Содержание

Глава 2. Общие сведения и анализ финансового состояния ООО "Пермархбюро"

2.1 Характеристика ООО "Пермархбюро"

Полное наименование оцениваемого предприятия – Общество с ограниченной ответственностью "Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро", сокращенное наименование – ООО "Пермархбюро".

Предприятие находится по юридическому адресу: Российская Федерация, Пермский край, 614000 г. Пермь, ул. Ленина, д. 23, тел. (342) 2121389.

Свидетельство о государственной регистрации: № 5 п. 9 , выдано 25 февраля 1992 г. Администрацией Ленинского района г. Перми.

Руководитель организации: Тимошина Светлана Александровна –директор, главный бухгалтер – Малых Валентина Васильевна.

Предприятие имеет необходимые лицензии на осуществление своей деятельности (таблица 1).

Таблица 1. Сведения о лицензиях на осуществляемые виды деятельности.

Предприятие создано на основании приказа комитета по управлению имуществом администрации города Перми от 19.02.1992 № 153. Целью создания Предприятия является выполнение работ в области архитектуры, градостроительства и землепользования, а также получение прибыли.

Свидетельство о государственной регистрации Предприятия выдано на основании постановления администрации Ленинского района г. Перми от 25.02.1992 № 5 п.9.

Согласно ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" № 129-ФЗ от 08.08.2001 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации юридического лица. В подтверждение факта внесения записи о нем Предприятие представило Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серии 59 № 001787137 от 04.11.2002 года. Предприятию присвоен основной государственный регистрационный номер 1025900517862.

В 2002 году осуществлена перерегистрация Предприятия как ООО "Пермархбюро". Предприятию присвоен основной государственный регистрационный номер 1025900517862.

Кроме того, Предприятием представлены все подтверждения внесения изменений в учредительные документы. Последнее изменение датируется 24.04.2008 года (свидетельство серия 59 № 001787137) и связано с утверждением на должность директора Тимошиной Светланы Александровны.

Имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за ООО "Пермархбюро", внесено в Реестр государственного областного имущества 14.09.2001 г. (реестровый № 059П0263).

Для анализа финансово-хозяйственной деятельности необходимо сопоставить данные за период с 2005 по 2008 годы (см. таблицу 2).

Основные экономические показатели деятельности, не взирая на снижение поступлений в сравнении с 2005 годом, в целом свидетельствуют о положительных тенденциях развития. Рентабельность продаж в 2008 году в сравнении с 2005 годом увеличилась на 8,61% (таблица 2).

Таблица 2. Динамика изменения основных экономических показателей деятельности в период с 2005 по 2008 год.

Деятельность ООО "Пермархбюро" в целом характеризуется как стабильная, что также подтверждается данными изменения себестоимости и выручки. Структура выручки и себестоимости за проверяемый период не претерпела существенных изменений и в процентном отношении остается неизменной с 2006 года. Выручка с 2005 по 2008 гг. увеличилась на 17%, как и себестоимость. Увеличение прибыли произошло на 15%, а чистой прибыли на 109%. Основная доля расходов (около 60%) приходится на прочие расходы (таблица 3). В структуре прочих расходов наибольший удельный вес (более 80%) приходится на расходы по оплате услуг по договорам с субподрядными организациями.

Таблица 3. Анализ себестоимости выполненных работ, оказанных услуг.

Темпы роста себестоимости услуг соответствуют темпам роста выручки от продаж.

Таблица 4. Структура выручки в разрезе договоров, %.

Основная доля доходов получена от выполнения работ по муниципальным контрактам и договорам с ДПиР. Доля вышеуказанных договоров в общей сумме колеблется от 62% до 55%. Структура выручки от договоров приведена в таблице 4.

Количество заказчиков юридических и физических лиц в 2007 году составило - 2849, в 2008 года - 3384.

2.2 Анализ финансового состояния ООО "Пермархбюро"

Для целей анализа из активов и пассивов бухгалтерской отчетности за 2005-2008 годы исключены данные об участии Предприятия в "Спорткомплекс "Олимпия". Изъятие доли "Спорткомплекс "Олимпия" стоимостью 105280,0 тыс. руб. в муниципальную казну негативно отразилось на значении отдельных показателей финансово-хозяйственной деятельности ООО "Пермархбюро", привели к искажению тенденций изменения показателей по основному виду деятельности.

Анализ финансовой устойчивости организации.

Данные анализа финансовой устойчивости по величине излишка (недостатка) собственных оборотных средств (СОС) свидетельствует о покрытии собственными оборотными средствами имеющихся у Предприятия запасов и затрат, вследствие чего финансовое положение Предприятия можно характеризовать, как абсолютно устойчивое.

Таблица 5. Прочие показатели финансовой устойчивости

Таблица 6. Соотношение активов по сроку ликвидности и обязательств по сроку погашения.

Предприятие имеет оптимальное соотношение активов по степени ликвидности и обязательств по сроку погашения.

Деловая активность.

В ходе анализа показателей оборачиваемости ряда активов, характеризующих скорость возврата авансированных на осуществление предпринимательской деятельности денежных средств, а также оборачиваемости кредиторской задолженности при расчетах с поставщиками и подрядчиками отмечается улучшение отдельных показателей. Показатели оборачиваемости активов приведены в таблице 7.

Согласно полученных данных организация получает выручку равную сумме всех имеющихся активов за 329 календарных дней. Чтобы получить выручку равную среднегодовому остатку материально-производственных запасов требуется 1 день.

Таблица 7. Показатели оборачиваемости активов.

Анализ показателей рентабельности приведен в таблице 8.

Таблица 8. Показатели рентабельности, %.

Величина прибыли на каждый рубль, вложенный в производство и реализацию продукции (работ, услуг), составляет 23 коп.

Величина прибыли от реализации приходящейся на каждый рубль затрат составляет 18 коп.

Все три показателя рентабельности за проверяемый период имеют положительные значения, поскольку Предприятием получена как прибыль от продаж, так и в целом прибыль от финансово-хозяйственной деятельности. Складывающаяся тенденция уменьшения показателей рентабельности в абсолютных выражениях не значительна.

В результате обобщения важнейших показателей и результатов деятельности в текущем состоянии и динамике финансовое положение Предприятия можно охарактеризовать как отличное. Средний балл, рассчитанный с учетом важности ключевых показателей, по шкале от -2 (критическое значение) до + 2 (идеальное значение) составил 1,5, что свидетельствует об оптимальном значении большинства показателей за анализируемый период.

С исключительно хорошей стороны результаты деятельности Предприятия и его финансовое положение характеризуют следующие показатели:

- показатели, платежеспособности уложились в норму;

- абсолютная финансовая устойчивость по величине излишка собственных оборотных средств;

- чистые активы превышают уставной капитал на 12 053 тыс. руб.;

- коэффициент покрытия инвестиций полностью соответствует норме (доля собственного капитала и долгосрочных обязательств в общей сумме капитала составляет 88,8%);

- коэффициент обеспеченности материальных запасов соответствует норме;

- идеальное соотношение активов по степени ликвидности и обязательств по сроку погашения;

- коэффициенты текущей, промежуточной, абсолютной ликвидности вполне соответствуют общепринятому значению;

- за отчетный период получена прибыль от продаж (в 2007 в сумме – 7 051 тыс. руб., в 2008 – 1 173 тыс. руб.), более того, наблюдается положительная динамика по сравнению с прошлыми периодами;

- прибыль от финансово хозяйственной деятельности составила (в 2007 году – 5 435 тыс. руб., в 2008 – 818 тыс. руб.);

- положительная динамика рентабельности от продаж.

Показатели финансового положения и результатов деятельности, имеющие положительное значение:

- динамика изменения собственного капитала относительно общего изменения активов организации;

- существенная, в сравнении с общей стоимостью активов Предприятия, прибыль.

С позитивной стороны финансовое положение характеризуют следующие показатели:

- доля собственного капитала неоправданно высока (в 2007 году - 85,1%, в 2008 году - 88,8%).

Таблица 9. Расчет показателя эффективности "доход на вложенный капитал".

Таблица 10. Расчет доходности использованного капитала.

Следует отметить намечающиеся негативные тенденции в финансово-хозяйственной деятельности Предприятия, связанные с изменением соотношения дебиторской и кредиторской задолженности (таблица 12, рисунок 1), в сторону увеличения дебиторской задолженности.

Таблица 11. Динамика соотношения дебиторской и кредиторской задолженности с 2005 по 2008 г.

Практически неизменный излишек оборотных средств (таблица 12) равный половине суммы годовой выручки от реализации свидетельствует о нерациональном использовании имеющихся у Предприятия средств, отсутствии стремления к расширению производства.

Рисунок 1. Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности.

Таблица 12. Излишек собственных оборотных средств.

В таблице 13 приведен анализ движения денежных средств предприятия ООО "Пермархбюро". Динамика средств отображена на рисунке 2.

Таблица 13. Анализ движения денежных средств

Рисунок 2. Динамика денежных средств ООО "Пермархбюро".

Результаты финансово-хозяйственной деятельности ООО "Пермархбюро" за период с 2005 по 2008 год позволяют сделать вывод о том, что Предприятие может успешно функционировать в существующей организационно-правовой форме. Структура выручки и себестоимости за анализируемый период не претерпела существенных изменений и в процентном отношении остается неизменной с 2006 года. Выручка с 2005 по 2008 гг. увеличилась на 17%, как и себестоимость. Увеличение прибыли произошло на 15%, а чистой прибыли на 109%. В результате обобщения важнейших показателей и результатов деятельности в текущем состоянии и динамике финансовое положение Предприятия можно охарактеризовать как отличное. Излишек оборотных средств, равный половине суммы годовой выручки от реализации свидетельствует о нерациональном использовании имеющихся у Предприятия средств, отсутствии стремления к расширению производства.

Глава 3. Оценка рыночной стоимости ООО "Пермархбюро"

3.1 Оценка стоимости земельного участка

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Бесспорно, к земле относится часть дохода, приносимого всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.

Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитута, относящиеся к конкретному участку.

Для оценки проводился анализ стоимости земельного участка, так как земля находится в долгосрочной аренде сроком на 25 лет с правом последующего выкупа для производственных целей. В связи с этим целесообразно проведение оценки права аренды земельного участка.

Описание земельного участка. Форма участка – неправильный прямоугольник. Площадь участка - 5300 кв.м.

Существует несколько методов определения стоимости земельного участка, выделяемых в рамках трех известных подходов, они представлены в таблице 14.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода. Итоговая величина земли выводится исходя из результатов, полученных различными методами.

В данном случае имеется достаточное количество продаж аналогичных земельных участков на территории района. Поэтому, для оценки применяется метод сравнения продаж. При применении указанного метода оценки стоимость участка определяется путем анализа цен продажи аналогичных земельных участков с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемым земельным участком и аналогами.

Таблица 14. Методы оценки земли

Основные этапы применения метода сравнения продаж:

- изучение и выбор информации по продажам;

- выбор параметров сравнения;

- сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;

- согласование данных по аналогам и получение стоимости свободного земельного участка.

Таблица 15. Анализ и корректировка цен продажи аналогов

Стоимость прав аренды земельного участка методом сравнения продаж составляет 8 860 руб. (16720 х 0,53)

При расчете доходным подходом выбран метод прямой капитализации. Этот метод удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату имущественного налога и других расходов.

Условия договора аренды нашего участка достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, поэтому возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

Согласно договору аренды, арендная плата за земельный участок установлена в 2,7 кратном размере ставки земельного налога. Земельный налог на территории данного района составляет 102,05 руб./га. Таким образом, арендная плата составляет 1752 руб. (2,7х102,05х12х0,53)

Коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения по формуле 1:

Ск = Сб+Рл+Рр, 1

где Сб - безрисковая ставка (в качестве "безрисковой" взята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности. Эта ставка на сегодняшний день по данным агентства "Росбизнесконсалтинг" составляет 12 %);

Рл - риск ликвидности (возможность потери, при реализации объекта из-за недостаточной развитости рынка, его несбалансированности и неустойчивости);

Рр - региональный риск, присущ для конкретного региона.

Ск = 12%+10%+7% = 29%

Таким образом, вероятная стоимость объекта оценки определяется как отношение рентного дохода к коэффициенту капитализации и равна 6041 руб.

Метод прямой капитализации в рамках доходного подхода и метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, по нашему мнению, наиболее точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды земельных участков. Другие методы оценки для земельного участка не применяются.

Обобщение результатов и заключение об оценке земельного участка

На наш взгляд, наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка.

Значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости земельного участка выражается в виде удельного веса каждого из методов (таблица 16):

Таблица 16. Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из приведенных аналитических расчетов, земельный участок имеет рыночную стоимость (округленно) 8000 (восемь тысяч) рублей.

3.2 Оценка стоимости здания

Здание ООО "Пермархбюро" - 1987 года постройки. Одноэтажное нежилое, стены из кирпича, фундамент - бетонные столбы, колонны железобетонные, перекрытия ж/б плиты, крыша - кровельное железо, оконные проемы - деревянные глухие; дверные проемы металлические ворота, полы - цементные.

Площадь 259 кв.м., объем строения 1264 куб.м.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

Направлен на определение наиболее эффективного использования объекта оценки, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. При этом выявляется вариант, который обеспечивает максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Анализ основывается на 4 критериях, а именно, вариант должен быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. В качестве физически возможного и экономически оправданного наилучшего варианта использования объекта предлагается принять вариант текущего использования.

Экономические условия окружения объекта.

Рынок недвижимости (для типов недвижимости, связанных с возможным использованием оцениваемого объекта) выглядит следующим образом:

Спрос - крайне ограниченный;

Предложение - крайне ограниченное;

Местоположение и транспортная доступность объекта - объект имеет в качестве подъездных путей проезд с твердым покрытием;

Развитость инженерной инфраструктуры - имеется подключение к электросети, водоснабжение, водоотведение;

Типичное использование окружающей недвижимости – недвижимость торгового назначения, жилая недвижимость.

По информации, предоставленной риэлтерами, работающими на рынке недвижимости, объекты недвижимости такого типа, выставленные на продажу имели сниженную стоимость из-за отсутствия какого либо ремонта в течении последних 10-15 лет. Сопоставляя вышеизложенные факты можно констатировать крайне низкий спрос на объекты недвижимости данного типа.

Наиболее эффективным использованием данного объекта является эксплуатация его как складского помещения. Чтобы загрузить достаточно большие складские площади инвестор должен иметь высокий товарооборот.

Оценка объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход, прежде всего, основывается на принципах воспроизводства или замещения и предполагает то, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение участка под строительство и возведение аналогичного (по назначению и качеству) объекта в установленных временных границах.

Стоимость объекта затратным подходом рассчитывается по формуле 2:

С = СЗ + (ПВС - И) 2

где СЗ - стоимость земельного участка,

ПВС - полная восстановительная стоимость объекта оценки

И - накопленный износ объекта.

Определение полной восстановительной стоимости объекта

Восстановительная стоимость подразделяется на стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии объекта (вновь построенного), с использованием таких же архитектурных решений, объемно- планировочных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Стоимость замещения определяется расходами, в текущих ценах, на строительство объекта, имеющего с оцениваемым одинаковую полезность, и сопоставимые технические характеристики объекта.

Последовательность выполнения расчетов в этом случае включает:

•выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;

•корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;

•определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен

используемой нормативной базы;

• перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цены на дату оценки.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога принята по Укрупненным показателям восстановительной стоимости. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению общей части УПВС.

Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, переход от базовых цен к ценам на дату оценки. В расчетах учитывается НДС в размере 18%.

Оценка накопленного износа объекта

При оценке объекта учитывается его износ, который подразделяется на три вида: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.

Физический износ

Физический износ в общем виде - это потеря конструктивным элементом здания первоначальных физико-технических свойств, он подразделяется на два основных вида:

• неустранимый физический износ;

• устранимый физический износ.

Износ начинается с момента создания улучшений. Здания и сооружения начинают подвергаться различным видам воздействий и испытывать влияние изменения архитектурных и иных требований, ведущих к функциональному износу. Негативное воздействие окружающей среды приводит к внешнему старению.

Физический износ рассчитывался методом эффективного возраста. Этот метод основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Срок экономической жизни определяется по нормативам, эффективный возраст рассчитывается экспертно с использованием технического паспорта на здание и результатов обследования.

Источниками информации для расчетов величины износа явились:

1.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете.

2.Сборники "Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов".

3. "Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС" - М: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.

4. Индексы изменения сметной стоимости строительства (индексы инфляции) к ценам 1984 года (по материалам "Уральского Регионального Центра Экономики и Ценообразования в Строительстве").

Восстановительная стоимость - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Переход к уровню цен на дату оценки

Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года. С 1969 на индекс И69/84 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94.

И _1969/1984 = 1,17

Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс цен на строительные- монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений И84/09 по состоянию на дату оценки. Значение индекса принимается по данным Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве на 01.01.2009г.

И _1984/2010 = 43,21.

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Это прибыль выражает вклад застройщика экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск.

В расчетах использовалась норма прибыли в 20 %.

Расчет стоимости объекта затратным подходом

Определяются удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей таблицы УПВС (таблица 17).

Таблица 17. Удельные веса конструктивных элементов по данным УПВС

Рассчитывается восстановительная стоимость (УПВС №18, табл. 49) оцениваемого объекта площадью 259 кв.м., объемом строения 1264 куб.м. (таблица 18).

Таблица 18. Определение восстановительной стоимости объекта.

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам представлено в таблице 19.

Таблица 19. Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам

Таблица 20. Определение устранимого физического износа.

Определение неустранимого физического износа короткоживущих элементов представлено в таблице 21.

Таблица 21. Определение неустранимого физического износа короткоживущих элементов

Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов представлен в таблице 22.

Таблица 22. Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов.

Определение функционального износа не производилось, принимается равным нулю.

Определение внешнего (экономического) износа.

Экономический износ выражается в снижении стоимости объектов оценки, вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленный экономическими, политическими либо другими внешними факторами.

Причинами внешнего износа могут быть общий экономический упадок района, в котором находится объект или действия налогообложения, страхования и т.д. В данном случае можно говорить об экономическом износе объекта оценки, вызванном как негативными внешними факторами, так и внутренним социально-экономическим положением, сложившимся в окружении. А именно, соседствующие предприятия имеют задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней, кроме того, имущество этих предприятий арестовано Службой судебных приставов или рассматривается вопрос о применении процедуры банкротства. Внешний износ, по мнению специалистов, основываясь на сведениях об аналогичных случаях, для данного объекта оценки составляет 13 %.

Общий (совокупный) износ зданий и сооружений определяется суммированием всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Анализ восстановительной стоимости объекта с учетом износа определяется по формуле 3:

С_изн. =ПВС-(ПВС х Иф)-(ПВС х Им)-(ПВС х Иэ) 3

где Иф- физический износ,

Им- функциональный износ (моральный),

Иэ -экономический износ

Стоимость здания предприятия ООО "Пермархбюро", определенная затратным подходом, согласно расчетам, составляет (округленно) с учетом НДС 820 650 (Восемьсот двадцать тысяч шестьсот пятьдесят) рублей.

Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом.

Среди методов, опирающихся на сравнительный подход, чаще всего применяют метод прямого сравнения продаж. Подобрать строго идентичную модель чаше всего не удаётся, и поэтому в цену аналога вносят корректировки. Специфика применения данного метода для оценки имущества заключается в том, что среди коэффициентных корректировок важную роль играет коэффициент различия коммерческой привлекательности. Он учитывает различия между оцениваемым и аналогичным имуществом в основных характеристиках, дизайне, эргономичности, компактности.

Объектов аналогичной функциональной полезности на дату, близкую к дате оценки, не выявлено. При подборе аналогов, были проанализированы местные периодические издания - "Быстрый курьер", и "Пульс цен".

Поэтому, на основании вышеизложенного и недопущения грубых неточностей в расчётах, данный подход в нашем случае не применяем.

Оценка объекта недвижимости доходным подходом.

Основываясь на имеющихся данных следует определить, что наиболее объективным методом оценки является прямая капитализация дохода.

Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Определение риска.

Под степенью риска понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации прогноза.

При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на не ликвидность.

Определение очищенной от риска нормы дохода.

В качестве безрисковой ставки принята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности - 12%, (информация агентства "Россбизнесконсалтинг").

Поправка на ликвидность.

Поправка на ликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже. То есть, поправка на не ликвидность представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу.

В результате статистического анализа состояния рынка недвижимости в Пермском крае сделан вывод о том, что, среднее время рыночной экспозиции оцениваемых объектов может составить более года. Принят горизонт расчетов, равный одному году и, следовательно, поправка на ликвидность равна размеру без рисковой ставки 12%.

Поправка на риск.

При инвестировании капитала в объекты недвижимости основную часть риска можно переложить на страховые компании. Размер поправки на риск определяется, как размер страховых начислений за страховку недвижимости по полному пакету в наиболее надежных страховых компаниях. В ходе консультаций установлено, что средние действующие ставки в страховых компаниях по страхованию аналогичных объектов недвижимости составляют в среднем 2%.

Общая ставка дисконтирования складывается из безрисковой ставки 12%, поправки на риск вложения в недвижимость 2%, поправки на ликвидность 12%. Рассчитанная таким образом ставка составляет 26%.

Прямая капитализация дохода.

В случае, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени, стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации. Специфика рынка недвижимости как российского в целом, так и в Пермском крае в частности, такова, что ставки доходности, арендной платы и другие показатели изменяются вне любых закономерностей, изменения невозможно предусмотреть. В таких условиях применение метода прямой капитализации в рамках доходного подхода к оценке недвижимости является оправданным при определении стоимости.

Данный метод предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.

Стоимость равна доходу, деленному на ставку капитализации, а ставка капитализации равна ставке дисконтирования плюс ежегодный процент возмещения вложенных средств.

Ежегодный процент возмещения денежных средств равен нормативному сроку жизни, поделенному на остаточный срок жизни объекта.

Нормативный срок жизни здания ООО "Пермархбюро" составляет 100 лет, принят в соответствии с едиными нормами амортизационных отчислений.

Эффективный срок службы исчислен исходя из накопленного физического износа. За оставшийся срок жизни инвестор должен вернуть 100% вложенных средств. Таким образом, ставка капитализации составит 27,19 %.

Определение ставки арендной платы.

Ставка арендной платы рассчитана в соответствии с Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной Постановлением районной администрации. Расчет размера арендной платы за нежилые помещения.

Расчет размера арендной платы за нежилые помещения на год (таблица 23) рассчитывается по формуле 4:

Апл = 200 х К 1 х К2 х КЗ К4 х К5 х Sар 4

Где Алл -арендная плата за год в руб.

Sар - общая арендуемая площадь;

К1 - коэффициент территориального зонирования;

К2 - коэффициент благоустройства объекта недвижимости;

КЗ - коэффициент типа деятельности;

К4 - коэффициент комфортности;

К5 - коэффициент, учитывающий основной материал объекта недвижимости;

Таблица 23. Расчет арендной платы за нежилые помещения в год.

Определение прочих расчетных параметров.

Валовой операционный доход включает в себя потенциальный доход от арендной платы за год.

Учитывая местоположение, качественные характеристики объекта и то, и что часть помещений будет пустовать некоторый период времени в течение года, принят понижающий коэффициент недосбора арендной платы (К1). Этот коэффициент также учитывает потери арендной платы при неплатежеспособности арендатора.

Налог на имущество составляет 2% от стоимости объекта, рассчитанной затратным подходом.

Эффективный валовой доход получен от валового операционного дохода, путем применения коэффициента К1.

Расходы на управление объектом принимаются в размере 2% от эффективного валового дохода в год.

Вычитая из эффективного валового дохода налог на имущество, расходы на управление, получаем чистый операционный доход. Расчет представлен в таблице 24.

Таблица 24. Расчет чистого операционного дохода

Результаты расчетов методом капитализации дохода

Расчет ставки капитализации приведен выше, стоимость получена как отношение чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Таблица 25. Стоимость здания доходным подходом

Стоимость здания, определенная методом капитализации дохода с учетом НДС составляет 410520 (Четыреста десять тысяч пятьсот двадцать) рублей.

Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости здания.

Наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка реальных инвестиций.

Применение затратного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.

Отказ от применения сравнительного подходы обоснован ранее.

Учитывая вышеизложенное, считаем возможным предположить, что значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 26).

Таблица 26. Расчет скорректированной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом итоговая величина стоимости объекта недвижимости ООО "Пермархбюро" составляет: 533560 (Пятьсот тридцать три тысячи пятьсот шестьдесят) рублей

3.3 Расчет рыночной стоимости предприятия затратным подходом

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств, результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Подход представлен двумя методами: методом стоимости чистых активов и методом ликвидационной стоимости. В данном случае применен метод чистых активов.

Метод стоимости чистых активов применяют в том случае, если предприятие обладает значительными материальными активами и ожидается, что будет по-прежнему действующим предприятием. ООО "Пермархбюро" относится к такому предприятию. Различают метод скорректированных чистых активов и нескорректированных чистых активов. В первом случае проводится полная корректировка статей баланса и определяется обоснованная рыночная стоимость каждого актива в отдельности.

Оценка производственных запасов

Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

В связи с тем, что большая часть производственных запасов приобретена в течение IV квартала 2008 года по рыночным стоимостям и подлежащих списанию запасов нет, то оценку производственных запасов производим по балансовой стоимости на конец 2008 года - 134018 рублей.

Оценка дебиторской задолженности

Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список всех дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируется возможность возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами.

Непросроченная дебиторская задолженность может оцениваться путем дисконтирования будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости. При этом ставка дисконта должна учитывать риск, связанный со сбором будущих платежей.

Дебиторскую задолженность предприятия ООО "Пермархбюро" в сумме 3 649 290 рублей составляют:

- Задолженность за услуги ИП Самойлова 1649 000 рублей (согласно договора расчет ожидается через 5 дней);

- Задолженность ИП Окинян – 1000290 рублей (расчет через 10 дней);

- Задолженность за услуги ООО "Национальный продукт" – 1000000 рублей (расчет в течение недели).

Просроченной задолженности не выявлено. Таким образом, дебиторскую задолженность ООО "Пермархбюро" оцениваем в сумме 3 649 290 рублей.

Оценка денежных средств.

Денежные средства являются наиболее ликвидными активами, находятся в кассе предприятия в размере 672 рубля, не превышают разрешенный банком лимит кассового остатка (3000 рублей) и в расчетах учитываться не будут.

Заключение о рыночной стоимости активов предприятия

На основании проведенных расчетов, а также данных, полученных после оценки основных и оборотных фондов, находящихся на балансе, можно рассчитать рыночную стоимость всех активов предприятия (таблица 27).

Таблица 27 Расчет рыночной стоимости активов предприятия

Таким образом, рыночная стоимость активов предприятия составляет 4197985,84 рубля.

Оценка обязательств предприятия

Кредиторская задолженность предприятия ООО "Пермархбюро" в сумме 110 000 рублей должна быть учтена при расчете рыночной стоимости предприятия.

Рыночная стоимость предприятия определяется путем уменьшения рыночной стоимости активов на величину обязательств предприятия (кредиторской задолженности):

Стоимость = Активы - Обязательства

4197985,84 – 110000,00 = 4087985,84 руб.

С учетом округления стоимость предприятия, вычисленная затратным подходом, составит 4088000 (четыре миллиона восемьдесят восемь тысяч) рублей.

3.4 Расчет рыночной стоимости предприятия доходным подходом

При расчете доходным подходом выбран метод прямой капитализации.

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от предприятия с помощью коэффициента капитализации

В качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года – 2 350 000 рублей (по балансу: стр.470+стр.465).

Коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения по формуле (1)

К = 12%+10%+7% = 29%

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, составит 2350000/0,29 = 8 103 448 рубля или округленно 8103000 (восемь миллионов сто три тысячи) рублей.

3.5 Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости ООО "Пермархбюро"

Для определения рыночной стоимости предприятия в рамках данной работы использовались затратный подход- метод чистых активов и доходный подход - метод прямой капитализации. В данном случае, наибольшей достоверностью обладает расчет затратным подходом, который базируется на рыночной стоимости реальных активов предприятия, но не отражает будущие доходы бизнеса. Сложность применения доходного подхода заключается в непредсказуемости темпов инфляции и нестабильности рыночной экономики в нашей стране. Тем не менее, считаем возможным применение доходного подхода при обобщении результатов оценки.

Отказ от применения сравнительного подхода обоснован ранее.

Значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки выражается в виде удельного веса каждого из использованных методов. С учетом мнений большинства специалистов установлены весовые коэффициенты, отражающие долю результатов каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Таблица 28. Расчет итоговой величины рыночной стоимости ООО "Пермархбюро"

Исходя из приведенных аналитических расчетов объект оценки имеет рыночную стоимость (округленно) 6898500 (шесть миллионов восемьсот девяноста восемь тысяч пятьсот) рублей.

Заключение

При оценке рыночной стоимости действующего предприятия как имущественного комплекса следует учитывать, что балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учёта, как правило, не соответствует рыночной. Поэтому для определения рыночной стоимости предприятия с использованием рекомендованного к оценке метода чистых активов (в рамках затратного подхода) статьи баланса должны быть скорректированы и отражены в реальных рыночных ценах. После этого скорректированный актив баланса уменьшается на текущую стоимость обязательств предприятия. Полученная разница является рыночной стоимостью предприятия. Метод чистых активов для оценки предприятий целесообразно применять при оценке имущественных комплексов, обладающих значительными основными средствами и когда доходы предприятия не поддаются точному прогнозу и не позволяют учесть перспективы развития предприятия, поскольку данный метод расчёта стоимости предприятия базируется на одной информационной базе - балансе предприятия.

Очевидно, что двумя наиболее важными факторами, влияющими на стоимость функционирующего предприятия, являются рыночная стоимость его активов и размер его доходов. Оба фактора играют исключительно важную роль, однако, в конечном счёте, размер доходов всё же имеет больший вес. В основе этого утверждения лежит предпосылка, что функционирующее предприятие стоит лишь столько, сколько оно может принести в виде доходов. Бизнес по сути дела является вариантом инвестирования средств, предполагающим определённую прибыль на вложенный капитал. Объём инвестиций, соответственно, логически зависит от ожидаемой доходности по сравнению с альтернативными вариантами капиталовложений. Таким образом, наиболее реалистичная стоимость действующего предприятия определяется доходным подходом к его оценке. Методология доходного подхода позволяет спрогнозировать притоки и оттоки денежных средств с учётом износа и амортизации, капиталовложений, дебиторской задолженности и изменениями в структуре собственных оборотных средств предприятия, позволяет учесть различные риски, влияющие на величину стоимости предприятия, позволяет смоделировать различные сценарии его развития и, следовательно, более точно оценить его стоимость.

Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. При оценке предприятия сравнительным подходом требуется делать сложные корректировки, промежуточные расчёты, связанные с математическим моделированием взаимосвязи рассчитываемых мультипликаторов и финансовых показателей предприятий, вносить итоговые поправки (связанные с характером оцениваемой доли в предприятии, для акционерных обществ - контрольный или неконтрольный пакет акций). Сравнительный подход для оценки предприятия является чрезвычайно трудоемким и дорогостоящим. Кроме того, как показывает практика, тщательный анализ информации может дать отрицательный результат. В результате сложнейших вычислений нередко приходят к заключению об отсутствии необходимого сходства у сравниваемых предприятий и невозможности применения данного метода, хотя время и деньги потрачены.

Обоснованность и достоверность оценки стоимости предприятия во многом зависит от того, насколько правильно определена задача и цель оценки, что в свою очередь позволяет оценщику выбрать нужный методический инструментарий для расчетов.

Во второй главе был проведен анализ финансового состояния предприятия ООО "Пермархбюро", для анализа был взят период с 2005 по 2008 годы. На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

Структура выручки и себестоимости за проверяемый период не претерпела существенных изменений и в процентном отношении остается неизменной с 2006 года. Выручка с 2005 по 2008 гг. увеличилась на 17%, как и себестоимость. Увеличение прибыли произошло на 15%, а чистой прибыли на 109%.

Величина прибыли на каждый рубль, вложенный в производство и реализацию продукции (работ, услуг), составляет 23 коп.

Величина прибыли от реализации приходящейся на каждый рубль затрат составляет 18 коп.

В результате обобщения важнейших показателей и результатов деятельности в текущем состоянии и динамике финансовое положение Предприятия можно охарактеризовать как отличное. Средний балл, рассчитанный с учетом важности ключевых показателей, по шкале от -2 (критическое значение) до + 2 (идеальное значение) составил 1,5, что свидетельствует об оптимальном значении большинства показателей за анализируемый период.

С исключительно хорошей стороны результаты деятельности Предприятия и его финансовое положение характеризуют следующие показатели:

- показатели, платежеспособности уложились в норму;

- абсолютная финансовая устойчивость по величине излишка собственных оборотных средств;

- чистые активы превышают уставной капитал на 12 053 тыс. руб.;

- коэффициент покрытия инвестиций полностью соответствует норме (доля собственного капитала и долгосрочных обязательств в общей сумме капитала составляет 88,8%);

- коэффициент обеспеченности материальных запасов соответствует норме;

- оптимальное соотношение активов по степени ликвидности и обязательств по сроку погашения;

- коэффициенты текущей, промежуточной, абсолютной ликвидности вполне соответствуют общепринятому значению;

- за отчетный период получена прибыль от продаж (в 2007 в сумме – 7 051 тыс. руб., в 2008 – 1 173 тыс. руб.), более того, наблюдается положительная динамика по сравнению с прошлыми периодами;

- прибыль от финансово хозяйственной деятельности составила (в 2007 году – 5 435 тыс. руб., в 2008 – 818 тыс. руб.);

- положительная динамика рентабельности от продаж.

Практически неизменный излишек оборотных средств равный половине суммы годовой выручки от реализации свидетельствует о нерациональном использовании имеющихся у Предприятия средств, отсутствии стремления к расширению производства.

Земельный участок ООО "Пермархбюро" имеет рыночную стоимость (округленно) 8 000 (восемь тысяч) рублей. Величина стоимости объекта недвижимости ООО "Пермархбюро" составляет 533560 (Пятьсот тридцать три тысячи пятьсот шестьдесят) рублей.

Рыночная стоимость активов предприятия составляет 4 197 985.84 рубля. Кредиторская задолженность предприятия ООО "Пермархбюро" в сумме 110 000 рублей также учтена при расчете рыночной стоимости предприятия.

Объект оценки ООО "Пермархбюро" имеет рыночную стоимость (округленно) 6898500 (шесть миллионов восемьсот девяноста восемь тысяч пятьсот) рублей.

Список литературы

Нормативные акты

1. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Учебная литература.

1. Асват Дамодаран. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. Альпина-Бизнес Букс, 2008.

2. Вахрушина М. А. Бухгалтерский управленческий учет. – Финстатинформ, 2008.

3. Дайле А. Практика контроллинга. – М.: Финансы и статистика, 2007.

4. Джеймс К. Ван Хорн. Основы финансового менеджмента. М. – С-Пб. – Киев, 2008. 1227 стр.

5. Дробозина Л.А. Финансы. Денежное обращение. Кредит: учебник – М.: Финансы, 2001 г.

6. Друри К. Введение в управленческий и производственный учет. – М.: Аудит, 2008.

7. Друри К. Управленческий учет для бизнес-решений. – М.: ЮНИТИ, 2003.

8. Жуков Е.Ф. Банки и банковские операции. М.: банки и биржи, ЮНИТИ, 2007 г.

9. Захарова Н.Н. Кредитный договор – М.: Концерн "Банковский Деловой Центр", 2006 г.

10. Контроллинг как инструмент управления предприятием. Под. ред. Данилочкиной Н. Г. – Москва, 2007.

11. Коупленд, Коллер, Муррин. Стоимость компаний. М., 2008

12. Лавричев В.Д. Злоупотребления в сфере банковского кредитования. Методика их предупреждения. М., 2007 г.

13. Лаврушин О.И. Банковское дело: учебник – М., 2002 г.

14. Лаврушин О.И. Деньги, кредит, банки. М. Финансы и статистика, 2008 г.

15. Мерсер З.К., Хармс Т.У. Интегрированная теория оценки бизнеса. М., 2008

16. Николаева О., Алексеева О. Стратегический управленческий учет. – Москва: УРСС, 2006

17. Ольве Н., Рой Ж., Веттер Ж. Оценка эффективности деятельности компании. – М.: Изд. дом "Вильямс", 2008.

18. Свиридов О.Ю. Деньги, кредит, банки. Ростов-н/Д: Феникс, 2000 г.

19. Суханов Е.А. Правовое регулирование банковской деятельности. М., 1997 г.

20. Три подхода к оценке стоимости бизнеса (Джеймс Р. Хитчнер, 2008) - Издательство: Маросейка, 2008 г., 304 стр.

21. Фольмут Х. Й. Инструменты контроллинга. – М.: Финансы и статистика, 2007.

22. Хорнгрен Ч. Т., Фостер Дж. Бухгалтерский учет: управленческий аспект. – М.: Финансы и статистика, 2008.

23. Хруцкий В. Е., Сизова Т. В., Гамаюнов В. В. Внутрифирменное бюджетирование: Настольная книга по постановке финансового планирования. – Москва: Финансы и статистика, 2002.

24. Щенаев В.Н. Денежная и кредитная система России. М., 1998 г.

25. Энтони Р., Рис Дж. Учет: ситуации и примеры. – М.: Финансы и статистика, 2007.

26. Юджин Ф. Бригхэм, Майкл С.Эрхардт. Финансовый менеджмент. "Питер", 2009. 959 стр.

Приложение 1

Расчет рентабельности продаж.

Рентабельность рассчитывается по следующей формуле: Р = Пр/В, где

Пр –чистая прибыль от продаж

В – выручка от продаж.

2005 год: Р = 3417/31494 *100% = 10.85%

2006 год: Р = 4850/25696*100% = 18.87%

2007 год: Р = 5435/28751*100% = 18.90%

2008 год: Р = 7152/36760*100% = 19.46%

Расчет рентабельности продаж

Приложение 2

Активы и обязательства ООО "Пермархбюро"

содержание   ..  163  164  165   ..