Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады.
По целям владения	Для ведения бизнеса, для проживания владельца
По степени специализации	Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору.
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме	Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых

Компоненты недвижимости	Формы компенсации
Труд	Зарплата, комиссионные вознаграждения
Оборудование и технические средства	Процент на вложенный капитал плюс амортизация
Менеджмент	Прибыль, вознаграждение управляющим
Земля со строениями	Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный капитал и амортизации строений

Адрес (местоположение) объекта:	г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ
Административный район	Кировский
Микрорайон	«Затулинский» ж/м
Плотность застройки	Средняя
Престижность и привлекательность района	Район низкой привлекательности
Расстояние от основных магистралей города	До ул. Петухова около 170 м, до ул. Громова около 130 м
Инфраструктура	Ближайшее окружение: многоэтажная жилая застройка, сеть продуктовых магазинов, Кировский универмаг, школы, детский сад, ясли, микрорынок, Кировское отделение Сбербанка России, областной центр помощи детям, оставшимся без попечения родителей, детский дом №2
Места отдыха, достопримечательности	Библиотеки, муниципальный подростковый клуб «Пламя», «Вымпел» центр молодежи
Смог, грязь, шум – уровень	В пределах нормы
Наличие в близи объектов промышленности	Завод «ВИНАП»

Вид права:	Собственность
Существующие ограничения (обременения) права:	Не зарегистрировано
Кадастровый (условный) номер объекта:	54:35:051970:64:01:28
Свидетельство о государственной регистрации права:	Серия 54-АВ, №660565
Дата выдачи:	30.11.2005 г.

Тип здания	Панельный жилой дом
Серия проекта дома	н/д
Этажность	5
Общая характеристика:	Наружные и внутренние стены – ж/б панели, перекрытия железобетонные
Год ввода в эксплуатацию	1975
Санитарно-бытовые и электротехнические устройства	Холодное, горячее водоснабжение,
Лифт	Нет
Мусоропровод	Нет
Состояние подъезда	Удовлетворительное
Наличие домофона, кодового замка	Замок на подъездной двери
Состояние двора	Удовлетворительное

Количество комнат	2
Планировка	Типовая квартира («хрущёвка»), комнаты смежные
Этаж оцениваемой квартиры	1-й
Общая площадь квартиры, кв. м.	44,5
Жилая площадь, кв. м.	30,7
Площадь кухни, кв. м.	5,6
Наличие балкона / лоджии	Нет
Санузел	Совмещенный
Наличие систем безопасности	Входная деревянная дверь
Ориентация окон	Двор
Отделка квартиры	Простая

Элементы	Описание	Состояние
Полы	Линолеум	удовл.
Стены	Обои простые, побелка	удовл.
Потолок	Побелка	удовл.
Оконные проемы	Двух- и трехстворчатые деревянные, окрашенные	удовл.
Дверные проемы	Двери простые деревянные глухие	удовл.
Сантехника	Ванная, раковина, смесители – отечественные	удовл.
Центральное отопление	Радиаторы – отечественные	удовл.
Водопровод	Трубы стальные – отечественные	удовл.
Канализация	Трубы чугунные – отечественные	удовл.
Электрооборудование	Проводка внутренняя, приборы отечественные	удовл.

Наименование	№сборника и №таблицы УПВС	Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб.	Коэффициент для 1 климатического района	Высота строительного объема, м	Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб.
Квартира	Сб.28, таб. 50	28,9	1,08	3,3	102,99

Наименование строения	Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб./м2 .	Индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г.	Коэфф. отношения общей площади брутто к общей площади нетто	Индекс перехода от цен 1984 г. на дату оценки	Стоимость строительства на дату оценки, руб./м2	Оплата за подключение мощности энергоснабжения, руб./м2 .	Затраты на отвод земельного участка, руб./м2	Благоустройство и коммунальные сети, руб./ м2	НДС 18%, руб. /м2	Итого с НДС, руб./м2	Прибыль предпринимателя, руб./м2	Итого стоимость строительства на дату оценки, руб./ м2
Квартира	102,99	1,21	1,25	47,71	7 432,74	743,26	1114,91	1114,91	1873,05	12 278,89	6 139,44	18418,33

С	18 418
Фактический возраст, лет.	30
Экономический возраст, лет.	100
Определение накопленного износа
Физический износ, руб./м2	6 907
Функциональный износ, руб./м2	0
Внешний износ, руб./м2	0
Накопленный износ, руб./м2	6 907
Стоимость воспроизводства улучшений, руб./м2	11 511
Площадь квартиры, м2	44,5
Стоимость воспроизводства улучшений, руб.	512 260

Объект оценки	Стоимость воспроизводства улучшений, руб.	Стоимость земельного участка, руб.	Стоимость, рассчитанная затратным подходом, руб.
Квартира	512 260	133 379	645 639

№ п.п	Адрес объекта	Цена предложения руб.	Описание	Источник информации
1	ул. Петухова	1 150 000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.	Журнал «Недвижимость» №20 (466)
2	ул. Зорге	1 100 000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.	Журнал «Недвижимость» №20 (466)
3	ул. Петухова	1100000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.	Журнал «Недвижимость» №20 (466)
4	ул. Петухова	1120000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.	Журнал «Недвижимость» №20 (466)

№п.п.	Стоимость, руб./кв. м.	Стоимость с учетом корректировки на уторговывание (1%), руб.	Этаж/этажность (переменная Х1)	Наличие балкона / лоджии (переменная Х2)
0	0
1	25 581	25 325	0	1
2	27 272	26 999	0	0
3	27 272	26 999	1	1
4	25 581	25 325	0	1
5	27 272	26 999	1	1
6	26 136	25 875	0	0
7	27 272	26 999	1	1
8	25 581	25 325	1	1
9	25 581	25 325	1	1

Регрессионная статистика
Множественный R	0,86
R-квадрат	0,73
Нормированный R-квадрат	0,64
Стандартная ошибка	331,41
Наблюдения	9
Дисперсионный анализ		Fтабл
df	SS	MS	F	Значимость F
Регрессия	2	1794505,76	897252,88	8,17	0,02
Остаток	6	659011,89	109835,31
Итого	8	2453517,65
tкрит =2,364
Коэф-фициенты	Стандартная ошибка	t-статистика	P-Значение	Нижние	Верхние	Нижние 95,0%	Верхние 95,0%
Y-пересечение	21937,41000	234,34517	93,61153	0,00000	21363,98761	22510,83239	21363,98761	22510,83239
Переменная X 1	575,68500	277,28094	2,07618	0,08317	-102,79752	1254,16752	-102,79752	1254,16752
Переменная X 2	510,34500	331,41411	1,53990	0,17451	-300,59672	1321,28672	-300,59672	1321,28672

№ п.п	Адрес объекта	Цена предложения руб.	Описание	Источник информации
1	ул. Петухова	1 150 000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.	Журнал «Недвижимость» №20 (466)
2	ул. Зорге	1 100 000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.	Журнал «Недвижимость» №20 (466)
3	ул. Петухова	1 100 000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.	Журнал «Недвижимость» №20 (466)
4	ул. Петухова	1 120 000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.	Журнал «Недвижимость» №20 (466)

Объекты сравнения	Цена предложения, руб./кв. м.	Корректировка, %	Источник информации
2-х комнатная квартира типовая на 2-м этаже в 5-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 44/30/6. ул. Ватутина. Цена предложения: 1 250 000 руб.	28 409	4,0	АН «Палитра», тел. 216–20–03
2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 44/29/6. ул. Ватутина. Цена предложения: 1 300 000 руб.	29 545		АН «Жемчужина Сибири», тел. 344–82–88
1-на комнатная квартира типовая на 1-м этаже 5-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 32/18/6. ул. Республиканская. Цена предложения: 850 000 руб.	26 563	5,9	АН «АИЦН», тел. 261–15–00
1-на комнатная квартира типовая на 3-м этаже 5-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 32/20/6. ул. Республиканская. Цена предложения: 900 000 руб.	28 125		АН «НИАН», тел. 227–05–89
2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном панельном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 43/30/6. ул. Блюхера. Цена предложения: 1 200 000 руб.	27 907	4,2	АН «Подсолнух», тел. 212–51–40
2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном панельном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 43/30/6. ул. Блюхера. Цена предложения: 1 250 000 руб.	29 070		АН «Альт-М», тел. 222–54–51
3-х комнатная квартира улучшенной планировки на 1-м этаже в 9-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 85/56/11. ул. Холодильная. Цена предложения: 2 500 000 руб. Источник информации:	29 412	4,0	АН «Выбор плюс», тел. 340–89–89
3-х комнатная квартира улучшенной планировки на 1-м этаже в 9-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 85/50/18. ул. Холодильная. Цена предложения: 2 600 000 руб.	30 588		АН «Гор. жил. инвест. компания», тел. 211–95–28
Среднеарифметическое значение, %	4,5

Метод оценки	Стоимость, руб.	Вес
Метод построения регрессионной модели	1 162 797	0,50
Метод сравнения продаж	1 120 201	0,50
Согласованная стоимость, руб.	1 141 499

№п/п	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Местоположение (район)	Кировский	Кировский	Кировский
2	Адрес	ул. Петухова	ул. Петухова	ул. Петухова
3	Материалы стен дома	Панельный	Панельный	Панельный
4	Этаж/этажность	1/5	2/5	5/5
5	Площадь общая, кв. м.	40,0	48,5	45,8
6	Тип планировки	Типовая «хрущевка»	Типовая «хрущевка»	Типовая «хрущевка»
7	Отделка и состояние квартиры	простая	простая	евростандарт
8	Телефон	есть	есть	нет
9	Ставка арендной платы, руб./месяц	7 500	8 300	8 000
10	Источник информации	NGS.ru	NGS.ru	NGS.ru

№п/п	Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Ставка арендной платы, руб.	7500	8300	8000
2	Местоположение (коэф.)	1	1	1
3	Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 01 хстр. 02), руб.	7500	8300	8000
4	Материалы стен дома, %	0	0	0
5	Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 03+(стр. 03 * стр. 04/100)), руб.	7500	8300	8000
6	Этаж, %	0,0	-4,8	0,0
7	Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 05+(стр. 05 * стр. 06/100)), руб.	7500	7902	8000
8	Площадь, %	0	0	0
9	Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 07+(стр. 07 * стр. 08/100)), руб.	7500	7902	8000
10	Планировка, %	0	0	0
11	Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 09+(стр. 09 * стр. 10/100)), руб.	7500	7902	8000
12	Отделка, состояние, %	0,0	0,0	-7,0
13	Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 11+(стр. 11 * стр. 12/100)), руб.	7500	7902	7440
14	Телефон, %	0,0	0,0	1,0
15	Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 13+(стр. 13 * стр. 14/100)), руб.	7500	7902	7514
16	Общая валовая коррекция, %	0,0	4,8	8,0
17	Вес	0,34	0,32	0,34
18	Средневзвешенная ставка арендной платы, руб./месяц	7634

Объекты сравнения	Цена предложения, руб./кв. м.	Корректировка, %	Источник информации
1-комнатная квартира типовая на 5-м этаже 5-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 31/16/6, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Пархоменко, д. 100. Цена предложения: 850 000 руб.	27419	5,9	АН «Академия жилья», тел. 227–72–40.
1-ком. квартира типовая на 3-м этаже 5-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 31/17/6, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Пархоменко, д. 118. Цена предложения: 900 000 руб.	29032		АН «Созвездие весов», тел. 227–72–40.
1-комнатная квартира типовая на 12-м этаже 12-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 37/20/10, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кошурникова, д. 2. Цена предложения: 1 250 000 руб.	33784	2,4	тел. 89139504928, АН «Дельта»
1-ком. квартира типовая на 10-м этаже 12-и	34595		Частное объявление, тел. 2136568
2-ком. квартира типовая на 1-м этаже 10-и	22766	7,5	АН «БКП-7» тел. 3495425
2-ком. квартира типовая на 8-м этаже 9-и	24468		АН «Единство» тел. 2630678
3-ком. смежно-изолированная квартира на 10-м этаже 10-и	24603	3,2	АН «Домострой» тел. 2205196
3-ком. смежно-изолированная квартира на 5-м этаже 10-и	25397		АН «Эрсико»
Среднеарифметическое значение, %		4,8

Объект недвижимости	Коэффициент оборачиваемости арендных помещений принят	Число арендных периодов, необходимое для поиска новых арендаторов	Общее число арендных периодов в году	Коэффициент недозагрузки
Квартира	1	2	12	0,17

п/п	Аналог, местоположение	Цена предложения, руб. (V)	Предполагаемый чистый операц. доход, руб./год (NOI)	Коэффициент капитализации (R)
11	ул. Петухова	1 100 000	74 000	0,0673
22	ул. Петухова	1 050 000	72 000	0,0686
23	ул. Петухова	900 000	64 000	0,0711
4	ул. Петухова	950 000	68 000	0,0716
Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации(R):				0,0696

№ п/п	Показатель	Значение
01	Ставка арендной платы, руб./месяц	7 634
02	Ставка арендной платы, руб./год (стр. 01 х 12 мес.)	91 608
03	Потери от недоиспользования, %	17%
04	Годовой доход с учетом недоиспользования, руб. стр. 02 х (1–03/100)	76 035
05	Операционные расходы – Страхование, руб.	1500
06	Операционные расходы – налог на имущество, руб.	450
07	Чистый операционный доход, руб./год (стр. 04 – (стр. 05 – стр. 06))	74 085
08	Коэффициент капитализации (R)	0,0696
09	Рыночная стоимость квартиры, руб. (стр. 07 / стр. 08)	1 064 434,48

Матрица парных сравнений важности характеристик подходов
Соответствие подхода поставленной цели	Надёжность оценки	Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n	ВЕС(An)=Xn/SUMMA
Соответствие подхода поставленной цели	1	1	1	0,5
Надёжность оценки	1	1	1	0,5
SUMMA Xi			2	1
Матрица парных сравнений соответствия цели
Затратный	Доходный	Сравнительный	Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n	ВЕС(An)=Xn/SUMMA
Затратный	1	1/3	1/9	0,33	0,062
Доходный	3	1	1/9	0,69	130
Сравнительный	9	9	1	4,33	0,808
SUMMA Xi			5,35	1,0
Матрица парных сравнений надёжности оценки
Затратный	Доходный	Сравнительный	Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n	ВЕС(An)=Xn/SUMMA
Затратный	1	1/3	1/9	0,33	0,062
Доходный	3	1	1/9	0,69	0,130
Сравнительный	9	9	1	4,33	0,808
SUMMA Xi			5,35	1,0
Определение итогового значения весов применяемых подходов.
Альтернатива (Альт.к.n)	Вес критерия [Вес (An)]		Итоговое значение веса для каждой альтернативы.
	Соответствия цели	Надёжность оценки	Вес (Альт.к)=Альт.1.к х Вес (А1 )+Альт.к.n х Вес (An)
	0,500	0,500
Затратный	0,062	0,062	0,062
Доходный	0,130	0,130	0,130
Сравнительный	0,808	0,808	0,808

Список источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.94 г. №51-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.); Часть вторая от 26.01.96 г. №14-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.).

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ.

3. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135 – ФЗ от 29.07.1998 г.

4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г.

5. Распоряжение Минимущества РФ «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» №568-р от 6 марта 2002 г.

6. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия и принципы оценки (ФСО №1».Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007 г. №256.

7. Федеральный стандарт оценки №2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО №2)».Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007. №255.

8. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».Приказ Минэкономразвития и торговли РФ №254.

9. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика: учеб. пособие, М.: Изд-во «Омега-Л», 2010.

10. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов/Е.И. Лобанова, Т.Е. Межуева, О.А. Мирошникова; под ред. Е.И. Лобановой, Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2007.

11. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости (Оценка стоимости недвижимости): практикум, Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2008.

12. Журнал «Жилищное право» №7-Новосибирск: 2010

13. Власов А.Д., Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города

Новосибирска. – 4-е изд., перераб. и доп. – Новосибирск: Изд-во СО Ран, 2007 г.

14. Е.И. Лобанова Основы оценки стоимости недвижимости учеб. пособие: по прогр. проф. переподг. оценщиков по спец. «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Новосибирск: Сибирская академия финансов и банковского дела, 2010

15. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие. Изд. «Маросейка», 2009.

16. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Изд. «Финансы и статистика», 2008.

17. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.

18. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.:Изд. «МКС»., 2007.

19. А.Н. Асаул Экономика недвижимости 2-е изд. – СПб.:Питер, 2007

20. URL: http://www.9 r.ru (Сайт компании «Эксперт оценка»)

21. URL: http://www.appraiser.ru(«Виртуальный клуб оценщиков»)

22. URL: http://www.ecogis.ru(«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска»)

 

 

 

 

 

 

 

содержание   ..  16  17  18   ..

 

Объекты недвижимости	Затратный подход		Сравнительный подход		Доходный подход		Согласованная стоимость, руб.
	Стоимость, руб.	Вес	Стоимость, руб.	Вес	Стоимость, руб.	Вес
Квартира	650 000	0,062	1 140 000	0,81	1 060 000	0,130	1 101 500
Итого округленно, руб.							1 100 000