Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на

Введение

1. Теоретический аспект оценки износа объекта недвижимости

1.1 Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки

1.2 Классификация износов объектов недвижимости

1.3 Методы оценки износа объекта нежилой недвижимости

2. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения

2.2 Характеристика объекта оценки

2.2 Рынок недвижимости в Самаре

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Глава 3. Оценка износа объекта недвижимости различными методами

3.1 Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания

3.2 Расчет совокупного износа

3.3 Рекомендации по увеличению рыночной стоимости

Заключение

Литература

Введение

1. Теоретический аспект оценки износа объекта недвижимости

2. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения

Объект	Здание кирпичное
Назначение	Нежилое здание
Субъект РФ	Самарская область
Район	Кировский
Населенный пункт	Г. Самара
Улица	Пр-т Металлургов/Елизарова
Номер дома	б/н
Литер	АА1А2А3
Общая площадь	967,5 м2
Этажность	1
Год ввода в эксплуатацию	1999
Кадастровый номер	63:17:000000:0000(0)//3:0122500:АА1А2А3//0039:00:0000:000:0:0

Назначение	нежилое
Фактическое использование	По назначению
Год постройки	1997
Общая площадь	967,5 м2
Основная площадь	932,8 м2
Вспомогательная площадь	34,7 м2
Число этажей наземной части	1
Число этажей подземной части	-
Примечание	-

Общая площадь здания	Площадь застройки	Нежилые помещения
		Площадь, с учетом прочей, м2	Основная площадь, м2	Вспомогательная площадь, м2
967,5	1 148,5	967,5	932,8	34,7

Глава 3. Оценка износа объекта недвижимости различными методами

Факторы	Производственное и складское назначения	Офисные помещения	Торговые помещения
Потенциал местоположения	-	+	+
Рыночный спрос	-	+	+
Правовая обоснованность	-	+	-
Физическая возможность	-	+	-
Финансовая оправданность	-	+	-
Максимальная эффективность	-	+	-
Итого	0	6	2

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный	1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный	1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный	1
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный	1
Ускоренный износ здания	статичный	1
Неполучение арендных платежей	динамичный	1
Неэффективный менеджмент	динамичный	1
Криминогенные факторы	динамичный	1
Финансовые проверки	динамичный	1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный	1
Количество наблюдений	0	1	2	3	1	1	2	0	0	0
Взвешенный итог	0	2	6	12	5	6	14	0	0	0
Сумма	45
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение балла	4,5
Величина поправки за риск	4,5%

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	7,21%
Премия за риск	4,50%
Премия за низкую ликвидность	1,80%
Премия за инвестиционный менеджмент	3,00%
Норма возврата	0,12%
Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул)	16,63%

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	7,21%
Премия за риск	7,21%
Премия за низкую ликвидность	1,80%
Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем)	16,22%

Показатель	Значение
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.	3 994 025р.
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), долл.	$13 2 099
Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул )	16,63%
Чистый доход, приходящийся на улучшения ( ЧОДул ), долл.	$21 968
Чистый доход от единого объекта недвижимости ( ЧОДоб ), долл.	$56 640
Чистый доход, приходящийся на земельный участок ( ЧОДзем ), долл.	$34 672
Коэффициент капитализации для земельного участка ( Rзем )	16,22%
Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , долл.	$21 3 761
Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , руб.	6 4 63 064 р.

Показатель	Значение
Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб.	10 758 339р.
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.	3 994 025р.
Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.	6 7 64 314 р.

Показатель	Значение
Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб.	10 758 339р.
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.	3 994 025р.
Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.	6 7 64 314 р.

Коэффициент	Обоснование	Значение
Обобщенный коэффициент инфляции на ноябрь 2009 г. к ценам 1984 г. (К 1 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/2-30 от 22 ноября 2009 г.	41,784
Обобщенный коэффициент инфляции декабря 2009 г. к ценам ноября 2009 г. (К 2 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г.	1,021
Обобщенный коэффициент инфляции января 2010 г. к ценам декабря 2009 (К 3 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г.	1,000
Обобщенный коэффициент инфляции февраля 2010 г. к ценам января 2010 (К 4 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г.	1,003
Прогнозный коэффициент темпа инфляции с февраля 2010 г. по дату проведения оценки (октябрь 2010 г.) (К 5 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/1-36 от 19 декабря 2010 г.	1,066
Коэффициент перехода из уровня цен 1984 г. в уровень цен 1991 г. (К 6 )	Протокол № 48 от 22.01.1998 г. Заседания Региональной Межведомственной комиссии	3,134
Коэффициент перехода из уровня цен 1991 г. в цены на дату проведения оценки (10.10.2010 г.)(К)	14,554

Показатель	Значение
Базовый удельный показатель стоимости строительства по объектам жилищного назначения в Москве, СС, руб./кв.м.	2 200р.
Общая площадь здания, S , кв.м.	32 845,1
Коэффициент перехода из уровня цен 1991г. на дату проведения оценки, К	14,554
Стоимость строительства здания (с учетом предпринимательской прибыли) (С), руб.	1 051 660 688р.

Показатель	Значение
Группа капитальности здания	I
Срок жизни здания, г.	150
Эффективный возраст здания, г.	2
Физический износ, %	1%
Функциональный износ, %	0%
Внешний износ, %	0%

Показатель	Значение
Восстановительная стоимость здания (ВС), руб.	1 051 660 688р.
Физический износ, %	1%
Функциональный износ, %	0%
Внешний износ, %	0%
Стоимость воспроизводства здания, руб.	1 041 144 081р.
Стоимость воспроизводства Объекта оценки, руб.	3 994 025р.
Стоимость земельного участка, руб.	6 613 6 89 р.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.	10 607 714 р.

№	Наименование работ	Стоимость, руб.
1	Общестроительные работы (демонтаж)	406.211
2	Общестроительные работы (новые)	2.448.728
3	Холодное и горячее водоснабжение	49.818
4	Отопление	90.144
5	Канализация и сантехническое оборудование	31.738
6	Приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование	67.534
7	Электросиловое оборудование и электроосвещение	422.402
8	Устройство связи	37.010
9	Охранно-пожарная сигнализация	114.531
10	Автоматика отопления, вентиляция	7.638
11	Благоустройство номеров	872.640
Итого		4.548.394

Заключение

Литература

1. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. // Российская газета № 237 от 25 декабря 1993 года. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.rg.ru/.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)

3. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ)

4. Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995

5. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002года № 568-р

6. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2005. – №12. – с. 18-21

7. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997

8. Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости.-М: Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2006.

9. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2008. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)

10. Грибовский С. В., Медведева О. Е., Касьянов П. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. – М.: АРМО, 2002. – 95 с.

11. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 2.

12. Грибовский С. Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. – 2005. – №3. – с. 24-43

13. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2009. – 78 с.

14. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. 2004. – №1. – с. 48–49

15. Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). – М.: ИНФРА-М, 2008

16. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006. – 457 с.

17. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2005. №4.

18. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. – Калужский филиал СЗАГС, Калуга, 2009

19. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 1998

20. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России.- М.: «Экзамен», 2009.

21. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. – СПб.: Изд-во «МКС», 2007.

22. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. – 303 с.

23. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 496 с.: ил.

24. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2007

25. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 2008

26. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. – 101 с.

27. Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. – 2006. – № 1.

28. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. - Ростовн/Д, 2009.

29. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2009.

30. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 2008. – 247 с.

31. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. – 463 с.

32. Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. – М.: ВШПП, 2009. – 520 с.

33. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

34. Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: Учебно-методическое пособие. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 164 с.

35. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 2006.

36. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: Омега-Л, 2006. – 286 с.

 

 

 

 

 

 

 

содержание   ..  778  779  780   ..

 

Статья расходов	1-й кв.	2-й кв.	3-й кв.	4-й кв.	Итого за год
Реконструкция	4548394	–	–	–	4548394
Обслуживание кредита	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Операционные расходы	124539	127030	129571	132162	513302
Налог на прибыль	-	292073	291463	290841	874377
Итого	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
Статья доходов	1-й кв.	2-й кв.	3-й кв.	4-й кв.	Итого за год
Гостиничный бизнес	–	1344000	1344000	1344000	4032000
Амортизация	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
Кредит	5250000	–	–	–	5250000
Итого	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Сальдо	9706	360784	362109	363404	1096002