РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние
Фундаменты	Бетонные ленточные	Отличное
Стены	Силикатный кирпич	Отличное
Перегородки	Кирпичные	Отличное
Перекрытия:	Ж/бетонные	Отличное
Крыша	Совмещенная	Отличное
Полы	Паркет, плитка, линолеум	Отличное
Проемы	Деревянные модернизированные	Отличное
Внутренняя отделка	Еврокласс	Отличное
Санитарно- и э/технические устройства:	Центральное, от котельной	Отличное
Прочие работы	отмостки	Отличное

Конструктивные элементы		Объект-аналог		Объект оценки	Степень подобия (коэфф. подобия)	Удельный вес, элементов %
						объект-аналог	объект оценки
1		2		3	4	5	6
1. Фундаменты		ж/б блоки		ж/б блоки	1,00	5,0	5,0
2. Стены и перегородки		кирпич		кирпич	1,00	24,0	24,0
3. Перекрытия		ж/бетон		ж/бетон	1,00	9,0	9,0
4. Полы		бетонные		бетонные	1,00	10,0	10,0
5. Проемы		простые деревянные		простые деревянные	1,00	11,0	11,0
6. Внутренняя отделка		простая		-	0,00	8,0	0,0
7. Санитарно-технические и электротехнические устройства	· центр.отопл.		· центр.отопл.		1,00	12,7	12,7
8. Крыша	рулон по ж/б плитам		─		0,00	6,0	0,0
9. Лестницы и входы	–		–		1,00	5,0	5,0
10. Простые работы	–		–		1,00	9,3	9,3
ИТОГО:	0,8	100	86
Поправочный коэффициент	0,86

Элементы стоимости	Величина стоимости, руб.
Полная восстановительная стоимость объекта оценки (ПВС)	12.843.755,88
Совокупный износ (обесценение)	642.187,80
Прибыль предпринимателя.	12.496.974,47
Стоимость земельного участка (в соответствии с заданием на оценку не рассчитывалась)	–
Итоговая величина стоимости	25.982.918,15

Характерис-тика объектов сравнения	Объект оценки	Объект № 1			Объект № 2		Объект № 3	Объект № 4
1	2	3			4		5	6
Адрес объекта	г. Калуга, ул. Суворова, д.29	г. Калуга,			г. Калуга,		г. Калуга,	г. Калуга,
Год постройки	2002 г.	1995 г., реконструкция – 1998г.			2003 г.		1971 г., реконструкция – 2002г.	1988 г.
Общая площадь (кв. м.)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
Основное назначение в текущем состоянии	Офисные помещения, кафе, места отдыха	Офисные помещения			Офисные помещения, места отдыха		Офисно-выставочные помещения	Офисные помещения
Первоначальное назначение	то же	Административное здание			Административное здание		Книжная база	Админ.-произ-водственное здание
Наружные ограждающие конструкции	кирпич	кирпич			кирпич		кирпично-панельное со вставками из пеноблоков	ж/б панели
Местоположение	выше среднего	среднее			среднее		ниже среднего	ниже среднего
Земельный участок	554,5 м2	122971 м2			под зданием		6250 м2	под зданием + прирамповая площадка
Качество отделки	класс «Э»		класс «У»	класс «люкс»		класс «люкс»		класс «Э»
Качество парковки и автотранспорта	Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м; площадка во дворе		Парковка вдоль улицы (20 м); внутренняя парковка	Организованная парковка (спец. площадка)		Вдоль улицы, спец. организованная длиной 20 м; внутренняя парковка		Ограниченная внутренняя парковка
Период продажи	––		декабрь 2007 г.	август 2007 г.		февраль 2007 г.		октябрь 2006 г.
Этажность	3 этажа		2 этажа	3 этажа		2 этажа		3 этажа
Цена 1 кв. м. общей площади, руб. руб.	–		33000	41500		28500		15500

Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Время продажи	декабрь 2007г.	август	февраль 2007г.	октябрь 2006г.
Величина корректировок	0,0	9,0	13,0	17,1

Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Местоположение	выше среднего	среднее	среднее	ниже среднего	ниже среднего
Величина корректировок, %	-	+10	+10	+20	+20

Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
Состояние объекта	«отличное»	«хорошее»	«отличное»	«отличное»	«удовлетворительное»
Величина корректировок, %	–	+6	0,0	0,0	+30

Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Качество отделки	класс «Э»	класс «У»	класс «люкс»	класс «люкс»	качество «Н»
Величина корректировок, %	–	-10	-15	-15	+5

Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Площадь объекта, кв.м.	1375,8	1157,1	297,3	2234	3806
Величина корректировок, %	-	-1,1	-5,7	+4,6	+13,0

Элементы сравнения	СРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИ
	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
1	2	3	4	5	6
Цена продажи, руб./кв. м	––	33000	41500	28500	15500
Переданные права	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Величина корректировки	―	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	―	33000	41500	28500	15500
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Величина корректировки	―	0%	0%	0%	0%
Цена после корректировки	―	33000	41500	28500	15500
Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка на условия продажи	―	0%	0%	0%	0%
Цена после корректировки	―	33000	41500	28500	15500
Рыночные условия (дата продажи)	―	декабрь 2007г.	август	февраль 2007г.	октябрь 2006г.
Корректировка на рыночные условия	―	0,0	+9,0	+13,0	+17,1
Цена после корректировки	―	33000	45235	32205	18151

Глава 3. Рекомендации по управлению стоимостью объекта

Эффективный валовой доход (ЭВД)	17846877,60 руб.
Операционные расходы,	3045391,19 руб.
в т.ч.
· налог на здание	291494,44 руб.
· страховые платежи	53897,45 руб.
· коммунальные платежи	1249281,43 руб.
· управление объектом	392631,31 руб.
· текущий ремонт (4% от ЭВД)	713875,10 руб.
· прочие расходы (2% от ОР)	47115,76 руб.
· резерв на замещение (3,6% от ЭВД)	642487,59 руб.
Чистый операционный доход (ЧОД) до налогообложения	14801486,41 руб.
Чистый операционный доход (ЧОД) с учетом налога на прибыль	11249129,67 руб.
Общий коэффициент капитализации (R0	0,19
Стоимость оцениваемого здания составляет	60479191,77 руб.

Подходы (методы)	Весовой коэффициент	Стоимость, руб.
Затратный подход (метод сравнительной единицы)	0,35	25982918
Рыночный подход (метод прямого сравнения продаж)	0,25	44307639
Доходный подход (метод прямой капитализации дохода)	0,4	60479192
Итоговая величина стоимости	1,00	44362607,85

№	Наименование работ	Стоимость, руб.
1	Общестроительные работы (демонтаж)	406.211
2	Общестроительные работы (новые)	2.448.728
3	Холодное и горячее водоснабжение	49.818
4	Отопление	90.144
5	Канализация и сантехническое оборудование	31.738
6	Приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование	67.534
7	Электросиловое оборудование и электроосвещение	422.402
8	Устройство связи	37.010
9	Охранно-пожарная сигнализация	114.531
10	Автоматика отопления, вентиляция	7.638
11	Благоустройство номеров	872.640
Итого		4.548.394

Заключение

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)

2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ)

3. Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 № 395 (ред. 03.10.2002) «О лицензировании оценочной деятельности»

4. Постановление Правительства РФ от 20.08.1999 № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»

5. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»

6. Сборники Укрупненных Показателей Восстановительной стоимости зданий и сооружений

7. Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995

8. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002года № 568-р

9. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997

10. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. – М.: Проспект, 2006. - 355 с.

11. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)

12. Грибовский С. В., Медведева О. Е., Касьянов П. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. – М.: АРМО, 2002. – 95 с.

13. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2000. – 78 с.

14. Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). – М.: ИНФРА-М, 2005

15. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006. – 457 с.

16. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. – Калужский филиал СЗАГС, Калуга, 2005

17. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 1998

18. Оценка бизнеса / Под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004

19. Оценка бизнеса: Задачи и решения / Просветова Г. И. – РДЛ, 2006. – 192 с.

20. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.: ил.

21. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.

22. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997

23. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998

24. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. – 101 с.

25. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002

26. Симионова Н., Симионов Р. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: МарТ, 2004. – 464 с.

27. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1998. – 247 с.

28. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. – 463 с.

29. Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. – М.: ВШПП, 2004. – 520 с.

30. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. – М., Изд-во «Перспектива», 2004

31. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

32. Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: Учебно-методическое пособие. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 164 с.

33. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: Омега-Л, 2006. – 286 с.

34. Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. – М.: Лань, 2001. - 297 с.

35. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Дело, 2000

36. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. № 1. – 2001. – с. 28-30

37. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2005. – №12. – с. 18-21

38. Грибовский С. Массовая оценка недвижимости // Финансовый бизнес. 2000. – №4. – с. 43-45

39. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 2.

40. Грибовский С. Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. – 2005. – №3. – с. 24-43

41. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. – 2004. – №1. – с. 48–49

42. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2005. – №4.

43. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. – 2002. – №9. – с. 103–107

44. Озеров Е.С. Феномен равновесной цены как база аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 1. С 32–54.

45. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003.

46. Озеров Е.С. К вопросу об обосновании и использовании аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2004. Вып. 1. С 3-5.

47. Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. – 2006. – № 1.

48. Официальный Web–сайт СБРФ htpp:/www.cbr.ru

49. htpp:/www.cfin.ru

[1] П. 1 Статья 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

[2]

 

 

 

 

 

 

 

содержание   ..  744  745  746   ..

 

Статья расходов	1-й кв.	2-й кв.	3-й кв.	4-й кв.	Итого за год
Реконструкция	4548394	–	–	–	4548394
Обслуживание кредита	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Операционные расходы	124539	127030	129571	132162	513302
Налог на прибыль	-	292073	291463	290841	874377
Итого	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
Статья доходов	1-й кв.	2-й кв.	3-й кв.	4-й кв.	Итого за год
Гостиничный бизнес	–	1344000	1344000	1344000	4032000
Амортизация	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
Кредит	5250000	–	–	–	5250000
Итого	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Сальдо	9706	360784	362109	363404	1096002