Различают два основных метода прогнозирования дохода:
2. Оценка недвижимого имущества
2.1 Задание на оценку
Адрес (идентификация объекта)
Страна
Россия
Город
Новосибирск
Район
Ленинский
Улица
Станционная
Номер дома, …
77
Характеристика местоположения
Местоположение
в районе средней отдаленности от центра города
Удобство подъездных путей
Автомобильная дорога
Окружающая застройка
Гаражи
Характеристика земельного участка
Площадь застройки, кв. м.
500
Площадь земельного участка, приходящегося на Объект оценки, кв. м.
1000
Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания
Складское помещение
Общая площадь здания, кв. м
500
Год постройки
1960
Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции)
2005
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании
1
Тип дома по материалу / технологии несущих конструкций
Кирпичный
Материал перекрытий
железобетон
Средняя высота потолков, м
3,0
Парковка и транспортное обеспечение
есть
Состояние здания
Охранный статус здания
есть
Строительный статус здания
не требует ремонта
Состояние фасада
хорошее
Состояние главного входа
хорошее
Внутренняя отделка мест общего пользования
хорошая
Архитектурная проработка
рядовая
Лифты
нет
Охрана
Система охранной сигнализации и видеонаблюдения
Тип помещения
Складское помещение
Юридический статус
Право на Объект оценки
собственность
Право на земельный участок
собственность
2.2 Характеристика местоположения объекта оценки
2.3 Анализ рынка складской недвижимости города Новосибирск
Район
Изменение за июль%
Изменение за август%
Изменение за сентябрь%
Изменение за III квартал 2010
Джерж
-3,48
-2,57
1,48
-4,56
Железнод
-2,76
-4,46
3,02
-4,29
Заельц.
3,07
3,31
-8,88
-2,98
Калинин.
3,92
0,21
-7,10
-3,26
Киров.
-0,75
-4,50
-2,38
-7,47
Ленин.
-1,35
-4,18
-2,56
-7,88
Октябр
-0,79
-1,64
2,43
-0,04
Первом
-0,36
-5,28
5,12
-0,79
Совет
4,08
2,51
-2,78
3,73
Центр.
Нет данных
Нет данных
Нет данных
Нет данных
Площадь.
Изменение за июль%
Изменение за август%
Изменение за сентябрь%
Изменение за III квартал 2010
До 100
Нет данных
1,42
0,45
Нет данных
100–500
-3,38
-3,78
-1,11
-8,06
500–1000
3,79
-4,06
-4,64
-5,04
1000–2000
3,06
-1,48
-4,62
-3,51
Более 2000
-1,67
0,58
1,14
0,03
Площадь. кв. м
Изменение за июль%
Изменение за август%
Изменение за сентябрь%
Изменение за III квартал 2010
Теплые
-3,05
-2,89
-3,37
-3,31
Холодные
-1,76
-3,54
-0,55
-5,76
Средняя цена, руб
Изменение за июль%
Изменение за август%
Изменение за сентябрь%
Изменение за III квартал 2010
17246,17
1,69
-3,88
-1,74
-3,96
Район
Изменение за июль%
Изменение за август%
Изменение за сентябрь%
Изменение за III квартал 2010
Джерж
-1,71
-2,85
3,13
-1,52
Железнод
1,50
3,20
-1,25
3,44
Заельц.
3,20
4,64
-3,19
4,55
Калинин.
1,84
4,71
-1,61
4,38
Киров.
3,75
-0,79
0,98
3,94
Ленин.
2,62
1,21
-2,70
1,06
Октябр
-2,21
1,16
-0,45
-1,52
Первом
-2,17
-2,66
3,14
-1,78
Совет
-3,60
5,07
-0,57
0,71
Центр.
-3,96
-0,04
3,21
-0,91
Площадь.
Изменение за июль%
Изменение за август%
Изменение за сентябрь%
Изменение за III квартал 2010
До 100
1.71
3.75
-1.80
3.63
100–500
2.30
3.60
-1.43
4.47
500–1000
1.36
-0.09
5.47
6.81
1000–2000
3.66
1.98
-1.59
4.03
Более 2000
3.13
4.13
-6.50
0.41
Площадь.
Изменение за июль%
Изменение за август%
Изменение за сентябрь%
Изменение за III квартал 2010
Теплые
2.01
3.94
-2.47
3.42
Холодные
1.77
3.15
-2.71
2.13
Средняя арендная ставка, руб
Изменение за июль%
Изменение за август%
Изменение за сентябрь%
Изменение за III квартал 2010
182,88
2,45
2,49
-1,48
3,44
2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
2.5 Применение подходов к оценке
Аналоги
Местоположение
Площадь, м. кв.
Материал стен
Состояние помещения
А1
с/о
Пнп
к
хор
Параметры
Объект
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Цена продажи, тыс. р.
-
4700
4200
4050
Площадь, м. кв.
500
550
490
500
Цена продажи 1 м.кв. тыс. р.
-
8,55
8,57
8,1
Условия продажи
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные
Местоположение
с/о
с/о
о
о
Корректировка
-
0
1.15
1.15
Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.
-
8.55
9.85
9.32
Материал стен
к
к
к
п
Корректировка
-
0
0
1,05
Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.
-
8.55
9.85
9.79
Состояние помещения
ср
хор
ср
хор
Корректировка
-
0,9
0
0,9
Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.
-
7.7
9.85
8.39
Весовой коэффициент
-
0,25
0,5
0,25
Взвешенное значение, тыс. р/м.кв.
-
1,925
4.925
2.0975
Стоимость 1 м. кв., тыс. р.
8.95
Стоимость объекта оценки, тыс. р.
4475
Показатели
Значение
1. Площадь земельного участка
750
2. Рыночная стоимость земельного участка (права аренды земельного участка), руб./м.кв.
1000
3. Итого стоимость земельного участка (или прав аренды), руб.
750000
4. Площадь здания, м.кв.
500
5. Стоимость возведения 1 м.кв., р.
9660
6. Итого стоимость строительства объекта оценки, руб.
4830000
7. Физический износ объекта оценки, %
25
8. Функциональный износ объекта оценки, %
10
9. Внешний износ объекта оценки, %
0
10. Итого накопленный износ, %
35,5%
11. Итого накопленный строением
износ, руб.
1714650
12. Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, тыс. р.
3865,35
№ п/п
Показатели
Ед. изм.
Количество
1
Ставка аренды за месяц
р./м.кв.
200
2
Площадь оцениваемого помещения
м.кв.
500
3
ПВД за год
тыс. р.
1164
4
Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы
тыс. р.
36
5
ДВД за год
тыс. р.
1164
6
Расходы арендодателя за 1 год, всего:
тыс. р.
116,4
7
ЧОД
тыс. р.
791,52
8
Ставка капитализации
%
20
9
Стоимость объекта оценки
тыс. р.
3957,6
Подходы к оценке недвижимости
Стоимость нежилого помещения, тыс. р.
Весовой коэффициент
Сравнительный
4475
0,3
Итого стоимость объекта, тыс. руб.
4094,37
1,00
Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно, тыс. руб.
4095
Машина:
Subaru Forester
Год выпуска:
2006
Цена продажи:
650 000 руб. (~21 063 $, ~15 878 €)
Общий пробег:
50 000 км
Руль:
правый
Объем двиг., см3
:
2 000
Тип двигателя:
бензин турбонаддув
Привод:
полный
Торг
нет
Состояние:
отличное
Цвет
серебристый
Тонировка
Сигнализация
есть
Машина:
Subaru Forester
Год выпуска:
2006
Цена продажи:
649 000 руб. (~21 031 $, ~15 853 €)
Общий пробег:
50 000 км
Руль:
правый
Объем двиг., см3
:
2 000
Тип двигателя:
бензин инжектор
Привод:
полный
Торг
нет
Состояние:
отличное
Цвет
серебристый
Тонировка
Сигнализация
есть
Машина:
Subaru Forester
Год выпуска:
2007
Цена продажи:
715 000 руб. (~23 169 $, ~17 465 €)
Общий пробег:
60 000 км
Руль:
правый
Объем двиг., см3
:
2 000
Тип двигателя:
бензин инжектор
Привод:
полный
Торг
нет
Состояние:
отличное
Цвет
черный
Тонировка
Сигнализация
есть
Подогрев дворников, зеркал
Параметры
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Марка
Subaru Forester
Стоимость объекта, руб.
-
650 000
649 000
715 000
Условия продажи
Рыночные, без торга
Рыночные, без торга
Рыночные, без торга
Рыночные, без торга
Корректировка
-
1,00
1,00
1,00
Скорректир. цена
-
…
…
…
Состояние
отличное
отличное
отличное
отличное
Корректировка
-
1,00
1,00
1,00
Скорректир. цена
-
…
…
…
Год выпуска
2007
2006
2006
2007
Корректировка
-
1,05
1,05
1,00
Скорректир. цена
-
…
…
…
Цвет
Серый
Серый
Серый
Черный
Корректировка
-
1,00
1,00
0,95
Скорректир. цена
-
…
…
…
Сигнализация
есть
есть
есть
есть
Корректировка
-
1,00
1,00
1,00
Скорректир. цена
-
…
…
…
Объем двигателя, л
2
2
2
2
Корректировка
-
1,00
1,00
1,00
Скорректир. цена
-
…
…
…
Привод
полный
полный
полный
полный
Корректировка
-
1,00
1,00
1,00
Скорректир. Цена
-
…
…
…
Кондиционер
есть
есть
есть
есть
Корректировка
-
1.00
1.00
1.00
Скорректир. Цена
-
…
…
…
Бортовой компьютер
есть
нет
есть
есть
Корректировка
-
1,05
1,00
1,00
Скорректир. Цена
-
…
…
…
Пробег, км
38 500
50 000
50 000
60 000
Корректировка
-
1,05
1,05
1,05
Скорректир. Цена
-
…
…
…
Итоговые корректировки (кол-во корректировок)
-
1,1576
1,1025
0,9975
Итоговая скорректированная цена
-
752440
715523
713213
Весовой коэффициент
-
0,3
0,3
0,4
Итоговая скорректированная цена объекта оценки, тыс. руб.
725674,1
Список используемых источников
1. Закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ.
2. Российская Федерация. Правительство. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон // Рос. Газета. – 2009. – 12 января. – 9–10.
3. Российская Федерация. Президент (2006 –; В.В. Путин).О внесении изменений в ФЗ «Об ОД»: Федеральный закон РФ от 27.07.2006 г. №157 // Экон. газета. – 2006. 1 сентября. – с. 20–21.
4. Севостьянов, А.В. Экономика недвижимости: Учебники и учеб. пособия для студентов высш. учеб. Заведений/А.В. Севостьянов – М.: КолосС, 2007. – 276 с.
5. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1–3).
6. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.
7. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). 3-е изд.: М., 2009. – 299 с.