Стимулирующая

Признак классификации

Виды рынков недвижимости

Вид объекта (товара)

1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов.

Географический (территориальный) фактор

1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.

Функциональное назначение

1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)

Степень готовности к эксплуатации

1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства.

Тип участников

1. индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций.

Вид сделок

1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и др.)

Отраслевая принадлежность

1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие.

Форма собственности

1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных

Способ совершения сделок

1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный.

Особенности

Факторы

Результат

Различия рынков недвижимости по регионам

Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов

Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах

Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения

Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования

Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом

Недостаточная информированность участников

Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры

Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме

Неравномерное развитие сегментов рынка

Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости

Рынок земли практически не развит

Невозможность точных прогнозов тенденций развития

Экономическая и политическая нестабильность

Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования

Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному

Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой

Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов

По глубине исследуемого периода:

По отношению к объекту исследования:

По иерархическому уровню:

По состоянию рынка:

По взаимосвязанности:

По направлению действия:

Факторы

Феноменологический анализ факторов

Факторы спроса

1. Объем платежеспособного спроса на жилье

Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь – спрос эластичен по цене). При росте – ведет к повышению цен, при снижении – к падению.

2. Потребность в жилье (потенциальный спрос)

Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1.

3. Доходы населения и их дифференцированность

Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении – к падению. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен.

4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания

Внутренний фактор РН порядка 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высока, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластична по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции – падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при своем росте и падению цен – при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении – уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен.

5. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т.ч. ипотечного, количество и доля ипотечных сделок

Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-2009) – снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен.

6. Макрофинансовые факторы (денежная база)

Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 – росту цен, при снижении – к снижению темпов роста доходов, склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен.

7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости)

Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее – росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту цен.

8. Инфляция и дефляция

Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них – на фактор 1 и цены.

9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация)

Внешний фактор порядка 4. Зависит от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых – растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет («бегство от доллара»), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений.

10. Цены на нефть и иные товары экспорта

Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.

11. Объем вывоза капитала

Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.

12. Репутация застройщиков и объектов

Внутренний фактор порядка 5. Зависит от состояния существующего и строящегося жилого фонда (фактор Влияет на фактор 4.

Факторы предложения

13. Объем предложения жилья

Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок, при понижении спроса – предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 – продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен.

14. Удельный жилой фонд

Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален.

15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов

Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить жилой фонд и объем предложения и тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него – на цены.

16. Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами

Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него – спрос (фактор 1) и цены.

17. Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства

Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым – несмотря на рост себестоимости – повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье.

18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним

Внешний фактор порядка 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном периоде.

19. Ресурсное обеспечение строительства

Внутренний фактор порядка 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде.

20. Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке

Внешний фактор порядка 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде.

21. Наличие альтернативных объектов инвестиций

Внешний фактор порядка 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Санкт-Петербурга в Ленинградскую область, из России – в Болгарию, Черногорию и т.п.

22. Инвестиционная стратегия застройщиков

Внутренний фактор порядка 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.

23. Маркетинговая и ценовая стратегия продавцов и застройщиков

Внутренний фактор порядка 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовлетворяются (2005-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов.

№

Тип рынка

Обобщенные значения признаков

Характеристика типа рынка и примеры

dP/P

dI/I

Т

В

1

Развитый (насыщен ный)

> 0

> 0

L

< 1

Рынок насыщен по объему предложения, и рост доходов населения не сопровождается значительным ростом цен

2

Растущий

> 0

> 0

М

> 1

«Перегрев первого рода» - ценовой пузырь назревающий, но «рассасывающийся» под влиянием долгосрочной тенденции к росту цен на развивающемся рынке

3

Развиваю щийся (дефицит ный)

> 0

> 0

L

> 1

Этот тип рынка отличается от предыдущего только одним признаком – продолжительностью периода

4

Перегретый

> 0

> 0

М

> 2

Такие темпы роста цен вызываются не ростом среднедушевых доходов, а ростом доходов узкого слоя покупателей - высокодоходной группы людей, число которой равно числу предложений квартир на рынке

5

Стабильный

>= 0

>= 0

М

< 1

Такая ситуация наблюдалась в различных городах России при наступлении стадии стабилизации после стадии быстрого роста цен

6

Надутый

> 0

>= 0

L

> 2

Такая ситуация проявилась в США (кредитование низкодоходных слоев населения), в странах Балтии (рост экономики на кредитовании потребительского спроса, а не на росте производства). Рано или поздно такой пузырь (назовем его пузырем второго рода) схлопывается, и рынок вступает в стадию кризиса

7

Падающий (кризис ный)

< 0

< 0

М

< 1

Динамика цен в 1998-2001 годах носила U-образный характер. Новый кризис обещает быть более продолжительным и глубоким и носить L-образный характер: полгода-год - падение, 2-3 года - депрессивная стабилизация, и лишь затем новый подъем, темпы которого не будут высокими

8

Депрессив ный

<= 0

<0>

М (L)

<= 0

Выход из кризиса, несмотря на замедление темпов строительства жилья и снижение вследствие этого объемов предложения, возможен только после начала восстановления роста текущих доходов населения, (поскольку снижение текущих доходов повышает склонность населения к сбережению), и достижения равновесия между повышающимся спросом и снижающимся предложением. От данной ситуации возможен переход либо к депрессивной стабилизации (тип 8), либо к послекризисному восстановлению (тип 2)

9

Стартую щий

> 0

< 0

М

< (-1)

Такая ситуация наблюдалась в Санкт-Петербурге и других городах России в начале 1990-х годов. Причиной этого феномена являлось незначительное предложение на рынке в начале перехода от «нерынка» к легальному рынку (с июня 1990 до апреля 1992 года): приватизация квартир только начиналась, объемы продаж (в основном в кооперативных домах) составил менее 2 тыс. квартир

10

Взлетаю щий

> 0

< 0

М

<

С весны 1992 года начался резкий рост цен, и к декабрю они выросли до 500 $/кв. м (в 4,0 раза). Доходы населения начали резко снижаться, объем предложения увеличивался незначительно, при том, что достаточно быстро сформировался узкий слой зажиточных людей (объем продаж в 1991-1992 году составил, по нашим оценкам, около 10 тыс.; для сравнения - после 1994 года ежегодный объем продаж составлял 65-85 тыс. квартир)

Разработчик прогноза (шутливое наименование)

Метод прогнозирования

Вид прогноза

(-1) «Агностик»

Нет («прогнозы вообще невозможны»)

Нет

(1) Эксперт

Интуиция, знание рынка, метод аналогий

Экспертное предсказание

(2) Аналитик-прогнозист

Количественный и качественный «фундаментальный» анализ факторов, сценарный метод

Эвристический прогноз

(3) Прогнозист-«оптимист»

«Фундаментальный» анализ экономической ситуации и ее влияния на показатели рынка недвижимости («демографический» метод, метод прогноза доходов населения)

«Фундаментальный» прогноз факторов – объемов строительства, предложения, спроса, оборотов рынка

(4) Прогнозист-«статистик»

«Технический» анализ (регрессионный анализ, статистическое моделирование)

«Технический» прогноз на основе регрессионной статистической модели

(5) Прогнозист-моделист

Многофакторное моделирование, нейросетевое прогнозирование

Прогноз на основе многофакторной модели, нейронных сетей

(+1) «Пуританин»

Нет («слабая изученность явления не позволяет построить адекватную модель»)

Нет