Комплекс домов (два 16-ти этажных дома, восемь 9-ти этажных):

70

34

25 000

Уровень прибыли при различном количестве сделок продажи дачных домов

Источник: Рассчитано автором

Для расчета эффективности рассчитанного количества операций купли-продажи дачных домов используем технику доходного метода, предусматривающего определение чистого располагаемого дохода, согласно которому ставка доходности рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.

Так видим, что первоначальные инвестиции в строительство дачных домов необходимого количества будут составлять:

33,3 * (9000+2000) = 366 300 у.е.

Денежные поступления при реализации данного количества дачных домов составит:

33,3 *15000 = 499 500 у.е.

Следовательно, годовая ставка доходности составит:

499500/299700 = 1,36

Таким образом, сделки по продаже дачных домов в количестве 33 дома в год является эффективными и выгодными операциями для данной компании.

Выводы по второй главе.

Первый шаг анализа операций с недвижимостью заключается в установлении цели анализа. Установлено, что основной целью анализа эффективности операций с недвижимостью является определение наиболее эффективных путей получения прибыли. В теории анализа приносящей доход недвижимости используется три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости, такие как, затратный подход, доходный подход и рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж).

Для анализа эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль» был использован доходный подход, предусматривающий определение чистого располагаемого дохода, а также расчета ставки денежных поступлений на собственный капитал. В результате проведенного анализа деятельности определено, что предприятие имеет стабильное финансовое состояние, о чем свидетельствуют результаты горизонтального и вертикального анализа баланса, а также эффективно проводит операции с жилой и коммерческой недвижимостью.

3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ООО «КОНСОЛЬ»

3.1. Анализ факторов, влияющих на эффективность сделок компании.

Существуют три основных составляющих экономического рычага, на которые может повлиять организация при реализации дачных домов:

а) постоянные затраты,

б) переменные затраты,

в) цена строительной продукции.

Каждая из этих составляющих в той или иной мере имеет отношение к объему выполняемых строительно-монтажных работ (реализации готовой строительной продукции). операционного рычага на базе предложенного мероприятия.

1. Эффект снижения постоянных затрат. Если руководители организации смогут резко снизить постоянные затраты, в частности накладные расходы, то величину минимального безубыточного объема производства строительно-монтажных работ (сдачи готовой строительной продукции) можно значительно уменьшить.

Вследствие этого эффект ускоренного изменения прибыли начнет срабатывать при более низком масштабе производственной деятельности.

На рисунке в Приложении 8 показано такое изменение, то есть снижение постоянных затрат на 25% (50 тыс. у.е.) привело к ответному снижению безубыточного объема. Теперь для покрытия снизившихся постоянных затрат потребуется на 25% меньшее количество сделок (100 — 25/33,3 ґ 100).

Из табл. 3.1 видно произошедшее изменение показателей прибыли или убытков.

Таблица 3.1.

Уровень прибыли при разных значениях продаж товаров

Источник: Рассчитано автором

Таким образом, снижение постоянных затрат — это прямой и эффективный путь сократить минимальный безубыточный объем, чтобы повысить прибыльность сделок.

2. Эффект снижения переменных затрат. В случае, если руководители организации смогут снизить переменные затраты на производство строительной продукции и таким образом увеличить контрибуционную маржу, то последствия этих изменений будут аналогичны случаю снижения постоянных затрат: для достижения точки безубыточности потребуется также меньший объем производства и сделок по продаже домов.

На рисунке в Приложении 9 эффект сокращения переменных затрат показан в виде уменьшения угла наклона прямой, характеризующей их изменение, из-за чего площадь фигуры, соответствующая прибыли, увеличивается. В то же время уменьшаются и убытки.

Сокращение переменных затрат на единицу строительной продукции с 9 до 6,75 тыс. у.е. (т.е. на 25%) привело к увеличению контрибуционной маржи с 6 до 8,25 тыс. у.е. и соответственно к тому, что точка безубыточности достигается при объеме продаж, равном 24,2 дома (200 000 : 8250). В сравнении с аналогичным эффектом и воздействия на смещение точки безубыточности в результате снижения величины постоянных затрат эффект, произведенный сокращением переменных затрат, в нашем случае оказался менее заметным. При одинаковом проценте снижения постоянных и переменных затрат (25%) в первом случае объем продукции, необходимый для достижения точки безубыточности, сократился с 33,3 до 25 единиц (–8,3 единицы), а во втором — необходимый объем уменьшился лишь до 24,2 единицы (–9,1 единицы). Причина некоторой разницы в чувствительности точки безубыточности и соответствующего ей объема реализации домов (25 и 24,2 ед.) заключается в произошедшем изменении доли переменных затрат в структуре ее стоимости (цены).

В табл. 3.2. приводятся значения показателей прибыли и убытков как функция объемов реализации дачных домов (при эффекте уменьшения переменных затрат строительной организации).

Таблица 3.2.

Уровень прибыли при разных значениях продаж товаров

Источник: Рассчитано автором

3. Эффект снижения цены единицы строительной продукции. В отличие от затрат на производство, уровень которых (в нормальных экономических условиях) контролируется руководителями строительной организации, изменение цен на продукцию в большей мере зависит от внешней конкурентной среды. Снижение цен на продаваемую продукцию, как правило, укрепляет позиции компании на рынке и позволяет ей увеличить объем реализуемой продукции.

Следовательно, при оценке последствий влияния снижения цен на изменение точки безубыточного ведения хозяйственной деятельности необходимо дополнительно оценить эффект снижения цены на увеличение объемов продаж. Иными словами, повышение цен может таким образом повлиять на уровень объема продаж, что дополнительная прибыль на единицу продукции, полученная в результате воздействия ценового фактора, будет перекрыта суммой убытков от снижения объемов продаж. И наоборот: вызываемое снижением цен уменьшение суммы разности между выручкой и переменными затратами на единицу продукции может быть в полной мере компенсировано за счет увеличения прибыли от продажи дополнительного объема продукции по более низким ценам.

График в Приложении 10 демонстрирует последствия снижения цены единицы строительной продукции с 15 до 13 тыс. у.е. В результате объем реализации строительной продукции, необходимый для достижения точки безубыточности, увеличился с 33,3 до 50 единиц продукции (200 000 : 4000). Другими словами, строительной организации необходимо будет продать дополнительно 16,7 дачных домов для того, чтобы компенсировать (по сравнению с исходными условиями) уменьшение суммы разности между выручкой от реализации и переменными затратами на единицу продукции в размере 2000 у.е.

Таким образом, при падении цен на дачный дом с 15 до 13 тыс. у.е., т.е. на 13,3%, точка безубыточности резко сдвигается вправо и минимальной объем продаж увеличивается по сравнению с исходным вариантом до 50 ед. дачных домов.

В табл. 3.3 представлена зависимость показателей прибыли и убытков при снижении цен домов как функция от объемов их продаж:

Таблица 3.3.

Уровень прибыли при разных значениях продаж товаров

Источник: Рассчитано автором

Изменения цен сказываются не только на внутренних результатах производственно-хозяйственной деятельности строительной организации — они изменения могут оказать еще более сильное влияние на состояние конкурентной среды. Если непропорционально большое преимущество в объеме продаж (при сниженной цене), а следовательно, и возросшая прибыль могут быть получены в течение длительного периода времени после снижения цены, то такое изменение было рациональным. И наоборот: если ожидается, что конкуренты тоже быстро последуют политике снижения цен, конечным результатом может стать падение прибыли для всех строительных организаций, производящих аналогичную (или взаимозаменяемую) продукцию, так как в этом случае на результатах ИХ деятельности скажется каждое малейшее изменение спроса на рынке.

3.2. Рекомендации по повышению эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль».

Ранее было исследовано влияние затрат (постоянных и переменных), объемов строительной продукции, последствий изменения цен на прибыль строительной организации по отдельности. В действительности же многие обстоятельства и факторы, влияющие на результаты деятельности организации, часто воздействуют на эти переменные одновременно: затраты, объем производства и цена продукции могут изменяться вместе в одно и то же время.

Ситуация еще более усложняется, когда она затрагивает несколько видов продукции. Более того, упрощенное предположение о том, что производство и продажа происходят одновременно, необязательно выполняется на практике, особенно в строительстве.

До сих пор предполагалось, что условия деятельности строительной организации можно описать линейной зависимостью. Это позволило упростить исследование точки безубыточности ее деятельности. Более реалистичная схема представлена на рисунке в Приложении 11, где показано потенциальное изменение как постоянных, так и переменных затрат в процессе производственной деятельности строительных организаций; отражены здесь и возможные изменения цены строительной продукции и выручки от осуществления сделок.

Изменения всех факторов, влияющих на экономический рычаг, представлены на данном графике (Приложение 11) одновременно.Анализ графика показывает:

А. Новый скачок постоянных затрат вызывается увеличением объема.

Б. Новое увеличение объема, потребовавшее дополнительных накладных расходов.

В. Последний небольшой прирост накладных расходов происходит из-за того, что результаты некоторых изменений проявляются через определенное время.

Г. Необходимость эффективного ведения производственной деятельности вынуждает снижать переменные затраты на единицу строительной продукции.

Д. Новое повышение объема становится причиной снижения количества выпуска.

Е. Продукция, произведенная при последнем приращении объема производства, продается по более низкой цене.

График в Приложении 11 показывает, что линейные зависимости, приведенные на рисунках в приложениях 7-10, — это всего лишь приблизительное выражение ступенчатых функций, поскольку в реальных обстоятельствах мы сталкиваемся со скачками затрат и цен. Искажения из-за инфляции, возникающие со временем, также должны быть учтены. Некоторые из возможных изменений условий и примерные причины их возникновения и представлены на рисунке в Приложении 11. Таким образом, для наиболее эффективных операций с недвижимостью ООО «Консоль» необходимо учитывать все факторы в комплексе.

Кроме того необходимо рассмотреть возможность участия ООО «Консоль», как девелоперской организации в Фондах операций с недвижимостью (ФОН).

Любое финансовое учреждение по собственной инициативе может создавать ФОН. Он не является юридическим лицом. Управитель разрабатывает Правила фонда, инвестиционную декларацию, проспект эмиссии. ФОН считается созданным, когда подписаны правила, заключен договор между Управителем и Строителем, договор ипотеки.

Управитель ФОН инвестирует средства, привлеченные от продажи сертификатов в операции с недвижимостью, получает прибыль от этих операций и распределяет прибыль среди владельцев сертификатов на условиях Правил ФОН.

ФОН создается на срок, указанный в проспекте эмиссии и до его окончания не берет на себя обязательства по выкупу сертификатов. Управитель ФОН может производить операции с недвижимостью на свое усмотрение с целью получения максимального дохода владельцами сертификатов. Вся недвижимость страхуется на полную стоимость Управителем.

Для девелоперской организации это наиболее простой способ привлечения финансовых средств, а так же возможность снять с себя функции реализации конечного продукта, а так же обязательное страхование предусматриваемое механизмом функционирования ФОН.

Рассмотрим механизм с использованием ФОН на схеме:

1) Доверитель (владелец сертификатов ФОН), это физическое или юридическое лицо, перечисляет денежные средства в ФОН путем покупки сертификатов ФОН у Управителя с целью получения дохода от операций с недвижимостью в будущем.

2) Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФОН и по мере необходимости направляет их на застройщика.

3) Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика.

4) Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства.

5) Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию.

6) Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права доверительной собственности на недвижимость на Управителя.

7) Управитель осуществляет операции с недвижимостью (продажа, аренда и другие, не запрещенные законом). В связи с чем чистые активы ФОНа возрастают.

8) Согласно проспекту эмиссии Управитель реализует имущество ФОНа перед погашением сертификатов ФОН и выплачивает доход владельцам сертификатов вместе с их номинальной стоимостью.

Механизм ФОН кроме мелких операций с недвижимостью хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты, что даст возможность ООО «Консоль» повысить эффективность операций с недвижимостью для всех своих проектов. Дает возможность инвесторам проекта направлять прибыть от предыдущего этапа строительства объекта в следующий. Позволяет отсрочить налоговые обязательства на период всего строительства. Это важный аргумент, с учетом того, что законодательство у нас в стране, в среднем, меняется каждые 8 месяцев, ФОН позволяет сосредоточиться на строительных вопросах, а не на скитании от старого налогового поля к новому.

Другими достоинствами механизма ФОН являются:

· ФОН освобождает владельцев сертификатов от возни с построенной недвижимостью, распределяя каждому свое, прибыль – инвесторам, недвижимость - покупателям.

- Достоинством является также тот факт, что построенная недвижимость учитывается на балансе ФОНа, и после оформления прав доверительной собственности исчезает зависимость от застройщика, что значительно снижает риски для инвесторов.

- Механизм ФОН хорошо укладывается в смысл пункта 5.1.20 закона об НДС, где поставка вновь построенной недвижимости на Управителя на праве доверительной собственности и есть первая поставка жилья, и дает возможность пользоваться льготой по НДС при последующей реализации жилья без НДС.

- Достоинством механизма ФОН является его гибкость, возможность перебрасывать сертификаты ФОН между структурами инвестора в свободном обращении, а также возможность хеджирования, за счет закрепления недвижимости по фиксированной цене, что позволяет диверсифицировать риски инвестора между рынком сертификатов ФОН и рынком недвижимости.

Недостатками ФОН для строительной организации являются белые пятна в законодательстве и его несбалансированность.

Выводы по третьей главе.

В результате проведения анализа факторов, влияющих на эффективность сделок компании ООО «Консоль» выявлено, что наиболее значимыми для компании являются постоянные затраты, переменные затраты, цена строительной продукции. Для наиболее эффективных операций с недвижимостью ООО «Консоль» необходимо учитывать все факторы в комплексе.

Кроме того рекомендовано рассмотреть возможность участия ООО «Консоль», как девелоперской организации в Фондах операций с недвижимостью (ФОН). Механизм ФОН кроме мелких операций с недвижимостью хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты, что даст возможность ООО «Консоль» повысить эффективность операций с недвижимостью для всех своих проектов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В последнее время большой интерес для многих стал представлять украинский рынок недвижимости, как наиболее динамично развивающийся. Большое значение имеют (как для продавцов, так и для покупателей, а также и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Важным фактором анализа эффективности операций с недвижимостью является законодательная и налоговая политика государства. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы. В настоящее время в Украине в связи с отсутствием определенного закона либо кодекса законов о недвижимом имуществе, данная сфера регулируется различными законами, и разрабатываются проекты законов, регулирующие новую для Украины сферу риэлтерской деятельности. Принимаемые государством законодательные акты могут оказывать прямое воздействие на процесс и эффективность сделки.

Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое число общепринятых инструментов. В основном используются показатели окупаемости, валовой рентный мультипликатор, общая ставка дохода, ставка денежных поступлений на собственный капитал, чистый располагаемый доход, общие годовые поступления на собственный капитал, метод среднегодового дохода и определение чистой текущей стоимость. В теории анализа приносящей доход недвижимости используется три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости, такие как, затратный подход, доходный подход и рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж). Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости.

Для анализа эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль» был использован доходный подход, предусматривающий определение чистого располагаемого дохода, согласно которому ставка доходности рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал. Определено, что при количестве сделок 33 дачных дома в год ставка доходности составит 1,6, что свидетельствует об эффективности операций с недвижимостью в данном годовом объеме реализации.

Анализ факторов, влияющих на эффективность сделок компании ООО «Консоль» показал, что наиболее значимыми для компании являются постоянные затраты, переменные затраты, цена строительной продукции. Для наиболее эффективных операций с недвижимостью ООО «Консоль» необходимо учитывать все факторы в комплексе.

Кроме того рекомендовано рассмотреть возможность участия ООО «Консоль», как девелоперской организации в Фондах операций с недвижимостью (ФОН). Механизм ФОН кроме мелких операций с недвижимостью хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты, что даст возможность ООО «Консоль» повысить эффективность операций с недвижимостью для всех своих проектов.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Украины №1111-V от 31.05.2007

2. Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» №889-IV от 22.05.03

3. Закон Украины «О ипотеке» N 3273-IV от 22.12.2005.

4. А. Гриффит, П. Стивенсон Системы управления в строительстве. – М: Олимп-Бизнес, 2006. – 464с.

5. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. – СПб: Изд-во «МКС», 2000. – 357 с.

6. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. – СПб: Изд-во «МКС», 2003. – 478 с.

7. Каленкевич М.В. Экономика недвижимости. Программа управления объектом смешанного назначения. Учебное пособие. – СПб: Изд-во СПбГТУ, 1999. – 298 с.

8. Кузнецов Д.Д. Экономика недвижимости в примерах и задачах. Учебное пособие. – К: Дело, 2001. – 407 с.

9. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА –М, 2005. – 672 с.

10. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”, 2002. – 592 с.

11. Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. – (Серия “Учебное пособие”).

12. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб: Питер, 2001.- 336 с.: ил. – (Серия “Учебники для вузов”).

13. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 1998. – 224 с.

14. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия “Учебники для вузов. Специальная литература” – СПб.: Издательство “Лань”, 2000. – 480 с.

15. Пупенцова С.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. – М: Изд-во Политехн. ун-та, 2006. – 369 с.

16. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я. В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого. – Великий Новгород, 2002. – 318 с.

17. Чампнис П. Утвержденные Европейские стандарты оценки недвижимости. Перевод и редакция Е. И. Тарасевич. – М.; РОО, 2002. – 269 с.

18. Калашников А.А., Кузнецов Д.Д. Управление проектами развития и обращения объектов недвижимости. Учебное пособие.// Проблемы недвижимости, вып. 1. – 2003. – С. 57-63

19. Бирюков В.В. Принципы рыночно-затратного подхода к оценке недвижимости //Проблемы недвижимости – экономика, управление, инвестиции, оценка, вып. 1. – 2005. – С. 7-15.

20. Косарев А.А. Анализ и сегментирование рынка недвижимости при разработке программы управления объектами // Зеркало недели. – 2001. – С. 31-38.

21. Косарев А.А. Процесс и программа управления объектом недвижимости // Деловая столица. – 2001. – С. 45-49.

22. Озеров Е.С. Феномен равновесной цены как база аксиомы теории оценки //Проблемы недвижимости, вып. 1. – 2000. – С. 6-17.

23. Говоров Е.А. Информационное обеспечение анализа операций с недвижимостью // Коммерческая недвижимость. – 2007. - №7 – С. 19-24.

содержание   ..  264  265  266   ..