содержание   ..  875  876  877   ..

Инвестиционный проект Складской комплекс Министерство образования и науки Российской Федерации Допущен к защите в Государственной аттестационной комиссии __________________________________ (декан факультета) __________________________________ (заведующий кафедрой) «____» ________________ 2005 год Москва - 2005 СОДЕРЖАНИЕ Стр. ВВЕДЕНИЕ ГЛАВА 1. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 1.1. Анализ ситуации на рынке авиаперевозок продуктов питания, положения на нём компании ОАО “АБТ Чартер” и её хозяйственной деятельности 1.2. Анализ ситуации на рынке недвижимости ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ 2.1. Выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса 2.2. Оценка инвестиционного проекта и его рисков 2.3. Проектирование и строительство складского комплекса ГЛАВА 3. ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ (ТЕХНИЧЕСКАЯ) ЧАСТЬ ГЛАВА 4. ОХРАНА ТРУДА И ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ 4.1. Экономические проблемы заболеваемости в ОАО “Геострой” 4.2. Экономические проблемы загрязнения и защиты атмосферы и водного бассейна автотранспортными средствами 4.3. Техника безопасности при эксплуатации комплекса ГЛАВА 5. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЛИТЕРАТУРА ПРИЛОЖЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ Выполнение задачи ускоренного развития России – удвоения ВВП, завоевание и упрочнение ведущих позиций государства в мире как в экономике, науке, технике, культуре, так и в области безопасности, требует развития продовольственного комплекса страны. Обеспечение населения продовольствием является не только одной из составляющей независимости страны, но и показателем благосостояния. Рынок авиаперевозок и связанных с ним услуг перевозок продуктов питания является современной быстрорастущей областью продовольственной и транспортной отраслей экономики. Однако из-за отсутствия современной материальной базы отечественные компании, работающие на этом рынке, часто не могут успешно развивать свой бизнес, тем более быть мировыми лидерами в этой области. Такое положение не соответствует их опыту, активам, деловой репутации и требует изменений. В связи с этим актуальной, в том числе и в практическом плане, является разработка подходов, инвестиционных проектов по развитию материально-технической базы компаний работающих на рынке авиаперевозок продуктов питания. Одним из направлений инвестирования может быть вложение в строительство складских комплексов, которые полностью отвечали бы особенностям этого бизнеса и требованиям мирового рынка. Целью настоящей дипломной работы является разработка подходов к решению вопросов инвестиций в компании ОАО “АБТ Чартер” для совершенствования организации складского хозяйства на примере темы: «Инвестиционный проект «Складской комплекс». Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: 1. Провести анализ хозяйственной деятельности компании ОАО “АБТ Чартер”, её положения на рынке услуг авиаперевозок, системы управления компании, а также анализ ситуации на рынке складских помещений. 2. После экономического обоснования вложений в недвижимость и изучения методик оценки инвестиционных проектов и их рисков, провести выбор и оценку стоимости земельного участка под строительство, разработку плана по проектированию и строительству складского комплекса. 3. Провести анализ проблем совершенствования функций управления, выбор оборудования, его характеристик и технологического процесса на предприятии ОАО “АБТ Чартер”, а также оценку инвестиционного проекта и его экономической эффективности. 4. Рассмотреть вопросы по технике безопасности труда и экологической безопасности при выполнении проекта, в частности экономические проблемы заболеваемости в подрядной строительной организации, загрязнения и защиты атмосферы и водного бассейна автотранспортными средствами, а также вопросы по технике безопасности при эксплуатации складского комплекса. 5. Провести оценку эффективности проектных решений и рисков с предложением мер по снижению степени риска, а также состояния компании ОАО “АБТ Чартер” после реализации инвестиционного проекта. Решение вышеназванных задач приведено в соответствующих главах и приложениях данной работы, состоящей из введения, 5 глав, выводов, списка литературы из 53 наименований и приложения. Работа изложена на 164 страницах машинописного текста, содержит 12 рисунков, гистограмм и диаграмм, 36 таблиц и приложение на 10 страницах. Анализ ситуации на рынке авиаперевозок продуктов питания показал, что по услугам, заложенным в проекте, имеется устойчивый рынок и тенденции к его расширению. Проведенный в дипломной работе маркетинговый и финансово-экономический анализ деятельности компании даёт основания полагать, что предлагаемый проект может быть реализован с высокой эффективностью. Анализ возможных рисков и чувствительности проекта к изменениям внешних факторов, а также заложенные в проекте резервы позволят считать проект достаточно устойчивым к возможным изменениям как экономической ситуации в целом, так и показателей заложенных в проекте. Результаты, полученные в проектной части дипломной работы, позволяют надеяться, что реализация данного инвестиционного проекта даст компании ОАО “АБТ Чартер” следующие возможные обретения: 1. возрастёт конкурентоспособность компании на рынке за счёт снижения издержек по аренде и увеличения оборота; 2. акционерный капитал компании найдёт эффективное применение после приобретения в собственность земельного участка и строительства на нём складского комплекса; 3. компания ОАО “АБТ Чартер”, имея законченный производственно-коммерческий цикл, получит возможность его интенсификации и усовершенствования на основе последних достижений НТП. ГЛАВА 1 АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 1.1. Анализ ситуации на рынке авиаперевозок продуктов питания, положения на нём компании ОАО “АБТ Чартер” и её хозяйственной деятельности Краткий анализ ситуации на рынке грузовых авиаперевозок позволяет легко обнаружить, что авиационная отрасль, как известно, - уникальное сосредоточение новейших высоких технологий и конструкторской мысли, высококвалифицированных специалистов, имеющая стратегическое значение для государства, переживает стагнацию и без преувеличения стоит на грани гибели. Глубокий кризис переживает не только промышленность, но и отечественные авиакомпании. Падение объёмов перевозок привело к тому, что авиакомпании были не в состоянии не только поддерживать на должном уровне огромный парк оставшийся им в наследство, но и обновлять стареющие самолёты. И сегодня страна имеет морально и физически устаревший парк самолётов - 20% воздушных судов (ВС) - 30-летней давности, 40% - 20-25-летней, еще 15% - 15-20-летней давности, - можно говорить о 75% парка, которые будут целиком списаны к 2005-2008г [20]. Не смотря на огромную ёмкость (мировой авиарынок по оценке Джона Джонстона [20] составляет более $4 триллионов), выгодное географическое положение России, огромную внутреннюю потребность, продолжающаяся десятилетиями невнятная, зачастую просто глупая и разрушительная политика государства привела к утрате былой славы и гордости страны, к деморализации и упадку, снижению безопасности полётов. Наблюдаются противоречивые тенденции, - с одной стороны улучшается аэропортовая инфраструктура, предлагается комплекс услуг, который соответствует мировым стандартам, включая обслуживание VIP клиентов, и осуществляет все этапы перевозки и доставку авиагрузов “от двери до двери”: · доставка груза из /в аэропорт; · оформление груза (взвешивание, измерение, маркировка, оформление авиагрузовой накладной); · бронирование грузового места; · удобные формы расчётов за услуги (в стране отправления/прибытия); · консультации и таможенное оформление в аэропортах вылета/прилёта; · обеспечение трансфера грузов, в том числе таможенных, их транзитное оформление и организация автомобильной перевозки до места назначения; · страхование грузов, консультации по перевозкам и другие виды услуг, но, с другой стороны, российский рынок грузовых авиаперевозок ждут радикальные перемены. Уходит эпоха международных чартеров на самолетах Ил-76. Рост цен на топливо ведёт к дальнейшему снижению рентабельности перевозок, и это полбеды. Гораздо хуже, что полёты в Европу блокированы из-за ограничений по шуму, а полёты в Китай фактически прекратились из-за отсутствия заказчиков. По данным авиакомпаний, число заказов на чартерные рейсы по перевозке товаров из Китая сокращалось весь прошлый год, к декабрю оно почти достигло нуля и с тех пор держится на этом уровне [20]. Таким образом, в силу вышеназванных обстоятельств, а также по причинам экономической нецелесообразности, демпинга псевдокомпаний, которые часто при этом безнаказанно идут на любой обман (один из способов - регистрация ввозимых самолётов за рубежом, и эти машины летают на лучших линиях, выполняя на некоторых до 90% рейсов), происходит нарушение технологического ритма отрасли. Ещё одна причина, как осторожно формулируют перевозчики, в том, что “иностранный заказчик потерял уверенность в качественном исполнении заказа”. Это означает, что ужесточение таможенных процедур сделало авиационную перевозку сборного груза технически невозможной. Если перевозится партия однотипного товара, таможенную очистку ещё можно пройти в разумные сроки. Однако современная общемировая тенденция заключается в повышении востребованности перевозок сборного груза: один самолёт может быть заполнен товарами полутора тысяч наименований. Но когда груз, в считанные дни доставленный авиатранспортом, на месяц задерживается на таможне для сверки с контрактом, проверки сертификатов, определения соответствующих таможенных кодов и начисления пошлин, - пока пошлины не уплачены, груз в свободное обращение не выпускается, товар не продаётся, - в результате авиационная перевозка теряет смысл. Заказчики переориентируются на другие виды транспорта или комбинированные способы доставки через соседние страны: туда - авиатранспортом, в Россию - автомобилями. Парк самолетов Ил-76, по словам авиаперевозчиков, частично простаивает, частично списывается или продаётся; некоторые самолеты летают по России с минимальной рентабельностью. Вместе с тем чартерными рейсами на рамповых машинах авиационные грузовые перевозки отнюдь не исчерпываются. Значительные объёмы перевозятся в багажных отсеках пассажирских самолетов. По этой причине “Аэрофлот - Российские авиалинии” традиционно лидирует в рейтинге не только пассажирских, но и грузовых российских авиаперевозчиков. Причём такие, по сути регулярные, перевозки осуществляются и на международных направлениях, и - всё в большей степени - внутри России. В перспективе они должны стать по-настоящему регулярными и выполняться на специализированных грузовых самолетах [43]. Международные авиационные стандарты предусматривают расширение функций аэропортов, как коммерческих предприятий. На рынке перевозок сборного груза в России уже сложились сильные компании-консолидаторы, имеющие собственную инфраструктуру сбора и доставки грузов различными видами транспорта, в том числе и воздушным. Это два лидера: - ЗАО “Внуково-терминал”, имеющего площадь складских помещений - для нетаможенного груза 6 340 кв.м, - для таможенного груза 6 275,1 кв.м, расположенные на Юго-западе Москвы, 15 км по Киевскому, Боровскому шоссе и 17 км по Минскому шоссе. Производственные мощности ведут обработку авиагрузов 24 часа в сутки, 7 дней в неделю. Имеются холодильная камера, роликовые линии для обработки грузов при авиаконтейнерных перевозках, самоходный погрузчик контейнеров (высота подъёма 5,5 м), средства контейнерной механизации и для работы с грузом “россыпью”. В 2004 году пассажиропоток через аэропорт Внуково составил 2 774 964 человек, грузопоток 45 510 тн, выполнено - 63 084 рейса; - группа “Ист-лайн” (East-Line), управляющая компания аэропортовым комплексом Домодедово, которая сохранила лидирующие позиции среди российских авиационных грузовых перевозчиков по итогам 2004 года. Общий объём перевезённого груза ~ 40 тыс. тн, выполнено 1 044 грузовых рейса, а процент коммерческой загрузки воздушных судов авиакомпании “Ист-лайн” значительно вырос - 81%, что на 6,6% больше аналогичного показателя 2003 года. В целом по воздушному транспорту России процент коммерческой загрузки ВС не превышает 60%. Общая доля рынка грузовых перевозок “Ист-лайн” среди российских авиационных грузоперевозчиков составляет ~ 20%. Грузовой терминал “Домодедово-Терминал” - современный, не имеющий аналогов в России грузовой терминал для обработки авиагрузов, почты, багажа и экспресс-грузов. Это самый крупный грузовой терминал в Московском авиационном узле, на котором обрабатывается более половины всех грузов, прибывающих в Москву. Сегодня “Домодедово-Терминал” полностью обновлён и оснащён современным оборудованием наземной обработки грузов. Общая площадь складских помещений составляет 12 720 кв.м. Мощность терминала - 800 тн/сутки. Для своих клиентов “Домодедово-Терминал” готов предоставить полный комплекс услуг по обработке и доставке грузов, включая хранение на складе, в том числе скоропортящихся грузов в холодильной камере; организацию и отправку грузов чартерными рейсами в любую точку мира; доставку грузов автотранспортом по Москве и Московской области [20]. Ежемесячный объём сборных грузов, перевозимых в России, составляет порядка 9-10 тыс. тн. Крупнейшим оператором выступает компания “ТСТ-Карго”. По словам её директора Андрея Королёва, за месяц отправляется почти 900 тн груза. На второй позиции "АвиаСибСервис", за месяц (кроме января) она перевозит около 800 тн. На третьем месте - транспортно-экспедиторская фирма “Армадилло”. Её директор Сергей Круглов утверждает, что в багажниках пассажирских самолётов компания ежемесячно перевозит до 600 тн. Таким образом, на тройку лидеров приходится примерно четверть перевозимых грузов. Парадоксально, но одной из главных своих проблем консолидаторы называют дефицит провозных мощностей. Проблему могло бы решить появление регулярных грузовых перевозок на специализированном транспортном ВС. “Дефицит ёмкостей не покрывается багажными отсеками пассажирских самолётов, - считает специалист по грузовым авиаперевозкам из группы компаний “Ист-Лайн” Евгений Раевский, - поэтому формируется свободная ниша для регулярных перевозчиков”[20]. По мнению Сергея Круглова: “Российский рынок перевозок в своём развитии повторяет западные тенденции,- от полных контейнеров мы перешли к паллетам и стремительно движемся к посылкам”. Отправители и получатели груза стараются оптимизировать свои складские запасы, не получая “лишний” товар. Сегодня средняя партия авиационного груза весит ~ 80 кг и состоит, как правило, из нескольких коробок. Сокращение среднего размера отправления явно приводит к увеличению объёмов сортировочно-консолидационных работ экспедиторских компаний, что заставляет их перепрофилироваться в новом направлении к строительству собственных терминалов. Вот почему в ближайшие годы российский рынок грузоперевозок, по-видимому, изменит свою структуру, а конкуренция развернется в новой нише. Рынок грузовых перевозок возник в России в начале 90-х одновременно со становлением рыночных отношений. Бывалые экспедиторы называют те времена “туманным прошлым”. По их словам, тогда в порядке вещей была ситуация, когда загрузкой рейсов реально распоряжались аэропортовые грузчики, - именно они за некоторое вознаграждение решали, какой груз полетит сейчас, а какой останется лежать на складе. С тех пор рынок стал более цивилизованным. Все авиакомпании работают через одного или, чаще, через нескольких грузовых агентов-экспедиторов, ведающих их провозными мощностями. На первый взгляд, агенты лишь покупают весь объём багажника оптом и перепродают его в розницу. Однако наряду с этим они выполняют ряд важных сопутствующих действий, которые в противном случае пришлось бы выполнять самим авиакомпаниям (привлечение субподрядчиков стало именоваться словом аутсорсинг). Агенты занимаются сбором и консолидацией груза, проводят в случае необходимости его дополнительную упаковку в соответствии с требованиями авиаперевозчиков, объясняют клиентам, какой должен быть размер и вес посылки, какие предметы допускаются к перевозке. Своеобразным индикатором роста экономической активности российских регионов служат компании экспресс-доставки, открывающие всё новые офисы и производственные подразделения. Возможно, темпы роста были бы ещё выше, но их сдерживают отсутствие чёткой нормативной базы, медлительная таможня и неразвитая инфраструктура. Эти обстоятельства стимулируют экспресс-перевозчиков к строительству собственных терминалов. Когда появится обратная загрузка, а ещё лучше - обратная загрузка с консолидацией, регулярные грузовые авиалинии будут активно развиваться и конкуренция возникнет большая. В качестве аналогии можно привести пример с автомобильным транспортом - уже сейчас в каждом городе есть несколько автоперевозчиков сборного груза. Аналитики “Boeing”, опубликовавшие этой весной прогноз роста грузоперевозок и увеличения парка грузовых ВС до 2025г считают, что через 20 лет грузопотоки в мире возрастут в три раза, а парк специализированных грузовых самолетов - только вдвое. Эффективные меры по снижению расходов, предпринятые отделениями пассажирских перевозок авиакомпаний, заставили задуматься об этом и руководителей, отвечающих за грузовые перевозки. В поисках путей повышения прибылей и снижения расходов последние предполагают, в частности, использовать новые достижения науки и техники. Такой подход может привести к новой эре в области грузовых авиаперевозок. Характерными особенностями наступающей эпохи станут возможность идентификации всех составляющих перевозимых грузов, специализация авиакомпаний-грузоперевозчиков, повышение роли глобальных альянсов и более полная стандартизация процесса перевозки. Если усилия Международной ассоциации воздушного транспорта (IATA), направленные на внедрение безбумажных технологий, являющихся ключевым фактором снижения расходов, увенчаются успехом, то система грузоперевозок, основанная на бумажных документах, уйдёт в прошлое. По мнению эксперта компании “Unisys” Кристофера Шаудона, возможны три значительных изменения в информационных технологиях (ИТ), связанных с перевозками грузов: · системы связи через Интернет обеспечат возможность обмена информацией между всеми сторонами, занятыми в процессе перевозок, включая грузоотправителей, экспедиторов, авиакомпании, склады и различные государственные структуры; · неотъемлемыми элементами станут системы комплексного управления грузовыми потоками и менеджмента нештатных ситуаций; · появятся направленные на получение максимальных доходов системы быстрого реагирования, обеспечивающие мгновенную адаптацию к изменениям спроса и формирование новых маршрутов доставки. В этом отношении весьма перспективными представляются альянсы авиакомпаний. Очевидно, что на бизнес грузоперевозок повлияет и общее ужесточение мер безопасности — авиакомпании работают над тем, чтобы это не привело к заметному увеличению времени обработки грузов Компания ОАО “АБТ Чартер” предлагает: - Авиакомпаниям: Услуги по организационному обеспечению полетов ВС, включая получение разрешений от авиационных властей Российской Федерации и иностранных государств, организацию обслуживания ВС российских и иностранных перевозчиков в аэропортах, отслеживание местоположения ВС, ряд дополнительных услуг в зарубежных и российских аэропортах. - Деловым людям, корпоративным клиентам и частным лицам: Услуги по организации и выполнению рейсов деловой авиации (VIP чартер) в любой аэропорт мира на самолетах представительского класса, с обслуживанием пассажиров в Авиа Бизнес Терминале Внуково 3, а также широкий спектр дополнительных услуг по желанию заказчика. предприятие имеет шансы для дальнейшего успешного развития своей деятельности в регионах России. С увеличением потребности клиентов в высококачественных продуктах питания закономерен рост и развитие фирмы по объёму реализованных услуг Анализ положения фирмы на рынке должен учитывать специфику современной жизни, требующей от субъектов экономических взаимоотношений проведения глубокого анализа протекающих на рынке процессов. Чтобы в условиях жёсткой конкурентной борьбы обеспечить эффективное использование наличных ресурсов и качественное удовлетворение требований потребителей, принять оптимальное управленческое решение, предприятию нужно располагать необходимыми объёмами коммерческой информации. Для этого проводят исследование внешних переменных, не поддающихся, как правило, регулированию со стороны руководства фирмы, требующих гибкого приспособления к ним, и анализ внутренних составляющих организации, находящихся под контролем руководства и определённых действий фирмы в ответ на изменения окружающей среды [ ]. Результатом исследований является оценка потенциальных возможностей предприятия и его позиций на конкретном рынке или его сегменте. Оценка уточняется в процессе дальнейшей деятельности при разработке программы маркетинга путём сопоставления сложившейся на определённый момент рыночной конъюнктуры с производственными, финансовыми, трудовыми и иными ресурсами предприятия. Достоверность результатов оценки, правильное позиционирование во многом определяют эффективность деятельности фирмы на рынке [35]. Объектом исследования является анализ долей рынка (общий объём) в секторе транспортировки продуктов питания рынка авиаперевозок Московского региона и анализ товарооборота компании ОАО “АБТ Чартер” в сравнении с компаниями - конкурентами (по приоритету услуг: 1. транспортировка продуктов питания и 2. обслуживание VIP-клиентов). В силу ограниченности информации и объёма дипломной работы, исследования ёмкости рынка и доли, занимаемой ОАО “АБТ Чартер” в полном объёме не проводились. Результаты анализа общего объёма услуг в секторе авиаперевозок продуктов питания показаны на рисунке 1.1. В таблице 1.1 представлено сравнение товарооборота компании ОАО “АБТ Чартер” с конкурирующими компаниями за 2002 – 2004 годы. Из представленных данных видно, что ОАО “АБТ Чартер” делит лидирующие позиции с компанией “Ист-Лайн”, незначительное отставание имеет компания “Стримлайн” (13%), замыкает группу лидеров фирма “Феррас”, имеющая около 9% общего объёма в секторе авиаперевозок продуктов питания. Лидерство “АБТ Чартер” можно объяснить следующими причинами: · компания имеет ассортиментный перечень услуг, который позволяет удовлетворить широкий спектр спроса; · компания специализируется только в секторах транспортировки продуктов питания и обслуживания VIP-клиентов, в то время как конкуренты являются операторами авиаперевозок пассажиров, коммерческих грузов оптовой и розничной торговли; · реализацией одного из основных принципов фирмы ОАО “АБТ Чартер” - предоставить каждому клиенту требуемый сервис и качество, которому он может доверять; Рис.1.1. Анализ долей рынка (общий объём) в секторе авиаперевозок продуктов питания за I полугодие 2005 Сравнение товарооборота компании компания “АБТ Чартер” с компаниями конкурентами за 2002 – 2004 годы Табл. 1.1 Название фирмы 2002 год 2003 год 2004 год “Ист-Лайн” 17% 17,7% 18% “АБТ Чартер” 16,2% 16,4% 17% “Стримлайн” 8,5% 7,2% 12,1% “Феррас” 10,3% 9,1% 9,1% “Русаэро” 12% 9,6% 5,9% “Аэрорент” 1,1% 2,5% 3,7% “ФортАэро” 0,9% 1,5% 1,9% другие 37% 36% 32,3% · ОАО “АБТ Чартер” в Московском регионе проводит целенаправленную политику по увеличению своей доли на рынке. Так, только за 2003-2004 товарооборот увеличился вдвое (см. рис. 1.2 и 1.3); · отличной репутацией. Всего перевезено более 47 000тн грузов, обслужено свыше 7 000 клиентов из 19 стран. У фирмы около 100 партнёров. Анализируя данные таблицы 1.1 можно сделать следующие выводы : 1. чётко выражена тенденция к монополизации рынка в секторе авиаперевозок продуктов питания в Московском регионе - доля рынка, занимаемая её ведущими представителями, неуклонно возрастает. Доля рынка, приходящаяся на другие компании, весьма значительно снижается; 2. только две ведущие компании “Ист-Лайн” и ОАО “АБТ Чартер” демонстрируют устойчивую тенденцию увеличения своего лидирующего положения на этом рынке, что, конечно, является результатом достаточно устойчивой и целенаправленной работы указанных компаний по совершенствованию своей деятельности; 3. из таблицы видно, что наблюдается серьёзная конкурентная борьба в результате монополизации рынка. Об этом свидетельствуют скачки в размере доли данного рынка, характерные для ряда компаний. Причём у некоторых компаний наблюдается явная тенденция к снижению своего присутствия: доля, занимаемая компанией “Русаэро” за два года сократилась вдвое. Рис.1.2. Сравнение товарооборотов Оао “АБТ Чартер” за 2003, 2004 и 2005 годы (руб.) Рис.1.3. Сравнение количества заказов Оао “АБТ Чартер” за 2003, 2004 и 2005 годы (тонно-километры) Анализ хозяйственной деятельности предприятия. ОАО “АБТ Чартер” был образовано в 1997 году. Главный офис компании расположен во Внуково. Имеются два территориальных офиса в аэропортах Внуково и Домодедово. Основная деятельность компании “АБТ Чартер” на рынке авиаперевозок осуществляется в двух направлениях: 1. оказание услуг в аэропортах самолётам и их экипажам, в том числе иностранных компаний, бизнес-рейсов и VIP-клиентов; 2. авиаперевозки продуктов питания и связанные с ними услуги по хранению и транспортировке продуктов питания. Как оператор данных сегментов рынка авиаперевозок предприятие широко использует услуги субподрядных организаций (государственных и частных компаний) и сама выступает в данной роли. Ежемесячный оборот составляет ~ $400 000. Ежедневно обслуживается свыше 30 клиентов и перевозится более 40 тн грузов. Анализ товарооборота и количества заказов основан на соответствующих отчётах за 2003, 2004 и I квартал 2005 года. На рисунке 1.2 показан товарооборот за 2003-2005 годы (руб.). Из данных рисунка видно, что среднегодовой товарооборот ресторана Оао “АБТ Чартер” увеличился в несколько раз: в 2 раза в 2004 по сравнению с 2003 и почти в 2 раза в I квартале 2005 года по сравнению с таким же периодом 2004 года. Этот успех является итогом ряда факторов: профессионального управления ресурсами, включая постоянное обучение персонала, активным маркетингом и новациями. Реконструкции, проводившиеся в ноябре 2003 и ноябре 2004, характеризуются уменьшением товарооборота до нуля. Однако они позволили в дальнейшем не только компенсировать, но и значительно улучшить многие показатели эффективности деятельности компании. Заметным улучшением в деятельности фирмы, что можно видеть на данном рисунке, а также на рис.1.3, является ослабление сезонной зависимости. Спады, наблюдавшиеся в середине лета, значительно нивелированы, а уменьшение активности в зимний период хотя и явно выражено, но в значительной мере компенсируется возросшим среднегодовым товарооборотом. Количество заказов за 2003-2005 годы иллюстрирует рис. 1.3. Видно, что количество заказов при их сравнении в соответствующие периоды, имеют тенденцию к уменьшению при росте величины среднегодового товарооборота. В условиях рынка, когда хозяйственная деятельность предприятия и его развитие осуществляются за счёт самофинансирования, а при недостаточности собственных финансовых ресурсов за счёт заёмных средств, большое значение приобретает финансовая независимость предприятия. Запас финансовой устойчивости предприятия - это запас источников собственных средств при условии оценки его собственных средств по: · соотношению собственных и заёмных средств в активах предприятия; · темпам накопления собственных средств в результате хозяйственной деятельности; · соотношению долгосрочных и краткосрочных обязательств предприятия; · достаточности обеспечения материальных оборотных средств собственными источниками [ ]. Бухгалтерский баланс характеризует изменения финансового состояния предприятия по сравнению с началом отчётного периода, а отчёт о финансовых результатах отражает результаты финансово-хозяйственной деятельности за период с начала и до конца отчётного 2003 года. В балансе отражена характеристика понятий актива и пассива, в целом отвечающая условиям рыночной экономики. Активы предприятия отражены в балансе как стоимость имущества и долгосрочных прав, которыми оно располагает и контролирует на отчётную дату. Пассивы - это обязательства предприятия по займам и кредиторской задолженности, погашение которых приведёт к уменьшению стоимости имущества или поступающих доходов. В таблице 1.2 приведены данные бухгалтерского баланса за отчётный период по рассматриваемым ниже разделам. В первом разделе актива баланса сосредоточены сведения о стоимости основных средств и нематериальных активов, капитальных вложений, авансов подрядчикам, долгосрочных финансовых вложений. Здесь же размещается информация об использовании прибыли, убытках, расчётах за имущество. Во втором разделе актива баланса отражается стоимость находящихся в распоряжении предприятия материальных оборотных средств: готовую продукцию и товары, производственные запасы, незавершенное производство. В третьем разделе актива баланса приводятся данные о наличии денежных средств в кассе и на банковских счетах; о расходах на приобретение краткосрочных ценных бумаг и других финансовых вложениях, о задолженности дебиторов за товары и услуги и по другим операциям. Данные бухгалтерского баланса за отчётный период 2003 (тыс. руб.) Табл. 1.2 Актив На начало 2003 На конец 2003 Пассив На начало 2003 На конец 2003 Раздел I: основные средства и вложения 38 567,94 41 314,00 Раздел I: источники собственных средств 28 806,00 40 330,43 Раздел II: запасы и затраты 29 862,73 31 837,27 Раздел II: кредиты и другие заёмные средства 35 700,62 31 996,92 Раздел III: денежные средства, расчёты и прочие активы 8 357,92 6 193,46 Раздел III: расчёты и прочие пассивы 12 281,97 7 017,38 Баланс 76 788,59 79 344,73 76 788,59 74 344,73 Активы предприятия ОАО “АБТ Чартер” за анализируемый период изменились незначительно. Изменение составило 3,32%. Таким образом, внеоборотные активы предприятия практически не изменились, то есть предприятие использовало в финансово-хозяйственной деятельности не долгосрочные, а краткосрочные финансовые вложения. Первый раздел пассива баланса представляет информацию об источниках собственных активов предприятия: данные о величине уставного фонда, специальных фондов и целевого финансирования, амортизационного и ремонтного фондов, доходов будущих периодов и балансовой прибыли, кредиторской задолженности по расчётам за имущество и финансирование капитальных вложений; накопление суммы износа основных средств (и нематериальных активов), малоценных и быстроизнашивающихся предметов, торговой наценки по нереализованным товарам. Во втором разделе пассива баланса содержится информация о кредитах банков и других заёмных средствах, полученных в определенном порядке о сумме задолженности банкам по всем видам просроченных ссуд. В третьем разделе пассива баланса отражаются данные: о кредиторской задолженности краткосрочного характера, сроки погашения которой истекают в течение года со дня возникновения; займах под векселя, выданных со сроком платежей, не превышающих одного года с момента составления баланса. Превышение стоимости активов над пассивами составляет стоимость собственных активов предприятия, которая отражается в пассиве отчётного баланса в разделе источников собственных средств, включающем и прибыль. Как видно из таблицы 1.2, в анализируемом периоде источником формирования имущества предприятия являются собственные средства, доля которых в балансе увеличилась с 61,03% до 69,99%. Это свидетельствует об отсутствии задолженности перед бюджетными фондами, по полученным авансам и кредитам. Однако преобладают кредиторская задолженность перед поставщиками и подрядчиками, обязательства перед персоналом организации. Эти данные позволяют судить о финансовой устойчивости предприятия. В таблице 1.3 приведены следующие показатели: · коэффициент маневренности собственных средств частное от деления собственных оборотных средств на сумму источников собственных средств. Показывает мобильность (гибкость) использования собственных средств; · коэффициент соотношения заёмных и собственных средств представляет собой частное от деления суммы обязательств по привлеченным заёмным средствам и суммы собственных средств. Указывает, сколько заёмных средств привлечено на рубль вложенных в активы собственных средств; · коэффициент долгосрочного привлечения заёмных средств рассчитывается путём деления суммы долгосрочных кредитов и займов на величину собственных средств плюс долгосрочные заемные средства. Он указывает на долю долгосрочных займов, приведенных для финансирования активов предприятия наряду с собственными средствами; · коэффициент реальной стоимости основных средств в имуществе предприятия равен стоимости основных средств за вычетом износа к чистой стоимости имущества предприятия по балансу-нетто. Показатели, характеризующие финансовую устойчивость Табл. 1.3 Наименование показателей На 01. 01. 2003 На 01. 07. 03 Отклонение 1. Коэффициент соотношения заёмных и собственных средств 0,764 0,712 - 0,052 2. Коэффициент долгосрочного привлечения заёмных средств 0,414 0,392 - 0,022 3. Коэффициент маневренности собственных средств 0,381 0,404 0,023 4. Коэффициент реальной стоимости основных материальных средств 2,673 2,876 0,203 Этот коэффициент показывает насколько эффективно используются средства предприятия для предпринимательской деятельности. Он является частным случаем коэффициента реальной стоимости основных и материальных оборотных средств в имуществе предприятия. Важнейшим показателем, характеризующим финансовую автономность (независимость от привлечения заёмных средств) предприятия является коэффициент соотношения заёмных и собственных средств. Его значение свидетельствует, что к началу рассматриваемого периода (на 01. 01. 03) предприятие привлекло на каждый рубль собственных средств, вложенных в активы - 76,4 коп. заёмных средств. В течение исследуемого периода заёмные средства уменьшились на 5,2 коп. в расчёте на рубль собственных вложений, составив 71,2 коп. Следовательно, зависимость предприятия от привлечения заёмных средств уменьшается, компания Оао “АБТ Чартер” постепенно усиливает свою финансовую устойчивость. Снижение коэффициента долгосрочного привлечения заёмных средств означает, что каждый рубль долгосрочных вложений в имущество предприятия только на 39,2 коп. финансируется из заёмных источников, что на 2,2 коп. меньше, чем в начале анализируемого периода. Коэффициент маневренности достаточно высок (0,381) и продолжает расти (0,404), это подчёркивает постепенное улучшение финансовой автономности в будущем, так как коэффициент лучше установленного нормативного значения (0,1). Коэффициент реальной стоимости основных материальных средств на конец анализируемого периода составил 2,876 (на начало 2,673) при рекомендуемом для соблюдения требования финансовой устойчивости значении не менее 1. Динамика данного показателя может быть оценена как позитивная. Для компании ОАО “АБТ Чартер” финансовая устойчивость характерна и при более детальном рассмотрении в квартальных (полугодовых) временных исследованиях, что видно из таблиц 1.4 и 1.5, где приведены усреднённые значения показателей финансовой устойчивости, ликвидности, эффективности деятельности и рентабельности за период 4 квартал 2003 – 1 квартал 2004. Анализ финансовой устойчивости предприятия позволяет говорить о значительном запасе прочности, обусловленном высоким уровнем собственного капитала (фактического) , который на конец анализируемого периода составил 0,551 (при рекомендуемом значении не менее 0,100). Таким образом, к концу анализируемого периода у предприятия имелись широкие возможности привлечения дополнительных заёмных средств без риска потери финансовой устойчивости. Увеличение уровня собственного капитала (фактического) за данный период способствовало росту финансовой устойчивости компании. Коэффициент покрытия внеоборотных активов собственным капиталом (фактическим) на конец периода составил 3,553 (на начало 3,453) (при рекомендуемом для соблюдения требования финансовой устойчивости значении не менее 1). Показатели ликвидности и финансовой устойчивости Табл. 1.4 Наименование показателя 4 кв. 2003 1 кв. 2004 Отклонение Соотношение заёмного и собственного капитала (фактического) 0,926 0,816 -0,110 Уровень собственного капитала (фактического) 0,519 0,551 0,031 Коэффициент покрытия внеоборотных активов собственным капиталом (фактическим) 3,453 3,553 0,100 Коэффициент обеспеченности собственными средствами 0,434 0,468 0,034 Коэффициент покрытия 1,767 1,989 0,222 Промежуточный коэффициент покрытия 0,931 1,015 0,084 Коэффициент срочной ликвидности 0,234 0,199 -0,035 Коэффициент покрытия обязательств притоком денежных средств (коэф. Бивера) 0,130 0,083 -0,047 Интервал самофинансирования, дни 26,619 34,962 8,344 Показатели эффективности деятельности и рентабельности Табл. 1.5 Наименование показателя 4 кв. 2003 1 кв. 2004 Отклонение Рентабельность активов по прибыли до налогообложения 0,071 0,051 -0,020 Рентабельность всех операций по прибыли до налогообложения 0,044 0,042 -0,002 Рентабельность производственных активов по результатам от основной деятельности 0,101 0,069 -0,032 Рентабельность основной деятельности 0,056 0,052 -0,004 Рентабельность собственного капитала (фактического) 0,120 0,072 -0,048 Оборачиваемость активов 1,607 1,197 -0,411 Оборачиваемость производственных активов 1,813 1,328 -0,485 Оборачиваемость запасов и прочих оборотных активов 3,986 2,924 -1,062 Длительность оборота запасов и прочих оборотных активов, дни 22,581 30,782 8,201 Оборачиваемость краткосрочной дебиторской задолженности 4,784 3,500 -1,284 Длительность оборота краткосрочной дебиторской задолженности, дни 18,811 25,711 6,900 Оборачиваемость кредиторской задолженности 4,536 3,833 -0,703 Длительность оборота кредиторской задолженности, дни 19,843 23,483 3,640 Чистый производственный оборотный капитал 21 188,275 27 375,694 6 187,419 Длительность оборота чистого производственного оборотного капитала, дни 21,549 33,010 11,461 Чистый оборотный капитал (за вычетом кредиторской задолженности) 27 402,347 32 096,031 4 693,684 При этом коэффициент покрытия внеоборотных активов не только собственным, но и долгосрочным заёмным капиталом на конец периода был равен 3,711 (на начало 3,453). Следовательно, на конец анализируемого периода все долгосрочные активы финансируются за счёт долгосрочных источников, что может обеспечить относительно высокий уровень платежеспособности предприятия в долгосрочном периоде. При этом динамика данного показателя может быть оценена как позитивная. Коэффициент обеспеченности собственными средствами составил на конец периода 0,468, что лучше установленного нормативного значения (0,1). Соотношение заёмного и собственного капитала (фактического ) на начало анализируемого периода равнялось 0,926, на конец периода 0,816 (при рекомендуемом значении менее 1). Коэффициент срочной ликвидности , отражающий долю текущих обязательств, покрываемых за счёт денежных средств и реализации ценных краткосрочных бумаг, на конец периода составил 0,199, что на 0,035 пунктов ниже, чем на начало периода (0,234) при рекомендуемом значении 0,30 - 0,50. Промежуточный коэффициент покрытия (отражающий долю текущих обязательств, покрываемых оборотными активами за вычетом запасов) на конец периода составил 1,015, что на 0,084 пунктов выше его значения на начало периода (0,931) при рекомендуемом значении от 0,50 до 0,80. Коэффициент покрытия краткосрочной задолженности оборотными активами на конец периода (при рекомендуемом от 0,80 до 1,50) составил 1,989, что на 0,222 пунктов выше его значения на начало периода (1,767). Таким образом, за анализируемый период компания ОАО “АБТ Чартер” сохранила способность погасить текущие обязательства за счёт производственных запасов, готовой продукции, денежных средств, дебиторской задолженности и прочих оборотных активов. Но данный показатель не укладывается в диапазон рекомендуемых значений[1] . Коэффициент Бивера , равный отношению притока денежных средств к общей сумме задолженности, на конец анализируемого периода составил 0,083 (на начало 0,130). По международным стандартам рекомендуемое значение данного показателя находится в интервале 0,043-0,100 (в годовом исчислении 0.17-0.4). Полученное значение показателя позволяет отнести предприятие к средней группе “риска потери платежеспособности”, то есть уровень покрытия задолженности суммой чистой прибыли и амортизации у предприятия средний. Интервал самофинансирования (или платежеспособности) ОАО “АБТ Чартер” на конец периода составил 35 дней (на начало периода 27 дня), что свидетельствует о низком уровне резервов у предприятия для финансирования своих затрат (без амортизации) в составе себестоимости и прочих издержек за счёт имеющихся денежных средств, краткосрочных финансовых вложений и поступлений от дебиторов. В международной практике считается нормальным, если данный показатель превышает 90 дней (в годовом исчислении 360 дней). Рентабельность активов по прибыли до налогообложения (показывающая, какую прибыль приносит каждый рубль, вложенный в активы предприятия) за анализируемый период в целом была средней и варьировалась от 7,080% до 5,060%. Значение рентабельности активов на конец анализируемого периода свидетельствует о достаточно высокой эффективности использования имущества . Уровень рентабельности активов в (5,060%) на конец анализируемого периода обеспечивается высокой оборачиваемостью активов, составившей на конец периода 1,197 оборота за квартал. Средняя доходность всех операций 4,220% (по прибыли до налогообложения). В целом, динамика оборачиваемости активов, которая показывает, с какой скоростью совершается полный цикл производства и обращения, а также отражает уровень деловой активности предприятия, отрицательна (за анализируемый период отмечается снижение значения показателя с 1,607 до 1,197 оборота за квартал). Сопоставление динамики рентабельности всех операций и оборачиваемости активов показывает снижение этих показателей за анализируемый период, что свидетельствует о негативных изменениях в финансовом состоянии предприятия (табл.1.5). Рентабельность производственных активов по результатам от основной деятельности (показывает какую прибыль приносит каждый вложенный в производственные активы компании рубль) в начале анализируемого периода равнялась 10,130%, а на конец периода составляла 6,910%. Эта величина показателя рентабельности складывается из рентабельности продаж (основной деятельности), которая в конце анализируемого периода составила 5,200%, и оборачиваемости производственных активов , равной 1,328 оборота за квартал. Одновременное снижение показателей рентабельности продаж и оборачиваемости производственных активов является “диагнозом” проблем, связанных с реализацией товаров (услуг) и работой отдела маркетинга. Рентабельность всех операций компании ОАО “АБТ Чартер” в конце анализируемого периода составила 4,220% и была на 0,980 пунктов ниже показателя рентабельности продаж (основной деятельности). Таким образом, предприятие теряет часть своей эффективности за счёт прочей деятельности. Рентабельность собственного капитала (фактического) предприятия (определяющая эффективность вложений средств) в анализируемый период была положительной и снизилась с 12,040% до 7,210%. Длительность оборота запасов и прочих оборотных активов на конец периода составляет 31 день, краткосрочной дебиторской задолженности 26 дней, а кредиторской задолженности 23 дней. Таким образом, длительность оборота чистого производственного оборотного капитала (длительность оборота запасов плюс длительность оборота краткосрочной дебиторской задолженности минус длительность оборота кредиторской задолженности) составляет 34 дня и 22 дня в начале анализируемого периода. Следует подчеркнуть, что средняя за анализируемый период величина длительности оборота чистого производственного оборотного капитала положительна, что обеспечивает платежеспособность предприятия в долгосрочном периоде. Если учесть, что чистый производственный оборотный капитал предприятия на конец анализируемого периода составляет 27 375,694 тыс. руб., то сокращение длительности его оборота на один день позволит высвободить денежные средства в размере среднедневной выручки 735,587 тыс. руб. Сокращения длительности оборота можно добиться за счёт сокращения объёма закупаемого сырья, сроков его хранения, снижения длительности производственного цикла, сокращения отсрочек платежей покупателям, увеличения длительности и объёмов коммерческого кредита поставщиков. Показатель длительности оборота краткосрочной задолженности по денежным платежам (13 дней), служащий индикатором платежеспособности в краткосрочном периоде, не превышал 180 дней. Таким образом, можно предположить, что сроки выполнения обязательств Оао “АБТ Чартер” ещё не истекли и у предприятия хватит ресурсов, чтобы расплатиться с кредиторами. Рентабельность и оборачиваемость активов предприятия. Показатели рентабельности характеризуют относительную доходность или прибыль измеряемую в процентах к затратам средств или капитала. Показатель рентабельности продукции отражающий прибыльность всей реализованной продукции, определяется делением объёма прибыли от реализации на выручку от реализации продукции. Рентабельность отдельных видов продукции зависит от продажной цены и себестоимости данного вида продукции. Как видно из таблицы 1.6, где приведены данные о рентабельность предприятия, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года изменение в уровне показателей рентабельности активов происходит под влиянием изменений структуры реализованной продукции и индивидуальной рентабельности отдельных видов продукции. Показатели рентабельности за анализируемый период не претерпели кардинальных изменений. Все эти значения показывающие, какую прибыль приносит каждый рубль, вложенный в активы предприятия, свидетельствуют о достаточной эффективности использования имущества. Отклонения со знаком минус можно объяснить тем, что IV квартал 2003 по интенсивности работы превосходит I квартал 2004 (наличие праздников). Анализ данных таблицы 1.7 показывает, что динамика оборачиваемость активов предприятия, которая отражает тот факт, с какой скоростью совершается полный цикл производства и обращения, а также отражает уровень деловой активности предприятия, отрицательна. Сопоставление этих данных с показателями рентабельности показывают снижение практически всех анализируемых показателей за анализируемый период, что свидетельствует об отсутствии позитивных изменений в финансовом состоянии предприятия . Это может быть следствием нестабильных результатов, связанных с реализацией товара (услуг) и продвижением товара (услуг) на рынке. Комплексная оценка финансового состояния предприятия на 01.04.2005г. (нарастающий итог) и анализ приведенных в таблицах 1.2 – 1.7 данных его деятельности показывают, что показатели финансовой устойчивости, ликвидности, рентабельности и оборачиваемости характеризуют предприятие как финансово устойчивое, с достаточно высоким уровнем доходности, что как следствие влечёт за собой удовлетворительную платёжеспособность. Вывод : Предприятие ОАО “АБТ Чартер” относится ко второй группе инвестиционной привлекательности (см. Приложение 1). Показатели рентабельности Таблица 1.6 Показатели рентабельности IV кв. 2003 I кв. 2004 Отклонение Рентабельность активов по прибыли 0,087 0,068 -0,019 Рентабельность собственного капитала 0,148 0,096 -0,052 Рентабельность производственных активов 0,124 0,092 -0,032 Рентабельность основной деятельности 0,069 0,069 0,00 Рентабельность всех операций 0,054 0,056 0,002 Показатели оборачиваемости Табл. 1.7 Показатели оборачиваемости IV кв. 2003 I кв. 2004 Отклонение Оборачиваемость производственных активов 1,671 1,263 -0,408 Оборачиваемость кредиторской задолженности 4,967 4,413 -0,554 Оборачиваемость запасов и прочих активов 4,107 3,193 -0,914 Оборачиваемость активов 1,963 1,616 -0,347 Анализ системы управления . Успех деятельности фирмы зависит от системы управления, которая имеет решающее значение в достижении целей и задач, стоящих перед предприятием. Поэтому возникает необходимость в проведении исследований, позволяющих совершенствовать существующую в фирме систему управления. Исследование системы управления включает сбор, обработку и анализ данных с целью повышения результативности управления. Результатами исследований системы управления являются разработки, использующиеся при выборе и реализации стратегии и тактики деятельности фирмы, построении новой и/или совершенствовании действующей системы. Система - это организованная совокупность подсистем и их элементов, находящихся во взаимодействии и образующих единое целое. Любое предприятие (компания) является системой, то есть представляет собой целое, состоящее из взаимозависимых подсистем. Элементами управляющей подсистемы являются подразделения (работники), участвующие в процессе управления, и их взаимосвязи. К основным характеристикам элементов управления относятся: функции, методы, технологии управления, организационная структура управления, информационное обеспечение, технические средства управления, кадры управления, управленческие решения. Функции управления - это виды деятельности, которые определяют дифференциацию (разделение) и интеграцию (кооперацию) управления, необходимые для повышения качества управления и экономии времени. Методы управления - это способы и приёмы воздействия на отдельные элементы управления, обеспечивающие эффективное использование ресурсов для достижения конечной цели управления. Технология управления - это управленческий цикл, включающий в себя подготовку, принятие и реализацию решений, осуществляемых одним или несколькими звеньями управления, с учётом определённой формы реагирования элемента на управляющее воздействие (обратная связь). Организационная структура управления - упорядоченная совокупность взаимосвязанных звеньев управления, обеспечивающих функционирование и развитие предприятия как единого целого. Звенья управления отличаются размерами, назначением, функциями, информационным насыщением, способами передачи информации и мерой участия в процессах управления. Звеньями системы управления могут быть как отдельные работники, так и отдельные службы и подразделения. В зависимости от соотношения полномочий и функций управления различают звенья: · линейное, при котором объём полномочий равен объёму функций. Руководитель принимает решения по всем функциям управления; · функциональное, при котором объём полномочий существенно меньше объёма функций. Часто такое звено разрабатывает варианты решений, но не принимает их, передавая принятие решений линейному звену; · линейно-функциональное, при котором объём полномочий ограничен частью объёма функций. К таким звеньям относят должности главного инженера, главного экономиста, главного технолога и тому подобное; · функционально-линейное, при котором полномочия ограничены не только частью функций, но и конкретными условиями их реализации. Каждое из перечисленных звеньев управления предопределяет свои организационные и информационные связи. Информационное обеспечение - совокупность сведений и сообщений, с помощью которых разрабатываются и принимаются управленческие решения. Технические средства управления - это средства сбора, передачи, хранения, отображения и вывода управленческой информации. Кадры управления - менеджеры и специалисты всех уровней управления. Управленческие решения - это творческий акт субъекта управления, определяющий программу мероприятий по решению возникшей проблемы на основе анализа сложившейся ситуации. Организационная структура управления ОАО “АБТ Чартер” по принятию и исполнению решений представлена на рис.1.4, откуда видно, что главой компании является директор, которому подчиняется весь персонал компании, и им принимаются управленческие и стратегические решения в масштабах предприятия. Принятые решения доводятся до сведения коллектива и принимаются ими к исполнению, то есть имеет место функционально-линейное построение организационной структуры управления. Организационная структура служб маркетинга и продаж отдельно не выделена, что не вполне соответствует лучшим современным образцам. В табл.1.8 представлено планирование фонда оплаты труда в соответствии с изменениями в штатном расписании после реализации инвестиционного проекта. Директор Заместитель директора по технической части ?? Склад и Отдел маркетинга ?? Заместитель директора по коммерческой части Менеджер по персоналу 1 Секретариат и АХЧ 3 I Т-отдел 3 Финансовый отдел 2 Бухгалтерия 6 Начальник диспетчерской службы Диспетчеры планирования 8 Диспетчеры оперативные 4 Транспортный отдел 8 Служба супервайзеров 20 Представительство в аэропорту Внуково Представительство в аэропорту Домодедово Рис.1.4. Организационная структура управления компании ОАО “АБТ Чартер” Планирование фонда оплаты труда после реализации проекта Табл.1.8 № Должность, профессия Изменения при реализации проекта Численность (чел.) Оплата труда, руб/мес. 2004 после 2004 после 1 Директор 1 1 50000 55000 2 Зам. директора по ТЧ 1 1 30000 35000 3 Зам. директора по КЧ 1 1 20000 25000 4 Нач. диспетчерской службы 1 1 15000 20000 5 Финансовый отдел 2 3 4000 4500 6 Бухгалтерия 6 7 4000 4500 7 Менеджер по персоналу 1 2 2500 5000 9 Секретариат и АХЧ 3 4 2000 4500 10 Отдел маркетинга 4 5500 11 Транспортный отдел 8 28 2500 30000 12 IТ - отдел 3 4 4000 4500 13 Служба супервайзеров 20 38 5000 11500 14 Диспетчеры планирования 8 9 3000 3500 15 Диспетчеры оперативные 4 5 3000 3500 16 Служба эксплуатации технолог. оборуд. 4 9500 17 Охрана и уборщицы 1 6 1500 15000 18 Представительства 12 24 12000 24000 весь персонал 72 105 325600 500500 Директору подчиняются финансовый отдел и бухгалтерия, секретариат, отдел кадров, АХЧ и IT-отдел. Заместителю директора по коммерции – представительства компании в аэропортах Внуково и Домодедово, финансовый отдел и бухгалтерия, начальник диспетчерской службы, координирующий взаимодействие между отделами компании. Заместитель директора по технической части так же руководит отделами с технической точки зрения. В компании имеются все перечисленные выше звенья управления. Необходимо рассматривать как формальную, так и неформальную организационную структуру предприятия. Неформальная структура представляет собой систему ежедневных действий, регулирующих важнейшие для предприятия отношения, и включает в себя комплекс неофициальных правил, ценностей, норм, убеждений, а также взаимоотношения и связи внутри предприятия, которые сложились между отдельными категориями работников. Эта структура дополняет формальную структуру и затрагивает сферы отношений, неурегулированных положениями последней. Для успешной реализации стоящих перед предприятием целей требуется максимальное сближение формальной и неформальной структуры. Функции предприятия должны чётко распределяться между всеми его служащими, что и определяет основу его организационной структуры. Сотрудники организации наделяются соответствующими правами и обязанностями, которые закрепляются директивно и должны выполняться, как это предписывается. При этом результат труда служащих сразу же направляется на достижение стоящих перед компанией задач. В российской практике прослеживаются печальные тенденции в организации структуры организаций: “раздутость кадров”, нечёткое распределение обязанностей, неотработанная система поощрений и взысканий. Оптимальная структура предприятия – это шаг вперёд к его процветанию. Бизнес-моделирование (моделирование бизнес-деятельности) - важный инструмент не только оптимизации деятельности предприятия, но и поддержки её последующего функционирования. Оно представляет собой процесс отражения субъективного видения реально существующего в компании потока работ в виде модели, состоящей из взаимосвязанных объектов. Бизнес-моделирование – это современная технология управления, повышающая эффективность работы предприятия за счёт снижения расходов на внутреннее взаимодействие, а, следовательно, обеспечивающая всестороннюю организационно-экономическую экономию ресурсов. Расходы (издержки) на взаимодействие неизбежны для всех хозяйствующих субъектов, причём их доля в совокупных издержках производства товаров (услуг) сравнима, а нередко даже превосходит долю расходов на преобразование. Особенно они велики в сфере услуг и могут по разным оценкам в зависимости от отрасли экономики и страны достигать 40-70% общих издержек [6]. По нашим оценкам в компании ОАО “АБТ Чартер” расходы на взаимодействие выше 50% общих издержек, что может быть связано с необходимостью аренды офисных и складских площадей. Очевидна потребность в офисно-складском комплексе, который бы отвечал задачам компании. Анализ численности персонала компании показывает соответствие рекомендуемым нормам. В настоящее время численность персонала ОАО “АБТ Чартер” по штатному расписанию составляет 72 человек. В связи с сезонностью и проводимой кадровой политикой центрального офиса (ЦО) компании численность персонала постоянно претерпевает изменения. Управленческий состав компании (директор и два его заместителя) составляет 4,2% общей численности персонала, что также соответствует установленной норме управляемости[2] . Квалификационные требования к персоналу высокие (см. Приложение 2). В настоящее время в компании ОАО “АБТ Чартер” более 70% сотрудников имеют высшее и специальное образование. Офисы компании оснащены всеми необходимыми средствами управления: компьютерной техникой, имеющей специализированное ПО, средствами сбора и обработки информации. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод , что предприятие ОАО “АБТ Чартер” в основном соответствует представлениям современного построения системы управления, основанной на правильном подборе и расстановке кадров, использовании современных методов управления. В компании ОАО “АБТ Чартер” используются достижения науки и техники в областях психологии и технологий принятия управленческих решений. Организационная структура служб маркетинга и продаж отдельно не выделена, что не вполне соответствует лучшим современным образцам. 1.2. Анализ ситуации на рынке недвижимости Экономическое обоснование инвестиций в недвижимость является важнейшей частью принятия решения инвестором и является многогранным и масштабным вопросом. Поэтому для целей настоящей работы необходимы ограничения, а именно ограничимся рассмотрением темы через призму землепользования в городских условиях. В обычном понимании не существует единого городского рынка недвижимости, а есть множество ситуаций, определяющих формирование цен в городе на земельные участки, на недвижимость, в силу существования множества скрытых рынков, являющихся одновременно автономными и связанными между собой [34]. В целом земельный рынок можно рассматривать как два сегмента: застроенные участки и свободные от застройки участки или как, например, такие сегменты: · земли сельскохозяйственного назначения; · открытые незастроенные земли (рекреации, туризм, охота, рыбалка); · незастроенные земли города и пригородной зоны (ближайшая периферия) в перспективе с возможностью использования под застройку; · застроенные или отведённые под застройку городские земли; · земли, под жилыми односемейными домами с огородными участками; · участки многоквартирной многоэтажной застройки; · участки коммерческой и промышленной собственности; · участки собственности (недвижимости) различных инфраструктур; · участки, определённые под застройку на условиях передачи в аренду [36]. Возможна иная классификация объектов недвижимости и сегментация рынка, где будет формироваться своя собственная структурированность условий и стоимость объектов недвижимости. Например, в г.Москве выделяют секторы: офисной, торговой и производственно-складской недвижимости [24]. Для экономического обоснования вложений в земельные участки рассмотрим вкратце современную ситуацию на рынке и некоторые тенденции её развития. Сектор офисной недвижимости. По мнению аналитиков [9] в 2005г. спрос на офисную недвижимость класса «А»-«В» в Москве ещё будет превышать предложение. Но активность спроса будет падать до стабилизации уровня предложения и уровня устойчивого платёжеспособного спроса в этом секторе, что уже наблюдается с середины 2004г. Резкого снижения цен (арендных ставок) в 2005г не прогнозируется, хотя уровень доходности инвестиций в этом секторе перемещается с планки 15-18% годовых к 11-13%. Стабильный рынок с высокой активностью – это область деятельности институциональных инвесторов с крупными долгосрочными капиталами. Их приход означает, что спекулятивная составляющая в этом бизнесе практически исчезнет до 2006г., что символизирует кристаллизацию сектора рынка как долгосрочного инструмента с низким уровнем инвестиционного риска. Первая институциональная инвестиционная сделка в области офисной недвижимости Москвы - продажа Credit First Swiss Boston офисного здания фонду Fleming Family & Partners стала таким символическим событием ещё в 2003г. [9]. На этом фоне необходимо отметить ещё несколько тенденций, которые возникли в офисном секторе рынка в 2003г., но в полной мере проявились в 2004г. и продолжатся далее. Это появление ещё одного типа объектов класса «В» - “бизнес-парков”, децентрализация и демократизация спроса на качественные офисные площади. Если в 2003г. цены продаж значительно различались в зависимости от местоположения и коммерческих характеристик объекта, то в 2004г. цены на офисы в центре и в районе третьего кольца начали выравниваться. Коммерческое строительство внутри Садового кольца начинает заметно ограничиваться уже сейчас. Самым перспективным деловым центром столицы теперь считается район третьего транспортного кольца, в основном вдоль крупных трасс - Кутузовского, Ленинградского проспектов и других. Аналогичная ситуация характерна и для ближайшего Подмосковья, куда ещё недавно переводились производственные мощности, а теперь это зона, благодаря целенаправленной политике областного руководства, является привлекательной для многих инвесторов и по сути становится основой для будущего роста рынка. Сектор офисной недвижимости Москвы и Московской области показывает устойчивые темпы развития и роста инвестиций. В секторе торговой недвижимости объёмы предложения за счёт нового строительства также растут. Суммарная площадь введённых в эксплуатацию торговых площадей в 2003 году составила более 1,5 млн. кв.м, а общая площадь торговых центров составила в 2004 году более 2 млн. кв.м и продолжает расти в 2005г. [9]. Переизбыток площадей приводит к тому, что цены на них начинают постепенно стабилизироваться - особенно это касается центров за пределами Садового кольца. Спрос на площади в центре города остается очень высоким, хотя средняя арендная ставка здесь составляет $1,5 тыс. за кв.м в год и более. За пределами Садового кольца ставка не выше $1 тыс. за кв.м в год. На 01.03.2005г. она даже снизилась, составив $0,8-0,9 тыс. за кв.м в год [40]. На рынке аренды торговых площадей не хватает качественных арендаторов, способных платить за помещения в течение длительного времени, поскольку, несмотря на бурный рост розничных сетей, операторы не могут наращивать объёмы с той же скоростью, с какой на рынок выводятся новые торговые площади. Арендные ставки на площади в торговых центрах, не соответствующих современным стандартам, сейчас снижаются, в то время как в удачных объектах они остаются стабильно высокими. Аналитики отмечают, что в последнее время владельцы московских торговых центров вынуждены разрешать арендаторам платить фиксированный минимум и определённый процент с оборота. Ставка для крупных супермаркетов сейчас составляет 4-5% с оборота, для фирм, специализирующихся на продаже одежды и обуви - 15-20%, для магазинов, торгующих товарами класса люкс - более 20% [29]. Генеральная схема размещения торговых объектов городского значения в Москве предусматривает увеличение площадей с 8 млн. кв.м до 16 млн. кв.м. до 2020г. Из них 6,3 млн. кв.м появятся при строительстве 300 крупных торговых центров. Производственные зоны и незастроенные территории площадью от 13 до 38га должны быть реорганизованы в торговые зоны. К тенденциям 2005г. специалисты относят развитие крупных сетевых торговых центров (уровня “Ашан”, “Метро” и другие), вытеснение существующих рынков и павильонов районными, региональными и суперрегиональными торговыми центрами, появление новой для Москвы концепции (типа объектов) - “ритейл-парков”. С конца 2004г. существенно изменилась и будет изменяться структура торговых площадей возле станций метрополитена и железной дороги в Москве и Московской области, что является выполнением решений государственных органов, связанных с политикой безопасности. По этим же причинам заметно снижение мелкой уличной торговли, что также усиливает эти тенденции и ведёт к снижению доходности. С другой стороны эти же причины могут и вызывают спрос, а, следовательно, и рост цены доходности. В целом прогноз доходности в этом секторе неочевиден даже для узких специалистов [9]. Сектор производственно-складской недвижимости является одним из самых молодых секторов недвижимости, что характерно не только для России, но и для других стран. Современная логистика как комплексная система перемещения грузов появилась всего 10-12 лет назад и неудивительно, что сфера товарного обращения складской недвижимости в Московском регионе до некоторых пор развивалась медленно. На сегодняшний день предложение по складским помещениям в Москве составляет ~1,6 млн. кв.м. Но в структуре этого предложения наблюдается преимущественно низкий стандарт, часто с ненадлежащим образом оформленными правами. Только менее 200 тыс. кв.м (практически 1/10) можно рассматривать как международный стандарт. К концу 2005-началу 2006г. окончится строительство складских комплексов класса «А» - «В» и без учета строительства для собственных нужд, объём нового предложения составит до 150 тыс. кв.м. В 2005г. ставка аренды в мелких и средних комплексах составит $150 за 1 кв.м в год (на уровне 2003г.), в крупных - упадет до уровня $110-120 за 1 кв.м. в год. В целом доходность сектора в 2005г. и ещё год-два останется стабильной (15-18%) за счёт неудовлетворенного спроса, после чего произойдет насыщение и возможное скатывание до 11% и менее. Хотя существует мнение, что при выполнении городских программ по стимуляции развития малого бизнеса, возможен рост цены аренды (может быть как субаренды) из-за массового спроса на небольшие складские и производственно-складские помещения, что приведёт к достаточно устойчивой доходности на уровне 13-14% [9]. Надо отметить, что часть сектора производственно-складской недвижимости, в силу специфики бизнеса в стране, часто не учитывается ни ведущими участниками рынка, ни специалистами. На середину июня 2004 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв.м в сутки) были следующие: · для неотапливаемых складских помещений (в пределах МКАД) - $0,33; · для отапливаемых складских помещений (в пределах МКАД) - $0,43; · для неотапливаемых складских помещений (за пределами МКАД) - $0,28; · для отапливаемых складских помещений (за пределами МКАД) - $0,30. Стоимость погрузочно-разгрузочных работ на середину июня 2004 года, согласно ежемесячному бюллетеню “Rway”, составляла $1,5 до $4,1 за тонну груза. Стоимость продажи складских комплексов составляет $350-800 за 1 кв.м в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом она незначительно зависит от месторасположения склада [9]. Очевидно, что доходность в этом секторе недвижимости сильно зависит от качества помещений и услуг, только для таковых высокого класса надо ожидать роста инвестиций. Ведущие дела в России девелоперы классифицируют склады аналогично системе, принятой для офисных помещений. По мнению специалиста компании Jones Lang LaSalle Владимира Пинаева [40], сегодня застройщиками высококлассных складских помещений выступают либо их будущие собственники, либо структуры, оказывающие логистические услуги. Сделки по покупке их в собственность крайне редки. Большинство хозяев так называемых спекулятивных складских площадей, то есть фирм, делающих свой бизнес на сдаче их внаём, - российские компании. Ещё один вид комплексов, которые можно отнести к высшему слою класса «А», - интеллектуальные склады. Считается, что именно спекулятивных проектов такого качества на московском рынке пока не существует. Что касается объектов, возведенных собственниками, то они редко разглашают данные о своих площадях, поэтому говорить о том, сколько их на самом деле, сложно. Как правило, они строятся будущими владельцами зданий, которым в силу специфики своего бизнеса нужен высокоэффективный склад, оснащенный различными системами, регулирующими его работу [40]. Аренда и строительство. Развитие Московского региона, особенно сферы недвижимости, обусловлено в основном внешнеэкономической деятельностью фирм как российских, так и иностранных головные офисы которых расположены в г.Москве. За последние годы Москва превратилась в основной транзитный пункт на пути товаров из ближнего и дальнего зарубежья в регионы РФ. Поэтому основные районы, которые для большинства арендаторов отвечают их потребностям в размещении складских площадей это Западный, Юго-Западный, Северный, Северо-Западный Подмосковья. Все имеющиеся на данный момент времени складские помещения в этих районах заняты более чем на 95% и лидируют по размеру арендной ставки. С экономической точки зрения строительство новых складских объектов в этих зонах Подмосковья наиболее выгодно , что подтверждается новыми проектами по строительству складов, общей площадью порядка 250 000 кв.м, которые будут введены в строй в период 2005-2007гг., но и стоимость земельных участков самая высокая. Однако потребность в качественных складских помещениях на данный момент составляет более 600 тыс. кв.м. Так что огромный спрос на складские площади в этих районах сохранится. Учитывая, что в г.Москве в последнее время наблюдаются огромные проблемы с транспортным движением и ограниченное предложение на земельные участки пригодные под строительство современных складских комплексов, а также увеличение цены на аренду или выкуп земли, многие компании, работающие на рынке оказания складских услуг, обращают свой взор на ближайшее Подмосковье. Аренда офисных помещений. Устойчивый рост российской экономики стимулирует и рост рынка недвижимости. В результате, общее количество арендованных офисных площадей возросло, а предложение сократилось. Тем не менее, общие расходы на аренду офисных помещений по-прежнему на 25-30% ниже докризисного уровня 1998г. Сейчас основной спрос на офисные помещения наблюдается в классе «В», причём не в центре, а в районе Третьего Транспортного кольца, где имеются хорошие транспортные развязки. Предложение офисных помещений . Общее предложение в начале 2004 года составляло 1,9 млн. кв.м офисных помещений международного качества (классы «А» и «В»). Ожидается, что к концу 2005г. будет завершено строительство ещё более 240 тыс. кв.м офисных помещений [9]. В 2004г. строительство велось активнее по сравнению с предыдущим годом. Планируемый к завершению в 2004г. объём строительства составляет 360 тыс. кв.м офисных площадей международного качества. Арендные ставки. Средние арендные ставки для офисных помещений международного качества не изменились или увеличились незначительно ~ 3%. Несмотря на растущий дефицит офисных помещений, в целом, арендаторы не были готовы переплачивать за аренду офисов и искали лучшие предложения по соотношению цены и качества. Конкуренция среди арендаторов за качественные помещения приведёт к тому, что лучшие здания будут сданы в аренду или проданы до окончания строительства. Потребности в складских площадях по состоянию на конец I полугодия 2005г. приведёны на рис.1.5. Он иллюстрирует структуру реального спроса и наиболее интересные объекты складской недвижимости и является обобщением информации сайтов компаний, работающих на рынке аренды и продажи офисной и промышленно-складской недвижимости [9]. Чистая средняя базовая годовая арендная ставка в зависимости от количества арендуемой площади, расположения и качества здания варьируется в пределах: класс «А»: от $425 до $525 за кв.м (для лучших зданий от $470 до $525); класс «В»: от $300 до $400 за кв.м. Рис.1.5. Структура реального спроса и объектов складской недвижимости (данные по II полугодию 2004г.) Как правило, определение площади помещений производится на основе международного стандарта ВОМА; измерение площади помещений по стандартам БТИ требуется для целей государственной регистрации. В целом по Москве, соотношение арендуемой и полезной площадей варьируется от 70% в старых зданиях до 87-95% в современных зданиях [32]. Инвестиционные проекты по недвижимости. В 2004 году главный спрос на покупку офисной недвижимости исходил от отечественных и иностранных компаний финансового и энергетического секторов. Впервые за период после кризиса 1998г. был заметен рост интереса институциональных и частных инвесторов к коммерческой недвижимости, результатом, которого были десятки заключенных сделок. Стоимость покупки квадратного метра готовых к выезду офисных помещений осталась на прежнем уровне и варьировалась в зависимости от расположения и качества в пределах $2300-3400. Стоимость строительства и реконструкции в 2004г. не увеличилась и оценивается в пределах $1000-1500 за кв.м. Доходность строительства офисных зданий также осталась на прежнем уровне в 17-23% в зависимости от класса здания и его расположения. В будущем ожидается падение доходности, но в ближайшие 2 года влияние растущей арендной платы за землю и инфляции будет компенсироваться увеличением дохода из-за растущих арендных ставок. Недостаток финансирования по-прежнему ощущается на рынке коммерческой недвижимости, поскольку изменения в законодательстве, смягчающие ограничения на вложения в недвижимость инвестиционных фондов, страховых компаний и пенсионных фондов, введены в действие, но вряд ли будут реализовываться на практике в больших объёмах ранее конца 2007г. Рынок коммерческой ипотеки только начинает развиваться, ограниченное участие банков значительно снижает объёмы финансирования. Общий прогноз. Рынок недвижимости в Московском регионе полностью оправился от рецессии 1998-99 годов. Уровень свободных помещений в настоящее время значительно ниже, чем в Центральной и Восточной Европе, объём нового строительства полностью не удовлетворяет растущий спрос. В ближайшем будущем ожидается усиление конкуренции за помещения хорошего качества. Большинство зданий будет полностью сдано в аренду до завершения строительства. Компании, которым требуются офисные помещения площадью более 1500 кв.м, будут вынуждены отложить свой переезд до 2007 года. Решающую роль приобретут заблаговременное принятие решения по крупным корпоративным проектам и перспективное планирование. Тенденцией станет строительство зданий для конкретного пользователя, что особенно характерно для складской недвижимости, так как предлагаемые сегодня в аренду складские помещения имеют преимущественно низкий стандарт. Арендные ставки продолжат рост на 3-5% в год. Ранний выход на рынок крупных офисных объектов повлияет на конкурентоспособность арендных ставок в зданиях более ранней постройки. Стоимость покупки квадратного метра недвижимости, как офисной, так и складской, будет неуклонно возрастать вне зависимости от сезона в связи с инфляционными макроэкономическими ожиданиями. Выводы : На основании проведенного на современном фактологическом материале краткого анализа ситуации и тенденций развития современного рынка недвижимости Московского региона установлено, что рынок является растущим и будет развиваться во многом благодаря сектору производственно-складской недвижимости. Это вызывает привлекательность инвестиций и подтверждает возможность (выгоду) реализации инвестиционных проектов. Экономическое обоснование, в свою очередь, для правильной оценки требует разработки и адекватного применения методического аппарата анализа и оценки инвестиционных проектов. Такой аппарат должен: включать в себя методы выявления ключевых показателей, систему мониторинга, быть чувствителен к параметрам среды. Таким образом, для возможного решения актуального вопроса о целесообразности инвестиций необходимо провести маркетинговые исследования и ответить на вопросы: 1). Как и какие источники финансирования инвестиций выбрать? (представляет тему, выходящую за рамки настоящей работы см. Приложение3). 2). Где и на каких условиях размещать складской комплекс? (также не представляется возможным рассмотреть в полном объёме). 3). Какие технологии и оборудование использовать? 4). Как оценить инвестиционный проект? 5). Какова экономическая эффективность инвестиционного проекта? 6). Каковы риски проекта и как их снизить? 7). Каковы наиболее существенные последствия проекта для состояния компании, в том числе социально-экономический эффект? ГЛАВА 2 ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ 2.1. Выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса Так как при постановке вопроса о реализации инвестиционного проекта сразу же необходимо определить конкретное расположение складского комплекса - где в г.Москве или в области? - проведём выбор и оценку стоимости земельного участка для размещения складского комплекса, учитывая всё вышеизложенное ранее по этому вопросу. Следует отметить, что обычно используемые методы достаточно эффективны для оценки сравнительно небольших по площади различного функционального назначения с расположенными на них объектами недвижимости земельных участков, по которым существует достаточное количество продаж на целевых рынках. Расположены такие объекты, как правило, в составе селитебных территорий. Для оценки стоимости и возможности приобретения (аренды) земельного участка воспользуемся результатами вышеприведенных данных по экономическому обоснованию вложений в недвижимость и анализа ситуации на рынке. Известно, что рыночная стоимость сотки земли в г.Москве в 5 и более раз превышает стоимость сотки земли, находящуюся в пределах 30км пригородной зоны столицы. Арендная плата как офисных, так и складских помещений в г.Москве в несколько раз выше, чем в Подмосковье. Стоимость 1кв.м для вновь строящихся объектов также выше на 20% и более [9]. То есть, в прямом денежном выражении затраты на земельный участок под строительство складского комплекса в пределах г.Москвы значительно дороже, чем за городом. Но может ли расположение в г.Москве дать преимущества? - как выгодное вложение капитала в недвижимость с учётом растущей стоимости недвижимости и имеющихся тенденций роста в настоящее время. Да, может как средство долговременных и надёжных инвестиций. Как известно, при оценке экономической эффективности акцент делается на потенциальную способность инвестиционного проекта сохранить покупательную ценность вложенных средств и обеспечить достаточный темп их прироста (см. ниже и Приложение 3). Это вопрос стратегии развития предприятия, определяемый руководством компании. - как удобство и улучшение транспортной логистики. На первый взгляд ответ на этот вопрос тоже положительный, так как многие клиенты компании находятся в г.Москве. Однако, по мнению специалистов, как было показано выше, такое расположение (в промзонах на окраине Москвы) сейчас не считается несомненно более выгодным по сравнению с расположением в ближнем Подмосковье. Необходимо учитывать и привязку к аэропортам в силу специфики самого бизнеса и имеющихся объектов недвижимости, территориально расположенных во Внуково и Домодедово. Можно, учитывая программу Правительства Москвы по выводу за пределы города производственных и складских хозяйств, рассматривать вопрос о местонахождении складского комплекса на территориях, освобождающихся при перепрофилировании объектов промышленности или перебазировании их на другие земельные участки, расположение которых определено зонированием, как правило, на периферии или за пределами городов. Но простой расчёт показывает, что размер необходимых средств на осуществление такого инвестиционного проекта, по меньшей мере, в 2-3 выше, чем при строительстве объекта в области. Например, сумма затрат по оплате перемещения расположенного на данной территории объекта, оплате городу за предоставление имеющейся инфраструктуры (как правило, обязательные условия участия в тендере на право приобретения земельного участка в г.Москве [32]) превосходит затраты на строительство нового объекта за пределами г.Москвы в зависимости от условий в несколько раз[3] . Вероятно, можно рассматривать вопрос о месте расположения комплекса на периферии г.Москвы, если такой вариант реально имеется и можно получить государственную финансовую поддержку для его осуществления. Таким образом, в общем случае (если нет других оснований или возможностей), основываясь на данных анализа, предпочтительнее рассматривать будущее расположение складского комплекса вне г.Москвы. Известно, что стоимость сотки земли в ближайшем Подмосковье в Западном (Юго- и Северо-Западном) направлении сопоставима со стоимостью таковой в г.Москве [9]. Несмотря на то, что эти направления удобны с точки зрения транспортной логистики для размещения на их территориях складского комплекса фирм, являющихся участниками ВЭД, также как следующее по приоритетности Северное, по причине высокой цены земельного участка являются невыгодными[4] . Поэтому для решения вопроса о выборе места расположения земельного участка под строительство складского комплекса ограничимся направлениями по Ярославскому, Рязанскому и Каширскому шоссе. В этих направлениях имеется развитая инфраструктура, включая транспортную, свободные земельные участки со сравнительно невысокой рыночной стоимостью. Оценку стоимости земельного участка в связи с ограниченным объёмом настоящей работы проведём в упрощённом варианте без подробного описания исходных данных местоположения объектов, выбора и расчёта поправочных, корректирующих и дополнительных коэффициентов и прочее. Отметим только, что в выбранных направлениях (районах) размещения земельных участков возможны факторы, снижающие относительную ценность территории и их учёт необходим особенно для незастроенных участков. Местоположение объекта оценки . Объект оценки представляет собой незастроенный участок торгового назначения. Неосвоенный участок площадью 25 000 кв.м находится в Ленинском районе Московской области в 28км от МКАД по Каширскому шоссе. Подъезд к участку беспрепятственный, осуществляется по грунтовой дороге, расстояние до асфальтированной трассы составляет приблизительно 200м. Участок граничит с лесным массивом, а также с застроенными земельными участками, предназначенными под жилищное строительство, где имеется скважина, подведено электричество 380В, магистральный газ. Участок: генплана ТУ нет, эскизного проекта нет, коммуникаций нет, каких-либо строений, улучшений нет, водоёмов нет, имеются зелёные насаждения в виде кустарника, хвойных деревьев. Вид права - собственность. Информации по правоустанавливающим документам нет. В соответствии со Стандартами оценки [34] требуется предоставление соответствующих документов для проведения оценки объекта с целью принятия управленческого решения. В рамках настоящее работы использовался метод сравнения продаж, - по сложившейся практике земельные участки оцениваются с использованием сравнительного подхода в связи с наличием предложений аналогичных объектов на рынке. Исходные данные по сопоставляемым объектам приведены в таблице 2.1. В рамках данного исследования методы доходного подхода не применялись, поскольку достоверных результатов эти методы оценки не дают. Не применялся и затратный подход ввиду того, что земельные участки в рамках данной работы оцениваются как незастроенные. В таблице 2.2 представлена процедура внесения поправок и приведены результаты оценки стоимости по приобретению в собственность земельного участка, проведённая с использованием кадастровой оценки. Для рассматриваемых объектов, выбранных как тестовые в границах соответствующих поселений в районах их месторасположения, значения коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости для первых трёх объектов равны и составляют: Ккд = 0,3, для объекта 4 - Ккд = 2,1, для объекта 5 - Ккд = 1,6. Исходные данные по земельным объектам, исследуемым для выбора и оценки стоимости земельного участка под строительство складского комплекса Табл. 2.1 Показатели и характеристики Объекты сравнения Оцениваемый Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Цена продажи, $ ? 396 000 900 00 840 000 661 500 Условия финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные Право собственности нет полное полное полное полное Условия продажи рыночные рыночные рыночные рыночные нерыночные Условия рынка (время продажи) март, 2005 январь, 2005 ноябрь, 2004 декабрь, 2004 февраль, 2005 Состояние окружающей среды Удовлетворительное Удовлетворительное Загазованность Удовлетворительное Удовлетворительное Стоимость сотки, $ ? 2 000 1 800 3 360 1 890 Местоположение Каширское ш. 18км Каширское ш. 12км Каширское ш. 28км Ярослав. ш. 8км Рязанское ш. 33км Площадь, соток 250 180 500 250 350 Условия подъезда плохие хорошие хорошие хорошие хорошие Текущее состояние незастроен застроен незастроен незастроен незастроен Доступные коммунальные услуги нет все нет все Коммуникац. по границе участка Коэффициент дифференциации оценочной зоны, Ккд 3,0 3,0 3,0 2,1 1,6 Дополнительная информация торговое назначение под ИЖС, охрана торговое назначение под ИЖС под ИЖС Тел. доп. информац. 980-76-60 772-89-62 364-81-43 130-58-85 722-13-31 Процедура внесения поправок и результаты оценки стоимости для приобретения в собственность земельного участка Табл. 2.2 Элементы сравнения Объекты сравнения Оцениваемый Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Цена продажи, $ 396 000 900 000 840 000 661 500 Площадь, соток 250 180 500 250 350 Стоимость сотки, $ 2200 1800 3360 1890 Корректировки Поправка на торги, % -3 2134 -3 1746 -3 3259,2 +3 1946,7 Поправка на состояние окружающей среды, % 0 2134 +5% 1833,3 0 3259,2 0 1946,7 Поправка на наличие улучшений, % -17% 1771,22 +25 2291,63 0 3259,2 +2% 1985,63 Поправка на целевое назначение, % +23 2178,6 0 2291,63 +23 4008,82 +23 2442,32 Поправка на размер участка, % 0 2178,6 +2,5 2348,92 0 4008,82 +1,50 2478,95 Поправка на условия рынка (время продажи) +8,1 2355,07 +22,4 2875,078 +10,4 4425,73 +6,1 2630,17 Поправка на местоположение, % 0 2355,07 0 2875,08 -47 2345,64 +4% 2735,38 Скорректированная цена сотки по Ккд , $ 0 2355,07 0 2875,08 0,7 1641,95 0,53 1448,11 Валовая коррекция 155,07 1075,08 1718,05 441,89 в % от цены продажи 7,1 59,7 51,1 23,4 Весовые коэффициенты 4 5 5 7 Средневзвешенная цена сотки, $ 2006,77 9420,28 14375,4 8209,75 10136,77 Рассчитав суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретного оценочного участка. Можно получить стоимость земель кадастрового квартала в оценочной зоне. При этом поправочный коэффициент к кадастровой стоимости земель, влияющий на ставку земельного налога через коэффициент дифференциации, в производственной зоне для складских объектов равен 1,0. Это, конечно, неточность, которая даёт неверный результат, но других значения, например, для наших конкретных условий, просто нет. В этом и проявляются затруднения практического определения стоимости земельных участков с применением кадастровой оценки. Поэтому вполне состоятелен вывод о трудности использования кадастровой оценки, и ещё - состояние кадастровых массивов, требующих постоянного обновления, должно иметь многолетнюю статистику. Выход из данного положения найден в опоре на мировой опыт налогообложения земельных участков, согласно которому ставка земельного налога для земельных участков, расположенных в городском поселении, принимается равной, как правило, до 2,0% их рыночной стоимости. Имея среднюю ставку земельного налога в соответствии с Законом “О плате за землю” (табл. 1, 3 Приложения к закону), Правительство РФ вынуждено регулировать стоимость земельных участков нерыночными методами, - с помощью повышающего коэффициента ставки налога, повышая его постоянно (в 1995 - 2,0; в 1996 - 1,5; в 1997 -2,0; в 1998 - почти в 2; в 2000 - 1,2 раза). Их перемножением находится средняя ставка, точнее чем раньше отражающая реальное положение, но не адекватно конкретной сегодняшней ситуации. Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным (то есть соответствовать ресурсному потенциалу), разумно оправданным, юридически законным (то есть срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных), осуществимым с финансовой точки зрения (то есть использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат) и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным (то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком). Результаты анализа представлены в Приложении 4. Стоимость земельного участка . Складской комплекс представляет собой помещение склада суммарной площадью 2 808 кв.м и крытой рампой площадью 504 кв.м, офисное здание с помещениями площадью 230 кв.м и здание со вспомогательными помещениями площадью 312 кв.м. (см. Глава 3). В ориентировочных расчётах ТЭО строительства (упрощённый бизнес-план) при определении площади земельного участка необходимого для размещения комплекса промышленного и культурно-бытового назначения можно принять как 5-7 - кратное увеличение известной суммарной площади входящих в него объектов [9]. В нашем случае площадь необходимого земельного участка составляет: 50м х 500м = 25 000кв.м = 250 соток Цена за сотку неосвоенного участка, определенная выше, составляет $2 006,77. Тогда стоимость земельного участка равна: 2 006,77 х 250 = $501 692 При освоении участка его стоимость возрастёт и составит: 501 692 х 1,3 = $652 200, где 1,3 – коэффициент освоения [20]. Суммарная стоимость земельного участка под строительство складского комплекса составит с затратами на освоение неосвоенного участка и строительством дорожного полотна длиной 200 метров для подъезда к объекту (из расчёта стоимости 1 км дороги $1 000 000): 652 200 + 400 000 = $1 052 200 Вывод : выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса, проведенные с использованием методов сравнения продаж, кадастровой оценки земель и анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, позволили предложить для этого неосвоенный участок площадью 25 000 кв.м в Ленинском районе Московской области в 28км от МКАД по Каширскому шоссе стоимостью $1 052 200. 2.2. Оценка инвестиционного проекта и его рисков Как известно, понятие инвестиционного проекта трактуется двояко: как деятельность (мероприятие), предполагающая осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение заданных целей и как система, включающая определённый набор организационно-правовых и расчётно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий или описывающих эти действия [35]. Для целей настоящей работы необходима оценка капитальных вложений в реальный инвестиционный проект, поэтому понятие “инвестиционный проект” используется во втором значении, а в первом значении употребляется обычно понятие “проект”. “Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утверждённой в установленном порядке и стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)” [ ]. Перед реализацией необходимо провести экономическое обоснование инвестиционного проекта, которое должно дать ответ о его целесообразности. При этом должны быть использованы надёжные и апробированные методические подходы,что позволит свести инвестиционный риск к минимуму. В СССР действовала методика определения абсолютной и относительной эффективности капитальных вложений. С переходом экономики России на рыночные отношения эта методика не может быть использована в полной мере на практике. Основной недостаток её заключается в том, что величины нормативных коэффициентов эффективности капитальных вложений в значительно занижены, что в конечном итоге даёт неверную оценку, так как в условиях рыночной экономики их величины должны адекватно изменяться в зависимости от изменения уровня инфляции и быть на уровне процентной ставки или другого аналогичного критерия, например, ставки дивиденда. Вторым недостатком вышеупомянутой методики является то, что для убыточных предприятий коэффициент абсолютной эффективности определялся по формуле, оперировавшей не с прибылью, а с себестоимостью продукции до и после вложения инвестиций. Дело в том, что реализация какого-либо мероприятия не всегда приводит к ликвидации убыточности, хотя издержки в этом случае снижаются и для рыночных условий является неприемлемым. Методика определения сравнительной эффективности капитальных вложений основана на сравнении приведенных затрат по вариантам [12]. Согласно этой методике экономически целесообразным вариантом считается тот, который обеспечивает минимум приведенных затрат. Если капитальные вложения проводились в разное время, то рекомендовалось применять коэффициент приведения. Капитальные вложения приводились к концу или к началу осуществления проекта. Основным недостатком методики определения сравнительной эффективности капитальных вложений является то, что критерием для выявления лучшего варианта служат приведенные затраты, а не прибыль, в большей степени отвечающая требованиям рыночной экономики. Кроме того, методика не может быть использована для экономического обоснования инвестиций, направляемых на улучшение качества продукции: как правило, с улучшением качества продукции увеличиваются издержки на её производство и реализацию за счёт использования более высококвалифицированного труда, применения более качественных материалов и оборудования и других факторов. Поэтому эта методика, в которой за основу взяты приведенные затраты, не может быть применена. В зарубежной практике для оценки эффективности реальных инвестиций используют методы, основывающиеся на различных принципах. Одним из таких базовых принципов является оценка возврата инвестируемого капитала на основе показателя денежного потока “кэш-фло” (cash-flow переводится дословно как “поток наличности” или “денежный поток”). Он формируется за счёт сумм чистой прибыли и амортизационных отчислений в процессе эксплуатации инвестиционного проекта. При этом показатель денежного потока может приниматься при оценке дифференцированного по отдельным годам эксплуатации инвестиционного проекта или как среднегодовой. Вторым принципом оценки является обязательное приведение к настоящей стоимости, как инвестируемого капитала, так и сумм денежного потока. Третьим принципом оценки является выбор дифференцированной ставки процента (дисконтной ставки) в процессе дисконтирования денежного потока для различных инвестиционных проектов. Размер дохода от инвестиций (в реальном инвестировании таким доходом выступает денежный поток) формируется с учётом следующих факторов: · средней реальной депозитной ставки; · темпа инфляции (или премии за инфляцию); · премии за риск; · премии за низкую ликвидность. Поэтому при сравнении инвестиционных проектов с различными уровнями риска должны применяться при дисконтировании различные ставки процента (более высокая ставка процента должна быть использована по проекту с более высоким уровнем риска). Аналогично при сравнении инвестиционных проектов с различными общими периодами инвестирования (ликвидностью инвестиций) более высокая ставка процента должна применяться по проекту с большей продолжительностью реализации. Четвёртым принципом оценки является вариация форм используемой ставки процента для дисконтирования в зависимости от целей оценки. При расчёте различных показателей эффективности инвестиций в качестве ставки процента, выбираемой для дисконтирования, могут быть использованы: · средняя депозитная или кредитная ставка; · индивидуальная норма доходности инвестиций с учётом уровня инфляции, уровня риска и уровня ликвидности инвестиций; · альтернативная норма доходности по другим возможным видам инвестиций; · норма доходности по текущей хозяйственной деятельности. Наибольшее распространение получила методика оценки эффективности реальных инвестиций на основе взаимосвязанных показателей (рис.2.1). Чистая дисконтированная стоимость . Из работ [5, 14, 19, 27] следует, что наиболее распространённым методом экономического обоснования инвестиций является метод на основе сопоставления чистой дисконтированной стоимости (NPV – Net Present Value) и реальных инвестиций (К), то есть в этом случае критерием для экономического обоснования инвестиций служит дисконтированная стоимость (NPV). Если: NPV > К > 0 – проект следует принимать; NPV = 0 – проект ни прибыльный, ни убыточный; NPV < К – проект следует отвергнуть. NPV – один из важнейших показателей и критериев эффективности инвестиций, выступающий в ряде случаев как единственный, самостоятельный. Единого подхода при определении чистой дисконтированной стоимости нет. Так, Роберт Пиндайк и Даниэль Руинфельд предлагают определять чистую дисконтированную стоимость на основе будущих доходов, полученных при реализации проекта. Под будущими доходами понимается чистая прибыль [31]. Другие авторы предлагают определять будущий дисконтированный доход на основе чистой прибыли и амортизационных отчислений. Такой подход к определению NPV представляется более объективным, так как амортизационные отчисления – это средства, необходимые для осуществления процесса воспроизводства основных производственных фондов, остаются в распоряжении предприятий, то есть это приток денежных средств, а не отток [14, 27, 31]. В расчётах доходы и инвестиции должны быть продисконтированы. На рис.2.2. представлена зависимость NPV от ставки дисконта. Правильный выбор величины ставки дисконта является важнейшим моментом при экономическом обосновании инвестиций (подробнее см. ниже). Основой для исчисления NPV является “План денежных потоков”. В его основе лежит метод анализа денежных потоков (cash-flow). Деятельность предприятия принято разделять на три основные функциональные области-разделы: операционная или производственная, финансовая и инвестиционная. Рис.2.1. Система взаимосвязанных показателей оценки эффективности реальных инвестиций Рис.2.2. Зависимость чистой дисконтированной стоимости NPV от ставки дисконта E 1) “кэш-фло” от производственной деятельности” - способность производить и реализовывать продукцию и/или услуги и размер прибыли, который можно получить в результате этой деятельности. 2) “кэш-фло” от финансовой деятельности” - поступления от вкладов владельцев, акционерный капитал, долгосрочные и краткосрочные займы, проценты по вкладам, а выплаты - погашения займов, дивиденды. 3) “кэш-фло” от инвестиционной деятельности” - платежи за приобретение активов, где источником поступления служат поступления от реализации активов, которые не используются на производстве. Учёту подлежат не только затраты на вновь приобретаемые активы, но и балансовая стоимость имеющихся в собственности активов на начало проекта. Сумма “кэш-фло” каждого из разделов “кэш-фло” будет составлять остаток ликвидных средств в соответствующий период. При этом “кэш-баланс” на конец расчётного периода будет равен сумме “кэш-баланса” предыдущего периода и остатка ликвидных средств текущего периода времени. Основными факторами, участвующими в анализе эффективности инвестиционного проекта, являются суммарная величина “кэш-фло от производственной деятельности” и других доходов (например, реализации активов, вклады в другие предприятия), а также величина расходов на инвестиции. Практической датой окупаемости проекта будет считаться день, когда аккумулированная сумма от “кэш-фло от производственной деятельности” станет равной сумме затрат на инвестиции. Таким образом, план денежных потоков является основным документом, предназначенным для определения потребности в капитале, выработки стратегии финансирования и оценки эффективности инвестиционного проекта, то есть для экономического обоснования инвестиций. Индекс доходности . Этот показатель PI (Profitability Index) является следствием предыдущего NPV и рассчитывается по формуле: PI=Д0 /К, (2.1) где Д0 – сумма денежного потока в настоящей сумме; К – дисконтированные инвестиции. В отличие от NPV индекс доходности является относительным показателем. Благодаря чему он удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных проектов, имеющих примерно одинаковые значения NPV, либо при комплектовании портфеля с максимальным суммарным значением NPV. В методическом отношении он напоминает оценку по использованному ранее показателю “коэффициент эффективности капитальных вложений”, но это совершенно иной показатель по экономическому содержанию. Доходом от инвестиций здесь выступает не прибыль, а денежный поток (чистая прибыль + амортизационные отчисления). Кроме того, предстоящий доход от инвестиций - денежный поток приводится в процессе оценки к настоящей стоимости. Показатель “индекс доходности” также может быть использован не только для сравнительной оценки, но и в качестве критериального при принятии инвестиционного проекта к реализации. Очевидно, что если: PI > 0 – проект следует принимать; PI < 1 – проект следует отвергнуть; PI = 1 – проект ни прибыльный, ни убыточный. Сравнивая показатели NPV и PI, следует обратить внимание на то, что результаты оценки эффективности инвестиций с их помощью находятся в прямой зависимости: с ростом абсолютного значения чистого приведенного дохода возрастает и значение индекса доходности и наоборот. Более того, при нулевом значении чистого приведенного дохода индекс доходности всегда будет равен единице. Это означает, что как критериальный показатель для экономического обоснования инвестиций целесообразности реализации инвестиционного проекта может быть использован только один (любой) из них. При проведении сравнительной оценки следует рассматривать оба показателя, так как они позволяют с разных сторон оценить эффективность инвестиций. Внутренняя норма доходности (норма рентабельности инвестиций). Под внутренней нормой доходности (IRR – Internal Rate of Return) понимают значение ставки дисконтирования, при которой NPV проекта равен нулю: IRR = Е, при котором NPV = f (Е) = 0 (2.2) Смысл расчёта этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с проектом. Например, если проект полностью финансируется за счёт ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которой делает проект убыточным. На практике любое инвестиционная деятельность финансируется из разных источников. Платой за пользование авансированными финансовыми ресурсами являются проценты, дивиденды, вознаграждения и тому подобное, то есть имеют место обоснованные расходы. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, можно назвать “ценой авансированного капитала” (СС). Этот показатель отражает сложившийся минимум возврата на вложенный капитал и рассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной. Метод итерационного подбора значений ставки дисконта, как алгоритм можно представить следующим образом: выбираются два значения нормы дисконта и рассчитываются NPV; при одном значении NPV должно быть меньше, а при другом - больше нуля. Затем значения коэффициентов и самих NPV подставляются в формулу (известную как интерполяция): IRR = Е1 + NPV1 / (NPV1 - NPV2 ) х (Е2 – Е1 ), (2.3) где Е1 - значение ставки дисконтирования, при которой NPV>0; NPV1 – величина положительного NPV; Е2 - значение ставки дисконтирования, при которой NPV <0; NPV2 – величина отрицательного NPV. Недостаток – IRR не позволяет сравнивать размеры доходов различных вариантов проектов [27]. Экономический смысл этого показателя заключается в следующем: можно принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего показателя СС (или цены источника средств для данного проекта, если он имеет целевой источник). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова: IRR > СС – проект следует принимать; IRR < СС – проект следует отвергнуть; IRR = СС – проект ни прибыльный, ни убыточный. Часто использование метода с определением внутренней нормы доходности IRR и метода с определением чистой дисконтированной стоимости NPV для сравнения проектов, у которых даже первоначальные инвестиции одинаковы, но разные графики поступления денежных средств, приводят к противоположным результатам. Допустим, предполагается инвестировать 100 тыс. руб. в один из двух инвестиционных проектов. Необходимо выбрать приоритетный проект при цене капитала предназначенного для финансирования соответственно 7% (первая ситуация «а») и 12% (вторая ситуация «б»). Параметры этих проектов представлены в табл.2.3, а показатели эффективности (при ставке дисконтирования равной 10%) - в табл.2.4. На рис.2.3 точка пересечения двух графиков (Е = 10,94%), показывающая значение нормы дисконта, при котором оба проекта имеют одинаковый NVP, называется точкой Фишера. Она является пограничной точкой, разделяющей ситуации, которые улавливаются критерием NVP и не улавливаются IRR. Например, при использовании в качестве критерия оценки NPV предпочтение следует отдать проекту А, но если оценивать проекты, применяя показатель IRR - проекту В. Эту дилемму можно решить путём нахождения точки Фишера. Значение (Е) точки Фишера находится решением уравнения NVPА = NVPВ . Вывод: в данном примере критерий IRR не только не выявляет приоритетный проект, но и не показывает различия между двумя ситуациями. Критерий же NVP позволяет сделать вывод в любой ситуации. Более того, он показывает, что первая и вторая ситуации принципиально различны. А именно, в случае «а» следует предпочесть проект А, так как при Е = 7 NVPА < NVPВ , в случае «б» - проект В, потому что при Е = 12 NVPВ               содержание   ..  875  876  877   ..