Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)

Кафедра экономики строительства и инвестиций

на тему: Анализ эффективности проекта строительства коммерческой

недвижимости

Студент: Н.Е. Кошелева

Специальность 080502,

«Экономика и управление на предприятии

(в строительстве)», группа 551

Руководители проекта: А.Б. Коган

НОВОСИБИРСК 2011

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

2. РАСЧЁТ ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА

3. РАСЧЕТ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА

4. РАСЧЕТ ОТКЛОНЕНИЙ БАЗОВОГО И ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ВАРИАНТА ПРОЕКТА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ЛИТЕРАТУРА

ВВЕДЕНИЕ

Характерной особенностью функционирования российской экономики является принятие управленческого решения хозяйствующими субъектами о реализации инвестиционных проектов в условиях неопределенности и риска. В связи с этим проблема учета многочисленных факторов эффективности инвестиционных проектов актуальна с теоретической и практической точек зрения.

Инвестиционный проект представляет собой вложения средств и сопряженные с ними виды деятельности, обусловленные:

- сформулированной целью;

- ограниченностью финансовых и временных ресурсов за весь срок жизни инвестиционного проекта;

- влиянием внешней среды, через выполнение ряда условий (политических, правовых, институциональных, экономических и т.д.);

- взаимосвязанными процессами вложения разнообразных ресурсов и получения результатов [2].

С учетом изложенного, оценка инвестиционного проекта предполагает сравнение эффективности не только альтернативных вариантов проекта в целом, но и оценку эффективности участия в проекте его реальных и возможных участников [4].

Существует много различных методик оценки инвестиционных проектов, При всём разнообразии подходов все они опираются на ряд базовых принципов обоснования инвестиционных решений, среди которых [2]:

1. использование принципа альтернативности;

2. моделирование потоков продукции и ресурсов в виде потоков денежных средств;

3. оценка проекта по различным критериям и уровням анализа: техническим, коммерческим, институциональным, макроэкономическим, микрофинансовым, социальным, экологическим;

4. использование принятых в мировой экономике критериев оценки эффективности;

5. учёт неопределённости и рисков, связанных с проектом.

Таким образом, цель данного курсового проекта - оценка экономической эффективности вариантов проекта строительства объекта коммерческой недвижимости, а также выбор наилучшего варианта проекта.

В связи с чем, мы выделяем основные задачи проекта:

– закрепление теоретических знаний, полученных при изучении курса «Инвестиционный анализ»;

– развитие навыков оценки эффективности инвестиционных проектов;

– приобретение навыков самостоятельной работы на компьютере при решении конкретных экономических задач.

Данный проект состоит из четырех основных разделов.

В первом разделе рассматриваются основы оценки эффективности инвестиционных проектов, во втором - производится подробный расчет чистого денежного потока. Третий раздел посвящена расчету показателей экономической эффективности проекта, а в четвертом - содержится расчет отклонений базового и дополнительного варианта проекта.

Далее представлена , в котором отражены теоретические и практические основы оценки эффективности инвестиционных проектов.

1. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

В данном разделе описываются существующие подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов.

Под эффектом понимается результат какого-либо действия. Эффект оценивается в абсолютных (стоимостных, временных, натуральных) либо в относительных (изменения процентов, индексов, коэффициентов) показателях. Эффект может быть положительным, нулевым, отрицательным.

Под эффективностью понимается отношение эффекта к затратам на его получение. Эффективность измеряется в относительных показателях (%, р./р., р./мес. и т.п.).

Сравнение варианта реконструкции и нового строительства целесообразно осуществлять с использованием проектного подхода, когда оба варианта рассматриваются как инвестиционные проекты, по которым рассчитываются показатели экономической эффективности.

Показатели экономической эффективности – это группа показателей, связывающих эффект, время и затраты на его получение. К ним относятся следующие показатели:

→ чистая текущая стоимость;

→ внутренняя ставка доходности;

→ период окупаемости;

→ индекс доходности инвестиций;

→ точка безубыточности.

По альтернативному варианту проекта требуется дополнительное финансирование, которое обеспечивается за счет привлечения партнеров. В этом случае оценивается эффективность участия в проекте. Эффективность участия в проекте оценивается путем расчета вышеуказанных показателей по денежному потоку, получаемому инициатором проекта.

Продолжительность реализации проекта ограничивается расчетным периодом, который разбивается на шаги. Шаги – отрезки, в пределах которых производится систематизация данных, используемых для оценки финансовых показателей. Шаги расчёта определяются их номерами – 0, 1,…n,… Продолжительность шагов может быть различной – месяцы, кварталы, годы. В данной работе продолжительность шага равна одному году.

Расчетный период может быть ограничен несколькими факторами, в частности:

▪ моментом износа основных средств;

▪ максимальной продолжительностью периода прогнозирования;

▪ сроком жизни продукта, реализуемого в рамках инвестиционного проекта.

Износ основных средств приводит к невозможности производства продукции. При определении момента износа могут быть предусмотрены дополнительные капитальные вложения в ремонт и модернизацию основных средств.

Состояние экономики ограничивает период прогнозирования: стабильность позволяет прогнозировать на длительные периоды, при нестабильности прогноз возможен только на короткие периоды.

В условиях современной экономики требования потребителей к недвижимости изменяются в течение нескольких лет.

Для реализации инвестиционного проекта необходимо осуществление трёх видов деятельности:

1) инвестиционной – деятельности, связанной с долгосрочными вложениями капитала в основные и оборотные активы;

2) операционной – деятельности по производству продукции или услуг;

3) финансовой – деятельности по привлечению денег для финансирования проекта.

По каждому виду деятельности рассчитываются денежные потоки. Денежный поток рассчитывается для каждого шага по трём составляющим:

- поступления денег;

- выплаты денег;

- сальдо – разница между поступлениями и выплатами.

Выплаты по инвестиционной деятельности включают:

☻ затраты на создание или приобретение основных средств и нематериальных активов;

☻ затраты на ликвидационные мероприятия;

☻ затраты на финансирование оборотных средств.

Поступления по инвестиционной деятельности включают:

☺ условная или фактическая продажа активов в течение или по окончании проекта;

☺ поступления в результате уменьшения оборотных фондов.

Выплаты по операционной деятельности включают:

☻ расходы (за исключением амортизации);

☻ НДС, налог на прибыль.

Поступления по операционной деятельности включают:

☺ доходы от реализации;

☺ внереализационные доходы.

Поступления по финансовой деятельности включают поступления по всем источникам финансирования. Выплаты по финансовой деятельности включают возврат привлеченных денег и процентов по долговым обязательствам (кредиты, векселя, облигации).

Сумма сальдо денежных потоков от операционной и инвестиционной деятельности называется чистым денежным потоком (NCF_t ). Чистый денежный поток является основой для расчета большинства показателей эффективности. Для его расчета используются следующие формулы.

ПЧистt = Приб_t –НПриб_t , (1.1)

где ПЧист_t – чистая прибыль, получаемая на t-м шаге;

Приб_t – прибыль (налоговая база по налогу на прибыль), получаемая на t-м шаге;

НПриб_t – сумма налога на прибыль, рассчитываемая на t-м шаге, определяется по формуле:

НПриб_t = Приб_t * СНПриб , (1.2)

где СНПриб – ставка налога на прибыль, % (ст.284 НК РФ).

Прибыль рассчитывается по формуле:

Приб_t = (Д_t –НДС_t ) – (Р_t –НДС_t ), (1.3)

где Д_t – доходы, получаемые на t-м шаге;

НДС_t – сумма налога на добавленную стоимость, возникающего на t-м шаге при осуществлении расходов или получении доходов;

Р_t – расходы, осуществляемые на t-м шаге, которые определяются в

соответствии со ст.252-270 НК РФ по формуле:

Р_t = МатР_t + РОТ_t + А_t + ПрР_t (1.4)

где МатР_t – материальные расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.;

РОТ_t – расходы на оплату труда, осуществляемые на t-м шаге, р.;

ПрР_t – прочие расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.

Сумма амортизации на t-м шаге (Аt), определяется по формуле:

А_t = ∑A_j , (1.5)

где A_j – сумма ежемесячной амортизации, р., определяется по формуле:

A_j = Ф * К, (1.6)

где Ф – первоначальная стоимость объекта, р.;

К – норма амортизации, %.

Первоначальная стоимость (Ф) определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (КВ), за исключением НДС [7], определяется по формуле:

Ф = КВ - (КВ *(Ставка НДС / (100+Ставка НДС))), (1.7)

где Ставка НДС – ставка налога на добавленную стоимость, %, определяется в соответствии со ст.164 НК РФ.

Норма амортизации по каждому объекту амортизируемого имущества определяется по формуле [7]:

К = [1/n] * 100 , (1.8)

где n – срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах.

2. РАСЧЁТ ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА

Для расчета курсового проекта используются данные, представленные в таблице 2.1.

Таблица 2.1 – Исходные данные

Для расчета чистого денежного потока заполняются таблицы 2.2-2.7. Результаты можно округлять до тысячных.

В таблице 2.2 рассчитываются поступления по операционной деятельности. Строки 1, 2, 5 заполняется на основе соответствующего показателя из исходных данных (таблица 2.1). В строке 3 для каждого шага прогнозируется доля площадей, сдаваемых в аренду. При этом предлагается соблюсти следующие условия:

► доля площадей, сдаваемых в аренду находится в диапазоне от 80% до 100%;

► на том шаге, на котором начинается эксплуатация объекта, эта доля минимальна, на следующем шаге – возрастает, на следующем шаге – снижается, на последующих шагах – на выбор. В данном случае коэффициенты загрузки равны 0,8; 0,95; 0,89; 0,96; 0,96.

Строка 4 определяется, как произведение строк 1, 2, 3. Строка 6 определяется как произведение строки 4 и 5.

Таблица 2.2 - Поступления по операционной деятельности

В таблице 2.3 представлен расчет постоянных и переменных расходов по проекту. Так постоянные расходы для t-го шага рассчитываются как произведение ежемесячных постоянных расходов на количество месяцев эксплуатации объекта на этом шаге. Аналогично рассчитывается сумма НДС. Переменные расходы для t-го шага рассчитываются как произведение удельных переменных расходов на количество площадей, сдаваемых в аренду на этом шаге. Аналогично рассчитывается сумма НДС. Строка 3.1 таблицы 2.3 рассчитывается, как сумма НДС, входящего в постоянные и переменные расходы. Расходы, указанные в исходных данных не включают амортизацию.

В данной работе предполагается, что продолжительность одного оборота оборотных средств составит два месяца. Исходя из этого, размер оборотных средств (строка 4 таблицы 2.3) принимается равным сумме постоянных и переменных расходов за два месяца.

Таблица 2.3 - Постоянные и переменные расходы по проекту, тыс. р.

При расчете амортизационных отчислений в таблице 2.4 строка 1 первоначальная стоимость амортизируемого имущества формируется за счет затрат на покупку и строительство объекта. Первоначальная стоимость указывается начиная с того шага, на котором объект вводится в эксплуатацию. Предполагается, что переоценки стоимости амортизируемого имущества на последующих шагах не будет.

Таблица 2.4 - Расчёт амортизационных отчислений, тыс.р.

При расчете таблицы 2.5 доходы от эксплуатации объекта (строка 1) принимаются по данным таблицы 2.2, сумма НДС (строка 1.1) рассчитывается самостоятельно, исходя из того, что инициатор проекта является плательщиком НДС.

Расходы по проекту (строка 2) принимаются по данным таблицы 2.3, амортизация (строка 3) по данным строки 2 таблицы 2.4.

Таблица 2.5 - Финансовые результаты операционной деятельности, тыс.р.

При расчете денежного потока по инвестиционной деятельности (таблица 2.6) используются следующие подходы. Принимается, что инвестиции в покупку и строительство объекта недвижимости осуществляются по принципу «деньги на расходы будущего года выделяются в конце текущего года». Таким образом, в базовом варианте вся сумма на покупку и строительство объекта недвижимости отражается в текущий момент времени. В дополнительном варианте две трети затрат финансируется в текущий момент времени, а оставшаяся сумма – в конце первого шага. Расходы на покупку и строительство объекта недвижимости (строка 1) принимаются по исходным данным.

При заполнении строки 2 используются следующие принципы. Потребность в оборотных средствах t-го шага, рассчитанная в строке 4 таблице 2.3, финансируется в конце шага t-1. Если по данным таблицы 2.3 на шаге t+1 потребность в оборотных средствах увеличивается, то такой прирост отражается в строке 2 таблицы 2.6 на шаге t. Если на шаге t+1 потребность в оборотных средствах уменьшается, то это означает высвобождение оборотных средств, такое сокращение отражается в строке 5 таблицы 2.6 на шаге t. Строка 3 рассчитывается как сумма строк 1 и 2.

Поступления от продажи основных средств (строка 4 таблицы 2.6) отражаются на последнем шаге. Предполагается, что произойдет продажа здания по остаточной стоимости (строка 4 таблицы 2.4) на последнем шаге реализации проекта.

На последнем шаге необходимо отразить поступления от высвобождения оборотных средств. Строка 6 рассчитывается, как сумма строк 5 и 4.

Таблица 2.6 - Денежный поток по инвестиционной деятельности, тыс.р.

При расчете таблицы 2.7 поступления по операционной деятельности (строка 1) принимаются по данным таблицы 2.2, выплаты (строка 2) по данным таблицы 2.5 – они включают расходы (строка 2 таблицы 2.5), амортизацию (строка 3 таблицы 2.5), а также перечисляемый в бюджет НДС (строка 1.1. минус строка 2.1 таблицы 2.5). Сальдо рассчитывается как разница между поступлениями и выплатами.

Поступления и выплаты по инвестиционной деятельности принимаются по данным таблицы 2.6. Чистый денежный поток (строка 7) рассчитывается как сумма сальдо от операционной и инвестиционной деятельности.

Таблица 2.7 - Чистый денежный поток, тыс. р.

содержание   ..  28  29  30   ..