офисный ремонт высокого качества. Если здание находится в пло­хом состоянии (как большая часть старых зданий в цен­тральной части города Ярославля), то затраты на реконструкцию могут составить $1500-2000 за кв.м. Стоимость таких офисных площадей после реконструкции и проведения улучшенного ремонта может достигать $3500-4000 за кв.м.

Офисные площади класса С на рынке купли-продажи г. Ярославля встречаются край­не редко.

Подавляющее число офис­ных площадей в централь­ной части города Ярославля относится к классу D. Чаще всего встречается продажа выведенных из жилого фонда квартир, причем если раньше под офисы покупали квар­тиры на первых этажах жи­лых домов, то теперь дошла очередь до вторых и третьих этажей. При условии удачно­го расположения, хорошего состояния и технического ос­нащения офисы класса D кон­курентоспособны с офисами более высокого класса.

В настоящее время на рынке купли-продажи офис­ной недвижимости в основ­ном присутствуют помещения площадью до 150 кв.м., поме­щения площадью 200-400 кв.м. встречаются значительно реже. Офисы площадью 500-700 кв.м. появляются эпизо­дически.

На стоимость продажи офисных помещений, кроме их местоположения и теку­щего технического состояния, сильное влияние оказывает наличие удобных подъездов и парковки. Проблема парковки — самая насущная для офис­ных площадей г. Ярославля (особенно в центре города Ярославля). Достаточно сказать, что, если применить московские стан­дарты присвоения классности офисным площадям, где для класса В на каждые 100 кв.м. офисных площадей должно приходиться 1 парковочное место, то 70% всех рассмат­риваемых офисных площа­дей в нашем городе перешли бы в более низкий класс. Спрос на офисы класса не ниже В сохранится на вы­соком уровне и будет превы­шать предложение. Вместе с этим наблюдается дефицит качественных офисов площа­дью не менее 300 кв.м. Строи­тельство новых офисных пло­щадей будет способствовать стабилизации рынка. Резких скачков его показателей, ве­роятней всего, не произойдет, но превышение спроса над предложением будет вести к постоянному росту цен в дан­ном секторе коммерческой недвижимости. В долгосроч­ной перспективе введение ка­чественных площадей значи­тельного снижения арендных ставок не вызовет. Это приве­дет лишь к их разрыву в поль­зу качественных площадей и снижению класса неконкурен­тоспособных объектов.

Рассмотрев отдельные характеристи­ки рынка офисной недвижимости г. Ярославля, можно отметить основные тенденции развития рынка и сделать следующие выводы.

В связи с отсутствием единой утверж­денной классификации офисных помещений в России и разработок в регионах в г. Ярославле наблюдается следующая тенденция: владельцы офисных центров сами относят свои объекты к тому или иному классу, не основываясь на какой-либо конкретной классификации.

В г. Ярославле отсутствуют офисные центры в чистом виде — на рынке представлены объекты смешанного торгово-офисно-развлекательного назначения, с размещением офисных площадей начиная со второго этажа и выше.

Вследствие недостатка строительных площадок в центре города Ярославля, отсутствия достаточного количества паркингов происходит децентрализация рынка к основным транспортным магистралям (Московский пр-т, Ленинградский пр-т), а также улучшение качества офисных площадей и предоставляемых услуг.

Наиболее востребованными площа­дями являются офисы класса С и встро­енные офисные помещения на первых этажах жилых домов — как следствие развития малого и среднего бизнеса. Спрос на высококачественные офисы большого размера остается неудовле­творенным.

Мелкие арендаторы торговой недвижимости дождались от девелоперов понимания: вслед за якорными арендаторами ставки начали снижать и для них.

Торговые площади до 50 кв. м за март подешевели на 11,12% до 1227 руб./кв. м в месяц (с начала года - на 11,98%, при этом в январе даже подрастали на 0,44%), говорится в обзоре компании «Доктор ключ».

Помещения в 100-200 кв. м потеряли за месяц 15,84% (за квартал - 18,62% до 1068 руб./кв. м в месяц), а в 200-500 кв. м - 14,52% (за квартал - 23,27% до 968 руб./кв. м). Замедлилось падение ставок в сегментах 50-100 кв. м (-3,72% за март, за квартал - 28,38% до 1122 руб./кв. м) и более 500 кв. м (-2,3% за март, за квартал - 28,29% до 872 руб./кв. м), пишут «Ведомости».

По данным RID Analytics, в марте средняя предложенная ставка аренды торговых помещений до 100 кв. м составила 1132 руб. (-6% к февралю), 101-200 кв. м - 1072 руб. (0%), 201-600 кв. м - 969 руб. (-11%), более 601 кв. м - 605 руб. (-27%). До сих пор большие площади дешевели сильнее: по сравнению с IV кварталом прошлого года - на 40%, а небольшие - в среднем на 30%, говорит директор RID Analytics Елена Ермолаева. «На маленькие помещения потенциальный спрос более высокий», - объясняет она.

Но теперь на благосклонность владельцев недвижимости могут рассчитывать и другие арендаторы, констатирует директор агентства недвижимости «Акрополь» Зафар Умаров: «За первые два месяца ставки аренды на большие площади падали быстрее и уже близки к минимуму, теперь наверстывают малые площади. Даже такой [небольшой] арендатор стал важен для владельцев торговых объектов».

С начала года «Евросети» удалось добиться снижения ставок на 30-40%, подтверждает PR-менеджер сибирского филиала «Евросети» (64 точки в Новосибирске средней площадью 44 кв. м) Ирина Кичкайло, не раскрывая абсолютных цифр. По ее мнению, мартовское снижение на малые площади обусловлено «февральским пиком закрытия розничных торговых точек». «Теперь арендодатели идут на уступку, боясь потерять арендаторов», - говорит Кичкайло.

Площади еще будут освобождаться в течение лета, незначительное снижение ставок продолжится, повышения можно ожидать не раньше осени, считает генеральный директор «Ресторатора» Олег Ионко. С начала года ставки упали меньше всего на первых этажах в центре Новосибирска - на 10-15% до 2000 руб., на площади от 300 кв. м - на 30-50% до 1500 руб., добавляет он.

Сейчас при перезаключении договоров можно добиться дисконта в 20-30%, говорит генеральный директор «Холидей классик» Алексей Захаров. В зависимости от положения и состояния торгового помещения сеть арендует площади в среднем от 250 до 800 руб. за 1 кв. м в месяц.

Основные тенденции:

× Цены на рынке в 1 полугодии 2009 года замерли, а в некоторых сегментах существенно снизились.

× Понижение цен началось в ноябре 2008 года в сегменте вторичного рынка: снизились арендные ставки и цены продажи на встроенно-пристроенные офисы и помещения в бизнес-центрах.

× Существует тенденция покупки коммерческих помещений, либо жилых помещений под коммерческую недвижимость с последующей продажей.

× Увеличение количества сделок по аренде по сравнению с количеством сделок по продаже офисов.

× Таким образом, в 2009 году планируется ввести в эксплуатацию около 5 800 кв.м. офисных площадей. Большая их часть куплена в собственность различными компаниями для размещения собственных офисов или сдачи в аренду.

Проекты:

× Административно-деловой центр SK ROYAL на Октябрьской площади общей площадью 30 000 кв.м.– стадия проектирования.

× Многофункциональный центр на площади Труда общей площадью более 17 000 кв.м.

× Многофункциональный центр «Красный Маяк», 40 000 кв.м. арендных площадей торгового, офисного, развлекательного назначения.

× Деловой квартал «Титов ручей» (квартал ограничен Московским пр-том, ул. Б. Федоровская, М. Пролетарская и Которосльным переулком) - стадия проектирования.

× 12-этажный торгово-офисный центр на пересечении пр-та Октября и Республиканского проезда – стадия проектирования.

Аренда, купля и продажа офисных площадей в г. Ярославле

Во втором разделе обзора рынка офисной недвижимости г. Ярославля мы предлагаем вашему вниманию анализ спроса на офисные помещения, ставок арендной платы и цен на коммерческую недвижимость. В качестве источников получения информации нами использованы специализированные издания и данные агентств недвижимости г. Ярославля.

Рынок офисной недвижимости в Ярославле в настоящий момент активно развивается. В последнее время наблюдается увеличение спроса в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости, который, соответственно, стимулирует темпы нового строительства и появление на рынке новых свободных офисных площадей. Создание современных офисов в городе Ярославле на­чалось в конце 2003 - начале 2004 годов. Это связано с тем, что инвесторы и застройщики традиционно вкладывали свои финансовые средства в разви­тие жилой и торговой недви­жимости по причине большей доходности. Существует еще одна экономико-социальная проблема, имеющая значи­тельное влияние на развитие ярославского рынка офис­ных помещений. Это уровень жизни населения и доходов предпринимателей, которые значительно ниже столичных показателей. В связи с этим, офис рассматривается не как инструмент увеличения при­были, а как способ снижения затрат. Поэтому до настоя­щего момента в городе Ярославле коли­чество офисных помещений, отвечающих современным стандартам, ограничено.

Строящиеся на Московс­ком проспекте (Универсаль­ный деловой центр «Ярос­лавль-Сити») и на площади Труда здания можно будет отнести к классу В. Предпо­лагается использование пло­щадей зданий для собствен­ных потребностей инвесторов.

К помещениям класса С относятся такие здания, как Гипродвигатель, Ярослав-гражданпроект, Агропромпроект, административные зда­ния «Северохода», завода Топливной аппаратуры и др. в городе Ярославле.

Офисных помещений класса D много на рынке недвижимости Ярославля подавляющее большинство. Множество офисов данного класса на­ходятся в центральной части города.

Сделки с офисной недви­жимостью в торгово-офисных центрах и реконструи­рованных зданиях (класс В) совершаются, в основном, на стадии строительства и реконструкции (с целью при­влечения инвестиций). Вто­ричные сделки с этим видом недвижимости существуют, но редко. Прежде всего, это связано с тем, что наиболее качественные офисы на рын­ке не появляются, а исполь­зуются собственниками для собственных целей или сда­ются в аренду.

Ярославский бизнес в ос­новной массе еще не в состо­янии инвестировать средства в высококлассную офисную недвижимость для собствен­ного использования, а наибо­лее успешные фирмы пред­почитают покупать под офис отдельно стоящие здания или встроенные помещения в центре города более низкого класса и самостоятельно про­водить реконструкцию. Многие здания класса В являются памятниками архи­тектуры, что, с одной стороны, придает им особую внешнюю привлекательность, а с другой — требует больших затрат на реконструкцию. Внешний об­лик здания должен быть при­влекательным, поддерживая статус фирмы, имеющей воз­можность расположить здесь свой офис. В большинстве случаев собственники прово­дят современный офисный ремонт высокого качества. Если здание находится в пло­хом состоянии (как большая часть старых зданий в цен­тральной части города Ярославля), то затраты на реконструкцию могут составить $1500-2000 за кв.м. Стоимость таких офисных площадей после реконструкции и проведения улучшенного ремонта может достигать $3500-4000 за кв.м.

Офисные площади класса С на рынке купли-продажи г. Ярославля встречаются край­не редко.

Подавляющее число офис­ных площадей в централь­ной части города Ярославля относится к классу D. Чаще всего встречается продажа выведенных из жилого фонда квартир, причем если раньше под офисы покупали квар­тиры на первых этажах жи­лых домов, то теперь дошла очередь до вторых и третьих этажей. При условии удачно­го расположения, хорошего состояния и технического ос­нащения офисы класса D кон­курентоспособны с офисами более высокого класса.

В настоящее время на рынке купли-продажи офис­ной недвижимости в основ­ном присутствуют помещения площадью до 150 кв.м., поме­щения площадью 200-400 кв.м. встречаются значительно реже. Офисы площадью 500-700 кв.м. появляются эпизо­дически.

На стоимость продажи офисных помещений, кроме их местоположения и теку­щего технического состояния, сильное влияние оказывает наличие удобных подъездов и парковки. Проблема парковки — самая насущная для офис­ных площадей г.Ярославля (особенно в центре города Ярославля). Достаточно сказать, что, если применить московские стан­дарты присвоения классности офисным площадям, где для класса В на каждые 100 кв.м. офисных площадей должно приходиться 1 парковочное место, то 70% всех рассмат­риваемых офисных площа­дей в нашем городе перешли бы в более низкий класс. Спрос на офисы класса не ниже В сохранится на вы­соком уровне и будет превы­шать предложение. Вместе с этим наблюдается дефицит качественных офисов площа­дью не менее 300 кв.м. Строи­тельство новых офисных пло­щадей будет способствовать стабилизации рынка. Резких скачков его показателей, ве­роятней всего, не произойдет, но превышение спроса над предложением будет вести к постоянному росту цен в дан­ном секторе коммерческой недвижимости. В долгосроч­ной перспективе введение ка­чественных площадей значи­тельного снижения арендных ставок не вызовет. Это приве­дет лишь к их разрыву в поль­зу качественных площадей и снижению класса неконкурен­тоспособных объектов.

Рассмотрев отдельные характеристи­ки рынка офисной недвижимости г. Ярославля, можно отметить основные тенденции развития рынка и сделать следующие выводы.

В связи с отсутствием единой утверж­денной классификации офисных помещений в России и разработок в регионах в г. Ярославле наблюдается следующая тенденция: владельцы офисных центров сами относят свои объекты к тому или иному классу, не основываясь на какой-либо конкретной классификации.

В г.Ярославле отсутствуют офисные центры в чистом виде — на рынке представлены объекты смешанного торгово-офисно-развлекательного назначения, с размещением офисных площадей начиная со второго этажа и выше.

Вследствие недостатка строительных площадок в центре города Ярославля, отсутствия достаточного количества паркингов происходит децентрализация рынка к основным транспортным магистралям (Московский пр-т, Ленинградский пр-т), а также улучшение качества офисных площадей и предоставляемых услуг.

Наиболее востребованными площа­дями являются офисы класса С и встро­енные офисные помещения на первых этажах жилых домов — как следствие развития малого и среднего бизнеса. Спрос на высококачественные офисы большого размера остается неудовле­творенным.

3. Описание объекта оценки

3.1 Описание участка земли

3.2 Описание улучшений

Вид снаружи

Вид изнутри

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Рассматриваемое помещение в настоящее время офисного назначения. Следует рассмотреть варианты изменения функционального помещения с офисного в торговое, расширение помещения за счет покупки близлежащих жилых помещений, перевода их в нежилой фонд и присоединения к уже имеющемуся метражу.

Варианты наиболее эффективного использования прилегающего к дому земельного участка: создание автостоянки за счет мощения плиткой полосы земли, свободной от зеленых насаждений и пешеходных троп.

Купля-продажа

Аренда

5. Определение стоимости объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

- затратный метод;

- метод прямого сравнительного анализа продаж;

- метод капитализации дохода.

Использование трех методов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой метод(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

5.1 Затратный метод оценки

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1) Определить стоимость земельного участка в предложении, что он не застроен;

Стоимость ЗУ(без застроек)= 62 м 2 х 1,77 х 1,5 х 3 230руб . х 1,2387 = 658 604 руб.

Стоимость отвода земли под застройку = S зу*384 руб./кв.м = 62 м2 х 384руб. = 23 808

2)Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на земельном участке;

Восстановительная стоимость здания=С69*Ос*Км*К84*Кп*Кз*Кндс

ВС=186х28,3х1,02х1,17х107,62х1,3х1,18 =1 037 059, 71руб.

3)Определить величину накопленного износа (1681126);

содержание   ..  7  8  9   ..