38.Понятие недвижимости. Преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость. Недвижимость- земля, земельные участки, все что находится на и под поверхностью земли, включая все объекты присоединенные к ней не зависимо от того имеют ли они природное происхождение или созданы человеком. Недвижимое имущество включает права на объект недвижимости. Движимое имущество: автомобили, мебель. Пристройки и увеличение которые сами по себе являлись движимым имуществом прикреплены к имуществу недвижимому таким образом, что не могут быть отделены от него без нанесения ему ущерба. Классификация недвижимости в зависимости от характера использования делится на: для жилья, для ведения коммерческой деятельности, для производственных целей, для с/х деятельности. Преимущества: 1.вложение в недвижимость дает более высокую отдачу чем к примеру предоставление кредита под залог недвижимости и получение соответ. % от заемщика 2.является надежным способом страховки от падения покупательной способности валюты и роста цен. Недостатки: 1.не обладает высокой ликвидностью в короткий период времени 2.трудно разумно вложить ср-ва без квалифицированного совета 3.обладание недв. заставляет инвестора предпринимать усилия по управлению этой недвижимостью 4.существует большая степень риска, что недвижимость не принесет такого дохода на который рассчитывает инвестор.

39.Особенности развития рынка недвижимости. Рынок недвижимости- узко локализированный, сегментированный рынок. Рынок недвижимости сегментирован по использованию (для жилья, для ведения коммерческой деятельности, для производственных целей, для с/х деятельности), по географическому фактору, по цене, по качеству, по инвестиционной мотивации, по типу прав собственности. Рынок недвижимости подвержен внешним влияниям: колебания сезонной активности, изменение общей соц-экономической ситуации, изменение денежной политики правительства и политики коммерческих банков определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости, изменения в налоговом зак-ве. Рынок недвижимости отличается от др. рынков по параметрам: 1.недвижимость не продается и покупается по образцам 2.сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр юридических прав 3.о состоянии рынка практически нет достоверной информации, что увеличивает риск. 4.финансирование может ограничивать свободное функционирование рынка. Развитие рынка недвижимости зависит от : 1.экономического роста или ожидание такого роста 2.финансовых возможностей для приобретения недвижимости 3.взаимосвязи м/у стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

40.Характеристика недвижимости как актива для инвестирования. С точки зрения инвестирования в недв. важными явл. характеристики: экономические и физические. Экономические: редкость, различные пристройки и их характер. Физические хар-ки: неподвижность (позволяет регулировать правовой механизм более просто чем в отношении движимого имущества), неразрушимость (определяет стабильность инвестиций в недвижимости), неоднородность (невозможно найти 2 одинаковых объекта). Классификация недвижимости в зависимости от характера использования делится на: для жилья, для ведения коммерческой деятельности, для производственных целей, для с/х деятельности. Чтобы принять решение о инвестировании необходимо анализировать рынок недв. для решения вопросов оценки стоимости отдельных видов, для выявления наиболее доходных сегментов , определение уровня рисков инвесторов, целесообразность инвестирования в строительство.

42.Принципы оценки недвижимости. Принципы в зависимости от объекта делятся на 4 группы 1.принципы пользователя результата оценки 2.принципы связанные с земельным участком и зданиями: принцип остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности, увеличивающейся или уменьшающейся доходности, принцип сбалансированности, принцип оптимальных величин, принцип оптимального разделения имущественных прав. Остаточная продуктивность выражается доходом приходящимся на землю после того как затрачены труд, капитал, управление. Принцип сбалансированности- составляющее производство должно сочетаться м/у собой в определенных пропорциях. Принцип оптимальных величин- при сложившихся на рынке основных фондов тенденциях большим спросом пользуется определенный тип объекта. Принцип оптимального разделения имущественных прав- права на объект следует разъединять и соединять таким образом чтобы увеличить стоимость объекта. Разделение имущественных прав может осуществляться: разделение физически, по времени владения, разделение совокупности имущественных прав, разделение по залоговым правам (накладные, налоговые залоги, судебные залоги). 3.связанные с рыночной средой: принцип зависимости (различные факторы внешней среды оказывают влияние при этом они делятся на основные и дополнительные, на климатические и региональные, принцип соответствия (объект соответствует существующим рыночным стандартам), спроса и предложения (выявление взаимозависимости м/у потребности в объекте и ограниченности его предложения), принцип конкуренции (обострение конкуренции приводит к росту предложения и если спрос не возрастает, то цены снижаются), принцип изменения (изменению подвержены как сам объект так и все факторы внешней среды). 4.принципы лучшего и наиболее эффективного использования здания и земельного участка: разумное и возможное использование его которое обеспечит самую высокую стоимость объекта, этот принцип является базовым при оценке и каждый объект оценивается с точки зрения этого принципа. Анализ принципа осуществляется в два этапа : земельного участка 2.здания.

43.Методы оценки недвижимости: затратный, доходный, подход сравнительного анализа продаж. Затратный- основан на предположении что затраты на строительство объекта (кроме износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка является приемлемым ориентиром для определенной стоимости объекта. Применяется для определения восстановительной стоимости, для налогообложения, при осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства, при выборе профиля объекта недвижимости, при оценке зданий специального назначения, для целей страхования. Технология применения затратного подхода: 1.определение рыночной стоимости неосвоенного земельного участка- используются методы: по сопоставимым продажам, метод соотнесения, капитализация земельной ренты (капитализация доходов полученных за счет арендных платежей) 2.освоение земельного участка- использование для определения стоимости участка пригодного для разбиения. 3.определение восстановительной стоимости, 4 способа: метод сравнительной единицы (текущая стоимость определяется как стоимость 1 ед. на кол-во ед.), поэлементный способ, сметный способ расчета, индексный способ 4.определение износа объекта недвижимости: физический, моральный, экономический. Физический бывает 2 типов: под воздействием эксплуатации факторов, под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый предполагает что затраты на ремонт меньше чем добавленная при этом стоимость. Неустранимый- затраты на ремонт больше добавленной стоимости. Моральный- устаревание объекта с точки зрения функциональной полезности. Экономический износ- снижение стоимости здания в следствии негативного изменения его внешней среды. 5.определение стоимости объекта недвижимости с учетом износа 6.определенние общей стоимости объекта. Доходный- определяются будущие доходы. Методом доходного подхода является прямая капитализация, которая заключается в расчете текущей стоимости полученных доходов С= Д/К, где Д- чистый доход, К- коэффициент капитализации, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. Сравнительный анализ продаж- основан на сопоставлении стоимости оцениваемого фонда со стоимостью др. сопоставимых фондов.

Понятие недвижимости, преимущества и

недостатки инвестиций в недвижимость.

Под недвижимостью подразумевается земля или земельный участок,

а также все, что находится над и под поверхностью земли,

включая все объекты, находящиеся на ней, независимо от того

имеют они природное значение или создано человеком.

С точки зрения инвестирования в недвижимость важным являются

ее характеристики: редкость, различные пристройки и их

характеристика.

Содержание инвестиционного проекта

Инвестиционный проект содержит следующие разделы: Резюме

(краткое содержание коммерческой идеи, положенной в основу

проекта: в чем состоит проект, каков ожидаемый результат,

каким путем он будет достигнут, в течении какого срока);

Характеристика и местоположение инициатора проекта (краткая

история развития предприятия, объекта инвестирования,

выгодность местоположения для осуществления проекта);

Характеристика рыночной ситуации и маркетинговой стратегии

(ассортимент выпускаемой продукции, ее объем, отличительные

особенности, анализ потребителей, конкурентов); Финансовое

состояние инициатора проекта (коэффициенты прибыльности,

ликвидности, оборачиваемости); Производственный план (

описание технологи); Организационный план (организационно-

правовые аспекты реализации проекта); Оценка рисков.

Выбор проекта разной продолжительности

Иногда необходимо сравнить проекты разной продолжительности.

Речь может идти как о независимых, так и об альтернативных

проектах. В частности сравнение независимых проектов может

иметь место, когда заранее неизвестен объем доступных

источников финансирования, в этом случае проводится

ранжирование проектов по степени их приоритетности.

Существуют методы, позволяющие читывать влияние

временного фактора: метод цепного повтора в рамках

общего срока действия проектов (находится НОК, выбирается

тот проект, для кого суммарный NPV имеет наибольшее значение) ,

метод бесконечного цепного повтора сравниваемых проектов,

метод эквивалентного аннуитета.

Мобилизация средств путем выпуска акций

Существует возможность увеличения размера уставного капитала

путем выпуска и продажи новых акций. В этом случае предприятие

решает все проблемы: продажа новых акций приводит к росту

собственного капитала и практически к неограниченным

возможностям привлечения заемного капитала. ФМ называют

эмиссию пожарным методом: 1. Фондовый рынок не является

важным и надежным источником роста капитала. Он важен лишь

для некоторых компаний, которые отличаются а) высокими

темпами роста; б) стратегией развития; в) производством ноу-хау.

2. Выпуск акций дело дорогое. Затраты на выпуск акций

колеблются от 5 до 10% привлекаемой суммы денежных средств,

по небольшим выпускам этот процент выше. 3 Выпуск акций

уменьшает доходы акционеров. 4.Помимо выпуска акций сущ.

еще два лекарства: можно повысить финансовый леверидж

(заемный капитал), и норму накопления.

Оценка бюджетной эффективности проекта.

Показатели бюджетной эффективности отражают влияние ре-

зультатов осуществления проекта на доходы и расходы соответствую-

щего (федерального, регионального или местного) бюджета.

4.2. Основным показателем бюджетной эффективности, использу-

емым для обоснования предусмотренных в проекте мер федеральной,

региональной финансовой поддержки, является бюджетный эффект.

Бюджетный эффект (Бt) для t-ого шага осуществления проекта

определяется как превышение доходов соответствующего бюджета (Дt)

над расходами (Pt) в связи с осуществлением данного проекта:

Бt = Дt - Рt. (4.1)

На основе показателей годовых бюджетных эффектов опре-

деляются также дополнительные показатели бюджетной эффективности:

внутренняя норма бюджетной эффективности

срок окупаемости бюджетных затрат;

степень финансового участия государства (региона) в реализа-

ции проекта.

Амортизационная и налоговая политика государства

Налоговая политика является одной из основных

макроэкономических политик любого государства.

Обычно она исполняется правительством, но находится под

контролем Парламента. Налоговая политика способна влиять на

совокупный спрос. Решение правительства повысить процентные

ставки ведет к сокращению расходов частного сектора на

инвестиции. Падение уровня инвестиционных расходов приводит

к тому, что налоговая политика может сократить норму накопления.

Происходит эффект смещения, который имеет место в том случае,

когда возникает бюджетный дефицит и правительство вынуждено

увеличивать долги для покрытия своих расходов. Налоговая политика

наиболее эффективна при стабильном обменном курсе и устойчивом

движении капиталов. Устанавливая порядок использования

амортизационных отчислений, государство тем самым регулирует

темпы и характер воспроизводства, и в первую очередь скорость

обновления основных фондов. При разработке амортизационной

политики государство должно придерживаться следующих принципов:

1.нормы амортизации должны быть дифференцированными в

зависимости от функционального назначения основных фондов

и объективно учитывать их моральный и физический износ;

2.амортизационные отчисления на предприятиях всех форм

собственности и организационно-правовых форм хозяйствования

должны использоваться, только исходя из их функционального

назначения;

3.всем предприятиям должна быть предоставлена возможность

осуществления ускоренной амортизации;

4.амортизационная политика должна способствовать обновлению

основных фондов и ускорению НТП.

Критерий выбора внешнего источника финансирования

Особенности развития рынка недвижимости

1Инв-ии, эк-ая сущность. Виды инв-ий. Инв-ая деят-ть.

Инв-ми яв-ся ден-е ср-ва, целевые банковские вклады в паи, акции, др. цен бум., технологии, машины, оборудования, лицензии, кредиты, а т.ж. любое др. имущество и имущ-е права, интеллектуальные ценности вклад-е в обьекты предприн и др. видов деят-ти в целях получ. прибыли и достиж-я положит-го соц-го зффекта.

Кап. влажения-инв-ии в основной кап-л в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкйию и тех. перевооружение деист-х предпр-й, приобретение машин, оборуд-я, инстр-та, инвентаря, проектно изыскательные работы, и др. затраты такого рода наз-ют капиталообразующие.

Инв-я деят-ть- это вложения инвестиций или инвестирование и совокупность практ-х действий по реализации инв-ий.

Инв-ии дел-ся на 3 группы: инв-ии в реальные активы; инв. в цен. бум.; инв. в немат-е активы. Признаки классиф-ии инв-й: по характеру участия инв-ии дел-ся;-прямые;-не прямые. По периоду инвестир-я:-долгосроч-е;-краткосрочные. По формам собственности инв-х рес-в:-гос-е;-частные;-ин-е;-совместные. По регион-му признаку:-инв-ии внутри страны;-инв-ии за рубежом. Классификации инв-ий на предпр-ии: 1) Реальные инв-ии дел-ся на 2: Инвестиции на развитие произв-ва- на реконстр-цию тех. перевооруж-я, расширение производства, выпуск новой продукции и освоение новых ресурсов. Инв-ии на развитие непроизвод-ой сферы- жилищ-ое строит-во, сооружение спортивных и оздоровит-х объектов, на улучшение усл-й труда и повыш-я уровня тех. безопасности.2)Портф-е инв-ии делятся на 2: Приобретение цен. бум.: акции др предпр-ий, облигации,и др. цен. бум. Вложение в активы др. предпр-й: предпр-й производит-ей, фин-го-кредитных учр-ий и др. комерч-х организ-й.

Состояние инв-ой деят-ти харак-ся след-ми показат-ми:-общий объем инв-ий;-доля инв-ий в ВВП;-доля реальных инв-ий в общем V инв.;-общая величина реал-х инв-й;-доля реальных инв-й напр-х в осн-ой кап-л. Косвенное состояние инв-й деят-ти хар-ся темпами роста нац-го дохода, ВВП, ВНП, V пром-го произ-ва, V с/х произ-ва, выпуском отд-х видов пром-й продукции.

2. Объекты и субъекты инв-ой деят-ти. Гос-я гарантия прав субъектов инв-ой деят-ти.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Субъекты инв-й деят-ти:-инвесторы;-заказчики;-исполнители работ;-пользователи объектова инв-ой деят-ти;-посредники;-поставщики;-банковские и страховые организации и др. участники. Инвесторы-любое юр или физ лицо осущ-ее вложение собственных, заемных, или привлеч-х средств в форме инв-ий и обеспеч-ее их целевое исп-ее. Заказчик-инвестор а т.ж. любое юр. или физ. лицо уполномоченное инвестором осуществить реализ-ю инв-х проектов. Исполнитель работ- любая подрядная организация, либо заказчик или инвестор. Пользователи объектов-любые юр. и физ. лица как ин-е так и отеч-е, а т. ж. др. гос-ва и межд-е орган-ии. Подрядчики-физ и юр лица,которые выполняют работы по договору подрядаи(или)гос.контракту.Субъекты инв-ой деят-ти вправе совмещать деят-ть 2-х или неск-х суб-ов инв-ой деят-ти.

3Гос-е регулир-е инв-ой деят-ти.

Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, осуществляется органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Государственное регулирование инвестиционной деятельности, предусматривает:

1) создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности, путем: совершенствования системы налогов, механизма начисления амортизации и использования амортизационных отчислений; установления субъектам инвестиционной деятельности специальных налоговых режимов, не носящих индивидуального характера;

защиты интересов инвесторов; предоставления субъектам инвестиционной деятельности льготных

условий пользования землей и другими природными ресурсами, не противоречащих законодательству Российской Федерации; расширения использования средств населения и иных внебюджетных

источников финансирования жилищного строительства и строительства

объектов социально - культурного назначения; создания и развития сети информационно - аналитических

центров, осуществляющих регулярное проведение рейтингов и публикацию рейтинговых оценок субъектов инвестиционной деятельности; принятия антимонопольных мер; расширения возможностей использования залогов при осуществлении кредитования; развития финансового лизинга в Российской Федерации; проведения переоценки основных фондов в соответствии с темпами инфляции; создания возможностей формирования субъектами инвестиционной деятельности собственных инвестиционных фондов;

4 прямое участие государства в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем: разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемых Российской Федерацией совместно с иностранными государствами, а также инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов Российской Федерации; формирования перечня строек и объектов технического перевооружения для федеральных государственных нужд и финансирования их за счет средств федерального бюджета. Порядок формирования указанного перечня определяется Правительством Российской Федерации; предоставления на конкурсной основе государственных гарантий по инвестиционным проектам за счет средств федерального бюджета (Бюджета развития Российской Федерации), а также за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации.

5 Инв-я политика-комплекс целеноправ-х меропр-й провод-х гос-м по созданию благоп-х условий для субьектов хоз-я с целью оживления инв-ой деят-ти, подъема эк-ки, повыш-я эффект-ти производства и решения соц-х проблем. Гос-во оказывает влияние на инв-ю деят-ть с помощью след-х рычагов: кредитно-фин-я политика, нал-я политика, амортиз-я политика, науч-но-тех-я политика. Цель инв-ой политики: реализация стратегич-го плана эк-го и соц-го развития страны. Задачи инв-ой политики:1) Выбор и поддержка развития отд-х отраслей эк-ки 2)Обеспечение конкурентоспособности отеч-ой прод-ции 3)Поддержка развития эксп-х произ-в 4)Поддержка развития среднего и малого бизнеса.5)Механизм реализации инв-ой политики. 6)Источники и методы ф-р-я инв-ий 7)Нормативно-правовая база 8)Наличие органов ответственных за реализацию инв-ой политики. Условия для привлечения инвестиций.Выделяют инвестиц-ю политику:Гос-ую,отраслевую,регион-ю,и суб-ов хозяйствования. Принципы разработки инв-ой политики:1)Нацеленность инв-ой политики на достижение стратегич-х планов 2)Учет инфляции, факторов риска 3)Эк-ое обоснование инвестиций 4)Формирование оптимальной стр0ры портфельных и регион-х инв-ий 5)Выбор надежных и более дешевых источников и методов ф-р-я.

6 Общая хар-ка ист-ов ф-р-я инвест-ой деят-ти.

Принято делить источники на 2 группы:1)Централиз-е(бюд-е), средства фед-го бюд-та, бюд-тов суб-ов фед-ции и местных бюд-в ; 2) Децентрализ-е(внеб-е), все ост-е ист-ки. К внеб-м средствам относятся, собственные средства предприятий и организ-ий, заемные, привлеченные, ср-ва внеб-х фондов. Средства индивид-х застройщиков и ин-е инв-ии. Порядок финансирования инвестиционных проектов за счет средств федерального бюджета определяется Правительством Российской Федерации, а порядок финансирования инвестиционных проектов за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации - органами исполнительной власти соответствующих субъектов Российской Федерации. Перечни инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, образуют региональные инвестиционные программы.Все инвестиционные роекты независимо от источников финансирования и форм собственности объектов капитальных вложений до хутверждения подлежат экспертизе в соответствии с законодательством Российской Федерации. Экспертиза инвестиционных проектов проводится в целях предотвращения создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства или не отвечает требованиям твержденных в установленном порядке стандартов (норм и правил), а также для оценки эффективности осуществляемых капитальных вложений.

7Бюджетные ассигнования, сфера применения. Внебюджетные средства.

Получателями гос-х инвестиций м.б. предпр-я наход-ся в гос. собственности ат.ж. юр. и физ. лица участв-ие в реализации гос. програм. Принципы бюд. ф-р-я:1)Получ-е max эк-го и соц-го эф-та при min затратах. 2)Предоставление бюджетных средств по мере выполнения плана с учетом исп-я ранее выделенных ассигнований. 3)Целевой характер использования б-х ср-в. Ф-р-е строек и объектов сооруженных для фед-х нужд м.б. возвратным и безвозвратным. Возвратное ф-р-е нацелено на получение ком-го эф-та. Средства на безвозвратной основе направ-ся на произ-во оборонных, конверсионных, и экологич-х програм. Для получения бюд-х ср-в необ-мо вкл-е объекта в утв-ый перечень строек и объектов. Открытие ф-р-я осущ-ся в теч-ии месяца после утверждения перечня. Средства фед-го бюд-та выделяемые на возвратной основе предост-ся мин-ву фин-в в пред-х кредитов утв-х ЦБ. Полученные средства МинФин-ов распр-ют м/у заказчиками ч/з ком-е банки, закл-ся 3-х сторонний контракт м/у МинФином, заказчиком, банком. В качяестве залога выступают здания сооружения, оборудования, независ-ое производство, высоколиквидные цен. бум и др ценности.

Внеб-е средства ф-р-я: Собственные источники (прибыль, амортиз-е отчис-я), страх-е возмещ-я, заемные средства( кредиты банков).

8 Собственные ист-ки ф-р-я инв-ой деят-ти

Яв-ся самым надежным способом ф-р-я. Осн-ым источником ф-р-я на предпр-ии яв-ся прибыль. Для рацион-го исчесления прибыли необходимо хорошо знать тех-ое состояние пред-ия на данный момент и на перспективу, а т. ж. соц-е положение и коррективы предпр-я. Прибыль должна способствовать реализации перспектив-го плана развития предпр-я. 2)Амортиз-е отчисления-яв-ся источ-м простого и расширенного воспроизводства. Преим-ва аморт-х отчис-й закл-ся в том что при любом фин-ом полож-ии предпр-я этот ист-к имеет место и всегда остается в распоряжении предпр-я. Способы амортизации: 1)Линейный- год-я сумма аморт-х отчис-ий опред-ся исходя из первонач-й стоим-ти объекта и нормы амортизации кот-я расчитана на основе срока исп-я объекта. 2)Уменьшаемого остатка-опред-ся исходя из остат-ой стоим-ти нормы амортизации которая расчитана на основе срока исп-я объекта.. 3)Списание объекта по сумме чисел лет срока полезного исп-ия-аморт-ые отчис-я расчит-ся исходя из первон-ой стоим-ти и год-го соотнош-я, где в числителе число лет ост-ся до конца срока службы, а в знам-ле общий срок службы объекта.. 4)Пропорционально V продукции-аморт-ые отчис-я расчит-ся исходя из нат-го показателя V прод-ции в отч-ом периоде и соотношение первонач-ой стоим-ти объекта и предпологаемого V прод-ции за весь срок исп-го объекта. 5) Ускор-я аморт-ия. Величина аморт-х отчислений на предпр-ии зависит от след-х факторов: 1)Среднегод-я стоим-ть основных произ-ых фондов наход-ся в распор-ии предпр-я. 2)Переоценка основных фондов 3)Способ начисления аморт-х отчислений. 4)Ускор-е НТП. Срок полезного исполь-я объекта опред-ся предпр-ем 1) Исходя из ожидаемого срока исп-ия оъекта в соот-вии с мощн-ью предпр-я либо производ-ью. 2)Исходя из ожидаемого физ-го износа кот-ый зависит от режима эксплуатации, условий эксплуатации и сущ-ей системы ремонта. 3) Исходя из нормат-но-правовых и др. огранич-ий исп-ия объекта. Выбор одного или неск-х способов начис-ия яв-ся важным эл-ом учетной и аморт-ой политики предпр-я. Аморт-е отч-ия должны исп-ся на след-ие цели: 1)на приоб-ие нового оборуд-ия 2)на механизацию и автоматиз-ию произ-х процессов. 3)На проведение НИОКР 4)На модерн-цию и обнов-е выпускаемой продукции 5)На реконстр-ю тех. перевооруж-я 6)На новое строит-во. Страх-ые возмещ-я, резервы мобилизуемые на строит-во.

9Финансово-промышленные группы

Финансово-промышленная группа - совокупность юридических лиц, действующих как основное и дочерние общества либо полностью частично объединивших свои материальные и нематериальные активы (система участия) на основе договора о создании финансово-промышленной группы в целях технологической или экономической интеграции для реализации инвестиционных и иных проектов и программ, направленных на повышение конкурентоспособности и расширение рынков сбыта товаров и услуг, повышение эффективности производства, создание новых рабочих мест.

Участниками финансово-промышленной группы признаются юридические лица, подписавшие договор о создании финансово-промышленной группы, и учрежденная ими центральная компания финансово-промышленной группы либо основное и дочерние общества, образующие финансово-промышленную группу.

В состав финансово-промышленной группы могут входитькоммерческие и некоммерческие организации, в том числе иностранные, за исключением общественных и религиозных организаций (объединений). Участие более чем в одной финансово-промышленнойгруппе не допускается.

Среди участников финансово-промышленной группы обязательно наличие организаций, действующих в сфере производства товаров услуг, а также банков или иных кредитных организаций.Государственные и муниципальные унитарные предприятия могут быть участниками финансово-промышленной группы в порядке и на условиях, определяемых собственником их имущества.

11 Заемные средства инвесторов.

Кредиты банков. Объектами банковского кредит-ия капиталовложений предпр-ий всех форм собств-ти яв-ся затраты по: 1)Строит-ву , расшир-ию и реконстр-ции объектов произ-го и непроиз-го назнач-я. 2)Приоб-е движ-го и недвиж-го имущ-ва 3) Образ-е новых предпр-ий с уч-ием ин-х инвесторов. 4) Создание научно-тех-ой прод-ции, интелект-ой ценности и др. объектов собственности. Сумма выдоваемого кредита, срок и порядок исп-ия , % ставки и др. платежи по кредиту, ответ-ть сторон и форма обеспеч-я обязательств, при этом срок предостав-я кредита, период-ть погаш-я основ-ой суммы долга уст-ся с учетом окупаемости затрат, платежспособности предпр-я, воэмож-тью ускор-я оборач-ти кред-х рес-ов. Для получ-я кредита заемщик предостав-ет в банк бух-ий баланс на последнюю отчетную дату, отчет о прибылях и убытках на последнюю отчетную дату, и технико-экен-ое обоснование. Возврат заем-х ср-в по вновь начинаемым срокам и объектам начинается после ввода их в эксплуатацию. По объектам строищимся на дейст-их предпр-ях возврат кредита начинается до ввода в эксплуатацию. Проценты за пользование кредитными ресурсами начисляются с даты их предоставления, а погашение % по вновь начинаемым срокам и объектам осущ-ся после ввода их в эксплуатацию.

12 Бюджет-ое ф-р-е инвест-й. Получателями гос-х инв-ий м.б. предприятия наход-ся в гос. собств-ти ,а т.ж юр. лица участ-ие в реализации гос-х программ. Принципы бюджетного формирования:

1) получение max экон-го и соц. Эффекта при min затрат. 2)Целевой характер исп-ия б-х ср-в.3) Предоставление ю-х ср-в по мере выполнения плана с учетом исп-ия раннее выделенных ассигнований. Ф-р-е строек и объектов сооруж-х для федерал-х нужд м. б. Возвратным и безвозвр-м. возвр-е ф-р-е нацелено на получение ком-го эф-та. Средства на безввозв-й основе направ-ся на пр-во оборон-х конверс-х и экон-х программ. Для получения б-х ср-в необходимо вкл-е объекта, в утвержденный перечень строек и объектов.открытие ф-р-я осущ-ся в течении мес. После утверждения перечня. Ср-ва фед-го б-а выделяемые на возв-ой основе предост-ся мин. Фину в пред-х кредитов утвержд-м ЦБ . получ-е ср-ва мин. Фина расспрд-т м\у заказчиками ч\з КБ закл-ся 3-х сторонний контракт м\у Мин.Фином ,заказчиком и уполномоченным банком. В качестве залога выст-т здания сооружен-я, оборуд-я, назв-е пр-ва высоколикв-е цен.бум и др. ценности.

13 Особые формы ф-р-я инв-ых проектов (лизинг и форфейтинг): Под лизингом поним-ся долгосрочная аренда машин и оборудования от 3 до 20 лет и более. Выделяют финансовый и оперативный лизинг. Финансовый лизинг-это соглашение которое предусматривает выплату в течении определенного периода суммы покрывающих полностью стоимость арендованного имущества. Оперативный лизинг-это соглашение, срок которого короче амортиз-го периода изделия. Субъекты сделки финан-го лизинга: 1)Лизингодатель 2)Лизингополучатель 3)Объект изготовитель 4)Банк 5)Страх-я орган-ция. При осуществлении лизинговых операций опред-ся сумма лизинговых платежей. В основу расчета этих платежей заклад-ся обоснов-ые расчеты связанные со стоим-ю объекта и продолжит-ю лизингово контракта. В состав лизингово платежа входят:1)амортизация 2)плата за ресурсы привлекаемые лизингодателем для совершения сделки 3)лизинговая маржа(это доход лизингодателя, состав-ет от 1-3%) 4)рисковая премия-величина зависимая от уровня различных рисков, которые несет лизингодатель. Последние 3 эл-та состав-ют лизинговый %. ФОРМА ПЛАТЕЖА: 1)Могут осущ-ся деньгами- денежная форма 2)Прдукцией-компенсационная форма 3)смешанная-прод-ция и деньги. При этом цена товара опред-ся по соглаш-ю сторон. Метод начисления платежа: 1)платежи с фиксир-ой общей суммой(при исп-ии данного метода общая сумма платежей выплач-ся в течении всего срока действия контракта в соостветствии с соглассован-ми сторонами периодичности и способами выплат.) 2)платежи с авансом (депозит) в момент подписания контракта лизингополучатель уплачивает аванс в согласованной сторонами суммой, ост-ся часть уплач-ся т.ж. как и при начислении платежей с фиксир-ой общей суммой. Если контр-м предусм-н выкуп имущ-ва, то аванс при этом учит-ся. 3)min платежи –данный метод предполагает расчет за имущество соответ-ми долями, опред-ми по соглас-ю сторон, если договором предусм-н выкуп имущ-ва , то остав-ся часть от стоим-ти выплач-ся отдельно. Она может оплач-ся отдельно при оформлении договора купли продажи.4)неопред-е платежи- по согласованию сторон опред-ся ст-ть им-ва и срок действия, а период-ть и способ выплат опред-ся лизингополучателем. ПЕРИОДИЧНОСТЬ ВЫПЛАТ. Выплаты могут осущ-ся ежегодно, ежекварт-но, ежемес-но, еженедельно, а т.ж. в сроки по числам месяца. СПОСОБЫ УПЛАТЫ: Выплаты могут осущ-ся равными долями с уменьш-ся или увелич-ся размерами.

ФОРФЕЙТИНГ-форма трансформации коммерческого кредита в банковский. Применяется в том случае, когда у покупателя отсут-т ден-е ср-ва для приоб-я какой-либо прод-ции. ТЕХНОЛОГИЯ Покупатель ищет продоаца товара и договаривается о его поставке на усл-ях форфейтинга. При этом необходимо соглашение 3-го участника-ком-го банка. Каждый из сторон получает соответствующий доход на усл-ях отраж-ных в контракте. После закл-ия контракта покупатель выписывает или продает продукцию комплект векселей. Общая стоим-ть кот-х =ст=ти продукции + % за отсрочку платежа. Обычно каждый вексель выпис-ся на 6 мес. иногда на год. Продавец передает векселя ком-му банку без права оборота на себя и сразу получает деньги за товар. Если покупатель не является должником то банк в целях снижения риска может потребовать безусловную гарантию. В этом случае покупатель закладывает свои активы в банк и тем же самым гарантирует оплаты платежа.

16 Инвестиционный налоговый кредит.

Всоответсвии с первой частью нал-го кодекса предпр-я для ф-р-я инв-ой деят-ти могут исп-ть инв-ый нал-й кредит-это отсрочка платежа. Предостав-ся на усл-ях платности и возвратности, срок от 1 до 5 лет, % за пользование кредитом устан-ся по ставке рефинансир-ия ЦБ не менее50 и не более75% от этой ставки, предостав-ся этот кредит по нал. на прибыль, а именно по той части кот-я предост-ся в фед-ый бюджет. Предоставляется на следующие цели: 1)Проведение НИОКР либо тех. перевооруж-я предпр-я. Вэтом случае он предоставляется в размере 30% от стоимости обор-я, кот-ое приоб-ся для этих целей. 2)Осущ-ие инновационной деят-ти( создание или совер-е нов. видов продукции) 3)Выполнение соц заказа связанного с развитием региона и т.д. Во втором и третьем случае размер кредита опред-ся м\у предпр-ем налогопл-ом и органом уполномоченным предостав-ть данный кредит. М\у ними закл-ся договор на основе заявления. Форма договора по соглашению сторон. Имеют право закл-ть неск-ко договоров об инв-ом кредите по разл-м обоснованиям. Втечении срока действия договора уменьшаются налоговые платежи по каждому платежу за каждый отчетный период до достиж-я размера кредита, при этом сумма уменьшения не должна превышать 50% от налога исчисл-го без учета договора.

17 Ипотечное кредитование.

Ипотека-это разновидность залога недвижимости для получения ссуды. Ипотечный кредит имеет след-е особенности: 1)Ссуда предост-ся под опред-ый залог, в качестве которого исп-ся имущ-во предпр-я. 2)Ипотечные кредиты предостав-ся от 10-30 лет. 3) Ипот-ые ссуды имеют целевое назначение, а именно для ф-р-я, приобр-я, постройки, перепланировки а т.ж. для освоения зем-х участков. 4)Возможность получения под залог одного и того же имущества доб-х ипот-х ссуд. 5)Необходимость регистрации залога. Ипот-ая ссуда оформляется закладной. Закладные обращ-ся на втор-м рынке.

18Ин-ые инв-- вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации в виде объектов гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору, если такие объекты гражданских прав не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в Российской Федерации