Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Тип здания
5-этажный панельный жилой дом
Год постройки здания
1965 г.
Год последнего кап. ремонта
Нет данных
Объемно-планировочные решения
В плане здание имеет прямоугольную форму
Объект оценки
Квартира, назначение: жилое. Площадь: общая 57,6 кв.м. Этаж: 5
Адрес объекта оценки
г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40
Имущественные права на объект оценки
Общая совместная собственность
Обременения, связанные с объектом оценки
Отсутствуют
Начальное функциональное назначение
Жилое помещение
Информация о текущем использовании объекта оценки
Жилое помещение
Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость
Близость к скоростным магистралям. Транспортная доступность
В 300 метрах проходит улица Гусинобродское шоссе
Качество обустройства двора:
Подъезд к жилому дому асфальтирован
Физические свойства объекта оценки
Данные о физическом износе жилого дома
Расчет физического износа представлен в п.5.3.1
Данные об устаревании объекта оценки
Согласно данным ЕНАО (шифр ЕНАО 0,7% в год - 10100) нормативный срок службы объекта оценки 143 год. Оставшийся срок службы составляет 98 лет.
Соответствие планировки квартиры поэтажному плану здания
План квартиры с экспликацией составлен по состоянию на 28.01.2010 г.
Данные о внешнем виде фасада дома
Фасад здания находится в хорошем состоянии.
Площадь квартиры общая, м2
57,6
Строительный объем квартиры, м3
147,46
Жилая площадь квартиры, м2
43,0
Внутренняя высота помещений, м
2,56
Площадь общей комнаты, м2
18,5
Санузел
Совместный
Наличие лоджии/балкона
Есть
Общее состояние квартиры
Удовлетворительное.
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки:
При получении в результате проведенной оценки различными методами различных величин, необходимо согласовать результаты. Оценщик считает целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому результату веса. Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости использован подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.
При выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие соображения с учетом возможной мотивации потенциальных инвестора и продавца. Стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. Затраты же на ее воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов.
В силу отсутствия документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом, оценщик использовал цены предложения агентств недвижимости. Стоимость объектов-аналогов для подобных площадей выбраны в соответствии с данными анализа рынка, при этом оценщик руководствовался умеренно-реалистичным подходом.
Таким образом, стоимость объекта оценки лежит в диапазоне полученных стоимостей тремя подходами. Веса, полученным результатам присвоены по мере их надежности и представлены в таблице 15.
Таблица 15 - Определение весовых коэффициентов
Показатели
Подход
затратный
сравнительный
доходный
Достоверность и полнота информации
0,25
0,50
0,25
Допущения, принятые в расчетах
0,25
0,50
0,25
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
0,15
0,70
0,15
Способность учитывать конъюнктуру рынка
0, 20
0,60
0, 20
Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта
0,15
0,70
0,15
ИТОГО
0, 20
0,60
0, 20
Обоснованная рыночная стоимости объекта оценки определяется по формуле:
V= V1
*Q1
+ V2
*Q2
+ V3
*Q3
(2.)
где V1,
V2,
V3
- стоимость объекта, определенная затратным, доходным и сравнительным подходами;