РАЗДЕЛ

Факторы	Характеристики
Физические, окружающая среда, местоположение	· Местоположение: климат, ресурсы, топография, грунты, почва; по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям; состояние дорог и т. д.
Экономические	· Общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, местном уровне; финансовое состояние предприятий
Социальные	· Базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий
Административные	· Налоговая, финансовая политика

Год	Накопленная сумма (долл.)
1.	10.000*112%=11.200
2.	11.200*112%=12.544

Период	Остаток на начало периода	Платеж	Выплаты процента	Выплаты основной суммы долга	Остаток на конец периода
1	PV	PMT	iPV	PMT-iPV	Bal(1)
2	Bal(1)	PMT	i Bal(1)	PMT-i Bal(1)	Bal(2)
...	...	...	...	...	...
n-1	Bal(n-2)	PMT	i Bal(n-2)	PMT-i Bal(n-2)	Bal(n-1)
n	Bal(n-1)	PMT	i Bal(n-2)	PMT-i Bal(n-1)	0

Период	Остаток на начало периода	Платеж	Выплаты процента	Выплаты основной суммы долга	Остаток на конец периода
1.	1000	315,4708	100	215,4708	784,5292
2.	784,5292	315,4708	78,45,92	237,0179	547,5113
3.	547,5113	315,4708	54,75113	260,7197	286,7916
4.	286,7916	315,4708	28,67916	286,7916	0

4. Что такое ликвидность?

Основная функция	Обратная функция
Будущая стоимость единицы (колонка 1)	Текущая стоимость единицы (кол. 4)
Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета) (кол. 5)	Фактор фонда возмещения (кол. 2)
Текущая стоимость аннуитета (кол. 5)	Взнос на амортизацию единицы (кол. 6)

№ п/п	Остаток капиталовложений на начало периода	Возмещение капиталовложений	Доход на инвестированный капитал (12%)	Общая сумма дохода
1	10000	2000	1200	3200
2	8000	2000	960	2960
3	6000	2000	720	2720
4	4000	2000	480	2480
5	2000	2000	240	2240
Всего за 5 лет	10000	3600	13600

№ п/п	Остаток основной суммы капитала на начало года	Общая сумма возмещения	в том числе
			% на капитал	Возмещение основной суммы
1	10000	2774,10	1200	1574,10
2	8425,90	2774,10	1011,11	1762,99
3	6662,91	2774,10	799,55	1974,55
4	4688,36	2774,10	562,60	2211,50
5	2476,86	2774,10	297,22	2476,88

Показатель	Объект
№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
Цена продажи (долл.)	120000	90000	140000	75000
ЧОД (долл.)	20750	15000	25500	12000
Общий коэффициент капитализации	0,172	0,166	0,182	0,160
Среднее значение общего коэффициента капитализации	0,17

Недозагрузка				Недосбор
1	2	3	4	1	2	3	4
25%	20%	10%	6%	15%	10%	5%	5%

электроэнергия - $0,25/кв.м./год;	$28677
отопление, горячее водоснабжение - $0,35/кв. м./год;	$29907
водопровод, канализация - $0,6/кв. м./год.	$68825
уборка помещений и прилегающих территорий - $0,8/кв.м./год и $250/га/год соответственно	$97236
ИТОГО:	$224645

Зарплата	5%
Представительские расходы, суточные и подъемные	0

ОХРАНА				РЕКЛАМА УСЛУГ
1	2	3	4	1	2	3	4
120	125	130	140	14	12	10	8

Услуги организаций
нотариальных, юридических и аудиторских организаций	3%
коммерческих банков	2%
Прочих организаций	0%

Что такое ликвидность?

 

 

 

 

 

 

 

содержание   ..  710  711  712   ..

 

Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости	Прогнозный период	Постпрогнозный период
Расчет денежного потока	1	2	3	4
ПВД	8805000	8981100	9160722	9343936
Поправка на недозагрузку	25%	20%	10%	6%
Поправка на недосбор платежей	15%	10%	5%	5%
Прочие доходы	0	0	0	0
ДВД	5613188	6466392	7832417	8344135
Операционные расходы, в т.ч.	2538493	2677154	2878387	2983173
1.Налоги:	445000	445000	445000	445000
а) налог на землю	57000	57000	57000	57000
б) налог на имущество	388000	388000	388000	388000
2.Коммунальные платежи:	224645	233630,8	242976	252695,1
а)электроэнергия	28677
б)отопление, гор.вода	29907
в)водопровод, канализация	68825
г)уборка территории	97236
3. Оплата труда работников, в т.ч.	134070	140023,5	146274,7	152838,4
а)непосредственно зарплата	94500	99225	104186,3	109395,6
б)отчисления с зарплаты	24570	25798,5	27088,43	28442,85
в)представительские расходы и т.д.	15000	15000	15000	15000
4.Охрана	120000	125000	130000	140000
5. Резервный фонд на восстановление	704400	718488	732857,8	747514,9
6.Управление	392923,1	452647,4	548269,2	584089,5
7.Реклама услуг	14000	12000	10000	8000
8.Обязательное страхование недвижимости	30000	30000	30000	30000
9.Оплата услуг сторонних организаций:	222795	227044,9	231388,6	235828,3
а)юридические и аудиторские услуги	29400	30282	31190,46	32126,17
б)банковские услуги	168395	171762,9	175198,2	178702,1
в)прочие услуги	25000	25000	25000	25000
10.Прочие расходы	280659,4	323319,6	391620,9	417206,8
ЧОД	3074695	3789238	4954030	5360962
Капиталовложения (20% ЧОД)	614939	757847,6	990806	1072192
Обслуживание кредита	0	0	0	0
Денежный поток (ДП) до уплаты налогов	2459756	3031390	3963224	4288770