Содержание

Наименование объекта оценки	Год постройки	Использование
2-х комнатная благоустроенная квартира	1964	Жилое помещение (квартира)

Наименование объекта оценки	Рыночная стоимость, руб.	Ликвидационная стоимость, руб.
2-х комнатная	1 445 020 рублей	1 331 890 рублей

Адрес объекта:	РФ, Иркутская область, г. Ангарск,
Цель оценки:	Определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки
Вид объекта оценки:	2‑х комнатная благоустроенная квартира
Текущее использование объекта:	Жилое помещение (квартира)
Юридическое описание:	Полное право собственности
Наилучшее и наиболее эффективное использование участка	Жилое помещение
Дата оценки:	5 мая августа 2008
Дата осмотра:	5 мая августа 2008
Дата составления Отчета	12 мая 2008 год
Стандарты, используемые при оценке	1. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3) утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256.
Форма отчета об оценке:	Письменная
Величина рыночной стоимости, рассчитанная	242 000 рублей
Итоговая величина стоимости объекта оценки (в рублях):	1 445 020 рублей

Общая характеристика:	2‑х комнатная благоустроенная квартира,
Оцениваемые права:	Полное право собственности
Год постройки:	1964 год
Общая площадь квартиры	S общ.=44,7м. кв.
Жилая площадь квартиры	S жил. = 28,6 м. кв.
Площадь кухни	S кух.=6,6 кв. м.
Высота потолка	2,50 м.
Планировка комнат	Смежная
Санузел	Совмещенный
Балкон	Есть
Общее количество этажей	5 (пять)
Этаж	5 (пятый)
Строительные характеристики:
Перекрытия	Железобетонные
Крыша	Шифер
Полы	Деревянные
Окна	Деревянные, 2 створные
Двери	Деревянные и металлические
Внутренняя отделка	Состояние хорошее
Качество строительства:	Хорошее
Привлекательность/внешний вид:	Хорошее
Требуемый ремонт:	Текущий ремонт
Фактический возраст здания:	44 года
Нормативный срок службы:	150лет
Остаточный срок эксплуатации:	106 лет
Системы инженерного обеспечения:
Водопровод	Состояние хорошее
Электросети	Состояние хорошее
Канализационная сеть	Состояние хорошее
Система отопления	Состояние хорошее
Телефон	Нет

Поверхности	Материал	Состояние
Полы	Санузел – плитка; прихожая, коридор, деревянное покрытие; кухня – плитка; комнаты – деревянные.	Хорошее
Стены	Санузел – плитка и окрашены; прихожая, коридор и меньшая комната – обои светлые, кухня и большая комната – обои светлые, цветные, яркие.	Хорошее
Потолки	Водоэмульсионная краска	Хорошее
Двери	Деревянные, остекленные	Хорошее
Рамы	Деревянные двойные	Удовлетворительное

кi	- поправочные коэффициенты на следующие факторы: месторасположение объекта оценки; отличия по типам основных несущих конструкций; расхождения технических характеристик прочих элементов здания.

К₀

К₀ = И_69-84 * К_69-84 * И_84-91 * К_84-91 * И_91-08

где:

Cупвс	- показатель стоимости строительства 1 м3 , пог. м. и т.д.) аналога в сборниках УПВС;
Ктер	- поправочный коэффициент, учитывающий различие в климатическом районе аналога и оцениваемого объекта;
Ксейсм	- поправочный коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах оцениваемого объекта (общая часть к сборникам УПВС);
Ккап	- поправочный коэффициент, учитывающий различие в группе капитальности аналога и оцениваемого объекта;
Коб	- поправочный коэффициент, учитывающий различие в объеме (площади) аналога и оцениваемого объекта;
Куд	- поправочный коэффициент, учитывающий различие конструктивных особенностей аналога и оцениваемого объекта;
Ксэу	- поправочный коэффициент, учитывающий различие в наборе санитарно-технических и электрических устройств аналога и оцениваемого объекта;
N	- строительный объем (площадь, протяженность и т.д.) оцениваемого объекта;
К0	- коэффициент перевода стоимости строительства объекта из условий 1969 года на дату оценки.

И69-84	- индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 по 1984 годы (Постановление Госстроя СССР №94);
К69-84	- территориальный коэффициент к индексам изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 по 1984 годы (Постановление Госстроя СССР №94);
И84-91	- индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 по 1991 годы (Письма Госстроя СССР №14‑Д, №15–148/6 и №15–149/6);
К84-91	- территориальный коэффициент к индексам изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 по 1991 годы (Письма Госстроя СССР №14‑Д, №15–148/6 и №15–149/6);
И91-08	- индекс изменения стоимости строительства за период с 1991 года на дату оценки с учетом территориальных особенностей расположения и конструктивных особенностей объекта оценки («Индексы цен в строительстве» Управления государственной вневедомственной экспертизы администрации Иркутской области).

Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости приведен с помощью данных справочника УПВС №28 отдел №1 жилые здания

ВС = 27,8 *1,07 *1,04 *1,00 *1,00 *1,00 *1,00 *111,75 *138,135= 477 544 руб.

Предпринимательский доход (прибыль инвестора)

В идеальном случае оценщик должен опираться на рыночные данные, что в настоящее время невозможно из-за отсутствия достоверной информации, чаще всего подпадающей под критерий, предъявляемые к коммерческой тайне. Традиционно используемый интервал – от 10 до 30% стоимости нового строительства, как известно, принимается оценщиками вынуждено, исходя из отсутствия обширно, полной и достоверной информации и часто принимается без достаточного обоснования.

Прибыль инвестора в настоящей оценке определяется согласно аналитическому методу, предлагаемого сотрудниками Санкт-Петербургского государственного технического университета д. т. н., профессором, заведующим кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» Е.С. Озеровым и к. т. н., доцентом Д.Д. Кузнецовым.

По данной методике расчет прибыли инвестора основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства объекта будет больше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Расчет прибыли инвестора осуществляется по формуле:

где:

Пи – прибыль застройщика как доля от стоимости нового строительства объекта оценки;

n – число лет строительства;

ya – годовая норма отдачи на вложенный капитал (учитывая, что объект оценки имеет в целом не большой срок строительства, норма отдачи принимается неизменной);

Co/c – доля авансового платежа в общей сумме платежей.

Период строительства (n) определен по СНиП 1.04.03–85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» вкладка непроизводственное строительство, жилые здания (5‑этажное, крупнопанельное, общей площадью до 2500 кв. м.) и равен 5,5 месяцам.

При этом учитываются:

1,2 – коэфициент Иркутской области;

1,04 – поправка на сейсмичность.

n = 5,5*1,2*1,04/12 = 0,572 года или 7 месяцев

Для наилучшего и эффективного использования объекта нужно, чтобы фундамент здания был прочным (прочность фундамента играет огромную роль в прочности всей конструкции). Но для того чтобы фундамент был прочным, необходимо время, поэтому добавим к 8 месяцам еще 5 месяцев. Тогда период строительства здания составит (0,572+5/12)=0,98867 года или почти 12 месяцев.

Соотношение (Co/c) принято равным 0,4, так как предполагается, что инвестор первоначально авансирует в строительство 40% от общей стоимости работ.

Годовая норма отдачи на (ya) установлена 18%, что соответствует средней ставке по кредитам для юридических и физических лиц в банках Иркутской области (по данным Сбербанка).

Полная восстановительная стоимость = Прибыль Инвестора * ВС + ВС

Полная восстановительная стоимость = 0,1669*477 544 + 477 544= 557246.

ПОЛНАЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ

(с прибылью предпринимателя) составляет:

557 246 рублей

Определение износа

Износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и текущей стоимостью улучшений (разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и стоимостью здания на дату оценки). Накопленный износ определяется как сумма фактического износа на дату оценки.

Формально износ можно определить как потерю пригодности и уменьшение стоимости какой-либо вещи по любым причинам, т.е., например, из-за старения и / или физического износа недвижимого и движимого имущества.

Износ имущества – частичная или полная утрата имуществом потребительских свойств и стоимости в процессе эксплуатации, под воздействием сил природы, вследствие технического прогресса и роста производительности общественного труда.

Износ моральный (технический, функциональный) – снижение стоимости, обусловленное удешевлением воспроизводства действующих или новых, более совершенных проектов зданий (объектов). Выделяют две формы морального износа, проявляющиеся в изменении стоимости вследствие:

1. Сокращения общественного необходимых затрат на воспроизводство, вызванное повышением производительности труда, в отраслях, создающих объекты, а также сырье, материалы, полуфабрикаты, готовые изделия, необходимые для их изготовления;

2. Появления под воздействием научно-технического прогресса проектов зданий (объектов), превосходящих по технико-экономическим характеристикам (мощности, производительности, надежности, ремонтопригодности, комфортабельности или др.) ранее действующие проектов.

Износ физический – материальное снашивание, постепенная потеря своих естественных (физических, химических, биологических и др.) свойств и стоимости в результате эксплуатации или бездействия, влияния сил природы или чрезвычайных обстоятельств. Физический износ, в конечном итоге, приводит в негодность объекты, вызывая необходимость замены их новыми.

Внешний (экономический) износ вызывается изменением ситуации на рынке, законодательных условий и т.п.

Более полным и достоверным источником информации о техническом состоянии объекта служат материалы натурального обследования, выполняемые в соответствии с четкими методологическими принципами и положениями.

Первым условием проведения таких исследований является очное и четкое определение оцениваемого объекта: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. Необходимо также учитывать произошедшие с момента проектирования и строительства изменения в нормативных требованиях (коэффициента запаса, перегрузки, ветровой и снеговой нагрузки).

Вторым условием проведения исследования является получение полной информации о природно-климатических параметрах района расположения объекта и их изменениях в процессе техногенной деятельности.

По климатическим признакам оцениваемый район принадлежит к зоне, характеризующейся особыми физико-геологическими условиями – район с сейсмичностью 8 баллов.

По капитальности оцениваемый объект принадлежит к I группе капитальности с усредненным сроком службы 150 лет (согласно УПВС №28 Техническая Часть).

Оценка величины накопленного износа

В настоящем отчете совокупный износ определяется с помощью специальных формул, основанных на учете физических или экономических факторов срока службы объекта. При этом в общем случае, рассматриваются все виды износа, к которым относят:

- устранимый физический износ;

- неустранимый физический износ;

- устранимый функциональный износ;

- неустранимый функциональный износ;

- внешний или экономический износ.

Расчет износа физического

Неустранимый износ. Предполагается, что затраты на его исправление превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. Кроме него различают устранимый износ, который предполагает, что затраты на его исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Неустранимый физический износ здания и сооружений вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционал ьно отношению фактического и нормативного сроков службы объекта собственности.

Физический износ – это потеря стоимости вследствие протекания при эксплуатации объекта процессов старения, разрушения, гниения, возникновения поломок, снижения прочности, ухудшения внешнего вида.

Устранимый физический износ. Считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправления меньше, чем добавляемая при этом стоимость и наоборот, износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость.

Под устраненным физическим износом понимается потеря стоимости объекта собственности из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкции и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Этот вид износа называется отложенным ремонтом.

Методы расчета накопленного износа:

- Нормативный метод;

- Метод экстракции (метод рыночной выжимки);

- Метод срока жизни (метод эффективного возраста);

- Метод разбиения.

Нормативный метод использует нормативные конструкции межотраслевого или ведомственного уровня, в которых даны характеристики физического износа разных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ объекта по нормативному методу определяется по формуле:

где:

Fф – физический износ объекта, %

Fi – Физический износ i‑го конструктивного элемента, %

Li‑коэффициент, соответствующей доле стоимости нового строительства i‑го конструктивного элемента в общей стоимости нового строительства здания;

n – количество конструктивных элементов здания.

Примечание. Недостаток нормативного метода в том, что по причине своей «нормативности» данная методика изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта и нет возможности измерить функциональный и внешний износ.

Метод срока жизни . Использует соотношение показателей физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни объекта оценки, которое можно выразить формулой:

И = (ЭВ/ФЖ) * 100= (ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ)) * 100

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определенный на основе технического состояния элементов или здания в целом (рассчитывается на основе хронологического возраста здания – период времени, прошедшего со дня ввода объекта в в эксплуатацию до даты оценки), лет;

ФЖ – типичный срок физической жизни (период эксплуатации здания, в течении которого обеспечена конструктивная надежность и физическая долговечность состояния несущих конструктивных элементов здания), лет;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни здания (период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни – времени, в течении которого объект приносит доход), лет.

Примечание: данный метод позволяет рассчитать накопленный износ как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для зданий в целом.

В данном случае расчет физического накопленного износа объекта оценки делаем с помощью нормативного метода и с использованием метода эффективного возраста:

Метод эффективного возраста

Физический износ (квартиры):

И = ЭВ / ФЖ = (44 / 150) * 100% = 29,33%.

Нормативный метод

Удельный вес элемента объекта оценки (Li) взят из сборника УПВС №28 (Отдел 1, жилые здания, Таблица №50).

Процент износа элемента объекта оценки (Fi) определен с помощью визуального осмотра здания и при использовании ВСН 53–86 (Правила оценки физического износа жилых зданий).

Согласование результатов расчета износа

Стоимость накопленного физического износа = 557246 * 0,31815 = 177287 руб.

Расчет функционального износа

Значительная часть функционального устранимого износа объекта собственности обычно является следствием различного рода ее функциональных недостатков.

Функциональный износ является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временными факторами, как моральное устаревание используемых материалов или конструкция. Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Устранимый функциональный износ определен исходя из несоответствия оцениваемого имущества современным рыночным требованиям, предъявляемым к подобным объектам.

Отделка помещений и строительные работы для организации рационального и эргономичного использования площадей, была выполнена в соответствии с предварительной технологической схемой организации помещений соответствующего назначения во время ремонтно-строительных работ.

Следовательно, устранимый функциональный износ можно принять равным:

И _{функ. (устр.)} = 0%

Неустранимый функциональный и знос оцениваемого объекта определен исходя из снижения стоимости, связанной:

- с несоответствием примененных при строительстве конструктивных решений и материалов несущих и ограждающих конструкций современным требованиям;

- с нерациональным объемно-планировочным решением в соответствии с установленным для него наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования.

Неустранимый функциональный износ состоит в несоответствии эксплуатационных характеристик современным требованиям. Эти требования отражены в нормах строительного проектирования. Отклонение от норм рассматриваются как признаки функционального износа, подразделяющиеся на три группы:

1. Недостатки планировки;

2. Несоответствие конструкций действующим нормативам по теплозащите, звукоизоляции, гидроизоляции и т.п.;

3. Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства.

Неустранимый функциональный износ зданий зависит в основном от научно-технического прогресса в промышленности и в строительстве.

Архитектурно-строительные решения зданий с течением времени устаревают и с точки зрения современной науки и техники, и с точки зрения практики строительства. При этом происходит изменение и «конструктивных схем зданий, и материала основных несущих конструкций, и систем отопления, вентиляции, освещения, и технологии строительства. Это продиктовано изменением следующих видов требований к зданиям:

1. Технологических (функциональных) требований: а) пространственных; б) к воздушной среде; в) к световому режиму; г) к акустическому режиму; д) к санитарному режиму;

2. Технических требований: а) требования по прочности строительных конструкций здания, зависящих от применяемых материалов и типов конструкций, их способности воспринимать передаваемые на них силовые и несиловые воздействия; б) требования к устойчивости (жесткости) строительных конструкций; в) требования к долговечности материалов и основных конструкций здания; г) требования по взрывной и пожарной опасности; д) требования к санитарно-техническому и инженерному оборудованию здания.

3. Архитектурно-художественных требований: (архитектурно-композиционных): а) градостроительные требования; б) требования, предъявляемые к архитектуре комплекса; в) требования, предъявляемые к архитектуре здания; г) требования, предъявляемые к архитектуре интерьера;

4. Экономических требований: а) экономичность объемно-планировочных решений: б) экономичность конструктивных решений: в) экономичность средств, идущих на архитектурно-художественные решения.

Вследствие того, что указанные выше расчеты требуют очень многих данных, величину которых сложно определить, при расчете морального износа мы исходим из предположения, что имеет место период, в течение которого существующие архитектурно-строительные (объемно-планировочные и конструктивные) решения заменяются новыми (т.е. уходят из практики строительства с точки зрения современной техники и науки).

Практикой мирового, и прежде всего российского опыта проектирования, установлено, что примерно через 180–200 лет почти все технологические, технические и экономические требования изменяются, т.е. проекты функционально устаревают (Л.Ф. Шубин. Архитектура гражданских и промышленных зданий.). А это значит, что происходит естественный функциональный износ, и в нашем случае его можно определить как частное от деления возраста здания (44 года) на длительность периода полного функционального устаревания (200 лет):

И _{функ. (неустр.)} = 44 / 200 = 0,22 или 22%

На данный момент времени применяются новые проектные решений и современные строительные материалы и конструкции (по сравнению с 1963 годом), хотя не все строительные компании используют передовые достижения. Это происходит из-за того, стоимость такого жилья резко возрастает, а так как большая часть покупателей в Ангарске, да и в Иркутске тоже, не готовы приобретать такое жилье, строительный проект может оказаться нерентабельным. С другой стороны, доля таких высокоинвестиционных проектов на строительном рынке хотя и незначительная, но всё-таки присутствует. По статистике, удешевление стоимости строительства составляет от 5% до 30%, а в среднем износ (исходя из удешевления стоимости строительства зданий):

И _{функ. (неустр.)} = (5 + 30) / 2 = 17,5%

Согласование результатов расчета износа

Общий функциональный износ объекта равен:

И _функ. = И _{функ. (устр.)} + И _{функ. (неустр.)} = 0 + 19,75 = 19,75%

Стоимость накопленного функционального износа = 557246 * 0,1975 = 110 056 руб.

Внешний износ

Внешний износ называют старением окружения. Внешний износ определяется как: «Снижение желательности или срока полезности в результате факторов, внешних по отношению к объекту, таких, как экономическое развитие или изменение окружающей среды, которое оказывает влияние на соотношение спроса и предложения на рынке». Внешний износ представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам объекта собственности факторами. На стоимость объекта прямо влияет его местоположение (ближайшее окружение, район, город и т.д.). При анализе местоположения и окружающей среды учитывается правительственная политика, экономические факторы, занятость, транспорт, налоги и др.

Для решения задач настоящей оценки износ внешнего воздействия определяется так: «…снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника объекта, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия вызван рядом причин, таких, как упадок района, месторасположение объекта в районе, области и регионе и состояние рынка».

Также принимаются во внимание факторы непосредственной близости к природным или искусственным объектам, которые влияют на стоимость имущества.

Список факторов, вызывающих экономический износ, почти бесконечен. Поэтому ниже приводится список факторов, которые положительно влияют на настоящий объект оценки:

· В квартале расположено несколько детских садов и школа.

· До ближайших продуктовых и иных торговых объектов расстояние от 100–200 метров, что достаточно удобно; например, в доме, в котором находится оцениваемый объект, есть продуктовый магазин;

· Недалеко от оцениваемого объекта расположен парк и относительно недалеко – стадион и бассейн, а также церковь.

· Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью – расстояния от объекта до трамвайной и автобусных остановок примерно, по 200 метров. Движение транспорта: автобус (№8, 28), маршрутное такси (№№2, 8, 10, 17, 28), трамвай (№№4, 5, 6) позволяют добраться до объекта оценки практически со всех районов города.

· Во дворе есть площадка для детей, оборудованная различными качелями, турниками и беседками.

Негативные факторы , которые увеличивают износ, на мой взгляд, практически отсутствуют, однако можно отметить:

· Вследствие того, что оцениваемый объект находится недалеко от «центра города» и расположен с караю 94 квартала, шум транспорта слышен;

· Прошлая «криминальная» известность соседнего квартала 92/93 («дроби»), которая, впрочем, давно пошла на спад;

Исходя из того, что положительных факторов больше , чем отрицательных, можно сделать вывод о том, что внешний износ составит:

И _{внеш. (эконом.)} = 5%

Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

2.15 Оценка сравнительным подходом

В данном отчете при оценке сравнительным подходом применялись три метода:

1) Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) определялись основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости.

Исходя из этого, формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: «Корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам».

В оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета корректированных цен продаж (предложений на продажу) объектов сравнения предполагают применение соответствующих методов выполнения корректировок.

Расчет методом сравнительно анализа продаж

Имеется информация по сделкам купли-продажи 2‑хкомнатных малогабаритных квартир, помещенная в раздел «Приложение» к данному отчету (Приложение 1 «Расчет стоимости квартиры методом сравнительного анализа продаж»).

В результате проведения необходимых корректировок получаем ряд скорректированных цен аналогов оцениваемого объекта, тыс. руб.:

Среднее арифметическое вышеуказанного ряда составит: 1 515 156 руб. Основываясь на анализе цен, сложившихся на рынке продаж 2-комнатных квартир в 94 квартале и внеся необходимые поправки, оценщик пришел к следующему заключению:

Стоимость объекта оценки, определенная методом сравнительного анализа продаж , составляет: 1 515 156 руб.

2) Корреляционно – регрессионный анализ .

Применение аппарата математической статистики в методе сравнения продаж предполагает проведение также корреляционно-регрессионного анализа.

Корреляционно-регрессионный анализ – это форма статистического анализа, используемая для прогнозов и позволяющая оценить степень связи между переменными, предлагая механизм вычисления предполагаемого значения переменной из нескольких уже известных значений.

На основе статистических данных о рыночных продажах недвижимости, определяется связь между парой зависимостей случайных независимых и зависимых переменных:

- Х – независимая переменная – площадь;

- Y‑зависимая переменная (стоимость кв. м.)

Используя регрессионный анализ, можно продлить линию тренда в диаграмме за пределы реальных данных для предсказания будущих значений.

Типы линий тренда используемых в данном отчете.

Линейная – используется для аппроксимации данных по методу наименьших квадратов в соответствии с уравнением:

,

где:

m – угол наклона и b – координата пересечения оси абсцисс.

Линия аппроксимаций – это прямая линия, наилучшим образом описывающая набор данных. Линейная аппроксимация хороша для величины, которая увеличивается или убывает с постоянной скоростью.

Логарифмическая аппроксимация хорошо описывает величины, которые вначале быстро растут или убывают, а затем постепенно стабилизируются. Она описывает как положительные, так и отрицательные величины.

,

где:

с и b – константы, Ln – функция натурального логарифма.

Полиномиальная аппроксимация – используется для описания величин попеременно возрастающих и убывающих. Она полезная для анализа большого набора данных с нестабильной величиной.

,

где:

b, c₁ -c₆ – константы.

Степенная аппроксимация – дает хороший результат при описании величин, которые имеют постоянную скорость роста.

,

где:

с и b – константы.

Экспоненциальная аппроксимация – дает хороший результат, когда скорость изменения данных непрерывно растет. Однако для данных, которые содержат нулевые и отрицательные значения, этот вид приближения неприменим.

,

где с и b константы, e‑основание натурального логарифма.

Надежность линии тренда R ² .

Наиболее надежна линия тренда, для которой значение R² равно или близко к единице. Для создания уравнений и создания линий тренда, а также вычисления, была использована программа Microsoft Еxcel.

Расчет методом корреляционно – регрессионного анализа

Применение корреляционно – регрессионного анализа для оценки объекта недвижимости и выявления зависимости между стоимостью одного квадратного метра и его площадью проиллюстрировано в Приложении 2 «Графики линий тренда для описания зависимости между стоимостью одного квадратного метра и его площадью». Графики были созданы с использованием программы MicrosoftExcel.

Как предполагалось выше, площадь объекта будет независимой переменной (X), а стоимость кв. метра будет зависимой переменной (Y):

Опишем зависимость стоимости объекта от стоимости одного квадратного метра:

Опишем зависимость Y от X при помощи линий тренда:

Качество составленной модели можно оценить при помощи коэффициента детерминации (R ² ).

При расчете коэффициента детерминации (R ² ) сравниваются фактические значения y и значения, получаемые из уравнения. По результатам сравнения вычисляется коэффициент детерминации, нормированный от 0 до 1. Если он равен 1, то имеет место полная корреляция с моделью, т.е. нет различия между фактическим и оценочным значениями y. В противоположном случае, если коэффициент детерминации равен 0, то уравнение регрессии неудачно для предсказания значений y.

Из таблицы данных видно, что наибольшей достоверностью обладает уравнение, построенное на основе полиномиальной модели, где коэффициент детерминации имеет значение 0,7049 т.е. стоимость квартиры на 70,49% объясняется данными показателями, а остальные 29,51% припадают на неучтенные в данной модели показатели, в том числе и на случайные.

Из всего выше сказанного можно сделать вывод о том, что данная модель вполне пригодна для определения рыночной стоимости оцениваемой квартиры.

Подставив в уравнение построенное на основе полиномиальной модели, значение X=44,7 кв. м. (площадь оцениваемого объекта), получим рыночную стоимость 1 кв.м.

Y = 68,71*44,7² – 2649,9*44,7 +15751= 34583руб.

Тогда рыночная стоимость объекта оценки с использованием стоимости одного квадратного метра полученного по методу корреляционно – регрессионного анализа будет равна:

РС_об.оц. = 34583*44,7 = 1 545 860 руб.

Стоимость объекта оценки, определенная методом корреляционно – регрессионного анализа, составляет: 1 545 860 руб.

Метод валового рентного мультипликатора

В практике оценки также весьма распространенным способом определения стоимости недвижимости при рыночном подходе является использование валового рентного мультипликатора.

Подход к оценке с использованием метода валовой ренты основан на предложении, что существует прямая взаимосвязь между ценой продажи объекта недвижимости и соответствующим доходом от сдачи этого объекта в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи.

Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу или потенциальному (действительному) валовому доходу (ПВД (ДВД)).

Этапы применения метода валовой ренты

1. Рассчитывается ВРМ.

1.1 Формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе.

1.2 Рассчитывают ВРМ посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы (ПВД или ДВД).

1.3 Проводят согласование полученных результатов значений МВР для определения единого мультипликатора или диапазона МВР, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.

2. Рассчитывают величину рыночной арендной платы для оцениваемого объекта.

2.1 Определяют сопоставимые по уровню арендной платы объекты.

2.2 Проводят анализ сравнимых объектов и схожести их характеристик с соответствующими характеристиками объекта оценки.

2.3 Рассчитывают необходимые поправки для получения значения рыночной ренты для оцениваемого объекта.

3. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта.

3.1 Значение величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта умножается на значение МВР, полученное на первом этапе, пункт 1.3.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Ц_об = Д_р * ВРМ

или

Ц_об = (Д_р * Ц_а ) / ПВД

где:

Ц_об – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Д_р – рентный доход от оцениваемого объекта;

Ц_а – цена продажи сопоставимого аналога;

ВРМ – валовой рентный мультипликатор;

ПВД – потенциальный валовой доход.

Расчет методом валового рентного мультипликатора

На основе рыночной информации об 5 объектах, сопоставимых с оцениваемым, произведем расчет валового рентного мультипликатора:

Информация об аренде квартир приведена при расчете доходным походом.

Итоговый валовой рентный мультипликатор равен:

(19,642+19,9004 +17,857 +19,231 +19,231) / 5 = 19,172

Тогда стоимость оцениваемого объекта по методу валового рентного мультипликатора составит:

80880*19,172 = 1 550 631 руб.

– Данные в колонке «Весомость метода по важности» определены экспертно.

2.16 Оценка доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому объекту. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и / или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода .

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Чтобы воспользоваться этим методом, необходимо иметь следующие данные:

- абсолютные суммы будущих доходов;

- временные периоды получения этих доходов;

- продолжительность времени получения доходов.

Последнее предполагает, что время получения доходов будет достаточно долгим, а сам поток стабильным или равномерно меняющимся. Иными словами, покупатель приобретает объект не для спекулятивной перепродажи, а для извлечения дохода за определенный срок владения.

Отметим, что в качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран чистый операционный доход. Это одна из разновидностей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимость имущества компаний, основной деятельностью которых является удержание застроенных объектов и сдачи их в аренду.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

С = ЧОД / СК

где:

В данном отчете используется метод капитализации (метод прямой капитализации) доходов.

Расчет методом прямой капитализации

Анализ расходов

Операционные расходы , или расходы на эксплуатацию – это постоянные ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

Исходя из экономической сути отдельных статей расходов, они могут быть отнесены к одной из трех групп:

- постоянные расходы;

- переменные расходы;

- расходы на замещение.

Данные понятия относятся к специальным терминам оценки, применяемым для классификации расходов в реконструированном отчете по функционированию объекта собственности.

Постоянные издержки представляют собой налоги на имущество и расходы по страхованию от несчастных случаев. Эти расходы определяются как фиксированные, ибо они практически не зависят (или очень незначительно зависят) от степени загруженности объекта собственности.

Страхование от несчастных случаев представляет страхование от огня, компенсационное страхование рабочих.

Эксплуатационные расходы иногда называют переменными расходами. Они включают в себя расходы типичного года на содержание объекта собственности, предоставление услуг для арендаторов и подержание потока дохода.

К переменным расходам относят расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

- расходы на управление;

- расходы по заключению договоров аренды;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация;

- расходы на эксплуатацию и ремонт;

- расходы на содержание территории;

- расходы по обеспечению безопасности и т.д.;

- прочие расходы.

Все расходы по коммунальным услугам несет арендодатель, он же осуществляет платежи за телефон и охрану объекта.

Расходы на управление . Включение этого вида расходов в операционные издержки связано с особенностью объекта собственности, как источника доходов. Владение объектом собственности, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом собственности, а усилиями управляющего. Обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода, в зависимости от типа объекта собственности. Могут иметь место значительные расходы на почту, телефон, юридические и бухгалтерские консультации, рекламу и т.д.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.

Расходы на техобслуживание и ремонт включают оплату материалов и частично заработную плату для текущего ремонта здания.

Прочие расходы. В прочие расходы включают расходы по заключению договоров аренды, расходы по вывозу мусора, расходы на содержание территории и автостоянок, расходы по безопасности.

Расчет чистого операционного дохода

Информация об аренде квартир взята из газет «Свеча», «Подробности» и «Время» по состоянию на 5 мая 2008 года:

содержание   ..  476  477  478   ..